世紀(jì)錦園營(yíng)銷策劃方案

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世紀(jì)錦園營(yíng)銷策劃方案202020年5月29日

1文檔僅供參考世紀(jì)錦園營(yíng)銷策劃方案市場(chǎng)攻擊構(gòu)架第一部分:市場(chǎng)的突破點(diǎn)在哪里?徐州當(dāng)前的攻擊現(xiàn)狀?第二部分:世紀(jì)錦園市場(chǎng)攻擊策略深圳攻擊高點(diǎn)在哪里?市場(chǎng)攻擊線索1、只有1年:◆徐州市場(chǎng)將會(huì)在2-3年進(jìn)入第二循環(huán),市場(chǎng)將會(huì)極快成熟化,給我們的時(shí)間只有1年,萬(wàn)隆地產(chǎn)必須提前規(guī)劃化、進(jìn)入成熟期;我們必須在1年內(nèi)或少于1年內(nèi)完成<市場(chǎng)定位判斷--目標(biāo)對(duì)象群確定--營(yíng)銷手法--主題推廣>的專業(yè)化,從而領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;2、2條線:◆”世紀(jì)錦園”樓盤(pán)的促銷線◆萬(wàn)隆地產(chǎn)的品牌線,特別是10月開(kāi)始,萬(wàn)隆地產(chǎn)全面建立專業(yè)品牌,并為下一個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備客戶群;3、攻擊方式:◆環(huán)環(huán)遞進(jìn),一切以銷售結(jié)果作為終點(diǎn)戰(zhàn)?！粽麄€(gè)的攻擊點(diǎn)要清晰,避免出現(xiàn)打完第一仗不知道第二仗的脫節(jié)現(xiàn)象。202020年5月29日

2文檔僅供參考◆執(zhí)行非常之重要,與其執(zhí)行不到位還不如不做,對(duì)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)負(fù)面的不利影響。第一部分:市場(chǎng)的突破點(diǎn)在哪里??創(chuàng)意地產(chǎn)概念:是經(jīng)過(guò)創(chuàng)意的方式,將樓盤(pán)的核心賣點(diǎn)在不同的空間與時(shí)間進(jìn)行結(jié)合,形成鮮明的個(gè)性化形象。如:1、益田花園的環(huán)境是用凡高的作品為核心設(shè)計(jì)概念,”凡高.向日葵”成為廣場(chǎng)地面的效果;”凡高.春天”成為架空層環(huán)境的設(shè)計(jì)概念;2、新鴻基的人魚(yú)同游。??創(chuàng)意地產(chǎn)方式:非硬件的必然投入,而是相對(duì)軟件的創(chuàng)意表現(xiàn);將藝術(shù)、音樂(lè)、自然等元素非常自然地匯聚,形成更為生態(tài)的居住空間;202020年5月29日

3文檔僅供參考??創(chuàng)意地產(chǎn)狀況:當(dāng)前在深圳開(kāi)始展現(xiàn)魅力,也必將創(chuàng)造新地產(chǎn)個(gè)性模式;主題的創(chuàng)意地產(chǎn)概念?深圳:由于大地產(chǎn)規(guī)模性項(xiàng)目的介入,銷售時(shí)間的延長(zhǎng),市場(chǎng)需要不同的刺激,同樣主題不是一個(gè)樓盤(pán)從頭到尾一塵不變的概念,其成為樓盤(pán)不斷攻擊市場(chǎng)的主帥,有主題變化的項(xiàng)目,市場(chǎng)的關(guān)注力非常強(qiáng);萬(wàn)科四季花城主題:有一個(gè)美麗的地方時(shí)間階段主題延展第一期:99.7--.發(fā)現(xiàn)美、創(chuàng)造美、珍惜美第二期:.5-.10美一刻,美一生第三期:.10美一方土地,美一方人202020年5月29日

4文檔僅供參考?重慶:由于當(dāng)前還是單體或小規(guī)模樓盤(pán)占主導(dǎo),推廣的量力尚集中于賣點(diǎn),發(fā)展商更重要完成樓盤(pán)品牌--企業(yè)品牌--樓盤(pán)促銷的品牌提升階段;現(xiàn)場(chǎng)的創(chuàng)意地產(chǎn)概念?深圳:現(xiàn)場(chǎng)三板斧營(yíng)銷中心、樣板間、環(huán)境,當(dāng)前已經(jīng)是深圳地產(chǎn)非常常見(jiàn)的攻擊手法,其目的是讓買家看到希望;當(dāng)前深圳在此方面的變化是個(gè)性化的展示;項(xiàng)目創(chuàng)意概念蔚藍(lán)海岸展示中心、樣板間(恒彩)、示范環(huán)境(貝爾高林)萬(wàn)科四季花城休閑商業(yè)街、展示中心、樣板間東莞盈彩美地展示中心、玻璃橋、樣板間、生態(tài)環(huán)境(鳥(niǎo)、魚(yú))重慶龍湖花園庭院展示中心、樣板間(香港恒彩)、示范環(huán)境202020年5月29日

