我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題.pdf

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1、論新時(shí)期物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展一、物業(yè)管理的內(nèi)涵與社會(huì)功能1、物業(yè)管理的內(nèi)涵。現(xiàn)代物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60代的英國(guó)，經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，目前在西方已經(jīng)形成了一套比較完善的管理制度體系和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式。它的內(nèi)涵主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋住宅及其周圍自然環(huán)境為中心所進(jìn)行的器物層面維護(hù)管理，主要包括房屋的保養(yǎng)、維修、環(huán)境的清潔、綠化和保安以及家居必需的各類服務(wù)活動(dòng)。二是指隨著社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)超越以房屋維護(hù)管理為主的服務(wù)范圍，逐漸覆蓋到社區(qū)生活的廣泛層面，成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的有效途徑和組成部分。三是指物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，

2、是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同，向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)的企業(yè)為?？傊?，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的日薪月異，物業(yè)管理的內(nèi)涵不斷拓展，管理服務(wù)的理念、內(nèi)容、方式和手段也不斷創(chuàng)新與發(fā)展，成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。2、物業(yè)管理的主要社會(huì)功能。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，之所以能夠蓬勃興起，主要是因?yàn)樗邆湓S多能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能，概括起來(lái)主要包括以下三個(gè)方面：一是管理與服務(wù)功能。物業(yè)管理通過(guò)對(duì)房屋設(shè)施等物業(yè)本身及周邊環(huán)境進(jìn)行管理和幾時(shí)提供多樣化、個(gè)性化的全方位的服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造舒適、

3、安全、和諧的居住條。幫助業(yè)主維護(hù)物業(yè)完好，實(shí)現(xiàn)增值。管理與服務(wù)功能是物業(yè)管理最基本的功能。二是文化功能。物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理的一種體制，通過(guò)在物業(yè)管理中開(kāi)展豐富多彩創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等活動(dòng)，有益于繁榮住宅小區(qū)的精神和文化活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)的精神文明建設(shè)、文化建設(shè)和保持社會(huì)的穩(wěn)定。三是經(jīng)濟(jì)功能。三是經(jīng)濟(jì)功能。物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，對(duì)于對(duì)于增長(zhǎng)社會(huì)就業(yè)崗位，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的作用。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮好物業(yè)管理各種社會(huì)功能與作用，積極推動(dòng)物業(yè)管理的深入發(fā)展。二、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷

4、程，不斷發(fā)展壯大?；仡櫰?0余年的發(fā)展軌跡，主要經(jīng)歷了產(chǎn)生初期的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理，發(fā)展中的規(guī)?；?jīng)營(yíng)物業(yè)管理和高度社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化和集團(tuán)化為中心的面向新世紀(jì)的物業(yè)管理三個(gè)發(fā)展階段。截止2003年，我國(guó)大約有物業(yè)管理企業(yè)20000多家，從業(yè)人員達(dá)兩百多萬(wàn)。但總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展不平衡，尚處在成長(zhǎng)壯大階段，存在諸多阻礙深入發(fā)展的問(wèn)題，主要包括以下幾個(gè)方面。第一，觀念不清，認(rèn)識(shí)不足。由于受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下封閉式房屋管理模式的影響，加之物業(yè)管理在我國(guó)是一種新興產(chǎn)業(yè)，總體上說(shuō)，人們對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵和發(fā)展趨勢(shì)還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，相對(duì)滯后的

5、思維方式和管理理念不能適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的需要。因此，從政府到業(yè)主至物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理的觀念和認(rèn)識(shí)都有待轉(zhuǎn)變和提高。第二，法律、法規(guī)不完善。今年來(lái)，雖然有關(guān)物業(yè)管理的多部法規(guī)相繼出臺(tái)，但總的來(lái)說(shuō)，到目前為止，物業(yè)管理的法制環(huán)境仍然比較差，缺乏系統(tǒng)完善的法律、法規(guī)體系。實(shí)際中，管理缺乏公平性、科學(xué)性，收費(fèi)不明確等不會(huì)理現(xiàn)象還狠嚴(yán)重，尤其是多頭管理難以理順，各類糾紛難以解決。而且區(qū)域發(fā)展不平衡，絕大多數(shù)城市還沒(méi)有制定嚴(yán)密具體、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理法規(guī)和制度。第三，市場(chǎng)不健全，企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。由于物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)育完善，缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)制，導(dǎo)

6、致企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)水平參差不齊，總體上比較不規(guī)范。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)不能認(rèn)真履行合同，忽視業(yè)主的權(quán)益，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的糾紛較多。三、推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新與發(fā)展的措施進(jìn)入新世紀(jì)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，在“全面建設(shè)小康社會(huì)”進(jìn)程中，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的快車道。隨著我國(guó)加入WTO，物業(yè)管理面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。因此，我們應(yīng)該提高認(rèn)識(shí)，采取有力措施積極推進(jìn)物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展。第一，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的法制化和規(guī)范化。首先，要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的全面清理，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確界定開(kāi)發(fā)商、業(yè)主

7、、物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，依法維護(hù)各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理、業(yè)主委員會(huì)管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法規(guī)和管理辦法，完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理體系有法可依，有章可循，依法運(yùn)行。第二，發(fā)展專業(yè)化物業(yè)管理公司，推動(dòng)物業(yè)管理向集約化、品牌化發(fā)展。目前，許多物業(yè)管理企業(yè)仍然沿襲粗放式的發(fā)展路徑，停留在“長(zhǎng)不大”的困境中，管理成本高居不下，“大而全”，小而全“，難于行程發(fā)達(dá)的專業(yè)化企業(yè)。實(shí)事上，推動(dòng)發(fā)展專門(mén)從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務(wù)項(xiàng)目的各類專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)

8、管理的集約化和品牌化，提供全方位、多層次和個(gè)性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主的日益增長(zhǎng)的需求，推動(dòng)