萬達(dá)_西安商業(yè)項目投資測算報告

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2011年萬達(dá)西安項目投資測算-1-

1目錄序章西安商業(yè)及項目概況P1—P8第一節(jié)西安概況P1—P5第二節(jié)西安消費(fèi)市場運(yùn)行概況P6—P8第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析P9——P66第一節(jié)西安商圈市調(diào)與分析P9—P39第二節(jié)項目所在商圈市調(diào)與分析P39—P42第三節(jié)西安唐人街及銅鑼灣廣場概況P43—P45第四節(jié)競爭項目市調(diào)與分析P46—P66第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析P67——P84第一節(jié)西安居民收入概況P67—P67第二節(jié)調(diào)查及分析方法說明P67—P73第三節(jié)消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果與分析P73—P84第三章　項目定位P85——P95第一節(jié)　簡　述P85—P91第二節(jié)項目定位描述P91—P95第四章項目業(yè)態(tài)組合P96——P105第一節(jié)業(yè)態(tài)組合概念P96—P97第二節(jié)項目業(yè)態(tài)、業(yè)種P97—P105第三節(jié)項目平面規(guī)劃圖P105—P105第1頁共88頁

2序章西安商業(yè)及項目概況序章西安商業(yè)及項目概況第一節(jié)西安概況一、西安概述西安，世界四大古都之一，西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西部大開發(fā)的橋頭堡，全國十五個副省級城市和重點(diǎn)旅游城市之一。西安歷來具有西北最大商貿(mào)中心的優(yōu)勢，以西安為中心的關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶是中國內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)和最有潛力的地區(qū)之一。今日的西安堅持以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，已成為一個工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、科技實力強(qiáng)大、文化教育發(fā)達(dá)、與國際間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和文化交流日益廣泛的對外開放型城市。在實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略中，西安將起著溝通東西、輻射南北的重要作用，作為這一區(qū)域的商貿(mào)樞紐、金融中心和物資集散地，也將成為對內(nèi)、對外開放的重要基地?！匆弧档乩砀艣r西安位于中國大陸腹地黃河流域關(guān)中平原中部，南依秦嶺、北臨渭河。東西最長204公里，南北最寬116公里。東與渭南地區(qū)為鄰，西與寶雞、咸陽地區(qū)相接，南面與漢中、安康地區(qū)相連、北與銅川地區(qū)接壤，是西北五省區(qū)通往中原及東、南發(fā)達(dá)地區(qū)的門戶。西安現(xiàn)轄九區(qū)四縣，面積9983平方公里，其中市區(qū)面積1066平方公里。第86頁共88頁

3序章西安商業(yè)及項目概況〈二〉行政建制西安市現(xiàn)轄十三個區(qū)縣，其中轄區(qū)9個：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)，轄縣4個：藍(lán)田、周至、戶縣、高陵?！慈禋夂蚋艣r西安市屬于溫暖半濕潤的季風(fēng)氣候、四季分明、雨量適中。全市年平均氣溫13.0～13.4℃左右，最冷的1月份平均氣溫-1.3℃左右,最熱的7月份平均氣溫26.7℃左右；全年最高氣溫39℃，最低氣溫-20℃。全年日照總時數(shù)1983～2267小時。市區(qū)年降雨天數(shù)93天，年降水量558～750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日為13.8天?！此摹德糜?、飲食作為華夏文明的發(fā)源地，西安與世界名城雅典、開羅、羅馬齊名，同被譽(yù)為世界四大文明古都。深厚的歷史文化積淀和浩瀚的文物古跡遺存使西安享有“天然歷史博物館”的美稱。西安的自然景觀峭拔險峻，獨(dú)具特色，境內(nèi)及附近有西岳華山、終南山、太白山、驪山等風(fēng)景名勝區(qū)，建有森林公園十一個。項目所在蓮湖區(qū)內(nèi)，建于明代的鐘樓、鼓樓歷經(jīng)600年風(fēng)雨滄桑依舊瑰麗壯觀，“晨鐘暮鼓”已成為西安一個獨(dú)特的標(biāo)志。連結(jié)古城墻的西門箭樓是我國迄今為止保存最完整的古城堡。西安同時又是一座飲食文化名城，蓮湖區(qū)清真餐飲、食品及一批名店名食已成為西安飲食文化的一大特色、獨(dú)具特色，“同盛祥”牛羊肉泡饃、賈三灌湯包子、輦止坡老童家臘牛羊肉等民族餐飲、食品譽(yù)滿三秦，聞名全國。北院門的清真風(fēng)味小吃讓國內(nèi)外游客流連忘返，位于西大街橋梓口的大麥?zhǔn)薪只孛耧嬍辰?，?jīng)營名貴小吃80余種，日客流量上萬人次。西安多元文化的氛圍使其具有獨(dú)特的歷史文化價值。〈五〉交通狀況西安作為西北地區(qū)最大的交通樞紐、新亞歐大陸橋中國段隴海、蘭新線上最大的中心城市，處于連接華北、西北、西南的交通要道和中西部的結(jié)合地帶，業(yè)已形成了以航空、鐵路、公路為主，輻射全國、連通世界的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。第86頁共88頁

4序章西安商業(yè)及項目概況〈六〉人口情況對于零售物業(yè)的開發(fā)來說，作為最終消費(fèi)者的城市人口，無疑是一個非常重要的影響因素。根據(jù)西安市統(tǒng)計局公布的資料，西安轄區(qū)總?cè)丝谝呀?50萬，城區(qū)人口已超過400萬。根據(jù)有關(guān)部門測算，在人口增長幅度較小的情況下，2005年末西安市總?cè)丝趯⑦_(dá)到759.04萬，到2020年總?cè)丝趯⑦_(dá)到1200萬，屬中等規(guī)模城市。?西安市的常住人口數(shù)量：741.14萬人（包括外來人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里?西安市居住在城鎮(zhèn)的人口數(shù)量：416.05萬人，占56.14％?西安市居住在鄉(xiāng)村的人口數(shù)量：325.09萬人，占43.86％?西安市外來人口：89.2萬人?西安市人口自然增長率：1.53‰，年均增長：1.77％西安全市共有46個民族，漢族占總?cè)丝诘?8.9%。西安市的少數(shù)民族主要以回族為主，大部分都聚居在西安市城區(qū)鼓樓西北部、西大街、廣濟(jì)街一帶，這里也是陜西省最大的回族聚居地,人口約六萬，占全市總?cè)丝诘?.7%，主要從事餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)。他們以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在漢族人占主流的社會中，頑強(qiáng)地堅持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，這些古老移民后裔的血液中還保留著祖先精明商人和貴族的遺傳因子?！雌摺悼萍冀逃靼苍谌珖歉叩仍盒１容^集中的地區(qū)之一，2004年共有普通高等院校32所，在校學(xué)生25.4萬人，在全國大中城市中列第四位。西安市各類科學(xué)研究和技術(shù)機(jī)構(gòu)達(dá)735個，各類專業(yè)技術(shù)人員35.4萬人，科技實力僅次于北京、上海，居全國第三位?！窗恕等嗣裆钏讲粩嗵岣叩?6頁共88頁

5序章西安商業(yè)及項目概況2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消費(fèi)支出7428元，人民生活不斷改善、整體達(dá)到小康水平。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化，吃、穿、用消費(fèi)逐步增長，文化、旅游、住房、教育等消費(fèi)增長較快。其中，在崗職工平均工資15473元，人均衣著消費(fèi)支出611元，人均居住面積達(dá)到34.7㎡。西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。建國以后，特別是改革開放以來，西安以發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通為目標(biāo)，以“建強(qiáng)創(chuàng)佳”為動力，調(diào)整結(jié)構(gòu)，深化改革，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建旅游購物環(huán)境最佳，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競爭、有序的商貿(mào)流通格局（非公有制經(jīng)濟(jì)市場份額已占75%，而國有經(jīng)濟(jì)成分僅為25%）。二、2004年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況目前，西安市的市場容量已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10.6萬個，從業(yè)人員107萬人，千人擁有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)達(dá)到14.3個，已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，包括百貨店、連鎖、超市、倉儲商場、購物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批發(fā)市場、餐飲業(yè)、洗浴等傳統(tǒng)和新型營銷業(yè)態(tài)正在我市蓬勃發(fā)展，全市5000平方米以上大型百貨商場34個，其中一萬平方米左右的大型超市15個。連鎖企業(yè)56家，連鎖門店1020個。商業(yè)企業(yè)中年銷售過億元的15家，其中年銷售10億以上的有民生、開元、家世界、國美4家；客房接待容量8萬張床位，其中星級酒店56家，床位2.7萬張；大型現(xiàn)代化專業(yè)展覽館4個，總面積15萬平方米，專業(yè)性展覽公司50多家。2004年社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn)506.51億元，同比增長15.1%。西安市零售總額占西北五個省會城市零售總額的48%，位居第一，在西部九城市（重慶、成都、西安、貴陽、昆明、西寧、蘭州、烏魯木齊、銀川）中位居第三位。根據(jù)現(xiàn)代大流通理論，結(jié)合西安的實際情況，要將西安建成涵蓋“六個心”在內(nèi)的綜合性商貿(mào)中心。即：集購物消費(fèi)、休閑娛樂、觀光游覽、金融電信、商務(wù)盛會于一體的在西部地區(qū)有重要影響的商品交易博展中心；具有吸引力強(qiáng)、輻射面寬、影響力大，面向中西部乃至全國市場的果業(yè)、建材、汽車、電子、機(jī)電、日用品等商品集散貿(mào)易中心；以電子商務(wù)為代表，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支撐，集有形市場和無形市場相結(jié)合的現(xiàn)代商業(yè)信息傳播中心；以建立市場化、外向型商貿(mào)人才培養(yǎng)機(jī)制為目標(biāo)，以職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)、認(rèn)證、評比、儲備、推介為核心的西部商務(wù)人才培養(yǎng)中心；以誠信服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商為支撐的古城商業(yè)文化中心。第86頁共88頁

