社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作思路社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作思路

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社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作思路社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作思路一、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)概述：社區(qū)商業(yè)大體可以分為兩大類：1、社區(qū)零散商業(yè)物業(yè)：多為住宅建筑群的底商、裙樓和沿街商鋪,此類商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商大多數(shù)進(jìn)行銷售，一般情況下都沒(méi)有完善的商業(yè)定位，在銷售住宅的同時(shí)進(jìn)行附帶銷售，也不會(huì)作統(tǒng)一招商和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。此類商業(yè)物業(yè)大多在中小型樓盤出現(xiàn)，每個(gè)商業(yè)單位的面積從幾十平米到幾百平米，最大不會(huì)超過(guò)幾千平方.此類物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為中小餐飲店、便利店、精品店、小百貨、美容美發(fā)店等，業(yè)態(tài)也多為自發(fā)形成，不會(huì)進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。2、社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)：此類商業(yè)物業(yè)大多是在規(guī)劃階段就進(jìn)行了一定的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃，面積小則幾千平米,大可達(dá)上萬(wàn)甚至幾萬(wàn)平米。此類商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)采取租售結(jié)合的方式進(jìn)行統(tǒng)一招商，也會(huì)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì),會(huì)有百貨、超市、連鎖家電、大型連鎖餐飲等主力店業(yè)態(tài)進(jìn)駐，再加上一些健身會(huì)所、咖啡廳、士多店等，基本上形成了一個(gè)完整的商業(yè)布局。此類商業(yè)物業(yè)一般會(huì)出現(xiàn)在幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)平米的大型社區(qū)，會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一招商和統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理.二、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1、社區(qū)商業(yè)是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì):隨著人們生活水平的提升和生活節(jié)奏的加快,社區(qū)購(gòu)物因其便利性必將成為一種發(fā)展趨勢(shì)，越來(lái)越多的人會(huì)選擇在自己家的周邊購(gòu)物消費(fèi).2、社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)急需完善：目前的社區(qū)商業(yè)多為中低端且零散的業(yè)態(tài)，不能有效地滿足人們購(gòu)物的需求隨著社區(qū)商業(yè)的完善和的提升，這也給社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)留下了足夠的空間.3、社區(qū)商業(yè)是商業(yè)運(yùn)營(yíng)空白：社區(qū)商業(yè)處于一種無(wú)序零散的狀態(tài)，沒(méi)能引起開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的足夠重視，此時(shí)介入，雖然有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿薮蟆?、后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代呼喚精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入“MALL時(shí)代”,但大量無(wú)序開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)跟風(fēng)，以及粗放式的運(yùn)營(yíng)管理，已經(jīng)造成“MALL扎堆現(xiàn)象”，很多三線城市都有好幾個(gè)MALL，有的面積高達(dá)上百萬(wàn)平米，嚴(yán)重背離了市場(chǎng)需求和良性循環(huán)，競(jìng)爭(zhēng)高度白熱化,大量的物業(yè)空置,招商難度越來(lái)越大。中國(guó)的大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的蜜月期已經(jīng)結(jié)束,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)作為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的重要補(bǔ)充，同樣將進(jìn)入專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代.5、社區(qū)商業(yè)，未發(fā)掘的隱形金礦:單個(gè)社區(qū)的商業(yè)體量一般很小，但由于社區(qū)數(shù)量卻非常大,加起來(lái)總量就很大了，大約可以占到一個(gè)城市商業(yè)地產(chǎn)總量的20％-30％，絕對(duì)是一個(gè)未開(kāi)發(fā)的隱形金礦。三、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)設(shè)想：1、概念提煉:針對(duì)社區(qū)商業(yè)較為零散、體量較小的特點(diǎn)，其業(yè)態(tài)均為居民日常生活所必需的品項(xiàng)，如社區(qū)生活超市、24小時(shí)士多店、小百貨（酒水等）、特色餐飲、美容美發(fā)連鎖、布藝家飾、專賣店等，我們提出“社區(qū)MALL"的概念，品牌定義為“家樂(lè)匯廣場(chǎng)"。就象萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是一個(gè)城市綜合體（HOPSCA）的品牌,它集合了購(gòu)物中心、辦公、酒店、居住、會(huì)展等多種業(yè)態(tài)；寶龍城市廣場(chǎng),是一個(gè)SHOPPING—MALL的品牌，它集合了百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、家居賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)；“家樂(lè)匯”將會(huì)是一個(gè)袖珍型的“社區(qū)MALL”，集合多種社區(qū)居民生活所需的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。2、商業(yè)模型:（本著同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)的原則進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃)(1）3000平米以上社區(qū)商業(yè)：主力店:大型生活超市的社區(qū)店1家，如華聯(lián)、家家悅等，單店經(jīng)營(yíng)面積在2000平米—5000平米左右；次主力店:特色餐飲(500平米左右）1家，如小肥羊、老轉(zhuǎn)村等;健身會(huì)館（1000平米左右,可設(shè)在樓層的頂層）,如英派斯等；美容美發(fā)連鎖品牌（100—200平米）2家;布藝家飾連鎖品牌(300—