5文檔僅供參考?重慶:整體水準(zhǔn)還比較低,除龍湖等少數(shù)優(yōu)秀發(fā)展商外,還未形成市場(chǎng)主流。推廣的創(chuàng)意地產(chǎn)概念?深圳:地產(chǎn)推廣已經(jīng)不但僅局限在平面(平面都有非常好的水準(zhǔn)),推廣已經(jīng)成為以策略為核心的整合概念,系統(tǒng)、規(guī)范是推廣的核心殺傷力,如對(duì)市場(chǎng)的控制、通路的控制、大勢(shì)的借鑒等等;項(xiàng)目創(chuàng)意概念萬(wàn)科四季花城營(yíng)銷媒介(小媒介的聯(lián)合:潤(rùn)訊臺(tái)、大劇院招示布)萬(wàn)科四季花城藝術(shù)節(jié)+商業(yè)街蔚藍(lán)海岸住交會(huì)(深圳十大模式)蔚藍(lán)海岸海洋世界海獅表演?重慶:當(dāng)前尚沒(méi)有形成概念非常清晰的整合市場(chǎng)攻擊方式,點(diǎn)狀策略有,但沒(méi)有整合的市場(chǎng)攻擊策略,缺少提前預(yù)見(jiàn)力;202020年5月29日

6文檔僅供參考嘉信-御庭苑市場(chǎng)攻擊戰(zhàn)略第一階段:第四階段:第二階段:第三階段:形象/展示攻擊階段結(jié)點(diǎn):展示中心出現(xiàn)核心點(diǎn):形象/展示中心出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)樓攻擊階段結(jié)點(diǎn):外立面出現(xiàn)核心攻擊點(diǎn):樓體示范攻擊階段結(jié)點(diǎn):樓體有形象核心點(diǎn):樣板間/環(huán)境世紀(jì)錦園攻擊目標(biāo):在第三階段結(jié)束戰(zhàn)斗實(shí)景攻擊階段結(jié)點(diǎn):頂部出現(xiàn)核心點(diǎn):實(shí)景展示御庭苑第一攻擊階段202020年5月29日

7文檔僅供參考階段形象/展示攻擊階段.6-7月.8月核心攻擊點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)一:現(xiàn)場(chǎng)攻擊戰(zhàn)術(shù)五:外賣場(chǎng)攻擊◆五離店轉(zhuǎn)盤(pán)/立交橋路牌◆面黃花園大橋好萊塢標(biāo)牌◆模型巡回展--解放碑◆五江路圍板◆大氣球戰(zhàn)術(shù)二:展示攻擊戰(zhàn)術(shù)六:點(diǎn)殺目標(biāo)群◆外形象效果◆長(zhǎng)安廠廣場(chǎng)夜市推廣◆五江路(環(huán)境圍板)◆江北城廣場(chǎng)推廣◆展示中心(直飲水/物業(yè)管理/展板/環(huán)境)戰(zhàn)術(shù)三:媒體攻擊戰(zhàn)術(shù)七:嘉信會(huì)202020年5月29日

8文檔僅供參考◆報(bào)紙--重慶商報(bào)◆嘉信刊物◆DM直郵--江北、渝中區(qū)◆嘉信會(huì)員◆電視--重慶電視臺(tái)階段示范攻擊階段.9月.10月御庭苑第二攻擊階段核心攻擊點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)八:樣板間攻擊戰(zhàn)術(shù)十二:國(guó)慶開(kāi)放日嘉年華活動(dòng)◆樣板間(江景/都市景/庭院景)◆老客戶現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)◆樓梯間◆中秋節(jié)◆樓梯通路戰(zhàn)術(shù)九:中心廣場(chǎng)環(huán)境攻擊戰(zhàn)術(shù)十三:展銷會(huì)202020年5月29日

9文檔僅供參考◆中心廣場(chǎng)◆展場(chǎng)出位◆中心噴泉◆模型展示◆樓體底部形象◆皇家服務(wù)◆入口大堂戰(zhàn)術(shù)十:樓體攻擊◆促銷招示布戰(zhàn)術(shù)十一:點(diǎn)殺目標(biāo)群◆長(zhǎng)安廠廣場(chǎng)夜市推廣◆江北城廣場(chǎng)推廣階段實(shí)景攻擊階段.11月.12月御庭苑第三攻擊階段核心攻擊點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)十四:提前封頂戰(zhàn)術(shù)十五:頂部效果◆清盤(pán)促銷◆頂部立面◆頂部燈光◆圣誕業(yè)主聯(lián)歡◆頂部室內(nèi)燈光202020年5月29日