6序章西安商業(yè)及項目概況西安市主要統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)單位2006年2007年2008年2009年2010年總?cè)丝谌f人688.01694.84702.59716.58725.01社會從業(yè)人數(shù)萬人389.1389.3397.16404.92409.57全部單位從業(yè)人員萬人112.45113.93115.77116.68118.15西安市生產(chǎn)總值億元643.26733.85823.5941.61095.87第一產(chǎn)業(yè)億元44.6545.8747.7750.7260.05第二產(chǎn)業(yè)億元283.12326.42372.48415.68495.67第三產(chǎn)業(yè)億元315.49361.56403.25475.2540.15現(xiàn)價農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值億元74.3776.7579.7483.79100.08全年糧食總產(chǎn)量萬噸201.92197.09192.41176.34195.75全部工業(yè)總產(chǎn)值億元821.96930.11048.961209.631264.07全社會固定資產(chǎn)投資額億元232.37287.72338.15478.1640.23全市固定資產(chǎn)投資總額億元203.01256.95307.24445.74605.77商品房實際銷售面積萬平方米212.92225.35252.9252.74209.44社會消費(fèi)品零售總額億元328.47365.93409.38440.05506.51實際利用外資億美元1.561.772.032.562.76接待國內(nèi)旅游者人數(shù)萬人次15021685191016142084接待境外旅游者人數(shù)萬人次6567743465旅游業(yè)總收入億元105.4113131106.4154.4旅游外匯收入億美元2.72.93.21.463.3地方財政收入億元46.9655.9760.0772.8786.06地方財政支出億元46.557.1468.7677.2589.51金融機(jī)構(gòu)年末存款余額億元1335.631629.722191.472665.873061.66金融機(jī)構(gòu)年末貸款余額億元972.511185.971598.421954.182052.33商品零售價總指(上年=100）　98.798.998.5100101.9居民消費(fèi)價總指(上年=100）　100.299.998.6100.5102.3房地產(chǎn)銷售價指(上年=100）　101.3101.9101.1101.4105城市居民人均可支配收入元63646705718477488544城市居民人均消費(fèi)性支出元54465816641968057428城市居民人均居住面積平方米10.1910.911.4812.0612.93在崗職工平均工資元917910786121381350415473城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元675.83800.86988.041210.561432.9第86頁共88頁

7序章西安商業(yè)及項目概況第二節(jié)西安消費(fèi)市場運(yùn)行概況今年上半年，西安市消費(fèi)需求延續(xù)去年快速增長的勢頭，消費(fèi)市場貨源充足、價格穩(wěn)定，呈現(xiàn)出繁榮活躍、平穩(wěn)增長的態(tài)勢，1—6月全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額281.72億元，同比增長14.7%，扣除物價因素實際增長15.7%，同比提高0.58個百分點(diǎn)，增幅屬近年來較快水平，消費(fèi)需求持續(xù)增長有力地支持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一、城市消費(fèi)升級加快，農(nóng)村市場逐步升溫上半年，西安市城市居民人均可支配收入達(dá)到5141.70元，同比增加785.7元，增長18.0%，扣除物價因素實際增長18.1%，增幅創(chuàng)十年來同期最高。隨著居民收入的快速增長，消費(fèi)水平不斷提高，上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3789.64元，同比增加7.3%，在全市上半年實現(xiàn)的社會消費(fèi)品零售總額281.72億元中，其中“市的零售額”為255.83億元，同比增長14.9%，所占比重為90.8%?！　≡谵r(nóng)業(yè)稅全免、糧食直補(bǔ)等各種惠農(nóng)政策逐步到位后，西安市農(nóng)民收入水平大幅提高，今年上半年，市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1825.82元，同比增長15.7%，增幅為2000年以來同期最高。加上農(nóng)村水、電、交通及通訊等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，消費(fèi)環(huán)境進(jìn)一步改善，促進(jìn)了農(nóng)村消費(fèi)逐步升溫，1—6月份，農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1176.8元，增長24.39%，在全市上半年實現(xiàn)的社會消費(fèi)品零售總額中，“縣及縣以下零售額”為25.89億元，同比增長13.0%，增幅同比提高2.9個百分點(diǎn)。二、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)平穩(wěn)增長，餐飲業(yè)增速趨緩上半年，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)銷售額215.43億元,同比增長16.12%，增幅同比提高1.87個百分點(diǎn)，其中，百貨業(yè)穩(wěn)中有升，開元商城、民生大樓、世紀(jì)金花、百盛、中大國際、秋林百貨等綜合百貨商場銷售額平均增長4.75%；超級市場增勢強(qiáng)勁，家世界、人人樂、愛家、海星、麥德龍等連鎖超市銷售額平均增長12.15%?！　?—6月份，餐飲業(yè)實現(xiàn)銷售額59.68億元,增長10.46%，增幅較去年回第86頁共88頁

8序章西安商業(yè)及項目概況落8.13個百分點(diǎn)，增速慢于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增速。三、消費(fèi)價格平穩(wěn)，市場供應(yīng)充足今年上半年，西安市居民消費(fèi)價格平穩(wěn)，通脹壓力有所緩解。1—6月全市居民消費(fèi)價格總指數(shù)為99.9%，消費(fèi)品價格指數(shù)99.1%。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)分析，一是食品類價格保持平穩(wěn)，1-6月份同比上漲0.1%，這是今年上半年居民消費(fèi)價格平穩(wěn)運(yùn)行的決定性因素。二是居民日用消費(fèi)品類價格同比下降，上半年，煙酒、衣著、家庭設(shè)備及服務(wù)、醫(yī)療保健及用品、交通和通訊、娛樂教育文化及服務(wù)等六類中，降幅分別為0.8%、1.5%、0.1%、2%、3.1%、1.7%。四、服務(wù)消費(fèi)占比提高，居民消費(fèi)向發(fā)展型享受型過渡收入水平?jīng)Q定消費(fèi)水平，自去年以來西安市城鄉(xiāng)居民收入增長較快，居民消費(fèi)質(zhì)量不斷提高，服務(wù)性消費(fèi)進(jìn)一步增長，上半年城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出為1110.29元，增長13.1%，占總消費(fèi)的29.3%；農(nóng)村居民生活消費(fèi)支出中，服務(wù)性支出418.93元，增長7.6%，表明城鄉(xiāng)居民用于享受和發(fā)展方面的服務(wù)消費(fèi)穩(wěn)步增長。隨著生活質(zhì)量的提升，消費(fèi)者對品牌商品的認(rèn)可度不斷提高，由關(guān)注價格轉(zhuǎn)向關(guān)注品質(zhì)，知名品牌的消費(fèi)需求趨旺。五、商業(yè)設(shè)施建設(shè)加快，服務(wù)功能更加完善去年年底至今年上半年，百盛西大街店和小寨店、億禾百貨、中大國際三樓、國美電器鐘樓店和南門店、蘇寧電器土門店、西部錦繡鞋城以及大中電器小寨店等相繼開業(yè)，新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使西安市民和外地游客購物更加舒心、方便，對刺激消費(fèi)發(fā)揮了積極作用。同時，世界500強(qiáng)之首的沃爾瑪公司和國際著名的時代華納影院已決定入駐正在建設(shè)的東二環(huán)立豐購物廣場，易初蓮花新增兩家分店，家樂福在西安設(shè)立獨(dú)資公司并將開設(shè)兩家超市，吸引外資4624萬美元。西大街商貿(mào)旅游街建設(shè)和招商工作步伐加快，北京賽特，深圳銅鑼灣等知名企業(yè)相繼進(jìn)入；東大街騾馬市步行街招商工作即將完成，有望明年開街營業(yè)。在引進(jìn)內(nèi)資方面，已正式立項和開工建設(shè)的城隍廟改造項目、大唐西市遺址重建項目、西化門廣場項目、唐人街開發(fā)項目、立豐購物廣場項目等，吸引投資17億元人民幣。第86頁共88頁

9序章西安商業(yè)及項目概況六、假日消費(fèi)、會展經(jīng)濟(jì)點(diǎn)燃市場旺季元旦、春節(jié)、“五一”以及“3.15”消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，不僅成為居民休閑消費(fèi)的重要時段，也是市場活躍和零售額大幅增長的重要時期。各商家充分利用節(jié)假日，以節(jié)造市，做好假日經(jīng)濟(jì)這篇文章，積極營造節(jié)慶氣氛，促進(jìn)消費(fèi)增長，收到了良好的效果。今年春節(jié)黃金周，全社會商品零售額實現(xiàn)約14.4億元，比去年同期增長20%；“五一”黃金周實現(xiàn)14.6億元，同比增長21.66%。上半年，來西安旅游的國內(nèi)外游客同比增長20.59%，也帶動了城市消費(fèi)增長?！　∩习肽?，先后有30多個規(guī)模較大的展會在西安舉辦，參展商5萬人次，專業(yè)觀眾4.5萬人次，普通觀眾110萬人次，成交額180億元，創(chuàng)造社會綜合效益10億元，日漸繁榮的會展業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大了城市消費(fèi)的市場容量。七、促銷活動豐富多彩，拉動消費(fèi)市場升溫上半年，商業(yè)企業(yè)促銷活動新意疊出，各種讓利、優(yōu)惠、打折活動活躍了市場、吸引了人流、擴(kuò)大了消費(fèi)。西安開元商城、民生大樓、百盛三店、世紀(jì)金花等百貨店以及各類專業(yè)店均開展了豐富多彩、形式多樣的系列促銷活動，收到了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。例如開元商城春節(jié)期間開展了“辭猴迎吉購物節(jié)”，同時舉辦了第四屆休閑假日食品節(jié)正月特賣會，實現(xiàn)了新年開門紅；“五一”黃金周期間與民生大樓聯(lián)合推出大型“合力巨獻(xiàn)，喜降長安”促銷活動，開元商城在“6·15”店慶期間當(dāng)日銷售突破了2200萬元，創(chuàng)造了開元商城開業(yè)九年來單日銷售最高紀(jì)錄。第86頁共88頁

