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1、云龍港灣營銷執(zhí)行案一、市場概況我們需要研判的市場問題——我們需要對未來市場進行做專業(yè)的研判，并以此為依據(jù)制定具備前瞻性的項目營銷策略，確實我們的推售時機與推盤價格。青島市大格局1膠南之于青島2宏觀規(guī)劃青島市大規(guī)劃格局：“三點布局，一線展開”三點：依托青島、新黃島（原黃島區(qū)與膠南市合并）形成中心城區(qū)。包含青島市內(nèi)四區(qū)、新黃島區(qū)、紅島經(jīng)濟區(qū)。一線：沿濱海公路一字展開突出東西兩翼地區(qū)，建設濱海生態(tài)城市的大框架，這一區(qū)域包括膠南市、瑯琊鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)等。膠南市在青島未來城市格局規(guī)劃中扮演著重要的角色，隨著“大青島”
2、戰(zhàn)略的出臺以及董家港的興建，膠南已經(jīng)成為城市新的發(fā)展方向。膠南市發(fā)展方向：“兩大經(jīng)濟區(qū)、一個中心、三大產(chǎn)業(yè)區(qū)、一軸、一帶”兩大經(jīng)濟區(qū)：以同三高速公路為界分為東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和西部農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。一個中心：膠南市區(qū)，包括主城區(qū)、海濱工業(yè)園、大學園區(qū)。三大產(chǎn)業(yè)區(qū)：包括西北部海西工業(yè)區(qū)（主要有王臺和黃山經(jīng)濟區(qū)）、城北臨港工業(yè)區(qū)和南部泊里、大場工業(yè)區(qū)。一軸：以204國道沿線形成的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。這條軸線串聯(lián)了主城區(qū)和7個鎮(zhèn)，是城鎮(zhèn)發(fā)展的主要聚集帶。一帶：沿海產(chǎn)業(yè)帶。作為沿海城市，海洋對經(jīng)濟和城鎮(zhèn)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，沿海
3、的城鎮(zhèn)也是膠南重點發(fā)展的地區(qū)。本案本案地處于東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)與沿海產(chǎn)業(yè)帶交匯地區(qū)，是未來城市發(fā)展的重點地區(qū)，青島重大交通設施的建設完成打通了膠南和青島的直接聯(lián)系跨海大橋海底隧道跨海大橋:全長5.3公里,從青島的團島至薛家島海底隧道:膠州灣南端,5.5公里,進一步打通膠南與青島的聯(lián)系,帶動膠南土地的增值和房地產(chǎn)的快速發(fā)展.隨著交通的完善，膠南已經(jīng)從青島的邊緣城市升級為新的城市腹地膠南已經(jīng)成為青島市經(jīng)濟重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地；大青島發(fā)展新的著力點。崛起的“西海岸都市新區(qū)”。青島美麗的“后花園”膠南的城
4、市規(guī)劃大大提升區(qū)域形象,有力促進地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展濱海大道:使膠南成為大青島經(jīng)濟發(fā)展的腹地,成為西海岸最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟新區(qū)膠南“東接,北擴,南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將膠南建成東有港口帶動、北有產(chǎn)業(yè)支撐、南有智力支持和西有旅游度假亮點的大青島都市新區(qū).東接北擴南展東接:加速與青島前灣港的對接，北擴:主要是建設30平方公里的青島臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)南展:總規(guī)劃面積25平方公里的高教科研區(qū);總面積28平方公里的西南部瑯琊臺旅游度假區(qū)大青島重大交通設施的建設將進一步打通膠南與黃島,青島的聯(lián)系,擴大膠南的輻射范圍港口西移及大
5、煉油等大型產(chǎn)業(yè)的進駐將帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口遷移,增強膠南的投資預期,同時拉動房地產(chǎn)的自然需求膠南行政升級,濱海大道及經(jīng)濟發(fā)展方向等城市規(guī)劃,大大提升了區(qū)域形象,有力促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃結(jié)論城市東拓對膠南房地產(chǎn)的意義1、“西海岸”注定成為青島經(jīng)濟新的增長極，是青島擁灣發(fā)展城市級戰(zhàn)略，而向東成為膠南城市發(fā)展一種必然，膠南開發(fā)區(qū)必將成為膠南未來城市生活和旅游岸線。2、良好的發(fā)展前景，便利的交通，較大的升值空間，膠南房地產(chǎn)市場未來十分看好。小高層、高層也是隨著沿海一線開發(fā)而逐漸被認可，但是隨著膠南城市化發(fā)展，越
6、來越多的人關(guān)注到這一塊山、海、森林、島、高爾夫離塵不離城的城市，部分高端人群開始在膠南置業(yè)，二、區(qū)域地產(chǎn)市場分析1.1最新宏觀政策細則：落實穩(wěn)定房價工作責任制加快保障性安居工程規(guī)劃、建設和供應努力增加普通商品住房用地和有效供應堅決抑制投機投資性購房加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管青島國五條目標：確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。青島版國五條新政“溫柔落地”，大多只發(fā)布了房價控制目標，未提及“全市限購”也未提及二手房20%個稅“房價失控”言論喧囂，未來很可能有更嚴厲的政策出臺，“全市限
7、購”以及20%個稅也成了懸在房地產(chǎn)市場上的一把利刃1.2青島市年度地產(chǎn)市場趨勢2009-2012年市場存量逐年上升，2012年期末庫存升至1196.9萬㎡，存銷比為15.2，未來市場整體去化壓力較大2012年全市住宅供應968.6萬㎡，同比下降28.4%，批售比為1.0，市場供求基本平衡。2012年全市住宅成交932.0萬㎡，再改、首改產(chǎn)品供銷占比有所上升，首置產(chǎn)品占比有所回落。2012年在政策的重壓下，多數(shù)房企為了保證銷量，保證現(xiàn)金流，采用平價甚至低價策略，全市住宅成交均價7981元/㎡，環(huán)比比下降3.
8、5%。2012年全區(qū)供應244.7萬㎡，成交215.7萬㎡；批售比為1.1，市場呈供略過于求的態(tài)勢。2009-2012年黃島區(qū)市場存量呈上升態(tài)勢，2012年期末庫存為331.4萬㎡，存銷比為18.4，表明未來市場整體去化壓力大。注：本數(shù)據(jù)為新黃島區(qū)（膠南市+黃島區(qū)）市場數(shù)據(jù)新黃島區(qū)地產(chǎn)市場趨勢2012年黃島區(qū)總體成交均價為7490元/㎡，環(huán)比上升2.4%。供應結(jié)構(gòu)：2012年首改產(chǎn)品占比最高，為37%，再改產(chǎn)品占比最低，為29