10文檔僅供參考御庭苑第四攻擊階段階段準(zhǔn)現(xiàn)樓攻擊階段.3核心攻擊點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)十六:準(zhǔn)現(xiàn)樓攻擊◆示范商業(yè)街形象◆樓盤(pán)外立面形象◆樓體昭示布◆外立面夜間燈光戰(zhàn)術(shù)模擬外賣場(chǎng)攻擊攻擊方式:◆模型巡回展11、招示布22、形象墻4343、模型564、氣球條幅202020年5月29日

11文檔僅供參考5、宣傳資料6、禮品攻擊原則:1、夏季,傍晚乘涼人流量非常大,特別是解放碑、長(zhǎng)安廠和江北城、家樂(lè)福人流量就非常大;2、利用節(jié)假日,進(jìn)行模型展示就直接擊穿市場(chǎng)。3、陣地點(diǎn)殺的目標(biāo)是讓買家能夠到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看,從而用現(xiàn)場(chǎng)感染目標(biāo)群的購(gòu)買欲望看樓通道攻擊方式:◆大門(mén)入口◆樓體底部形象◆入口大堂1、5星會(huì)所感覺(jué)大堂2、品味休閑區(qū)3421543、外植物區(qū)4、玻璃墻5、兒童游戲區(qū)202020年5月29日

12文檔僅供參考攻擊原則:1、讓買家不是感受工地的氛圍,而是將來(lái)的實(shí)際大堂,從而激發(fā)買家的購(gòu)買欲望;2、大堂是門(mén)面,是直接判斷樓盤(pán)感性品質(zhì)的視覺(jué)依據(jù),因次建議大堂要好,就象5星級(jí)的大堂;3、大堂多用植物布置,活動(dòng)空間更為舒逸;功能增加兒童游戲功能,更能增加大堂的親和品質(zhì)感;嘉信親和品牌攻擊方式:◆嘉信業(yè)主聯(lián)誼會(huì);共建嘉信美好家園;攻擊原則:1、利用過(guò)年前的契機(jī)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)誼,是維系老客戶非常有效的方式;2、經(jīng)過(guò)業(yè)主懇談會(huì),將公司近期為業(yè)主考慮的事情進(jìn)行傳遞(如商業(yè)、202020年5月29日

13文檔僅供參考幼兒園等),公司未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃進(jìn)行溝通,讓業(yè)主產(chǎn)生歸屬感;3、推選業(yè)主作為御庭苑的質(zhì)量監(jiān)督員,讓業(yè)主參與御庭苑的項(xiàng)目建設(shè),監(jiān)督和共同建設(shè)美好家園;4、為增加對(duì)業(yè)主的吸引力,可進(jìn)行適當(dāng)?shù)某楠?jiǎng)活動(dòng);5、媒介炒做質(zhì)量監(jiān)督員的概念。媒介攻擊攻擊原則:1、現(xiàn)場(chǎng)形象已經(jīng)準(zhǔn)備完畢,媒介開(kāi)始啟動(dòng)規(guī)模性的殺傷力;2、媒介第一階段的目標(biāo)在于迅速傳遞銷售信息;3、媒介后續(xù)的攻擊目標(biāo)在于建立良好的品牌形象;4、媒介攻擊主要由報(bào)紙廣告、報(bào)紙新聞、活動(dòng)品牌宣傳三方面組成;5、開(kāi)盤(pán)第一階段主要采用報(bào)紙廣告的形式,訴求點(diǎn)主要集中于御庭苑的核心賣點(diǎn);202020年5月29日

14文檔僅供參考6、銷售開(kāi)始充分利用熱銷氛圍題材,采用新聞的形式攻擊市場(chǎng),全面建立樓盤(pán)熱銷的概念;7、后續(xù)的宣傳采用報(bào)紙廣告及活動(dòng)品牌宣傳相穿插的方式,主要銷售結(jié)點(diǎn)采用報(bào)紙廣告;活動(dòng)期間采用品牌宣傳;8、媒介的投入量需要根據(jù)市場(chǎng)銷售的反饋確定,原則是即使銷售良好也不太長(zhǎng)斷裂,否則會(huì)影響到現(xiàn)場(chǎng)的人流量;解放碑廣場(chǎng)展示攻擊方式:解放碑廣場(chǎng)◆模型展示◆高檔服務(wù)展示活動(dòng)(備用方案)1、噴泉4532、大氣球、條幅2123、大都會(huì)樓體招示布64、氣球展場(chǎng)202020年5月29日

