中原物業(yè)發(fā)展建議ppt課件.pptx

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1、物業(yè)發(fā)展建議分享園林規(guī)劃建議物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù)戶型發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議是什么物業(yè)發(fā)展建議的要素及構(gòu)成配套發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議是什么？《建議》是“藍(lán)圖”。我們是先于設(shè)計方案的效果圖，告訴他——他的“孩子”會成為什么樣的人？什么樣的人才能受到歡迎？成為“萬人迷”的N個條件……開發(fā)商是“非專業(yè)人士”，所以我們《建議》的語言要形象、要易懂、要有描繪性。開發(fā)商——開發(fā)商需要什么？物業(yè)發(fā)展建議是什么？《建議》是“任務(wù)書的雛形”。具有市場意識的設(shè)計師不大會去跟你爭論別人“孩子”將來如何受歡迎的問題，但他會關(guān)注這個孩子的“氣質(zhì)”、“身高體重”以及孩子家長的“經(jīng)濟能力”——然后他在這個劃

2、定的圈子里去給孩子做“造型”，實現(xiàn)他對于基地、空間和建筑的理解和理想。所以劃定圈子是我們的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小設(shè)計師都會不舒服——每個設(shè)計師都夢想有一份重點明確、內(nèi)容具體、不會變來變?nèi)サ脑O(shè)計任務(wù)書。所以我們要最重要的是告訴他們這個項目的意向和指標(biāo)，以及在這個基礎(chǔ)上幫他支招。設(shè)計師是“過專業(yè)人士”，所以我們寫《建議》，語言不怕不專業(yè)，就怕要求提得不專業(yè)；層次也很重要，哪些是硬指標(biāo)，哪些可以商量，哪些盡情發(fā)揮，盡量明確開發(fā)商——設(shè)計師需要什么？設(shè)計師1、物業(yè)發(fā)展建議用來作什么？《建議》是我們的市場觀點的在產(chǎn)品上的表達(dá)。在“房子”的建筑屬性和市場屬性兩者間建立聯(lián)系，或

3、者說將市場規(guī)律“轉(zhuǎn)譯”成建筑編碼，這個“落地”的工作，只能我們?nèi)プ?。從這個角度，我們的《建議》與《定位》是一脈相承的關(guān)系，它對《定位》要重申、要具象、要演繹；獨立存在的物業(yè)發(fā)展建議就失去了意義?！督ㄗh》是從《定位》轉(zhuǎn)化成《設(shè)計任務(wù)書》的“中間形態(tài)”。開發(fā)商——我們需要什么？設(shè)計師我們物業(yè)發(fā)展建議是什么？園林規(guī)劃建議物業(yè)發(fā)展建議的依據(jù)戶型發(fā)展建議產(chǎn)品發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議是什么物業(yè)發(fā)展建議的要素及構(gòu)成配套發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點需要說明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計方案，我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素（市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素）原則：一切均基于CVA“競爭的價

4、值增加”(CompetitionValueAdded)物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素市場競爭性地塊價值的發(fā)掘利用客戶價值的增加物業(yè)發(fā)展建議的考慮因素基于市場產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計分析（空間尺度、戶型、建筑園林風(fēng)格、配套水平和數(shù)量、配置水平統(tǒng)計表），提出具有競爭優(yōu)勢的方向；地塊價值的發(fā)掘利用：基于地塊價值分析和規(guī)劃價值分析提出設(shè)計增值方向市場競爭性客戶價值的增加地塊價值的挖掘利用客戶價值的增加：客戶價值分析基于客戶價值分析（客戶價值取向、生活方式、空間觀念、行為模式分析表），提出客戶滿意方案；競爭力：放大資源+創(chuàng)新產(chǎn)品打造產(chǎn)品核心競爭力的方向客戶需求：滿足市場中高端客戶的“好面子”需求關(guān)鍵點：只有

5、客戶能感受到的價值，才是需要展示出來的價值房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成有形的價值使用價值的范疇屬于物質(zhì)層面的是可以物化的可以進(jìn)行競爭性比價的無形的價值屬于精神層面是不能物化的難以復(fù)制的是可以自我定價的產(chǎn)品品牌價值構(gòu)成地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值通達(dá)價值外部配套產(chǎn)業(yè)價值自然景觀社會認(rèn)知經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計內(nèi)部配套建材設(shè)備創(chuàng)新價值基本物業(yè)VIP服務(wù)個性化服務(wù)企業(yè)品牌場所精神項目精神有形價值無形價值房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成項目外部（社會）配套價值交通價值產(chǎn)業(yè)價值自然景觀資源社會認(rèn)知價值交通便利性與可達(dá)性例如：玉淵潭，昆玉河邊的項目商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，例如：亦莊、CBD生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育

6、環(huán)境等社會心理對地段的潛在認(rèn)同，例如：天竺與南城地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成項目基本經(jīng)濟指標(biāo)價值規(guī)劃設(shè)計價值項目內(nèi)部配套價值產(chǎn)品硬件配置價值建筑創(chuàng)新價值項目樓座與綠地、配套的位置，對景觀朝向的利用建筑材料、設(shè)備配備的品質(zhì)與檔次會所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)、學(xué)校等容積率、綠化率風(fēng)格或戶型設(shè)計的改良與創(chuàng)新地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成基本物業(yè)管理服務(wù)的價值增值的VIP服務(wù)價值個性化服務(wù)價值(菜單式裝修、個性化服務(wù)）企業(yè)品牌產(chǎn)品品牌信心的樹立、質(zhì)量的保證同一個企業(yè)品牌不同產(chǎn)品線的產(chǎn)品形象價值地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值房地產(chǎn)項目價

7、值構(gòu)成場所精神項目精神（往往通過符號來表達(dá)）城市、社會、人文歷史賦予項目所在地段的文化特性例如：什剎海、長城人：開發(fā)者、設(shè)計者、居住者、以及其他有社會影響力的項目參與者事：論壇、發(fā)布會、獲獎物：建筑、文化展覽、收藏館地段價值產(chǎn)品價值服務(wù)價值品牌價值人文價值物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素規(guī)劃布局建筑平面建筑空間形象園林配套、配置標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟指標(biāo)分析整體形象產(chǎn)品類型建議空間布局建議交通組織啟動區(qū)選擇與分期開發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化服務(wù)和附加值建筑風(fēng)格建筑外立面建議建筑材質(zhì)建議風(fēng)格建議景觀設(shè)計要