1500平米）2家，如摩力克、羅萊家紡、夢(mèng)潔家紡等；輔助店：小百貨（酒水、飲料等)、其他專賣店、小餐飲等，若干家,每家經(jīng)營(yíng)面積幾十到上百平米.(2）3000平米以下:主力店：24小時(shí)士多店(200—300平米）1家,如日本的7—11便利店、統(tǒng)一銀座等；特色餐飲（300平米左右)1家;美容美發(fā)連鎖品牌（100—200平米）1家；布藝家飾連鎖品牌（200-300平米）1家;輔助店：小百貨（酒水、飲料等）、其他專賣店、小餐飲等，若干家,每家經(jīng)營(yíng)面積幾十到上百平米。：3、運(yùn)營(yíng)管理:公司結(jié)構(gòu)采取“輕資產(chǎn)、重整合"的思路，以“整體包租，分割租賃招商，統(tǒng)一物業(yè)管理,統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一推廣”的招商運(yùn)營(yíng)管理方式。4、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：由于社區(qū)商業(yè)體量較小，一個(gè)城市組建一個(gè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)管理運(yùn)營(yíng)這個(gè)城市的所有社區(qū)商業(yè)。5、盈利模式：租金差價(jià)，運(yùn)營(yíng)管理費(fèi).6、擴(kuò)張模式：以城市新開(kāi)發(fā)社區(qū)為主，成熟社區(qū)為輔.前期商業(yè)整體租賃后建家居社區(qū)店，一年后社區(qū)較為成熟時(shí)改為“家樂(lè)匯廣場(chǎng)”。拓展城市以二線城市（省會(huì)、計(jì)劃單列市）為主,主力三線城市為輔.象青島、濟(jì)南這樣的城市可以開(kāi)設(shè)3—5個(gè)大型廣場(chǎng)，8—10個(gè)小型廣場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積可達(dá)30萬(wàn)平米左右，足可以抵上一個(gè)大型的MALL。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法、業(yè)態(tài)組合及招商策略商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法、業(yè)態(tài)組合及招商策略放大圖片服務(wù)類型：其他所在地：北京北京發(fā)布日期：2010-07—29有效期至：-聯(lián)系方式：僅會(huì)員查看點(diǎn)擊留言點(diǎn)擊留言在線洽談詳細(xì)信息商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法2004年被稱為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)年，投資開(kāi)發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市,就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入,相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家.一、市調(diào)分類商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查,按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查2、按工作規(guī)模分:全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市調(diào)準(zhǔn)備無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢,提高效率，防止遺漏.準(zhǔn)備工作一般有：1、明確任務(wù)——明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；2、團(tuán)隊(duì)分工-—明確團(tuán)隊(duì)(工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系;3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm)；4、資料預(yù)熱—-有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料；5、配齊工具-—準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等;6、考察線路-—前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排；7、時(shí)間安排—-市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚)，考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算,考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。三、基本概念理解與應(yīng)用在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。區(qū)位—-帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所,在某一城市(地區(qū)）中所處的空間位置。板塊—

2-住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈—-零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞,意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈,指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5—25%顧客的范圍)。顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義,與通俗的“商圈”稱法接近,一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí).地段—-傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。節(jié)點(diǎn)—-規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街)常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。地標(biāo)--與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺(jué)必性,如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。應(yīng)用:①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍;②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外,基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。③出書面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。2、業(yè)態(tài)、業(yè)種零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ).業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài),特征是“怎么變”.目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多,難以勝數(shù)。應(yīng)用:①策劃商業(yè)地產(chǎn),必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功;②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì),查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見(jiàn)的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別）,再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū),后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些）,線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀察。商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線”觀察.購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)等,通過(guò)“點(diǎn)”觀察。調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌；②

3商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的)、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）;④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口,消費(fèi)者基本交通工具,公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性;⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂(lè)、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況(單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等)；⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水平等.五、市調(diào)方式方法目前階段,我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法:1、實(shí)地觀察法通過(guò)目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。2、訪談法通過(guò)個(gè)別面談、小組座談,較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。3、問(wèn)卷法通過(guò)街頭欄截式問(wèn)卷填寫、電話問(wèn)卷填寫、訪談問(wèn)卷填寫、問(wèn)卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析.4、參展法參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開(kāi)盤、開(kāi)業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。商業(yè)街招商策略商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模，不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場(chǎng)所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成,并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經(jīng)濟(jì)理論中，它與購(gòu)物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴(yán)格的界限,是不可混淆的概念.定位是商業(yè)街招商的基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目定位選擇與之相匹配的業(yè)態(tài)組合,之后才進(jìn)入有目的的招商工作。一、商業(yè)街的定位1、商業(yè)街的商業(yè)主題.即商業(yè)街應(yīng)該具有的獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要脈絡(luò)和指導(dǎo)思想.例如以“中檔品牌，大眾服務(wù)”為經(jīng)營(yíng)方針的西單商場(chǎng),經(jīng)過(guò)二十年的經(jīng)營(yíng),形成了一套完整的“平民消費(fèi)"模式的管理理念，調(diào)查顯示，在此消費(fèi)的北京市本地人占消費(fèi)總量的74%，而境外人士占了26%。與西單不同的是定位于“為歐洲人服務(wù)”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會(huì)根據(jù)其特殊的定位制定了一整套有特色的服務(wù)管理?xiàng)l款，成為北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街,調(diào)查顯示，在秀水街交易的客戶，87％來(lái)自東歐，11％來(lái)自中東，2%來(lái)自世界各地。2、商業(yè)街的社會(huì)主題。即商業(yè)街所承載的社會(huì)責(zé)任和應(yīng)具有的非購(gòu)物的功能,商業(yè)街是城市形象的代表，消費(fèi)者或游客觀商業(yè)街，即可知城市之容、之貌、之風(fēng)、之魂。例如廣州北京路商業(yè)步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區(qū)輻射，結(jié)合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀,發(fā)展成為一個(gè)集購(gòu)物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息。又如北京前門的大柵欄商業(yè)街，根據(jù)它業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多、老字號(hào)店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購(gòu)物、休閑、觀光、娛樂(lè)為主的特性,將項(xiàng)目定位于“商業(yè)、旅游、文化”的一體化上。案例：某商業(yè)街的定位啟示錄項(xiàng)目選址該項(xiàng)目周邊具備成熟的商業(yè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手周邊有一SHOPPING

