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1、購物中心業(yè)態(tài)組合（租戶安排）淺析■一商學(xué)院11級物業(yè)管理周楊110151950—＞凈出租面積占商場整體建筑面積指標(biāo)（一）、關(guān)于商場各類面積的定義1.建筑面積：商場屮的建筑面積是指房產(chǎn)登記的面積，應(yīng)該是實(shí)效面積+別的公攤面積營業(yè)而積屮不包含消防梯、電梯、衛(wèi)生間、設(shè)備房等而積，實(shí)效而積包含消防梯、電梯、衛(wèi)生間、設(shè)備房等而積。2.出租面積：在報(bào)告期期末商場房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。3.可出租面積：一般是指房屋凈面積，也就是取出公攤的面積，因?yàn)榻ㄖ娣e不在可租用里面積再有就是建筑商與租戶協(xié)商的租用部分面積，有時(shí)候租戶不愿意出租某一部
2、分房產(chǎn)，雙方可以協(xié)商。（二入凈出租面積占商場主體建筑面積指標(biāo)綜合平均65%—70%。其屮大型主力店（單店面積占4000平方米以上）凈出租面積占比為85%；次主力店（單店面積占200平方米—4000平方米之間）凈出租面積占比為65%—85%；百貨類店鋪（單店而積占50平方米一200平方米之間）凈出租而積占比為50%—65%.這樣，整個(gè)商場平均下來，凈出租而積約為65%—70%。在招商布局Z前，需要對建筑方案的凈出租面積進(jìn)行勘定，如發(fā)現(xiàn)凈出租面積不到65%的，需要對建筑平面的通道寬度、屮庭大小、輔助面積、設(shè)備用房、等等進(jìn)行優(yōu)化，確保商場凈出
3、租面積占商場建筑面積（不含停車場）指標(biāo)達(dá)到65%。（3、商場空間布局面積因素1.百分Z百的出租率并不是最佳狀態(tài)2.對主要承租人和次要承租人的出租面積合理分配二、關(guān)于商場商戶業(yè)態(tài)類別組合占比指標(biāo)、商業(yè)業(yè)態(tài)租戶分配的含義城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括：購物屮心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等;而其屮購物屮心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂屮心（KTV、電玩等）、健身屮心、大型屮式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發(fā)廊、銀行、便利店、折撲I店、專業(yè)市場等。（二）、商場業(yè)態(tài)類別組合占比指標(biāo)原則商場的
4、商戶業(yè)態(tài)類別組合占比指標(biāo)應(yīng)符合“五、三、二”原理，“五、三、二”原理——在一個(gè)大型封閉式購物小心內(nèi)，安排的主力店和次主力店的理想占用面積應(yīng)為50%,文化、休閑、娛樂、健身、餐飲商家理想占用面積為30%,專賣店組成的風(fēng)情商鋪組合理想占用而積應(yīng)為20%o（三）業(yè)態(tài)相關(guān)性的重要性各類業(yè)態(tài)布局與相互銜接吋各類業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到商場內(nèi)消費(fèi)的舒適性和流暢性，這又直接影響到顧客在商場逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考：功能互補(bǔ)性：各口有明確的功能特性但乂互融成為一個(gè)整體；H標(biāo)客群的一致性：特定H標(biāo)客群的消
5、費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，商場可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在商場內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。（四、對某6層商業(yè)物業(yè)的布局假設(shè)一層（國際吋空）:化妝品、女士飾品二層（名流世界）：女包、箱包、典雅女裝、男士正裝、男士商務(wù)裝、男士飾品三層（品質(zhì)世界）:男士單殆、羊絨文胸、配飾、女鞋、都市女裝、高爾夫裝、男士休閑裝、男鞋、四層（動(dòng)感地帶）：器械、戶外用品牛仔、鞋、吋尚休閑、吋尚飾品、少女青春裝、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)五層（生活美苑）：精品家電、鐘表、數(shù)碼、廚房用品、童裝、嬰兒用品、孕婦裝、玩具、文具、家居飾品、
6、床品、健身屮心、親了樂園六層（美食娛樂廣場）：文化屮心、會(huì)員屮心、快餐廣場、餐廳、電影院、電影主題酒吧、電玩城、兒童教育屮心（五、假設(shè)業(yè)態(tài)布局分析i個(gè)好的業(yè)態(tài)布局能夠從各個(gè)方面吸引消費(fèi)者的眼球，適應(yīng)消費(fèi)者的各種需求，從北國先天下的業(yè)態(tài)布局及組合看，主力店和次主力店的占用面積超過50%,文化、休閑、娛樂、健身、餐飲商家占用面積不足30%,專賣店組成的風(fēng)情商鋪組合占用面積超過20%。其業(yè)態(tài)布局及組合基本上比較合理，比較符合“五、三、二”原理。各層的業(yè)態(tài)組合特色明確，各自有明確的功能特性但乂互相補(bǔ)充;各層次間的主題分明，能滿足一類消費(fèi)者的購物
7、需求，充分體現(xiàn)了業(yè)態(tài)的和關(guān)性對特定H標(biāo)客群的吸引力。三、商場商業(yè)業(yè)態(tài)組合優(yōu)化布局建議（一）、積極吸引人氣，爭取不留死角1.根據(jù)消費(fèi)人群合理安排商品位置商場應(yīng)該把各種品牌的化妝品、珠寶首飾、手表等需求彈性大，利潤高的商品陳列到了一層，這些都是女性消費(fèi)者比較感興趣經(jīng)常光顧的產(chǎn)品。通過這一行為抓住消費(fèi)的大客戶。另外化妝品都包裝精美、擺放整齊、形象好，無形屮提高了商場的檔次。就連充滿嗅覺誘惑的香脂味也是吸引路人進(jìn)入商場的秘密武器。2.每一層都有一兩家知名的品牌，而且旁邊總是會(huì)有一些不是特別知名的品牌把一些知名的服裝甜牌搭配著一些小詁牌分布在各個(gè)
8、樓層而不是讓知名度高的詁牌集屮分布。這種布局有利于將人流引向各樓層而不僅僅是指停留在某一層，這樣可以帶動(dòng)其他小品牌的銷售，使整個(gè)商場不留下死角每個(gè)地方都有消費(fèi)者的光顧。3.餐飲和娛樂場所放在比較高的樓層通常
