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1、奧添項(xiàng)目荊州江津路項(xiàng)目營(yíng)銷思路提案-(NXPowerLite)第一部分 ------------------------------------市場(chǎng)分析市場(chǎng)概訴 ----------------------2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)步入一個(gè)嶄新的民生地產(chǎn)新時(shí)代。展望2008，將是充滿生機(jī)與活力的一年，將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的一年：一：民生新政催生民生地產(chǎn)。以解決中低收入家庭住房困難為主要任務(wù)的民生地產(chǎn)，正蓄勢(shì)待發(fā)。隨著民生新政的實(shí)施、隨著大力發(fā)展民生地產(chǎn)，百姓在購(gòu)房選則上趨與更加多元和更加理性。中央政府對(duì)解決中低收入人群住房困難決心之大、措施之具體是前所未有的。隨著《廉租住房管理辦法》、《
2、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等相關(guān)政策的出臺(tái)，百分之七十的土地供應(yīng)保障、相關(guān)稅費(fèi)的減免等措施，將會(huì)加快解決中低收入家庭住房困難問題的步伐。經(jīng)過2007年的一系列前期政策盤整、梳理，房地產(chǎn)市場(chǎng)整治、土地市場(chǎng)督察，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況更加清晰。這就為大力發(fā)展民生地產(chǎn)掃清了障礙、打下了基礎(chǔ)、鋪平了道路。民生地產(chǎn)將隆重登場(chǎng)。九：房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降，逐步回落至一個(gè)相對(duì)理性的區(qū)域一路飆升的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一大社會(huì)公害！上至總理下到百姓都為之焦急萬分。房?jī)r(jià)的飛漲是多種因素使然。隨著對(duì)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的督察、整治，對(duì)那些非發(fā)圈地囤地、非法捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)者予以查處與打擊，使這些違法違規(guī)操作得到了初步遏制。進(jìn)而也
3、就對(duì)一路飆升的房?jī)r(jià)起到了一定的遏制作用。近幾個(gè)月以來深圳、廣州、北京等地房?jī)r(jià)的回落就說明中央的一系列強(qiáng)有力宏觀調(diào)控措施是切實(shí)有效的！對(duì)一部分非法開發(fā)商是有震攝力的！2008年，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上將穩(wěn)中趨降，逐步或落至一個(gè)相對(duì)理性的區(qū)域。荊州市場(chǎng)調(diào)查與分析 ------------------------------1.市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛， 舊房改造迫在眉睫。去年我市商品房銷售面積80.7萬平方米，同比增57.8%。其中住宅銷售78.5萬平方米，同比增長(zhǎng)58.5%。去年全年銷售量接近2005、2006兩年的總和。對(duì)于2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)，荊州樓市與北京、上海、廣州不一樣，并無泡沫存在，將繼續(xù)健康發(fā)展
4、，穩(wěn)中有升。據(jù)目前荊州市調(diào)查得知,就城市自身的危舊房一項(xiàng)來講，一般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞的房屋達(dá)3萬余套，預(yù)計(jì)3年內(nèi)需要換房的就有16000余戶。剛性需求強(qiáng)硬。2.兩會(huì)召開政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。今年市政府宏觀調(diào)控的力度會(huì)進(jìn)一步加大90平方米以下的小戶型住宅占的比例會(huì)大幅提高，商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，可以滿足不同收入群體的需求。3.區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯（1）城區(qū)向北發(fā)展大勢(shì)所趨由于城市發(fā)展的需要，北京路迅速崛起，取中山路而代之，成為主城區(qū)首次重心北移的商業(yè)中心和居住中心。隨著城市化進(jìn)程加快，人們居住觀念的改變，荊州進(jìn)入21世紀(jì)以來，以北京路為中心的城市格局已悄然發(fā)生變化。驀然回首，江津路已無可爭(zhēng)辯
5、地成為主城區(qū)中心再次北移后的政務(wù)中心、居住中心和商業(yè)中心。而荊沙大道的修建則徹底改變了城區(qū)格局，由帶狀結(jié)構(gòu)向方形結(jié)構(gòu)發(fā)展，成為主城區(qū)北擴(kuò)東進(jìn)的中軸線，帶動(dòng)荊州城區(qū)重心北移，拉動(dòng)中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化帶向北加速發(fā)展。因此，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，江津路的地位無人撼動(dòng)。（2）五大功能區(qū)劃分建設(shè)部已經(jīng)審查通過的《荊州城市總體規(guī)劃綱要》，對(duì)2007—2020年荊州城市發(fā)展方向確定為：“以向東發(fā)展為主，適當(dāng)向西、向北發(fā)展，嚴(yán)格限制跨越荊沙鐵路和滬蓉高速鐵路繼續(xù)向北發(fā)展?！庇纱藶橹笇?dǎo)，我市確定的近期建設(shè)發(fā)展策略為：“調(diào)整完善老城區(qū)、充實(shí)城東工業(yè)區(qū)、積極向北拓展城市新區(qū)。”按照城市總體規(guī)劃，荊州中心城區(qū)用
6、地空間布局為五大功能區(qū)：中心片區(qū)、武德片區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)和古城片區(qū)。其中，規(guī)劃的中心片區(qū)就是在現(xiàn)沙市城區(qū)的基礎(chǔ)上向北擴(kuò)展，形成東起豉湖路、西至東環(huán)路、北抵荊岳鐵路、南至荊江大堤的核心區(qū)域。規(guī)劃該區(qū)域面積22.5平方公里，居住人口35.5萬人，為金融、商貿(mào)、行政文化中心，完善文化娛樂、生活居住等綜合功能。還將整合北京路，建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心；結(jié)合西干渠以北的城市新區(qū)開發(fā)，在江漢北路兩側(cè)，集中建設(shè)市級(jí)行政文化中心，包括新建大劇院、文化藝術(shù)中心、體育場(chǎng)、圖書館、規(guī)劃展示館和會(huì)展中心等大型公共設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施，包括荊襄河客運(yùn)站、城東客運(yùn)站和荊岳鐵路站前廣場(chǎng)等。（3）江津路發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯2007年
7、下半年，荊州開發(fā)區(qū)管委會(huì)作出規(guī)劃，擬建一座大型的綜合服務(wù)中心。中心規(guī)劃用地269.77公頃，規(guī)劃總?cè)丝跒?0萬，其功能以行政辦公、金融商業(yè)、文化娛樂、教育衛(wèi)生和居住為主。該中心是開發(fā)區(qū)核心服務(wù)區(qū)，也是新一輪《荊州市城市總體規(guī)劃》確定的城市副中心。而江津中路在今后的發(fā)展中，將形成以宏泰·中央華府、順馳太陽城為核心的社區(qū)商業(yè)中心和居住中心。特別是今年底，荊沙大道紅門路段至雷家土當(dāng)段通車后，在緩解北京路、江津路交通壓力的同時(shí)，