4MALL形式的廣場(chǎng)、大型外資超市、小商品市場(chǎng)、特色商業(yè)百腦匯、老牌百貨商場(chǎng)等市場(chǎng)調(diào)查該區(qū)域大型百貨商業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩;特色專業(yè)型、主題型商鋪投資熱潮漸起；項(xiàng)目鄰近使館區(qū)，已形成國(guó)際化的生活氛圍；該區(qū)域外資企業(yè)數(shù)量眾多；發(fā)現(xiàn)商機(jī)以經(jīng)營(yíng)國(guó)外商品為主的商業(yè)形式將會(huì)受到該項(xiàng)目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎;能夠彌補(bǔ)該區(qū)域商圈傳統(tǒng)商業(yè)功能的空白點(diǎn);居住在該區(qū)域的外籍人士數(shù)量呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì);確定目標(biāo)客戶在中國(guó)居住及進(jìn)行商務(wù)、旅游等外籍人士進(jìn)行項(xiàng)目定位“國(guó)際商品街”：以經(jīng)營(yíng)國(guó)外商品為主，充滿異國(guó)商業(yè)特色的商業(yè)街商業(yè)街布局餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店食品類：紅酒、雪茄等保鍵品類：藥店、護(hù)膚用品店等寵物用品類：貓、狗糧及用品店休閑類：體育、運(yùn)動(dòng)、休閑用品店、網(wǎng)球、高爾夫用品專賣店等；二、選擇最佳業(yè)態(tài)組合商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同樣在商業(yè)街這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。一般來(lái)說(shuō),商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購(gòu)物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂(lè)功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)街在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。但是,在業(yè)態(tài)組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開(kāi)發(fā)的；又如北京東直門內(nèi)餐飲一條街，是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成，這些都不是一個(gè)店所能作為的。通常商業(yè)街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購(gòu)物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業(yè)街的補(bǔ)充形式出現(xiàn)。應(yīng)該注意的是，信譽(yù)和口碑是商業(yè)街長(zhǎng)期發(fā)展的依托,引入的品牌商品必須要保證真實(shí)性。案例：商業(yè)街業(yè)態(tài)組合示范北京大柵欄300米步行街業(yè)態(tài)組合前門大街商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)類別　數(shù)量業(yè)態(tài)類別　數(shù)量玉器、工藝品、旅游紀(jì)念品商店　　9皮貨店20購(gòu)物中心、商場(chǎng)　　　　　　　　　　　　　　7服裝專賣20書店1鐘表眼鏡12鐘表眼鏡4藥房7茶莊4自行車專賣1藥店2手機(jī)專賣11服裝、鞋、帽專賣店9書店3綢緞2飯店11旅館6照相館3俱樂(lè)部、電影院、劇場(chǎng)3茶莊2三、商業(yè)街的招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街贏利的重要步驟,也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)街理想業(yè)態(tài)組合的真正執(zhí)行者。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策略有所不同的是,商業(yè)街的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買商鋪,還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察.1、確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，例如命名為“國(guó)際商業(yè)街”

5、或者是代表城市形象的商業(yè)街等檔次比較高的項(xiàng)目,一般都是引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。還可以通過(guò)特殊項(xiàng)目的引入豐富商業(yè)街的功能，塑造項(xiàng)目的獨(dú)特性。例如品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引進(jìn)，擁有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn).某商業(yè)街曾引進(jìn)心理診所、企業(yè)家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、確定經(jīng)營(yíng)模式投資經(jīng)營(yíng):是指商鋪業(yè)主購(gòu)買商鋪后自己直接經(jīng)營(yíng)。委托經(jīng)營(yíng):是指商鋪業(yè)主出于保險(xiǎn)起見(jiàn)，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經(jīng)營(yíng)。租賃經(jīng)營(yíng):是指經(jīng)營(yíng)業(yè)主一時(shí)買不起商鋪,以租賃的形式進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。直接經(jīng)營(yíng):某些商管公司將直接經(jīng)營(yíng)管理大約20％的營(yíng)業(yè)面積，免因全部他營(yíng)造成失控的應(yīng)變舉措。虛擬經(jīng)營(yíng)：是指以商業(yè)街為總品牌商標(biāo),與若干個(gè)研發(fā)機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商進(jìn)行對(duì)接，開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售相應(yīng)的該商業(yè)街旗下的子產(chǎn)品。3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對(duì)商業(yè)街的扶持政策確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，對(duì)于一些新興的沒(méi)有天然地理、人文等資源的商業(yè)街來(lái)說(shuō)，這一優(yōu)惠措施對(duì)吸引人氣有莫大的幫助。4、招商流程市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部）?客戶招商月計(jì)劃實(shí)施（招商部）?客戶招商周計(jì)劃(招商主管）?客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒（行政部）?目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā),拜訪、接治(招商主管)??客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部)?填寫招商意向表（招商部、客戶）?客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)(招商部）?確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金（招商部、則務(wù)部、客戶)??與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商主管、對(duì)口部門)?招商協(xié)議正式簽定（招商部、總經(jīng)理室、客戶)?提供裝修方案及電腦效果圖(客戶)?提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證（總經(jīng)理室、物業(yè)中心)?進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營(yíng)業(yè)(客戶)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪，不包括寫字樓和酒店），而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理,可使樓盤營(yíng)銷增加靚麗的賣點(diǎn)，有力促進(jìn)樓盤的銷售，如大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)搶灘推出的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)模式；也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，如廣州天河城項(xiàng)目.反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國(guó)許多城市可謂比比皆是。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，還對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)具有指導(dǎo)意義。那么，什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？什么是商業(yè)業(yè)態(tài)組合？業(yè)態(tài)組合定位需要考慮哪些因素？單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合有哪幾種常用方式？本文試圖以地級(jí)市為例對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討.商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的多少（是一個(gè)還是多個(gè)）、目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠家還是分銷商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購(gòu)還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價(jià)格政策（毛利率大?。N售方式等諸方面。目前，我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有：百貨店(有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分,現(xiàn)階段地級(jí)市百貨店大都為傳統(tǒng)百貨，但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡)、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心（shopping

