股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅務(wù)問題.pdf

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1、----------------------------股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的稅務(wù)問題甲開發(fā)商于2004年取得土地一宗，帳面價(jià)值為1億元，公司資本金為2000萬(wàn)元(A股東1200萬(wàn)元，B股東800萬(wàn)元)，銀行貸款8000萬(wàn)元。由于資金存在問題，一直沒有開發(fā)。2007年上半年某房地產(chǎn)集團(tuán)擬100%收購(gòu)該公司股權(quán)，該土地市場(chǎng)價(jià)值1.4億元。某房地產(chǎn)集團(tuán)與甲開發(fā)商的股東以及達(dá)成協(xié)議，以6000萬(wàn)元購(gòu)入2000萬(wàn)元的股權(quán)，銀行貸款由某房地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)歸還。請(qǐng)問：1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅?2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)是否繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅?3)支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)款，如何進(jìn)行帳務(wù)處

2、理?能否計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目成本?4)這種方式對(duì)某房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)于該項(xiàng)目的企業(yè)所得稅、土地增值稅匯算是否有利?答：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅問題。2、由于甲房地產(chǎn)企業(yè)的股東有兩個(gè)一個(gè)是A股東，一個(gè)是B股東，A股東占60%，B股東占40%，這里某房地產(chǎn)企業(yè)是以支付現(xiàn)金受讓股權(quán)的，因此，受讓股權(quán)的價(jià)格為6000萬(wàn)現(xiàn)金，甲房地產(chǎn)企業(yè)的初始資本金為2000萬(wàn)元，這里就存在4000萬(wàn)元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，這里的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)，對(duì)于甲房地產(chǎn)企業(yè)的A、B股東就存在所得稅問題，如果是個(gè)人股東就按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個(gè)人所得稅，如果為企業(yè)股東，就按溢價(jià)繳納企業(yè)所得稅。3、由于這是一個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題，

3、一般在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，在會(huì)計(jì)上按評(píng)估后的價(jià)格確認(rèn)資產(chǎn)的賬面成本，對(duì)于評(píng)估增值的部分，甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。比如這里，土地的賬面價(jià)值為1億，評(píng)估后價(jià)值1.4億，則對(duì)于4000萬(wàn)的評(píng)估增值，甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅。由于是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，某房地產(chǎn)公司是將6000萬(wàn)直接支付給甲房地產(chǎn)企業(yè)股東的，與甲房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)，因此，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行帳務(wù)處理，只要在工商登記做變更企業(yè)股東處理就可以了。這里也就不存在股權(quán)溢價(jià)進(jìn)開發(fā)成本的問題。而是由于甲房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估增值的部分實(shí)際就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)的部分，但這部分所

4、謂的溢價(jià)也就是評(píng)估增值要進(jìn)開發(fā)成本的前提是該房地產(chǎn)企業(yè)必須將評(píng)估增值部分先繳納精選資料----------------------------企業(yè)所得稅。如果甲房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估就轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，資產(chǎn)評(píng)估增值就不能在賬面上體現(xiàn)出來，這樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分也就無法進(jìn)入開發(fā)成本，實(shí)際評(píng)估增值部分要進(jìn)開發(fā)成本的前提，是評(píng)估增值甲房地產(chǎn)企業(yè)必須先繳納企業(yè)所得稅。4、這種方式對(duì)于某房地產(chǎn)集團(tuán)不是很有利，我們以這個(gè)例子分析一下。甲開發(fā)公司假設(shè)土地1億，銀行貸款8000萬(wàn)，凈資產(chǎn)2000萬(wàn)，土地評(píng)估增值為1.4億。評(píng)估后凈資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，因此某房地產(chǎn)企業(yè)以6000萬(wàn)受讓全

5、部股權(quán)，但是實(shí)際上這里是存在問題的。因?yàn)?，?duì)于評(píng)估增值的部分即4000萬(wàn)是存在企業(yè)所得稅和土地增值稅的問題的，這個(gè)稅負(fù)還是要由甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的，因此，如果按正常程序，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先進(jìn)行評(píng)估做帳，將4000萬(wàn)的評(píng)估增值按33繳納企業(yè)所得稅，實(shí)際在轉(zhuǎn)讓前，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)只有4680萬(wàn)元(6000-4000×33%)，而不是6000萬(wàn)。而且，我們知道各個(gè)稅種的計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本是不一樣的。就企業(yè)所得稅而言，土地的企業(yè)所得稅計(jì)稅成本是1億，而評(píng)估增值后，土地的會(huì)計(jì)成本為1.4億，只有將增值繳納了企業(yè)所得稅后，土地的計(jì)稅成本才能變?yōu)?.4億。同樣，對(duì)于土地增

6、值稅而言，土地的初始計(jì)稅成本為1億，評(píng)估后會(huì)計(jì)成本為1.4億，但這部分增值由于未繳納土地增值稅，即使他將4000萬(wàn)繳納了企業(yè)所得稅，也只能說土地的企業(yè)所得稅計(jì)稅成本為1.4億，而土地增值稅的計(jì)稅成本仍為1億，這個(gè)大家是必須要明確的。這里也是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅籌劃中經(jīng)常忽略的問題，將各個(gè)稅種的計(jì)稅成本混為一談。所以，實(shí)際上某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按6000萬(wàn)受讓甲房地產(chǎn)公司的股權(quán)(實(shí)際就是凈資產(chǎn))是吃虧的，因此，如果考慮這些稅收因素，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，如果甲房地產(chǎn)企業(yè)按評(píng)估后的價(jià)值做帳，相關(guān)的稅收先繳納的話，甲房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)并沒有6000萬(wàn)。如果按6000萬(wàn)受讓，這是

7、甲房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際成為了某房地產(chǎn)公司的全資子公司，甲公司的稅負(fù)實(shí)際就是由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)，這樣他不僅要支付6000萬(wàn)，還要承擔(dān)4000萬(wàn)評(píng)估增值部分的企業(yè)所得稅和土地增值稅。因此，在我們進(jìn)行房地產(chǎn)公司股權(quán)收購(gòu)時(shí)，涉及房地產(chǎn)評(píng)估增值的，一定要將在考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)后的被收購(gòu)企業(yè)的凈資產(chǎn)作為收購(gòu)支付價(jià)款的判斷標(biāo)準(zhǔn)。是評(píng)估增值要進(jìn)開發(fā)成本的前提是該房地產(chǎn)企業(yè)必須將評(píng)估增值部分先繳納企業(yè)所得稅。如果甲房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估就轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，資產(chǎn)評(píng)估增值就不能在賬面上體現(xiàn)出來，這樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分也就無法進(jìn)入開發(fā)成本，實(shí)際評(píng)估增值部分要進(jìn)開發(fā)成本的前提，是評(píng)估增值

8、甲房地產(chǎn)企