10第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析第一節(jié)西安商圈市調(diào)與分析一、西安鐘樓商圈分析西安的第一商業(yè)中心——鐘樓商圈是西安市最繁華和最著名的一個區(qū)域，它不但是西安人心目中當(dāng)然的城市中心，而且還是西北五省市的重要商業(yè)中心。以東西南北四條大街構(gòu)成的鐘樓商圈，已成為西安市商業(yè)區(qū)域的“名片”，是當(dāng)?shù)鼐用褓徫锏氖走x之處，也是外地旅游者來西安必到的旅游景觀。鐘樓商圈的輻射力很強(qiáng)，可以說幾乎所有的西安人，不論男女老少、各種階層，都可以在這里內(nèi)找到適合自己的購物場所，加之商圈內(nèi)休閑娛樂配套設(shè)施完備，所以成為西安市民日常消費(fèi)、娛樂的首選區(qū)域，在周末及節(jié)假日甚至將附近區(qū)縣、地市的客流也吸引至此?！匆弧禆|大街——引導(dǎo)西安時尚的商業(yè)中心???1、東大街概況北京有王府井，上海有南京路，十三朝古都的西安，則有車如游龍人如潮的東大街。這是一條西安最繁華的商業(yè)街，唐長安稱之為“東市”。在這條長約3公里的大街上，百貨店、專賣店、專業(yè)店、酒店、賓館、美容院、娛樂城、醫(yī)院、銀行、證券部等鱗次櫛比，構(gòu)成了一道絢麗多彩的風(fēng)景線，領(lǐng)導(dǎo)著古都時尚新潮流。這條大街，距今有600余年的歷史。明朝初年重修長安城，鐘樓東移，并以此為中心，成東、西、南、北四條大街，十字相交，構(gòu)成古城的兩大中軸線。當(dāng)時，這四條大街，長度不等，人們稱東六、西五、南三、北四（指華里）?！　|大街西端，是開元商城，其前身是解放商場。后來，解放商場改制為股份公司并上市，建成開元商城，成為當(dāng)時西安最具規(guī)模的百貨店。值得一提的是，在2001年開元商城二期工程竣工開業(yè)之際，麥當(dāng)勞也在這第86頁共88頁

11第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析寸土寸金的東大街首安營扎寨。麥當(dāng)勞帶來的不僅是異國口味的漢堡包，同時也帶來了快餐文化的新概念?！　∵@條街道上，從東向西依次有永樂電器、華僑商店、立豐百盛等知名商家，吸引著各種類型的消費(fèi)者。眾多的專業(yè)店，諸如服裝店、照相器材商店、音像店、眼鏡店、美容店、照相館,其中尤以服飾專賣店最多;除此之外,東大街上還擁有西安飯莊、鐘樓飯店、關(guān)中飯店、五一飯店、東亞飯店等一批老字號賓館，凱悅飯店、皇城飯店等星級飯店也坐落其中?！　　　?、東大街特點(diǎn)東大街被譽(yù)為西安第一商街，休閑服飾、女裝、男裝、皮鞋皮具專賣店云集，商家們看中的是這條街道上每日熙熙攘攘的人潮涌動。另一方面，盡管解放路上仍分布著眾多的商業(yè)鋪面，但除民生百貨大樓外多以小型平價專賣店、專業(yè)店為主，曾經(jīng)的黃金商圈霸主地位已被東大街徹底替代。但是，隨著時代變遷，東大街的繁華也已無法掩飾它的粗糙，因此，把它定性為西安市第一繁華街更恰當(dāng)些。數(shù)量業(yè)態(tài)名稱面積數(shù)量業(yè)態(tài)名稱面積17餐飲大華飯店70089購物開元80000土寨燒餅8西北眼鏡行400臺北亞米餐廳200東方眼鏡行200西安飯莊8000迅捷通訊200謝和豆江150一得珠寶城300仙蹤林350皇冠金店100KFC200華中通訊城400東東包100騾馬市商業(yè)步行街20萬明朗壽司100四大金店80東海龍船食街1000外貿(mào)休閑600駱駝茶餐廳400百麗系列專賣1000好利來300平價街鋪10*20臺北牛排300唐獅專賣店60五一飯店4000佳能專賣店30米旗200東方照相器材店250西安烤鴨店600米奇專賣店200第86頁共88頁

12第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析KFC300彩虹眼鏡店35011娛樂大家樂視聽歌城2000金伯爵珠寶200陽光夜總會2500西北金行500陽光麗都酒店2500戴夢得珠寶200BABALA酒吧250臺灣老人頭專賣店250魅力酒吧120富貴鳥專賣店150本色酒吧80班博專賣店1501+1迪吧400亨得利鐘表店150西北影城2500伊可愛專賣店100紅樹林網(wǎng)吧2000愷撒專賣店180鐘樓影院2500阿依蓮專賣店120美高美娛樂會所1500北京布鞋127文化教育山木培訓(xùn)300格子廊20阿斯頓英語培訓(xùn)學(xué)校400哥弟專賣店150美圖音像店20老人頭專賣店250柯達(dá)影音60富田洋服專賣店80華寶音像80U2G2000專賣店200外文書店150皮爾卡丹專賣店80新華書店3500好旺世家專賣店2032服務(wù)設(shè)施雙鶴藥店140洛思名妝（化妝品）店80西安照相館500老人頭、都彭專賣店50中行騾馬市支行購物50鱷魚恤專賣店100國大藥房120安莉芳專賣店100商業(yè)銀行200利郎專賣店140臺北莎羅婚紗攝影2000阿瑪施專賣店240紫荊美發(fā)店400錢屋服飾店180皇城飯店3000艾格專賣店200中行營業(yè)部1500威鵬專賣店100金夫人婚紗影樓300太平鳥專賣店380羅亞攝影店80ZIPPO專賣店30碑林區(qū)口腔醫(yī)院蜜雪兒專賣店100農(nóng)行東大街支行50白領(lǐng)風(fēng)采專賣店80前進(jìn)大藥房150班尼路專賣店50藻露堂藥房70玖姿專賣店180角色寫真20云裳服飾店350郵局鄂爾多斯專賣店30西安市中醫(yī)醫(yī)院清逸一支秀服飾店70第86頁共88頁

13第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析雙鶴藥房80杉杉專賣店100蒙娜麗莎影樓1500卡秀專賣店50新新娘影樓2500周仕依林服飾店20雅典娜兒童影樓250法博諾丹專賣店300公安碑林分局法派專賣店300云裳服飾店220瑪絲菲兒專賣店100潮流前線休閑裝80安踏350耐克300阿迪達(dá)斯260喬丹120李寧400杰克瓊斯200廣州好彩飾品15大臺北鞋城50匡威120雅典娜潮流商街600圣勃郎男裝300巴沙奧男裝150耐克200特步100康威100李寧150購物邦威150百信鞋業(yè)2000友誼商城800歌莉婭300班博320華僑商城（班尼路系列）2000伊勢達(dá)商城（籌建中）15000登喜路休閑裝200邦威1500永樂電器2000方匯商城3000聯(lián)通華中手機(jī)廣場1200〈二〉西大街——仿古旅游、購物名店街第86頁共88頁

14第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析1、西大街概況西大街最早實現(xiàn)改造的是鐘鼓樓廣場。鐘鼓樓廣場位于市中心，1998年基本建成，再現(xiàn)晨鐘暮鼓的盛世景觀。目前建成西門內(nèi)廣場，建設(shè)城隍廟門前小廣場，其它在建廣場還有群眾電影院門前廣場、老陜西圖書館門前廣場。保留北院門以西、鼓樓以南現(xiàn)有仿古建筑，維護(hù)鐘鼓樓廣場空間完整性。西安市以灑金橋大街拓寬改造和西五臺、城隍廟重點(diǎn)旅游項目開發(fā)為契機(jī)，以鼓樓西廣場建設(shè)為突破口，加快歷史街區(qū)改造步伐，加速商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展平臺的形成。保護(hù)歷史文物古跡，延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，提高西大街的交通能力，改善公共空間環(huán)境，塑造優(yōu)美景觀，把西大街濃厚的文化底蘊(yùn)和現(xiàn)代化城市建設(shè)發(fā)展結(jié)合起來。????西大街城隍廟恢復(fù)改造項目總面積132畝，拆除城隍廟商場，恢復(fù)原國家規(guī)格級城隍廟牌樓，在此處將建設(shè)一個凝結(jié)古都?xì)v史文化內(nèi)涵，集旅游、觀光、廟會、購物、休閑為一體，既具傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，又具有現(xiàn)代化功能的仿古建筑群?？偨ㄖ娣e11萬平方米，總投資約6億元人民幣。城隍廟項目的改造目前已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)作階段。????西大街的交通體系已經(jīng)全面改善，15米寬的機(jī)動車道，兩側(cè)各寬7米的非機(jī)動車道，8.5米寬的人行道全部青石鋪就。道路改造不僅完全滿足了城市的交通需求，而且與西大街整體的仿古風(fēng)格融為一體。建設(shè)西安西大街沿線商貿(mào)項目，吸引投資商開發(fā)商，加快區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)步伐，這是西大街市政改造的又一重要思想，目前，這一思想已經(jīng)得到了非常顯著的成效。西大街原有的老童家、賈永信、藻露堂、達(dá)仁堂等一批老字號，將集中搬遷匯集，形成一個傳統(tǒng)風(fēng)味濃郁的地段。????此外，西大街還將設(shè)3個停車場，分別位于在西京飯店前、房地局產(chǎn)權(quán)交易大廳前和中國銀行西安分行前。西大街兩側(cè)每隔200米第86頁共88頁