6mall)以及便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)（批發(fā)市場(chǎng)）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等.其中，由于倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷一體和非中心商圈選址，便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流概念，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)農(nóng)副產(chǎn)品銷售，這些業(yè)態(tài)和作為建筑群形態(tài)的商業(yè)步行街均不在本文討論的范疇。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合，指的是開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成。根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗(yàn)，單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個(gè)因素：1、盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊,顛覆舊有商業(yè)格局;同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心;2、要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣;但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率,預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；3、現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng);4、首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法,將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售,確?；鼗\開(kāi)發(fā)資金;5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣,對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利,但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾；6、現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金,但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置，公攤面積最少40％.其與大型綜超相似，,將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的.根據(jù)作者總結(jié)多個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)樓盤的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和對(duì)我國(guó)地級(jí)市大規(guī)模調(diào)研親歷，作者認(rèn)為，以我國(guó)大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買力現(xiàn)狀,一般地說(shuō)，打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米，層數(shù)控制在3～4層。在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小，或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層.但總建一般應(yīng)控制在4萬(wàn)㎡之內(nèi).開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到,商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。另?yè)?jù)研究，人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為1.7萬(wàn)㎡，生理最大承受能力為2.3萬(wàn)㎡，超過(guò)這個(gè)“疲勞度”就適得其反了。從國(guó)外百貨店的一般規(guī)模來(lái)看,單店?duì)I業(yè)面積多為7000～8000㎡，在日本，超過(guò)6000㎡就要受到“大店法”的規(guī)制。需要警惕的是，目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤英雄”，一些開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5～6萬(wàn)㎡，甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤！人們有理由擔(dān)心,我國(guó)上世紀(jì)90年代初期曾掀起“大商場(chǎng)熱”

7至90年代后期又引發(fā)大商場(chǎng)衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演.建筑規(guī)劃方面，項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋,在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn),是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)，又宜做休閑、促銷場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能,而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上.配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室.選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議如下：一、在首層面積為4000㎡～5000㎡,層數(shù)為4層，總建在1。6萬(wàn)㎡～2萬(wàn)㎡時(shí)，業(yè)態(tài)組合方式有：組合（1):1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場(chǎng)。其中，1F為流行時(shí)尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街,并設(shè)1~2個(gè)方便快餐冷飲店，2F、3F以服裝步行街為主。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣場(chǎng)，如3C賣場(chǎng)(家電、手機(jī)、電腦)或家居賣場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書市、電影城之類專業(yè)賣場(chǎng)；將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面,用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位,并進(jìn)行分割銷售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)還會(huì)具有非常不錯(cuò)的賣點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小，可供銷售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡，為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益,必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣集中經(jīng)營(yíng),提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí),該組合適合劃小商鋪面積,便于控制總價(jià)，從而利于推盤銷售.必須強(qiáng)調(diào)指出，從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式.雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn)，但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。組合（2）：1F+2F2/3為內(nèi)置步行街，2F1/3+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)賣場(chǎng)。此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店.但其必須從2F開(kāi)始引導(dǎo)人流并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。組合（3）:1F+2F為現(xiàn)代百貨公司，3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場(chǎng)。若項(xiàng)目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。對(duì)于組合（2)和組合（3),由于作為內(nèi)置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明確：1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；2、首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡；3、與組合(1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷售。以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì).對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，總建小，項(xiàng)目整體運(yùn)作所需投入的資金自然就少。即使在央行實(shí)行“121"新政之后，總建在1萬(wàn)余㎡的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商所需投入的資金依然不是太多，有利于整體運(yùn)作。但是，對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目,如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相互支持，積極鞏固原有的中心商圈地位，而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。二、在首層面積為6000㎡～1萬(wàn)㎡，層數(shù)為3~4層時(shí)，其業(yè)態(tài)組合方式可考慮:組合（4）：1F+2F3/4為內(nèi)置步行街，2F1/4+3F為大型綜合超市，4F為專業(yè)大賣場(chǎng)（如家居城），其中，3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū).此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤銷售.當(dāng)然，大型綜超應(yīng)成為核心店。組合(5）：1F為現(xiàn)代百貨公司，2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)大賣場(chǎng)，其中,3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。三、在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡,層數(shù)為3層，總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)㎡時(shí)（如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮，或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系，為今后融資“變現(xiàn)”考慮，也可建4層，總建超過(guò)4萬(wàn)㎡)，因其首層面積和總建筑面積較大,業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，這時(shí)，組合方式建議為:組合（6）：1F為內(nèi)置步行街，2F為大型綜超，3F為專業(yè)賣場(chǎng)，其中，將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。組合(7）：1F為百貨公司,2F為內(nèi)置步行街，將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣場(chǎng)。一般說(shuō)來(lái),組合（4）至組合（7）的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍吧虡I(yè)航母”。如總建規(guī)模達(dá)到3萬(wàn)㎡以上時(shí),該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型的購(gòu)物中心即shoppingmall業(yè)態(tài)（當(dāng)然，這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論）.這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體,它具有“一站式、多功能、休閑性"特點(diǎn)，

