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1、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二〇一五年十月目錄一、城市概況二、市場(chǎng)分析三、一、城市概況一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況洛陽(yáng)市轄6區(qū)8縣1市（分別為澗西區(qū)、西宮區(qū)、老城區(qū)、瀍河回族區(qū)、洛龍區(qū)、吉利區(qū)、孫津縣、新安縣、宜陽(yáng)縣、伊川縣、洛寧縣、嵩縣、欒川縣、汝陽(yáng)縣和偃師市）、1個(gè)洛陽(yáng)新區(qū)、1個(gè)洛陽(yáng)國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、1個(gè)國(guó)家洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)。市區(qū)面積694平方公里，建成區(qū)面積170平方公里。行政區(qū)劃：洛陽(yáng)市為河南地級(jí)市，是中國(guó)歷史文化名城，中部重要工業(yè)城市，被譽(yù)為“千年帝都，牡丹花城”，鄭西高鐵經(jīng)過(guò)洛陽(yáng)，對(duì)外交通便利。轄6區(qū)8縣1市，建成區(qū)面積170平方公里。城市經(jīng)濟(jì)概況城市定位：立足豫西地
2、區(qū)，與鄭州共同建設(shè)河南省雙核中心，洛陽(yáng)城市現(xiàn)階段主要向南發(fā)展，未來(lái)向東沿河兩側(cè)發(fā)展趨勢(shì)明顯。洛陽(yáng)過(guò)去十年造城主要以洛龍新區(qū)開發(fā)為主，市政店的搬遷、高鐵站的設(shè)立，都對(duì)新區(qū)產(chǎn)生極大的拉動(dòng)作用；中部的西工區(qū)、老城區(qū)城市規(guī)劃思路以舊城、舊廠改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為主，而東西兩翼的澗西區(qū)、瀍河回族區(qū)則將近郊土地進(jìn)一步納入城市范圍，擴(kuò)大城區(qū)范圍；城市新批復(fù)的總體規(guī)劃將偃師市納入到洛陽(yáng)城市總體規(guī)劃，洛陽(yáng)東伊河兩岸的伊濱新區(qū)正處于偃師市和洛陽(yáng)現(xiàn)主城區(qū)之間，屬于規(guī)劃城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)范疇，未來(lái)發(fā)展政策優(yōu)勢(shì)明顯。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況人口情況：2014年末戶籍總?cè)丝?67.8萬(wàn)人，居全省第六，人均可支配收入2697
3、4元，其中市區(qū)人口195.52萬(wàn)人，洛陽(yáng)市人口趨于外流向，市區(qū)仍對(duì)人口形成一定吸附力，城鎮(zhèn)化尚有潛力。年末全市常住總?cè)丝?67.80萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口340.24萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)50.95%，低于全國(guó)平均城鎮(zhèn)化率54.77%；市區(qū)常住人口數(shù)量排前三的分別是澗西區(qū)、洛龍區(qū)、西工區(qū)；2014年，洛陽(yáng)市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26974元，比上年增長(zhǎng)8.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.6%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出18380元，增長(zhǎng)15.1%。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況城市GDP：2014年，洛陽(yáng)市全年生產(chǎn)總值3284.57億元（河南省內(nèi)排名第2），比上年增長(zhǎng)9.0%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到4.92萬(wàn)元。按
4、常住人口667.8萬(wàn)計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到4.92萬(wàn)元。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為7.5：56.2：36.3，三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為3.1%、67.6%和29.3%。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2014年洛陽(yáng)市全年生產(chǎn)總值3284.57億元，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴工業(yè)的貢獻(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)未來(lái)?yè)碛休^大成長(zhǎng)空間。2014年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3026.5億元（其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資302.6億元），比上年增長(zhǎng)17.8%；第一產(chǎn)業(yè)投資185.1億元，增長(zhǎng)57.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資1412.2億元，增長(zhǎng)18.7%，其中巟業(yè)投資1411.5億元，增長(zhǎng)19.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資1383.7億元，
5、增長(zhǎng)14.3%。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況交通輻射：對(duì)外交通中高鐵為區(qū)域一亮點(diǎn)，擁有鄭西高鐵洛陽(yáng)龍門站，為商務(wù)、旅游和生活出行提供了便利，另有老火車站（客運(yùn)）、洛陽(yáng)西站（貨運(yùn)）和洛陽(yáng)北站。洛陽(yáng)距離鄭州110km，距離西安320km，連接兩省鄭西高鐵，從洛陽(yáng)至鄭州約40分鐘，至西安一個(gè)半小時(shí)，另有隴海線貫通，洛陽(yáng)機(jī)場(chǎng)年客流量約70萬(wàn)人次，對(duì)外交通便利；2014年年末，洛陽(yáng)市機(jī)動(dòng)車保有量已超過(guò)105萬(wàn)輛，戶均約1輛。其中汽車67.3萬(wàn)輛，小型汽車52.1萬(wàn)輛。一、城市概況城市經(jīng)濟(jì)概況支柱產(chǎn)業(yè)及代表企業(yè)：洛陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱，工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有裝備制造、能源電力、石油化工、新材料、硅光伏及光電等“五
6、大優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)”。知名企業(yè)包括：沃德福、國(guó)機(jī)重工、中信重工、一拖集團(tuán)、中石化、中鋼、中鐵、中航光電、普萊柯生物工程等。洛陽(yáng)市旅游資源豐富，牡丹國(guó)際文化節(jié)、白馬寺、龍門石窟等文化旅游名片，2014年全市共接待游客9470萬(wàn)人次。一、城市概況城市概況總結(jié)洛陽(yáng)定位為河南省副中心城市，GDP排名全省第二，但不省會(huì)鄭州相比仍存在較大差距，約為鄭州GDP的50%；洛陽(yáng)三產(chǎn)中以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)接近于70%；洛陽(yáng)市總?cè)丝诩s700萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率約51%，低于全國(guó)約4個(gè)百分點(diǎn)；洛陽(yáng)老齡化較明顯，城市整體來(lái)看屬于人口外流向型城市，市區(qū)內(nèi)人口導(dǎo)入主要來(lái)自于本市。洛陽(yáng)城市現(xiàn)階段主要向南發(fā)展，未來(lái)向東
7、沿河兩側(cè)發(fā)展趨勢(shì)明顯。洛陽(yáng)地處中原腹地，距離鄭州、西安兩省會(huì)城市較近，有鄭西高鐵相通，另有隴海線過(guò)境，航空客流量一般，城市輻射能力基本為周邊地市，對(duì)外交通連接方式主要依靠陸路交通。一、城市概況二、市場(chǎng)概況二、市場(chǎng)概況庫(kù)存情況分析庫(kù)存分析：截至2015年上半年，洛陽(yáng)商品房整體庫(kù)存量已達(dá)到850.7萬(wàn)㎡，消化周期約34個(gè)月；長(zhǎng)周期看，洛陽(yáng)市場(chǎng)土地供應(yīng)量充足，需5-6年消化周期。2015年上半年總體供應(yīng)面積219.