15文檔僅供參考5、模型6、氣球禮品攻擊原則:1、利用解放碑人流量非常大的特點(diǎn),封殺目標(biāo)群;2、解放碑成為御庭苑的廣場(chǎng),隨處看到的都是御庭苑的銷售信息及形象;樣板間攻擊攻擊方式:◆樣板間◆樓梯間◆樓梯通路攻擊原則:1、樣板間是御庭苑中期攻擊的決戰(zhàn)點(diǎn),將把御庭苑的價(jià)值點(diǎn)展現(xiàn),特別是江景、園景的展示,其市場(chǎng)的殺傷力一定非常之強(qiáng),因此樣板間一定要做好;2、樣板間一定參照南方的方式,所有細(xì)節(jié)要布置到位,一定要按實(shí)際居家的效果布置,效果是一定要藝術(shù)化、洋氣;202020年5月29日

16文檔僅供參考3、樣板間特別注重裝飾:家私、燈具、飾品,建議采用香港設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì);4、樣板間萬(wàn)科歷來(lái)的經(jīng)驗(yàn)是最先賣掉,因此樣板間實(shí)際花費(fèi)的只是設(shè)計(jì)費(fèi)而已;5、與樣板間相配合的通路一定要包裝,如電梯庭、樓梯通路,讓買家感受全新的展示效應(yīng);樓體攻擊攻擊方式:◆促銷招示布攻擊原則:1、從七月開(kāi)始月份,樓體的形象每日在變,具有非常好的工程形象,能夠帶給買家堅(jiān)實(shí)的信心保證,工程概念成為向買家引導(dǎo)的重點(diǎn);2、充分利用經(jīng)濟(jì)的樓體的媒介,有效地傳遞工程及銷售信息;202020年5月29日

17文檔僅供參考3、樓體控制黃花園大橋、五江路,利用空中優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大宣傳的攻擊半徑;4、樓體主要采用招示布的形式;5、樓體攻擊隨著工程進(jìn)度的不同,成為后續(xù)最為經(jīng)濟(jì)的攻擊媒體;6、樓體攻擊建議1個(gè)月更換一次,不斷地刺激市場(chǎng);7、樓盤(pán)封頂階段將是樓體攻擊的大點(diǎn),突出封頂概念,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的攻擊性;嘉年華活動(dòng)攻擊方式:散點(diǎn)式嘉年華活動(dòng)展示中心內(nèi):◆雪糕車◆咖啡廊◆七彩幸運(yùn)輪中心廣場(chǎng):◆俄羅斯”歡樂(lè)小丑”◆歐洲街頭速寫(xiě)◆手工作坊202020年5月29日

18文檔僅供參考攻擊原則:1、嘉年華活動(dòng)主要是再次聚集老客戶及新客戶,并造成現(xiàn)場(chǎng)人較多的促銷氛圍;3、經(jīng)過(guò)嘉年華活動(dòng)再度刺激目標(biāo)群的購(gòu)買欲望;國(guó)慶開(kāi)放日攻擊方式:◆現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主活動(dòng)◆中秋節(jié)攻擊原則:1、國(guó)慶節(jié)與中秋節(jié)相重,成為10月非常重要的活動(dòng);2、現(xiàn)場(chǎng)布置中秋的氛圍,讓業(yè)主體會(huì)御庭苑一家人的親情;3、在現(xiàn)場(chǎng)舉行業(yè)主中秋聯(lián)誼會(huì),進(jìn)一步密切與老客戶的關(guān)系;4、建議給老客戶派送月餅,調(diào)動(dòng)老客戶的積極性和信賴感;5、廣告配合中秋氛圍的宣傳,以軟性訴求攻擊市場(chǎng),同時(shí)建立嘉信地產(chǎn)人性化的品牌形象;嘉信會(huì)攻擊方式:◆嘉信會(huì)◆嘉信刊物202020年5月29日

19文檔僅供參考攻擊原則:1、到10月份,御庭苑積累相當(dāng)客戶,御庭苑已經(jīng)在市場(chǎng)建立良好的口碑,嘉信地產(chǎn)的品牌已經(jīng)具備前提;2、嘉信會(huì)是凝聚客戶、蓄積客戶的手段,為新的項(xiàng)目奠定良好的客戶資源庫(kù);3、嘉信刊物應(yīng)該是專門(mén)為潛在客戶提供的一份地產(chǎn)通訊,前期都能夠非常簡(jiǎn)單,目的是與老客戶、業(yè)主、相關(guān)單位建立良好的界面;現(xiàn)場(chǎng)攻擊本項(xiàng)目建議適當(dāng)重新包裝,突出御庭苑高人一等的生活展示嘉信-御庭園推廣口號(hào)江北壹號(hào),未來(lái)華府江北第一排,景觀地標(biāo)社區(qū)202020年5月29日