8服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需要，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。需要強(qiáng)調(diào)指出，本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，它僅僅是提供了若干思路:首先，作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí)，其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重.因此，，室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。其次，利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣，形成商氣,以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的，是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段.但是，這種設(shè)計(jì)所帶來(lái)的問(wèn)題是，由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積大，公攤面積最少40%，雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割，但交房時(shí)畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割，將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓.當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超，精心包裝項(xiàng)目，制定合適的售價(jià)政策（首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低，但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià).拙文《挖掘賣點(diǎn):從業(yè)主視角談商鋪定價(jià)策略》對(duì)此進(jìn)行了闡述），處理好買賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系，租賃期適當(dāng)延長(zhǎng)（應(yīng)考慮在10～20年），規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段，在總建規(guī)模不大時(shí)（如2萬(wàn)余㎡),也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí)，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群，且其面積占比不能超過(guò)80%。這里還有幾個(gè)問(wèn)題須作說(shuō)明：1.各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。2。各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定；3。選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值,所在樓層是否具有良好的視野；4.除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場(chǎng)外,應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。誠(chéng)然，商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié),比如，內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜,商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經(jīng)營(yíng),公攤面積多少方易為業(yè)主接受，在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設(shè)置，怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價(jià)最佳，如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)"吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂(lè)福CEO貝勒能曾說(shuō)過(guò)：零售業(yè)就是關(guān)注細(xì)節(jié)。同樣，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程，也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過(guò)程。因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的智睿和才干。沈陽(yáng)力推社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)將陸續(xù)出臺(tái)六大扶持政策h(yuǎn)ttp：//news。163。com　2005—04—0513：27：59　來(lái)源:東北新聞網(wǎng)　　　網(wǎng)友評(píng)論0條“‘社區(qū)商業(yè)中心'、‘鄰里商業(yè)'等屬地型商業(yè)全面鋪開(kāi)后，老百姓在家門口即可獲得日常生活所需要的商品和服務(wù).年內(nèi)全市將建成50個(gè)功能較強(qiáng)、業(yè)態(tài)齊全、達(dá)到市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)商業(yè)中心,使社區(qū)商業(yè)中心總數(shù)達(dá)到150個(gè)，覆蓋全市80％的行政社區(qū)，服務(wù)人口300萬(wàn)以上?！?月4日，市商業(yè)局負(fù)責(zé)人向媒體描述了沈城社區(qū)商業(yè)藍(lán)圖。據(jù)了解,沈陽(yáng)市將根據(jù)社區(qū)居住人口規(guī)模、消費(fèi)水平和消費(fèi)特點(diǎn)，來(lái)確定社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。目前，按照服務(wù)人口規(guī)模和建設(shè)形態(tài),社區(qū)商業(yè)分為“社區(qū)商業(yè)中心"和“鄰里商業(yè)"兩級(jí)。其中，“社區(qū)商業(yè)中心"主要選址在居住區(qū)內(nèi)人流集中、交通便利的地區(qū)，服務(wù)人口為3.5至4.5萬(wàn)人（相當(dāng)于街道辦事處管轄規(guī)模）,其建設(shè)形態(tài)主要為沿街式、組團(tuán)式、會(huì)所式,以社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)購(gòu)物中心為主導(dǎo)模式,配置社區(qū)購(gòu)物中心、超市、便利店、餐飲店、肉菜果專賣店、美容美發(fā)及洗染專業(yè)店等必備性業(yè)態(tài)和業(yè)種,同時(shí)根據(jù)消費(fèi)水平的不同,補(bǔ)充完善酒吧、茶館、照相、洗浴及醫(yī)療、郵政、儲(chǔ)蓄等部分選擇性業(yè)態(tài)、業(yè)種。而“

9鄰里商業(yè)"則主要選址社區(qū)主要出入口和居民主要途經(jīng)地，服務(wù)人口一般在3000至6000人(相當(dāng)于社區(qū)委員會(huì)的管轄規(guī)模）,其建設(shè)形態(tài)為多點(diǎn)式，即在社區(qū)區(qū)域內(nèi)散狀布局,配置便利店、餐飲店、肉菜果專賣店及其它服務(wù)業(yè)為主。社區(qū)商業(yè)中心的建設(shè)，在新建住宅區(qū)提倡以社區(qū)購(gòu)物中心為主要模式；原有住宅區(qū)以社區(qū)商業(yè)街為主要模式,并在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行整體改造，如統(tǒng)一整修道路、燈飾亮化、業(yè)態(tài)調(diào)整等；有一定規(guī)模且相對(duì)封閉的住宅小區(qū)，要在現(xiàn)有會(huì)所基礎(chǔ)上,進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)、完善功能。為促進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展，我市將給予六個(gè)方面的政策扶持,如對(duì)社區(qū)商業(yè)中心和城市居民急需的便民蔬菜專賣店、生鮮食品超市（標(biāo)準(zhǔn)菜場(chǎng))等社區(qū)商業(yè)的必備性業(yè)態(tài)，將給予引導(dǎo)性扶持。再如，在社區(qū)新開(kāi)辦生鮮超市（菜市場(chǎng))、便民蔬菜店、社區(qū)早餐便民店等便民服務(wù)設(shè)施的企業(yè)、個(gè)體工商戶，在辦理證照時(shí)，免收工商注冊(cè)登記費(fèi)和衛(wèi)生許可行政審批費(fèi)用;對(duì)銷售蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)體工商戶，其增值稅起征點(diǎn)確定為月銷售額5000元，按次納稅的，起征點(diǎn)一律確定為每次（日）銷售額200元。同時(shí)，我市還將在就業(yè)政策、交通、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等方面給予支持.記者王時(shí)勤(沈陽(yáng)日?qǐng)?bào))