15第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析左右將設(shè)置一處服務(wù)設(shè)施區(qū)，包括休息坐椅、電話、零售報刊亭等。在“改造歷史街區(qū)，發(fā)展商貿(mào)旅游”的思想指導(dǎo)下，西大街的全面改造進(jìn)行得如火如荼，一個獨(dú)具古都特色的全新街區(qū)－－西大街正在一天天的完善，雖然西大街改造工程目前還未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已經(jīng)足以震撼人心。無數(shù)的西安人，都在關(guān)注著西大街改造的進(jìn)程，建設(shè)一個全新面貌而又不失文化底蘊(yùn)的全新西大街，是所有西安人共同的期待。???2、西大街特點(diǎn)唐長安時為“西市”，與“東市”專門經(jīng)營國內(nèi)商品相對應(yīng)，“西市”專以販賣、交易所謂的“進(jìn)口商品”。據(jù)說，國人將貨物、產(chǎn)品稱之為“東西”便由此而來。拓寬改造后古色古香、莊重古樸的西大街，將再現(xiàn)昔日大唐盛市風(fēng)云，見證今朝商業(yè)繁華。作為西大街的一大亮點(diǎn)，眾多大型知名購物中心、百貨公司如雨后春筍競相入住。建成后的集仿古旅游購物為一體的西大街，將匯聚世紀(jì)金花、時代百盛、中環(huán)廣場、億禾百貨、賽特購物中心等眾多知名商家，可謂風(fēng)云際會、名店云集。伴隨各商業(yè)項目和市政配套的相繼建成，西大街的可塑性使其當(dāng)仁不讓地具備了作為代表西安城市發(fā)展和商業(yè)水平的商業(yè)街的條件,未來的西大街將成為西安、乃至西北最具影響力的新興商業(yè)核心與靚麗“名片”?！慈的洗蠼帧肺稌r尚、休閑文化街1、南大街概況與東大街的熱鬧喧囂形成鮮明對比的是南大街。以中大國際購物中心為代表的南大街給消費(fèi)者的印象更趨近于理性、成熟和品位。從地理上說，南大街比任何一條大街都短許多，這似乎更加拉近了南大街和鐘鼓樓間的距離。南大街是西安市最靠近現(xiàn)代商業(yè)文明的商街，其金融機(jī)構(gòu)密度全市最大，商務(wù)會所、證券交易機(jī)構(gòu)、星級飯店……現(xiàn)代商業(yè)文明在這里已有良好的基礎(chǔ)，第86頁共88頁

16第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析大部分來此消費(fèi)的市民都是收入頗豐的高收入人群，在消費(fèi)的同時享受著南大街上“咖啡酒吧”的濃郁風(fēng)情。“德福巷”，一條充滿著小資情調(diào)的街道，不到200米長的街道上，鱗次櫛比地開滿了大大小小二十幾家咖啡屋、酒吧、茶館，為高尚人群提供了最方便的休閑場所。對鐘鼓樓商圈的成長而言，品位獨(dú)具的南大街被譽(yù)為現(xiàn)代商業(yè)文明的樣板。2、南大街特點(diǎn)主要業(yè)態(tài)類型數(shù)量店鋪名稱百貨店5豪華購物中心、中大國際、中匯、太平洋、海大春天服飾商場3王府精品、外貿(mào)國際、天安名品專賣店24法派、湯尼威爾、湯尼俊士、SHINE、藍(lán)豹、永正裁縫店、鱷魚恤、秋艷、金利來、義莎、古今、卡帝樂鱷魚、哈森、達(dá)芙妮、萊爾斯丹、沙馳、寶迪皮具、貝利、哥弟、摩根、美文諾思、影兒、卡迪娜、六福珠寶專業(yè)店4鞋店：銀都名品珠寶金店：豪門名表城電器店：中國音響中心音像店：吉順音像快餐、茶藝、咖啡店5肯德基、麥當(dāng)勞、上島、避風(fēng)塘、城市貴族咖啡西餐廳飯店、酒店10海山漁港小吃城、唐漢宮鮑翅樓、王子酒店、粥城、老香港、韓國料理、西安豪華美食俱樂部、西安花正、安倍日本料理網(wǎng)吧、酒吧、夜總會6陽光麗都KTV、夜貓酒吧、MIX慢搖吧、酷拉拉迪吧、中國城、波特曼網(wǎng)城婚紗攝影店2文華攝影、蒙娜麗莎旗艦店金融機(jī)構(gòu)6光大銀行、工行、建行、中行、華弘證券、平安保險第86頁共88頁

17第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析德福巷（酒吧、茶秀、咖啡屋）20德福樓、菊正茶秀、真味咖啡屋、家園茶秀、弗蘭德酒吧、佐治酒吧、克法酒吧、羅西酒吧、卡奇諾夢咖啡屋、浪橋咖啡屋、老樹咖啡、接觸咖啡屋、藍(lán)山咖啡屋、油紙傘咖啡屋、榭麗咖啡吧、時光咖啡館、香鍋咖啡館〈四〉北大街——家電、通訊、金融業(yè)的“百老匯”同處西安商業(yè)“龍脈”的北大街似乎沒有南大街那般惜土如金，但應(yīng)當(dāng)算是正在成長的新商街。北大街的發(fā)展與南大街有明顯的差距，與之相比，北大街更多的是大片沒有開發(fā)的土地。雖然在近幾年的建設(shè)中，北大街的商業(yè)繁榮受到一些影響，但總的規(guī)劃思路將使北大街走向現(xiàn)代金融與電信文明，緊挨鐘樓廣場北側(cè)的大片商業(yè)用地也已列入市政府對北大街的商貿(mào)規(guī)劃中，家樂福超市也已進(jìn)駐北大街中段。全長近2公里的北大街聚集著各大金融機(jī)構(gòu)，從國內(nèi)老字號的“建設(shè)銀行”、“招商銀行”西安總部，到國內(nèi)外大型的新興金融機(jī)構(gòu)“東亞銀行”、“浦發(fā)銀行”等均在此占據(jù)有利位置；同時在北大街南段遍布著“電信大樓”、“國美電器”、“大中電器”、“蘇寧電器”、“泓泰電器”、“蜂星電訊”、“迅捷通訊”等家電通訊產(chǎn)品大賣場，它們在周末扮演著西安市街頭各種“促銷、推廣”活動的主角。?二、城南小寨商圈〈一〉商圈概況小寨商圈是城南消費(fèi)的核心區(qū)域，小寨商圈東起雁塔路，西至太白路，南達(dá)電視塔，北到環(huán)南路，呈不規(guī)則多邊形。據(jù)測算總面積為22平方公里，居住人口約11.7萬人，商圈理論半徑約3公里。在過去的20年里，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)居西安第二大商圈的地位。在這里，可以買到便宜而又漂亮的衣服，可以買到比東大街便宜一半的手機(jī)，可以用100塊錢買到幾可亂真的耐克球鞋－－還有好多很別致的小飾品店，可以買到和別人不同、很有個性卻又很便宜的項鏈、手鏈和其他一些可以掛在身上的“零碎兒”第86頁共88頁

18第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析。分布于“飛炫廣場”的各個角落的門店經(jīng)營著品種齊全的服裝飾品，雖然環(huán)境簡陋、空間狹小，但依然擋不住“人潮滾滾”的客流?！炊瞪倘μ攸c(diǎn)小寨商圈以多所大中專院校及軍區(qū)、科研單位為主，隨著城南高校的不斷增多、學(xué)生數(shù)量猛增，校園經(jīng)濟(jì)對小寨商圈的形成和發(fā)展起到了決定性的作用。過去的15年里，僅城南高校數(shù)量便增至20多所，高校師生人數(shù)也從1983年的2萬人增至目前的近30萬人，師生年消費(fèi)總額也隨之增長了80倍，達(dá)到每年近30億的水平，再加上城南其他居民的消費(fèi)額，小寨商圈每年的消費(fèi)額達(dá)到近50億，直線上升的數(shù)字，成為支撐小寨商圈發(fā)展的原動力。這里很熱鬧，很繁華，但是經(jīng)過初步市調(diào)顯示，在這里活動的人大都不是極具購買力的人。小寨附近聚集著多所高校，西安外國語大學(xué)、西安音樂學(xué)院、長安大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院等高校都坐落在這一帶，而學(xué)生的天性總是希望能選購到便宜而又獨(dú)特的東西。表面上看來，盡管學(xué)生消費(fèi)群購買力相對不夠穩(wěn)定，但不能忽視其強(qiáng)大的口碑傳播力度。同樣構(gòu)成客流主體的南郊居民消費(fèi)品購買力、社會集團(tuán)購買力水平都處于一個較高的水平，這些穩(wěn)定高收入人群對優(yōu)雅購物環(huán)境、時尚潮流品牌的迫切需求，使其不但具有強(qiáng)烈購買欲望，而且還具有相當(dāng)?shù)馁徺I能力。小寨商圈日人流量極大，消費(fèi)者構(gòu)成多元化，商業(yè)集約效應(yīng)凸顯。它不但是學(xué)生群落的核心消費(fèi)區(qū)域、城南居民的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)，更成為吸引西安時尚一族的消費(fèi)焦點(diǎn)和潮流中心。成熟的商業(yè)結(jié)構(gòu)長期以來在潛移默化中影響著人們的消費(fèi)方式、消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣，習(xí)慣性消費(fèi)再加上來自曲江新區(qū)及高新開發(fā)區(qū)的強(qiáng)大購買力支撐，小寨的商氣和人氣不斷升溫，城南消費(fèi)核心的位置也日益穩(wěn)固?，F(xiàn)在的小寨商圈交通便利、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)豐富，可以滿足不同層次消費(fèi)者多方面的需求。隨著百盛聯(lián)手麥當(dāng)勞、必勝客的進(jìn)駐，小寨商圈正逐步呈現(xiàn)出“商業(yè)氛圍越來越濃，高中低檔兼顧”的態(tài)勢。第86頁共88頁

