認籌及解籌方案.doc

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1、新世界國際認籌、解籌方案（一）認籌原則：為保證項目后期經(jīng)營及促進認籌，制定以下三個原則。原則一：認購優(yōu)先原則，認購提前認租二到三周解籌。原則二：大戶認籌優(yōu)先原則，大戶可提前解籌。（大戶認購整片、整條街的客戶）原則三：越早認籌優(yōu)惠越多原則（二）認籌活動舉辦形式：認籌：無錫百家企業(yè)入駐簽約暨認籌儀式新世界國際開工儀式中國紡織服裝批發(fā)市場發(fā)展論壇解籌：大戶解籌第一批單位全面解籌（三）認籌執(zhí)行細則：1、法律文件清單：VIP會員申請須知、VIP會員申請書、VIP俱樂部規(guī)章制度、VIP卡、認購書。2、認籌同步工作：認籌時對客戶反饋進行評估，以期在解籌前制定合理的價格策略及完善的產(chǎn)品分類規(guī)劃等。

2、（認籌客戶登記表，并對客戶進行分類）n對價格進行準確評估。n評估業(yè)態(tài)、各產(chǎn)業(yè)基地的認籌數(shù)量及比例。3、認籌及解籌的相關規(guī)定：（1）認籌順序決定優(yōu)惠幅度，而選鋪順序可通過電腦選號的形式進行。（2）認籌期間控制認籌商戶的資質(zhì)（資質(zhì)審核標準）。（四）投資模式及招商政策　1、價格及投資模式設計：1）價格：均價可參照認籌的數(shù)量及客戶反應情況評估后具體制定。2）投資模式：¨自營：投資模式一：首付4成，余下銀行按揭，發(fā)展商送10%(暫定)創(chuàng)業(yè)基金?！顿Y客：投資模式二：首付2.4成，買鋪即收16%租（發(fā)展商一次性支付2年16%租金），發(fā)展商5年原價回購。［返租模式建議］¨建議模式：首付1.6成，

3、買鋪收3年24%租，作下60%銀行按揭，發(fā)展商5年原價回購。1）認籌定金：20000元2）認籌時間優(yōu)惠：階段性認籌優(yōu)惠¨12月26到2月26日：4%¨2月27到4月26日：3%¨4月27日至解籌：2%2、模式2、及建議模式在實際規(guī)范操作中的注意事項（以下在三年返租的基礎上提出，在二年返租的情況下通用）1）返租人：經(jīng)營管理公司由于新的商品房預售管理條例中明確禁止發(fā)展商自行“返租”或“變相返租”。從規(guī)范角度看，返租實施人不能為深圳新世界集團江蘇分公司，可由“新世界物業(yè)管理公司”或“經(jīng)營管理公司”或其他第三方實施。2）首期款、一次性返租款及其稅費（1）在投資者與“新世界”簽署《商鋪買賣合

4、同》的同時與“經(jīng)營管理公司”簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》或《管理公約》。（2）如采用“6成10年按揭”付款方式，原則上投資者應支付“新世界”4成足額首期款；同時由“經(jīng)營管理公司”一次性支付投資者“3年24%租金”，并獲得2年商鋪使用權和收益權。但實際上投資者只須支付“新世界”1.6成首期款，而“經(jīng)營管理公司”實際上并沒有向投資者支出“3年24%租金”。這關系到“新世界”與“經(jīng)營管理公司”財務協(xié)調(diào)問題，需要新世界內(nèi)部從規(guī)范角度進行可行性設計。（3）在《委托經(jīng)營管理協(xié)議》中可以約定投資者一次性獲得“3年24%租金”后應自行申報納稅，其責任與“新世界”及“經(jīng)營管理公司”無關。3）“經(jīng)營管理公

5、司”在委托期內(nèi)的租金收益及稅費（1）3年委托期內(nèi)，投資人授權“經(jīng)營管理公司”處理商鋪租賃事宜，期間的租金收益應完全歸“萬科經(jīng)營管理公司”所有。（2）由于表面上“經(jīng)營管理公司”已一次性支付投資者“3年24%租金”，在3年委托期內(nèi)的租金收益可能高于“3年24%租金”而發(fā)生盈利，更現(xiàn)實的問題是在3年或4年委托期內(nèi)的租金收益要小“3年24%租金”。那么，期間“經(jīng)營管理公司”如何納稅？需要新世界相關財稅專家作出可行性方案。（3）委托期內(nèi)，如商戶要求“經(jīng)營管理公司”提供房租發(fā)票，該如何處理？4）委托期結束后的問題（1）“經(jīng)營管理公司”在委托期內(nèi)招商的商戶租賃期應與委托期一致。（2）委托期結束后

6、由投資人（商鋪業(yè)主）自行決定出租事宜。如要保證業(yè)態(tài)統(tǒng)一性，“經(jīng)營管理公司”可制訂租賃管理公約，事前與投資人（商鋪業(yè)主）進行確認。（3）委托期結束后由投資人（商鋪業(yè)主）自行辦理租賃登記、納稅問題。3、招商策略1、租金構成：本項目租金由三部分構成，基本租金、管理費、推廣費。（1）租金（初步）：此租金均價在參考同類市場租金，并對未來售價評估分析得出，作為初步定價建議。紡織區(qū)：一期市場標準租金40元/平方米/月。服裝區(qū)：一期標準租金為40元/平方米/月。其中：樓層租金（元/平方米*月）1F562F483F404F325F24（2）物業(yè)管理費：紡織區(qū)3元/平方米*月，服裝（含輔料）區(qū)5元/平

7、方米*月，開業(yè)當月起計算。（3）推廣費：可以在每個合同周期根據(jù)實際推廣需要約定。建議第一個合同周期為三年，標準推廣費按10元/平方米*月計算，其中第一年全免，由發(fā)展商墊付；第二年減半（按每月5元/平方米繳納），第三年全額收取（按每月10元/平方米繳納）。推廣費作為經(jīng)營推廣基金，統(tǒng)一管理，透明使用，每月公布費用交納和支出明細。在業(yè)主委員會成立后可由委員會監(jiān)督使用。2、租賃期限：結合免租期及投資模式，簽3年租約，一次性收足1年租金，免租2年。1、競爭性租賃政策：短時間內(nèi)搶