10社區(qū)商業(yè)受商家追捧如何打造成功社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式在一類商圈的租金見(jiàn)漲而店鋪利潤(rùn)卻未見(jiàn)漲的今天，越來(lái)越多的商家開(kāi)始將目光瞄準(zhǔn)另一個(gè)領(lǐng)域——社區(qū)商業(yè)（專題閱讀）.在沃爾瑪、家樂(lè)福、家得利、大潤(rùn)發(fā)甚至高島屋等業(yè)者的未來(lái)發(fā)展大計(jì)中,社區(qū)店被頻繁提及?！　”砻嫔峡?社區(qū)商業(yè)似乎無(wú)非也就是商場(chǎng)、超市、餐飲、服飾，這與普通商圈很類似，但實(shí)際上，運(yùn)作社區(qū)商業(yè)與一般城市核心商業(yè)完全不同。　　記者近期多方采訪和實(shí)地調(diào)研后了解到，社區(qū)商業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)分布、比例和招商順序時(shí)常與核心商圈相反,而所謂在1。5~2公里范圍內(nèi)不設(shè)同系品牌店以避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)律在社區(qū)商業(yè)運(yùn)作中也被打破，一些看似難以在普通商圈生存的品牌反而在社區(qū)商圈活得“如魚(yú)得水”，你甚至難以想象,社區(qū)商業(yè)的“主力店"可能是一家醫(yī)院或一所學(xué)校?！　☆H有意思的是，在這一系列的“非常規(guī)”運(yùn)作下，社區(qū)商業(yè)的整體價(jià)值得以溢價(jià)體現(xiàn)。　　“五菜一湯"怎么吃？　　記者考察上海多個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)一般分為內(nèi)向型、中間型和外向型。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)主要是住戶購(gòu)買，大多用于居住；外向型則偏投資客購(gòu)買；中間型則介于兩者之間，住戶與投資客各占約50％?！　∩鐓^(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)格局在業(yè)內(nèi)被戲稱為“五菜一湯”,即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療。上述三種不同類型的社區(qū)商業(yè)格局分布比例大相徑庭，外向型社區(qū)商業(yè)更多側(cè)重于超市、餐飲和休閑等，有些外向型社區(qū)商業(yè)會(huì)建社區(qū)MALL，俗稱“鄰里中心MALL”，其服務(wù)半徑較大，周圍常住人口大多超過(guò)10萬(wàn)規(guī)模；中間型則約50%業(yè)態(tài)為超市和餐飲;內(nèi)向型則更強(qiáng)調(diào)醫(yī)療等服務(wù)配套型業(yè)態(tài)?！　　吧鐓^(qū)商業(yè)與常規(guī)商圈的業(yè)態(tài)分布明顯不同，比如社區(qū)MALL面積在2萬(wàn)~5萬(wàn)平方米，明顯小于10萬(wàn)平方米以上的核心商圈MALL；社區(qū)商業(yè)輻射范圍約1.5～2公里,而核心商圈輻射范圍是其數(shù)倍；核心商圈項(xiàng)目的餐飲占比若達(dá)30％已屬很高，但有些社區(qū)商業(yè)的餐飲占比高達(dá)40％；而核心商圈占比可達(dá)30％～35％的服飾和鞋包等業(yè)態(tài),在社區(qū)商業(yè)占比會(huì)下滑10%左右?！痹鴧⑴c全國(guó)多個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴記者。