19第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析據(jù)地理環(huán)境和圈內(nèi)顧客構(gòu)成分析，可把本區(qū)域市場劃分為基本商圈、次要商圈和輻射商圈：1.基本商圈為：東起翠華路，西至朱雀路，南達(dá)緯二街，北到二環(huán)路。<1>主要居民區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人數(shù)（人）市中心血站家屬區(qū)168588長安大學(xué)家屬區(qū)5882058陜博家屬區(qū)126441郵電學(xué)院北家屬區(qū)3601260鐘元小區(qū)5041764省經(jīng)管干部學(xué)院家屬區(qū)3601260<2>商業(yè)、娛樂百貨、商城軍人服務(wù)社、民生國貿(mào)、飛炫購物廣場、昌貿(mào)精品商城、百匯綜合市場超市好又多、老百姓大藥房專業(yè)店賽友電器商城、智圣電器、嘉匯漢唐書城、百事達(dá)通訊器材商行娛樂金碧輝煌娛樂城、海藍(lán)云天花園浴場、偉立保齡球中心、飛龍娛樂城影劇院西安歌舞劇院、西安兒童劇院、小寨工人文化宮餐飲小肥羊、東方飯店、小寨飯店、通瑞美食城、竹園、肯德基、軍城大酒店、羅杰斯、避風(fēng)塘、上好家、小六湯包<3>公共設(shè)施基礎(chǔ)教育小寨小學(xué)、音樂學(xué)院附中第86頁共88頁

20第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析銀行交通銀行、光大銀行、招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行醫(yī)院新華醫(yī)院、公路交大醫(yī)院旅游、公共休閑場所大興善寺、省歷史博物館<4>大、中專院校名稱教職工人數(shù)學(xué)生人數(shù)長安大學(xué)（南區(qū)）130030000長安大學(xué)（中區(qū)）長安大學(xué)（北區(qū)）音樂學(xué)院8008000<5>大中型企事業(yè)單位名稱規(guī)模西安海關(guān)中等雁塔區(qū)地稅局中等小寨電信分局中等1.主要商圈為：東起雁塔路、西至含光路，南達(dá)電視塔，北到環(huán)南路。<1>主要居民區(qū)名稱戶數(shù)名稱戶數(shù)教育出版社家屬區(qū)264體育教育公寓（1-5樓商用）320長安大學(xué)東家屬區(qū)500夏家莊社區(qū)2834聯(lián)大家屬區(qū)540西北電力集團(tuán)家屬院96國營262廠家屬區(qū)432小雁塔苗圃家屬院100雁塔小學(xué)家屬區(qū)84體育學(xué)校家屬院108郵電四所家屬區(qū)100心晴雅苑150雁招小區(qū)162糧食局家屬院50石油勘探儀器總廠家屬區(qū)670電子器材西北公司家屬院250航天大廈小區(qū)216體育局運(yùn)動員樓30第86頁共88頁

21第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析金地小區(qū)324西安市政設(shè)計院280唐城賓館家屬區(qū)180陜西省公安廳家屬院200軍工1001廠家屬區(qū)180西安市公安局家屬院860郝家村偉世佳大廈150腫瘤研究所家屬區(qū)150世家星苑60郝家新村交通運(yùn)輸管理站家屬樓84羅家寨草場坡小區(qū)430交大一附院家屬區(qū)2317朱雀北區(qū)社區(qū)937中醫(yī)研究院家屬區(qū)144省建廳朱雀家屬院1400雁塔分局青松路家屬區(qū)126市建公司家屬院290第一運(yùn)輸公司家屬區(qū)500朱雀南區(qū)社區(qū)1657天倫明珠小區(qū)416振興社區(qū)1074煙草5分局家屬區(qū)390光榮社區(qū)1314凱旋廣場500友誼社區(qū)550電力電子研究所家屬區(qū)400省經(jīng)管干部家屬區(qū)360中心血站家屬區(qū)168電信十所家屬區(qū)660長安大學(xué)西家屬區(qū)504郵電學(xué)院北家屬區(qū)360雅荷翠華小區(qū)264省婦女聯(lián)合會家屬區(qū)70豪欣大廈小區(qū)168省委家屬區(qū)240財經(jīng)學(xué)院家屬區(qū)316<2>商業(yè)、娛樂設(shè)施專賣、專業(yè)店英派斯健身器材、韓國服飾專賣店、奧瑞特專賣店、極限體育、健身器材及運(yùn)動服飾專賣店、春竹羊絨杉專賣店超市家樂、海星、晶眾市場長延堡小商品城、明德門綜合市場、光彩燈具城、粵港臺燈具城、夏家莊菜市場、朱雀家具城、蔬菜干果批發(fā)市場、小寨家具城、文藝路批發(fā)市場娛樂美倫浴場、嘉年華娛樂城、紅磨坊歌城酒店、餐飲肯德基、德克士、航天賓館、老蒲城酒樓、千家粗糧王、國力仁和、惠里、薩拉博爾、添一順涮鍋、鵬豪商務(wù)酒店、東方飯店、文豪雜糧食府、唐樂宮、西安賓館、城堡大酒店、紅葉大酒店、含光大酒店、唐城賓館第86頁共88頁

22第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析基礎(chǔ)教育雁塔小學(xué)、3513綜合高中、陜西軍需工業(yè)子校、南門小學(xué)、古城中學(xué)、對外貿(mào)易學(xué)校、振興路小學(xué)、市第五中學(xué)、市第九中學(xué)、碑林南關(guān)小學(xué)、朱雀大街小學(xué)、市九十八中金融建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行行、建設(shè)銀行、光大銀行、招商銀行、商業(yè)銀行、中國銀行醫(yī)院西安黃雁醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、交大附院、323醫(yī)院、西北有色醫(yī)院、西安康太醫(yī)院、西安交通大學(xué)第一醫(yī)院公共休閑場所美術(shù)博物館、陜西省圖書大廈、交大瑞森體育場、澳瑞特健身俱樂部、陜西國際展覽中心、中體健身中心、小雁塔公園、陜西大劇院、盆景園<3>公共設(shè)施名稱教職工人數(shù)學(xué)生人數(shù)陜西師范大學(xué)248224880西安郵電學(xué)院15807000外國語學(xué)院104012000西北政法學(xué)院97310545陜西省體校150200西安科技學(xué)院148028000經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院300800省衛(wèi)生廳職工衛(wèi)生學(xué)校、西安體育藝術(shù)學(xué)校、交大一附院、陜西烹飪專修學(xué)院、陜西化學(xué)工業(yè)學(xué)校、西安政治學(xué)院、交通大學(xué)南區(qū)、省委黨校等<4>大中型企業(yè)事業(yè)單位名稱省社會科學(xué)院、中心血站、省通信管理局、省文藝聯(lián)合會、西安整流器研究所、雁塔區(qū)土地局、陜西省軍區(qū)、省國防公辦、交警二大隊、省旅游局、省環(huán)保研究所、省測繪局、公路研究所、省國防工辦、兵器管理局、海軍辦事處規(guī)模中等<5>地產(chǎn)項目名稱規(guī)模均價科技信息大廈35600平米/奧林匹克大樓A座39家公司入住/奧林匹克大樓B座高速集團(tuán)入住/奧林匹克大樓C座家用商品樓4700元/平方米海信貿(mào)易專賣中心7層，辦公用/第86頁共88頁

23第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析嘉美大廈20層，商用居住/都市酈景20層商品樓3700元/平方米金水大廈22層商品樓3100元/平方米新藝城/3300元自在廣場/3700元新興翰園/3500元金地園/3100元千葉花園/3800元3、輻射商圈為：東起雁塔路，西至太白路，南達(dá)電視塔，北到環(huán)南路。<1>主要居民區(qū)名稱戶數(shù)（戶）人數(shù)（人）測繪局家屬院12004200測繪西路家屬院10003500環(huán)南路社區(qū)600021000電視塔社區(qū)7142499朱雀北區(qū)社區(qū)9373280東八里村380013300西八里村557019495楊家村小區(qū)120420蘭泰花園6722352長延堡村、楊家村等//<2>商業(yè)、娛樂設(shè)施百貨、專業(yè)店秋林公司、塞博電腦城、塞格電腦城、天域精品服裝城、李家村服裝城、匯科電腦超市超市麥德龍、家樂旅游、娛樂、餐飲煤研賓館、植物園、大雁塔、自然博物館、國際展覽中心、和平聚、粗糧王、勝利飯店、宗江川菜酒樓、長安城堡酒店、曲江酒店、長虹飯店夏威夷酒店、珠穆朗瑪賓館、勝利飯店<3>地產(chǎn)項目名稱規(guī)模均價第86頁共88頁