11　　有些在核心商圈鮮少見(jiàn)到的中小新型業(yè)態(tài)在社區(qū)商圈也很活躍。在上海長(zhǎng)寧區(qū)的黃金城道項(xiàng)目中約80%是小眾型新業(yè)態(tài)，比如將書店、咖啡和自制卡片等結(jié)合的“貓空咖啡”。而“媽媽糖"咖啡、嗎哪面包等也都是社區(qū)商業(yè)的“常客"，還有業(yè)者將餐飲結(jié)合圖書館，讓附近居民辦餐廳會(huì)員卡順帶借書功能，吸引不少居民客源。　　“這些中小品牌承租能力較弱,因此會(huì)選擇平均租金比核心商圈低30％～40%的社區(qū)商圈入駐，而社區(qū)商圈為與核心商圈差異化，也會(huì)引入這些特色品牌。此外,大品牌的談判周期可達(dá)1年多,而中小品牌談判周期僅2~3個(gè)月，這有助于社區(qū)商業(yè)迅速發(fā)展?！标慃惲罩赋觥！　〈送?，“五菜一湯"的招商順序與核心商圈很不一樣，核心商圈通常先招快時(shí)尚型主力店，然后是次主力店，餐飲和休閑等配套是后期啟動(dòng)的。但在社區(qū)商業(yè)內(nèi)，餐飲、超市等與生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)需先行招商，而“淪為配角"的快時(shí)尚服飾店則成為后期配套.　　在“五菜一湯"中,超市是社區(qū)商業(yè)最重要業(yè)態(tài)之一.“社區(qū)超市與商圈超市有明顯區(qū)別，社區(qū)超市的生鮮必須突出，有時(shí)占比可高達(dá)40%,社區(qū)店還需突出服務(wù)與互動(dòng)功能,比如Wifi的覆蓋、居民網(wǎng)購(gòu)的到店自提、配套停車場(chǎng)等。家得利已在做社區(qū)店的模型測(cè)算，希望未來(lái)可經(jīng)營(yíng)2萬(wàn)~3萬(wàn)平方米的社區(qū)MALL，居民步行15分鐘可到。以社區(qū)MALL模式經(jīng)營(yíng)能增加租金和餐飲收益，這也是標(biāo)準(zhǔn)超市的轉(zhuǎn)型方向。"曾擔(dān)任家得利高管的馮先生透露?！　∩虾８邖u屋百貨有限公司董事副總經(jīng)理小森智明表示,其正擬將麾下自營(yíng)精品超市獨(dú)立運(yùn)作，社區(qū)店會(huì)是考慮方向，與一般超市不同，社區(qū)超市內(nèi)的生鮮產(chǎn)品更換頻率需更高,以滿足居民的需求變化。記者在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有違商業(yè)常規(guī)的狀況—-為避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，通常商家規(guī)定1。5~2公里范圍內(nèi)不設(shè)同系品牌店，然而在社區(qū)商圈內(nèi)，同系品牌商家在1公里范圍內(nèi)比比皆是，比如上海虹口某小區(qū)附近15分鐘路程內(nèi)有數(shù)家聯(lián)華、華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、快客等百聯(lián)系門店.　　“核心商圈寸土寸金,布點(diǎn)難，但租金低了約一半的社區(qū)商業(yè)（專題閱讀)布點(diǎn)相對(duì)容易，要抓住居民客源就要將自家品牌布滿周邊，看似加強(qiáng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，可整體上是壟斷了某個(gè)社區(qū)的零售商機(jī)?，F(xiàn)在社區(qū)超市都以占位為先,將對(duì)手品牌逼出社區(qū)商圈。若整條街都是自家品牌，那物流配送等疊加成本為零，具可操作性.”馮先生坦言。

12　　“五菜一湯”還引發(fā)了新商機(jī)—-小區(qū)微信服務(wù)。記者在一本“小區(qū)無(wú)憂”手冊(cè)中看到，其將社區(qū)附近餐飲、健身、搬場(chǎng)、快遞等信息都印在手冊(cè)上,甚至細(xì)化到將菜單和價(jià)格都列出來(lái)以便居民叫外賣,刷其微信賬號(hào)則能獲更詳細(xì)信息。于是類似的“叮咚小區(qū)”、“小區(qū)管家”等應(yīng)運(yùn)而生，這類業(yè)者甚至還獲風(fēng)投關(guān)注.　　醫(yī)院、學(xué)校成社區(qū)“主力店”　　和購(gòu)物中心要招主力店一樣，社區(qū)商圈也有主力店，只不過(guò)社區(qū)主力店有時(shí)并非品牌店，而是一些讓你意想不到的業(yè)態(tài)，比如醫(yī)院、學(xué)校，甚至是一條跑道，這些業(yè)態(tài)同樣承擔(dān)了作為主力店能聚集人氣的作用。　　“我們?cè)诶ッ髯鲞^(guò)一個(gè)叫光輝城市的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目離主城區(qū)比較遠(yuǎn)，也沒(méi)有特別好的資源，如果想完全從住宅上突破區(qū)域價(jià)格基本沒(méi)戲，其沒(méi)有好的景觀且本身體量不大，只有86畝,住宅想突破周圍的平臺(tái)價(jià)基本沒(méi)有可能。但我們發(fā)現(xiàn)很多顧問(wèn)公司和銷售公司忽略了當(dāng)?shù)氐囊患覂和t(yī)院和公交總站的價(jià)值,我們調(diào)研后看到，兒童醫(yī)院當(dāng)日看病的人流量基本是過(guò)萬(wàn)的，于是我們說(shuō)兒童醫(yī)院就是我們的主力店，并將當(dāng)?shù)厥畮兹f(wàn)平方米項(xiàng)目面積拆開(kāi)，配套做了兒童餐飲、零售等業(yè)態(tài)布局，定位是為整個(gè)項(xiàng)目回現(xiàn),更多的利潤(rùn)來(lái)自商業(yè)，結(jié)果大獲成功?！盧ET睿意德助理董事崔崇彥興奮地告訴記者，正因其將兒童醫(yī)院作為主力店，借力兒童和家庭客源，其僅用2個(gè)月就把1000平方米的麥當(dāng)勞招入項(xiàng)目?jī)?nèi)，也因?yàn)檎械搅他湲?dāng)勞，當(dāng)其拿著這個(gè)合約再去找沃爾瑪時(shí)，沃爾瑪出于對(duì)麥當(dāng)勞選址的認(rèn)可,也入駐了,進(jìn)而拉動(dòng)了一大批商戶入駐。　　由此可見(jiàn)，社區(qū)商業(yè)主力店是與居民生活非常貼近的業(yè)態(tài)，能在整個(gè)社區(qū)商圈內(nèi)聚集人氣，因此除了醫(yī)院，學(xué)校也成為社區(qū)商業(yè)主力店業(yè)態(tài)之一.“我們注意到孩子的教育是家長(zhǎng)最看重的，故而學(xué)校也可作為‘主力店’，我們?cè)谔鲞^(guò)一個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目,是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商參與投資的一個(gè)教育集團(tuán)，獲得相關(guān)資質(zhì)后在當(dāng)?shù)匾胍凰鶎W(xué)校，圍繞著這個(gè)學(xué)校衍生了一系列教育培訓(xùn)、餐飲、書店、家庭消費(fèi)等業(yè)態(tài),在當(dāng)?shù)孬@得很好反響?！贝蕹鐝┤缡钦f(shuō)?！　　罢f(shuō)白了，就是社區(qū)商業(yè)需要有個(gè)引人流的主題,由這個(gè)主題招募更多商業(yè)。你或許想不到,有時(shí)一條跑道也能擔(dān)此重任。萬(wàn)科現(xiàn)在試水社區(qū)商業(yè)，其在某個(gè)項(xiàng)目中嘗試做了一條數(shù)百米至1000米的跑道,概念是健康生活。但其實(shí)這條跑道非常有商業(yè)價(jià)值，圍繞這個(gè)運(yùn)動(dòng)精神可以標(biāo)簽化招商，將迪卡儂、耐克等運(yùn)動(dòng)品牌店甚至工廠店都招入?！标慃惲胀嘎丁?/p>

13　　記者在采訪中了解到，北京五彩城社區(qū)商業(yè)的主力“核心店"則是一個(gè)公園——史努比樂(lè)園。該項(xiàng)目位于北京五環(huán)區(qū)域，位置較偏。為吸引人氣，開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)投建了史努比樂(lè)園，開(kāi)園當(dāng)日客流量突破7萬(wàn)人，而該樂(lè)園也成為長(zhǎng)期給當(dāng)?shù)匾鞯闹匾胺▽殹薄！　∩鐓^(qū)商業(yè)溢價(jià)知多少　　具有清晰的“五菜一湯”格局、不乏特殊主力店的社區(qū)商業(yè)，最終體現(xiàn)出的是巨大的溢價(jià)價(jià)值。社區(qū)商業(yè)“小而靈活”的模式能帶來(lái)交易便利，這是很多開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中大量出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的根本原因，因?yàn)槠浔阌诔鍪?、便于成?能為整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)更多的利潤(rùn)和現(xiàn)金流?！　I(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,社區(qū)商業(yè)可通過(guò)主力店帶動(dòng)、主題概念、附加空間和營(yíng)運(yùn)模式來(lái)體現(xiàn)溢價(jià).　　“對(duì)于主力店帶動(dòng)效應(yīng)，我們做了一些分析和統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，昆明、成都、邢臺(tái)這些不同的城市，基本的比例應(yīng)該是在1.5到2倍左右的輻射面積，也就是說(shuō),開(kāi)發(fā)商持有的面積和銷售的面積是1：2的關(guān)系,能形成相對(duì)較好的由頭和主力店溢價(jià)模式.以昆明的光輝城市為例,因兒童醫(yī)院而招入了麥當(dāng)勞、沃爾瑪?shù)戎放?，吸引很多連鎖商戶直接跟我們談，我們一戶一戶把他們引入之后，所有的商戶都是租約銷售，基本價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)3倍左右.當(dāng)時(shí)周圍的一二層商鋪（專題閱讀）是約6500元/平方米的均價(jià)，但我們核心商鋪的獨(dú)立銷售價(jià)格約2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)能力非常高。該項(xiàng)目正因主力店規(guī)劃合理，聯(lián)動(dòng)整個(gè)十幾萬(wàn)平方米的住宅售罄，最后開(kāi)發(fā)商獲得約2億元純利潤(rùn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其預(yù)期，因?yàn)樗麄冊(cè)居X(jué)得這塊地基本是不賺錢的?！贝蕹鐝┱f(shuō).　　主題概念的帶動(dòng)與主力店類似，以北京五彩城來(lái)看，史努比樂(lè)園讓這個(gè)偏遠(yuǎn)項(xiàng)目獲得較好人氣。有業(yè)內(nèi)信息顯示，其相關(guān)住宅的每平方米售價(jià)比周邊高出了20％~30%。　　此外，社區(qū)商業(yè)的溢價(jià)能力還在于附加空間。龍湖地產(chǎn)曾在成都有個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目做了地下和地上共近7層，為獲更高溢價(jià)把整個(gè)商鋪的進(jìn)深保持不變，同時(shí)把采光景外推，結(jié)合成都當(dāng)?shù)貧夂颦h(huán)境把地下的商業(yè)空間的部分放在背后，既能獲得采光又有擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)的空間，不會(huì)占用地塊以外的屬性，為整個(gè)負(fù)一層帶來(lái)更多溢價(jià).　　“通過(guò)營(yíng)運(yùn)模式也能產(chǎn)生溢價(jià)，比如售后返租.這種模式最早在一二線城市很多，最初是集中式商業(yè)拆小鋪再售后返租，后來(lái)一些街鋪也會(huì)有該模式。售后返租有非常好的溢價(jià)能力，我們統(tǒng)計(jì)看到，如果是長(zhǎng)合約返租就是5到10年的返租期，通常固定回報(bào)溢價(jià)能力接近40%~60%的水平?！贝蕹鐝┓治?

14　　但無(wú)論如何，要實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的溢價(jià)就必須在前期開(kāi)始規(guī)劃，而并非毫無(wú)計(jì)劃地將社區(qū)商鋪分割銷售。記者采訪了解到，曾有一個(gè)浙江的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，因前期無(wú)規(guī)劃地將商鋪分割出售，結(jié)果導(dǎo)致招商困難，小業(yè)主不滿，居民生活也不方便。比如若其前期用電覆蓋按普通規(guī)格做，一旦小業(yè)主中有高用電要求的火鍋店，則無(wú)法經(jīng)營(yíng)。最終該開(kāi)發(fā)商只得將所有商鋪購(gòu)回，重新統(tǒng)一規(guī)劃。