24第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析亞曦華業(yè)大廈/偉豐花園/2230元/平方米曲江皇家花園/5880元/平方米民生新世界229套3300元/平方米城南錦繡3136戶太白新苑/2086—3596元/平方米<4>大、中專院校名稱教職工人數(shù)學(xué)生人數(shù)西安科技大學(xué)148010000長安大學(xué)120030000<5>大中型企業(yè)事業(yè)單位名稱地質(zhì)礦類研究院、西北地勘局、東風(fēng)儀表廠、省航天局、市環(huán)保局、公路設(shè)計院、省戲曲研究院、省廣電中心、省地震局、市電視臺、省團(tuán)委、核工業(yè)局、市科委、市政一、二司、市建筑設(shè)計院、陜西日報社、省武警總隊、曲江開發(fā)區(qū)管委會規(guī)模中等數(shù)量業(yè)態(tài)名稱面積數(shù)量業(yè)態(tài)名稱面積12餐飲米旗8033購物飛時達(dá)專賣80百事可樂20好彩30活力815安踏30肯德基400廣州皮具30粥面食屋10喜得龍30咖啡西餐15三和百貨20紅螞蟻50僑豐運(yùn)動鞋40阿爾盛50鹿王60甜點(diǎn)飲料20額爾多斯60老北京冰糖葫蘆50巴沙奧折扣店60避風(fēng)塘100大中電器2800串串香200開米在線504娛樂時尚先鋒3000民生國貿(mào)中心5000G時代2000新馬衣櫥15大型網(wǎng)吧2000飛眩廣場2000KTV歌城1500好又多超市60002康體運(yùn)動小寨俱樂部3000百盛廣場12000第86頁共88頁

25第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析長安大學(xué)康體中心500四大金店304文化教育希望書店50外貿(mào)休閑100阿拉登音樂15百麗系列專賣80新華書店100平價街鋪50摩登書店15唐獅專賣店18014服務(wù)設(shè)施興發(fā)大藥房60佳能專賣店350光明眼鏡30東方照相器材店30熱帶魚婚紗100米奇專賣店70黑眼鏡15彩虹眼鏡店10*20花仙子15ZIPPO專賣店60凱司令15蜜雪兒專賣店30蘭蔭花店15白領(lǐng)風(fēng)采專賣店250新苑15班尼路專賣店200安妮15玖姿專賣店350波濤眼鏡600云裳服飾店200金得利10鄂爾多斯專賣店500移動通訊10西北眼鏡500招商銀行200三、西安主要零售業(yè)態(tài)調(diào)查西安市零售企業(yè)銷售排名（2004年1—6月）單位：億元排名名稱1—6月同比%1西安開元商城9.0222.402家世界購物廣場（西安大區(qū)）5.7719.403民生百貨大樓4.4630.304西安愛家商貿(mào)有限公司3.7524.585西安國美電器3.296.346陜西海星連鎖超市2.8323.00第86頁共88頁

26第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析7世紀(jì)金花購物廣場2.5731.558人人樂2.5363.499西安秋林公司1.61-20.0010西安立豐百盛1.587.8511西安太白商業(yè)大廈0.65-20.5012紡織商業(yè)大廈0.5422.5013中大國際0.4360.0214西安民生國貿(mào)購物中心0.3956.0015唐城百貨大廈0.23-51.6016北大街百貨商場0.22-4.10<一〉大型超市1．現(xiàn)狀近幾年，西安的大型超市發(fā)展勢頭迅猛，目前已開業(yè)的共有26家，其中包括德國的麥德龍、泰國的易初蓮花、法國家樂福，臺灣的好又多和國內(nèi)的家世界、人人樂、愛家、大家潤等。此外，還有包括沃爾瑪?shù)却笮统姓诨I備中。據(jù)行業(yè)統(tǒng)計，西安的大型超市還在以每年20%以上的速度高速發(fā)展。大型超市的迅速增多一方面是受到了經(jīng)濟(jì)增長和消費(fèi)觀念改變的拉動，同時也是市場細(xì)分的結(jié)果。西安的大型超市發(fā)展有以下特點(diǎn)：<1>目前西安地區(qū)有外資參股零售企業(yè)20余家，以港臺資本投資為主，約占外資總數(shù)的80％左右，世界500強(qiáng)之一的沃爾瑪與娛樂巨頭時代華納已共同斥資6500萬元在東二環(huán)圈地，準(zhǔn)備大舉入侵。目前西安外商投資企業(yè)零售額已經(jīng)占到全市社會消費(fèi)品零售額的4.5％，遠(yuǎn)高于全國0.8％的水平。<2>大型商業(yè)超市的迅猛發(fā)展改變了西安市零售業(yè)的競爭格局。曾一度受居民青睞的小商店、便民店以及小型超市（如海星超市、西果店等）只能緊緊依附社區(qū)求得生存，這種大型超市與社區(qū)化連鎖店和小商店并存的狀況將持續(xù)一個階段。西安的超市業(yè)在近幾年內(nèi)得到了長足的發(fā)展，可以說超市占領(lǐng)了西安城南地區(qū)80%的商業(yè)市場份額。第86頁共88頁

27第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析<3>99年好又多西安小寨店開業(yè)，快速聚攏了南郊的商業(yè)氛圍，構(gòu)成了良好的業(yè)態(tài)組合，使小寨商圈向北延伸并形成新的中心。家樂、人人樂超市也后來居上，在南郊開設(shè)的幾家連鎖店。無論從選址、定位，還是經(jīng)營、管理上都取得了一定的成功。<4>進(jìn)入西安較早的家世界和人人樂，開啟了西安市民驅(qū)車購物、集中購物的新型消費(fèi)模式，改變了居民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣，也獲得了消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同，與后來者如易初蓮花、家樂福、沃爾瑪?shù)认啾?，已?jīng)占領(lǐng)了較大的市場份額和先機(jī)。<5>西高新區(qū)域目前的生活超市尤其是大型倉儲式超市供應(yīng)量偏小，僅有三四家2-3萬平方米的店面。對于這個潛力巨大而市場相對空白的區(qū)域來說，目前用于超市經(jīng)營的項目也不在少數(shù)，例如盛大國際的“易初蓮花”、位于豪盛時代東側(cè)的家世界等。<6>受私家車的普及和購物習(xí)慣的影響，超市如遠(yuǎn)離居住區(qū)或不能為消費(fèi)者提供停車方便，其經(jīng)營都將面臨一個困難的局面，例如南郊的麥德龍會員量販店和家世界的南二環(huán)店等，經(jīng)營現(xiàn)狀都不甚理想。<7>西安市場的競爭非常激烈，大型超市發(fā)展過快，但規(guī)模優(yōu)勢并未充分顯現(xiàn)。在當(dāng)前大約400億元市場總額相對固定的情況下，多網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到一定程度就不再具有優(yōu)勢。2．主要超市簡介西安主要大型超市名稱2004全國總營業(yè)額（RMB元）西安門店數(shù)主要門店分布家世界72.25億10個蓮湖路、北郊、南大街、長安路、金花路、雁塔路、太華路人人樂62．00億7個環(huán)城西路、解放路、北關(guān)正街、友誼西路家樂福162.41億1個西華門第86頁共88頁

28第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析好又多120億2個西門、小寨易初蓮花73.94億2個高新路、長纓路愛家超過10億7個文藝路、土門、西二環(huán)、西高新、咸寧路、朝陽門、閻良麥德龍63.64億1個電視塔沃爾瑪76.35億籌建中金花南路、東大街騾馬市<1>好又多臺灣好又多是一家大型的量販?zhǔn)匠校?997年8月開設(shè)首家大陸門店——廣州天河店以來，至今已在國內(nèi)20幾個城市開設(shè)分店近30家，已擁有總營業(yè)面積十萬多平方米，員工約12000余人，經(jīng)營品種有15000余種。西安好又多西門店位于項目西端50米處。其規(guī)模在西安屬于中型超市，主要提供日用商品及食品，用于滿足區(qū)域周邊居民的日常購物需求。<2>人人樂人人樂是由深圳人人樂商業(yè)連鎖商業(yè)有限公司投資的。其西安西關(guān)購物廣場位于西關(guān)正街東光大廈，2000年12月開業(yè)，為國家西部大開發(fā)的引進(jìn)建設(shè)項目，全樓共3層，商品結(jié)構(gòu)合理，營銷機(jī)巧靈活；人人樂解放路購物廣場共三層，營業(yè)面積11000平方米，位于西安新城區(qū)解放路，開業(yè)于2002年9月，以其良好的業(yè)態(tài)定位、規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立了良好的形象；人人樂高新購物廣場位于電子商城商業(yè)步行街，其特有的大超市加大百貨的經(jīng)營業(yè)態(tài)能夠滿足不同消費(fèi)群體的購物需求；人人樂西安北關(guān)購物廣場位于西安市北關(guān)正街迎賓大道，于2004年7月開業(yè)，廣場兩層共20000平方米的營業(yè)面積，一樓為大型超市區(qū)；二樓以服裝及家電為主，兼營日用文體類商品，能夠滿足不同消費(fèi)群體的購物需求。2004年，西安人人樂實現(xiàn)銷售額9.03億元。第86頁共88頁

29第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析<3>麥德龍　　麥德龍（METRO）是歐洲第三大、世界第五大貿(mào)易和零售集團(tuán)，也是世界第一的現(xiàn)購自運(yùn)制商業(yè)集團(tuán)。目前已在28個國家內(nèi)擁有員工大約19萬名，2003年實現(xiàn)銷售額536億歐元，其中46%的銷售額來自海外。與其他跨國零售業(yè)巨頭相比，麥德隆的特點(diǎn)是賣場從不采取租賃方式，而是買地建房。在中國，麥德隆自1996年在上海開設(shè)了第一家門店后，目前已擁有18家店。在未來的3到5年，麥德隆在中國的門店將達(dá)到40家。2004年麥德隆在中國實現(xiàn)銷售額超過70億元人民幣。在西安，麥德龍于2003年投資5000萬元開出第一家會員制門店，2004年營業(yè)額是1.59億元，是2003年的三倍。目前，其日營業(yè)額在40－50萬元左右，據(jù)了解，麥德龍已有在西高新投資4000萬元開第二家店的計劃。<4>家世界西安家世界隸屬于天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司。天津家世界1996年涉足零售業(yè)，幾年時間里，在華北、西北、東北等省市相繼開設(shè)門店。截止目前，家世界已開設(shè)門店68家，其中“家樂”43家,“家居”11家,“購物中心”14家；銷售額也由1999年的9.39億元發(fā)展到2004年的72.25億元。到2004年底，天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)已連續(xù)多年入選中國500強(qiáng)企業(yè)，2004年被列入國家重點(diǎn)扶植的20家大型流通企業(yè)行列，位列全國前30家商業(yè)連鎖企業(yè)第22位。西安家世界購物廣場有限公司（家世界西安大區(qū)），是由天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司在陜西地區(qū)設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)及經(jīng)營機(jī)構(gòu)。其下設(shè)立了十個公司，含八個家樂公司，一個家居公司，一個家和公司，總投資4.81億元。建筑面積132,300平方米。營業(yè)面積110,700萬平方米。到目前為止，家世界西安區(qū)域已下轄家樂蓮湖店、家樂北郊店、家樂南大街店、家樂長安路店、家樂金花路店、家樂南二環(huán)店、長安廣場、雁塔路店等十家賣場。2004年西安家世界17.82億元，較上年增長11.37%。第86頁共88頁

30第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析<5>愛家超市西安愛家商貿(mào)有限公司是一家大型連鎖商業(yè)零售企業(yè)，現(xiàn)擁有愛家購物廣場朝陽店、咸寧店、土門店、高新店、西二環(huán)店、文藝路店等七個門店。2004年，愛家超市實現(xiàn)銷售額近8億元，較上年增長26.2%?！炊颠B鎖家電目前，全國知名家店連鎖企業(yè)大部分已在西安開設(shè)多家分店，其經(jīng)營情況普遍較好。已經(jīng)進(jìn)入西安的家電連鎖主要有國美、蘇寧、大中、永樂等4家，據(jù)不完全統(tǒng)計，西安目前的家電年銷售額為22億元。國內(nèi)主要家電連鎖西安門店一覽名稱2004年全國營業(yè)額（RMB）全國門店數(shù)西安門店數(shù)國美238.8億元227家12家蘇寧221.1億元193家4家大中64.0億元68家2家永樂158．5億元106家2家1．國美電器第86頁共88頁

31第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析2004年，北京國美電器有限公司以238.8億元業(yè)績排名全國前30家連鎖企業(yè)第二位。西安國美電器公司于2001年5月正式成立，根據(jù)“立足西安、覆蓋關(guān)中、發(fā)展全省、放眼西北”的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，已在西安開設(shè)12家連鎖門店，涵蓋西安、咸陽等地區(qū)。2004年6月，國美電器在香港成功上市，西安國美電器也乘資本市場之翼，強(qiáng)力擴(kuò)張，全力打造西北家電市場的航空母艦。隨著西安國美2004年西二環(huán)西北形象店8月開業(yè)、北大街西北旗艦店“十一”開業(yè)，西安國美徹底占領(lǐng)了西安家電市場的半壁江山。2004年西安國美的銷售近10億元，較上年增長4%。2.蘇寧電器蘇寧電器連鎖集團(tuán)股份有限公司股票于2004年7月21日在深圳證券交易所上市交易，公司主要致力于在全國發(fā)展專業(yè)電器連鎖。經(jīng)營范圍涉及空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等傳統(tǒng)家電和手機(jī)、電腦、辦公設(shè)備、數(shù)碼等信息家電，涵蓋300多個品牌，10萬種規(guī)格型號的電器產(chǎn)品，為廣大消費(fèi)者提供充足的選擇和專業(yè)的服務(wù)。2004年，蘇寧電器集團(tuán)以238.8億元的業(yè)績排名全國前30家連鎖企業(yè)第三位。蘇寧電器在西安現(xiàn)有4家門店，為了更快地?fù)屨嘉靼彩袌龇蓊~，蘇寧電器表現(xiàn)出強(qiáng)烈的擴(kuò)張欲望，計劃到2006年，在西安開設(shè)12家門店。3.大中電器從1982年起，經(jīng)過二十余年的發(fā)展，大中電器已成為全國知名大型電器連鎖銷售企業(yè)之一，躋身全國電器連鎖十甲之列。截至2004年12月，大中電器在華北地區(qū)已擁有72家連鎖店面，年銷售額超過80億元，占領(lǐng)北京電器銷售市場50%以上市場份額，并遍布北京、天津、石家莊、保定四地。在西安，去年年底，大中電器的小寨店開業(yè)，今年8月6日，大中電器北大街店開業(yè)。4.永樂電器創(chuàng)建于第86頁共88頁

32第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析1996年的上海永樂家用電器有限公司，是一家凈資產(chǎn)數(shù)億元的股份制家電連鎖零售企業(yè)，2004年底成功引入美國摩根士丹利戰(zhàn)略投資，公司躋身中國商業(yè)零售業(yè)及中國連鎖行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)之一。永樂家電從成立初年銷售額只有100萬，到2004年實現(xiàn)銷售近百億元，保持了超常規(guī)的發(fā)展業(yè)績，成為國內(nèi)家電連鎖業(yè)的領(lǐng)頭羊之一。“永樂”品牌榮獲中國商業(yè)名牌稱號，入選2004、2005中國企業(yè)500強(qiáng)。永樂于2005年10月在香港主板實現(xiàn)成功上市，在未來3－5年里，永樂將發(fā)展成為以家電連鎖為主業(yè)的大型商業(yè)集團(tuán)公司。2005年9月24日，永樂電器西安鐘樓店開業(yè)，開業(yè)三天，永樂鐘樓店銷售總額突破2000萬元，9月24日開業(yè)全天的業(yè)績達(dá)到了1180多萬元，永樂在西安也將快速擴(kuò)張和發(fā)展?！慈蹬l(fā)市場近些年來，得益于西北地區(qū)龍頭城市的先天優(yōu)勢，西安一大批服裝服飾、農(nóng)副產(chǎn)品、汽車汽配、金屬物資、電子建材等批發(fā)市場得到了快速發(fā)展，形成了種類齊全的批發(fā)市場體系，不僅影響著西北地區(qū)，甚至輻射整個西部，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了西安西部商貿(mào)中心的地位。目前西安有各類批發(fā)交易市場514個，其中：綜合批發(fā)市場有14個，工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場有28個，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有27個；億元以下的批發(fā)市場有49個，其中：消費(fèi)品綜合批發(fā)市場有165個，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場有107個，工業(yè)消費(fèi)品批發(fā)市場有69個，工業(yè)生產(chǎn)資料市場44個。2004年批發(fā)市場交易額近300億元，批發(fā)市場已經(jīng)成為西安市商貿(mào)業(yè)的一個重要組成部分。但是西安市的大中型批發(fā)市場基本上是在傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場、集貿(mào)市場的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，因此大多還很不成熟。主要表現(xiàn)在：批發(fā)市場的分布點(diǎn)多面廣，布局結(jié)構(gòu)不太合理；一些批發(fā)市場處在城區(qū)，受到用地限制和地租影響，難有更大的發(fā)展空間；一些批發(fā)市場的選址與建設(shè)，沒有經(jīng)過科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃，在建設(shè)中還存在著重復(fù)建設(shè)、違規(guī)搭建等現(xiàn)象。1.康復(fù)路批發(fā)市場康復(fù)路批發(fā)市場始建于1984年，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)已是全國知名第86頁共88頁

33第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析輕工業(yè)品的市場，其南北長1公里，東西寬31米，占地30380平方米，建筑面積18620平方米，現(xiàn)發(fā)展為樓區(qū)13幢，店面5000多家，攤位2600余個，從業(yè)人員兩萬余人，商業(yè)輻射整個西北地區(qū)及內(nèi)蒙、湖北、四川等省，年成交額30億元以上，市場日均人流量達(dá)五萬人次，高峰達(dá)十萬人次以上，年繳稅6000萬元，工商管理費(fèi)、設(shè)施租賃費(fèi)1000萬元的超大型批發(fā)市場。曾作為全國十大市場之一的康復(fù)路，從建成至今不僅為西安市創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，并且以它為龍頭及核心形成了西安市東郊市場群，帶動了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。2.長樂中路輕工業(yè)品批發(fā)市場長樂中路輕工業(yè)品批發(fā)市場位于東郊長樂中路與金花路交匯處，有攤位2000多個，以家電、百貨、文體用品批發(fā)零售為主。于1992年12月正式投入運(yùn)營。經(jīng)營品類包括五金家電、煙酒、服裝、小食品、百貨、紡織品等9大類8000多個品種，是一個集零售與批發(fā)為一體的大型綜合性批發(fā)市場，建筑面積28800平方米，經(jīng)營房922間、活動房202間、攤位696個。商家來自30余個省、市和地區(qū)，日客流量6—8萬人，成交額200余萬元。3.西站工業(yè)品批發(fā)市場西安西站工業(yè)品批發(fā)市場位于星火路立交橋南側(cè)，占地40000平方米，經(jīng)營品類包括五金機(jī)電、水暖管件、起重工具、汽車輔料、汽車工具、建筑機(jī)械、電線電纜、建材燈具、橡膠制品、電動工具等。4.玉祥門工業(yè)品批發(fā)市場西安玉祥門工業(yè)品批發(fā)市場始建第86頁共88頁

34第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析1994年，占地面積40余畝，營業(yè)用房500間，經(jīng)營業(yè)戶430戶，從業(yè)人員3000多人，主要經(jīng)營五金工具、建筑機(jī)械、水暖器材、電線電纜、低壓電器、機(jī)械設(shè)備、工程塑料等千余類、上萬種工礦品。2004年全年交易額近10億元。5.煙酒飲料批發(fā)商城西安名酒飲料批發(fā)商城是西北地區(qū)最大的國產(chǎn)名酒飲料倉儲式批發(fā)市場，位于東南二環(huán)路交匯處，建筑面積10萬平方米，1400平方米高檔商品展示大廳，批發(fā)攤位4600平方米，10座總面積23000平方米的商品倉庫，可同時儲存80萬噸名酒飲料。6.炭市街副食水產(chǎn)品批發(fā)市場西安炭市街副食水產(chǎn)品批發(fā)市場南起東大街，北至西一路，全長200米，建筑面積3000余平方米，主要經(jīng)營鮮活海產(chǎn)、時令蔬菜、生熟肉制品、干鮮果品、干菜副食等8大類3000余品種，日上市量10萬余公斤。2004年成交額1億多元?！此摹祵I(yè)街市專業(yè)街是城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系的重要組成部分，是城市商業(yè)發(fā)展的縮影和精華，是有著巨大內(nèi)聚力和輻射力的一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體。它可以成為傳統(tǒng)商業(yè)文化與現(xiàn)代商業(yè)文明交相輝映的載體。西安自古以來就是我國著名的商都，其專業(yè)街的數(shù)量雖然并不多，但分布在專業(yè)街的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈高度密集態(tài)勢，如東大街、解放路等商業(yè)街臨街網(wǎng)點(diǎn)的密集程度幾乎接近100%。西安專業(yè)街多樣化的特征較為明顯。西安市現(xiàn)有專業(yè)街市19條，主要分布在西安市中心區(qū)域，即城墻以內(nèi)及二環(huán)路和三環(huán)路之間。其種類多以服裝及其配料、飾物精品、輕工業(yè)產(chǎn)品、電子信息類產(chǎn)品居多。目前，西安市現(xiàn)有的商業(yè)街經(jīng)營種類主要集中于服飾、電子產(chǎn)品、餐飲、通訊產(chǎn)品等。主要分布于市中心區(qū)域，即城墻以內(nèi)，其次是一環(huán)和二環(huán)之間，二環(huán)以外目前只有電子城步行街一條。第86頁共88頁

35第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析西安市現(xiàn)有專業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)分布狀況名稱功能特色地址備注電子專業(yè)街IT類、電子類、音像類產(chǎn)品雁塔路區(qū)域型咖啡休閑專業(yè)街休閑、飲食、娛樂德福巷社區(qū)型古玩字畫專業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫、傳統(tǒng)工藝品書院門社區(qū)型電子城步行專業(yè)街休閑、飲食、娛樂、購物電子城社區(qū)型餐飲專業(yè)街飲食、娛樂南二環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品及器材尚樸路區(qū)域型清真食品專業(yè)街清真特色食品、干果、糕點(diǎn)北院門區(qū)域型圖書專業(yè)街書籍、文化用品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品碳市街社區(qū)型紡織品專業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品文藝路區(qū)域型精品購物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專業(yè)街各類紙品后宰門區(qū)域型電子科技專業(yè)街電腦及配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂專業(yè)街餐飲、娛樂東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服裝專業(yè)街服裝、日用品康復(fù)路區(qū)域型古玩民俗商品專業(yè)街古玩、旅游商品八仙庵社區(qū)型〈五〉專業(yè)電子市場西安電子市場大約從十年前興起，主要分布在第86頁共88頁

36第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析3個區(qū)域，東部以交大電腦城和開元電腦城為主，南部以南郊的西部電子商城為主，另外就是以雁塔路為中心的IT銷售社區(qū)輻射帶。西安雁塔路是西北地區(qū)IT市場的集散地，有大大小小2000多家電腦公司，僅電腦城就有8家之多，此外還有數(shù)以百計的專賣店，與北京的中關(guān)村、南京的珠江路、成都的磨子橋一樣聲名顯赫，已經(jīng)成為西安規(guī)模最大、密集度最高、經(jīng)營時間最長的一處電腦城集中地。1.賽博數(shù)碼廣場西安賽博連鎖數(shù)碼廣場是一家實力雄厚的連鎖化數(shù)碼零售企業(yè)。目前，賽博已經(jīng)在上海、北京、天津、鄭州等城市擁有三十家專業(yè)3C產(chǎn)品連鎖店。賽博全國連鎖數(shù)碼廣場執(zhí)行統(tǒng)一的經(jīng)營方針和管理理念。在產(chǎn)品構(gòu)架上采用“一站式”理念，幾乎所有電腦產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、數(shù)碼家電產(chǎn)品都能在這里找到。西安賽博連鎖數(shù)碼廣場的主要功能區(qū)有賽博免費(fèi)上網(wǎng)區(qū)、賽博電腦教室、電腦醫(yī)院等。賽博數(shù)碼廣場西安店在三樓和二樓開放免費(fèi)上網(wǎng)的區(qū)域，全部采用寬帶接入，供消費(fèi)者免費(fèi)上網(wǎng)，查詢最新的IT資訊和產(chǎn)品價格。賽博電腦教室還為消費(fèi)者提供全面免費(fèi)學(xué)習(xí)和了解電腦的場所。電腦醫(yī)院為消費(fèi)者提供了深層次配套服務(wù)，除給與消費(fèi)者方便外，也完善了消費(fèi)者售后檢測和維修問題。西安賽博數(shù)碼廣場一店、二店分別位于雁塔路和北大街。2．賽格電腦城賽格電腦城是IT產(chǎn)品的綜合性大賣場，位于雁塔路與南二環(huán)十字西北角，2000年元月正式開業(yè)，經(jīng)過五年的運(yùn)營，銷售額已經(jīng)由2000年的0.5億穩(wěn)步遞增至2004年的十五億，2003年，西安賽格電腦商城在西北地區(qū)率先推出對售出商品實行“雙重質(zhì)量保證”，榮獲“2003年全國獨(dú)立電腦城十強(qiáng)”、“2004年陜西十大品牌”稱號。3.交大縱橫數(shù)碼廣場交大縱橫數(shù)碼廣場位于興慶路上的西安交通大學(xué)東南門，是一個全新的第86頁共88頁

37第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析IT終端賣場，集商場、超市、專賣與一體，廣場內(nèi)改變了傳統(tǒng)電腦城的“迷宮式”布局，采用大空間、低隔斷的形式。一層主要銷售品牌機(jī)、筆記本、精品外設(shè)，數(shù)碼產(chǎn)品以及具有自身特色的超值免費(fèi)區(qū)；二層為DIY裝機(jī)中心，同時售有散件、耗材、軟件等產(chǎn)品。4.西部電子商城西部電子商城是現(xiàn)階段中國西部地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、管理最優(yōu)、商業(yè)流通模式最為先進(jìn)的電子電腦商城之一，它位于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)電子工業(yè)園內(nèi)，總建筑面積32576平方米。西部電子商城也是一個為IT產(chǎn)業(yè)量體裁衣的區(qū)域流通中心，商品覆蓋面廣，可以說基本上容納了整個IT類所有產(chǎn)品。西部電子商城以展示為基礎(chǔ)，輔以教育和培訓(xùn)，形成了全新的商業(yè)流通模式。更值得一提的是西部電子商城現(xiàn)在正在進(jìn)行為DIY用戶貸款裝機(jī)的活動，是全國首家為DIY用戶提供貸款業(yè)務(wù)的電腦商城,從營銷手段和營銷理念來說,西部電子商城都有它的獨(dú)到之處。5.西安電子市場西安電子市場是西北最大的，融科、工、貿(mào)于一體的電子類專業(yè)市場。它是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)配套工程，建筑面積12000平方米。電子市場現(xiàn)有經(jīng)營戶近400家內(nèi)，并設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行以及律師事務(wù)所等服務(wù)機(jī)構(gòu)；有先進(jìn)的辦公設(shè)施，現(xiàn)代化通訊設(shè)施，中央空調(diào)、電梯，備有大型停車場，交通便利。電子市場。電子市場是高新開發(fā)區(qū)企業(yè)，市場內(nèi)經(jīng)營戶可享受開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策。〈六〉其它服務(wù)行業(yè)簡析1．餐飲業(yè)近幾年，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的進(jìn)一步提高，西安餐飲市場表現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，餐飲消費(fèi)成為拉動全年消費(fèi)需求穩(wěn)定增長的重要力量，餐飲業(yè)成為消費(fèi)需求市場中增長速度最快的行業(yè)之一。第86頁共88頁

38第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析2004年，西安餐飲業(yè)零售額達(dá)120.2億，同比增長17.2%。2005上半年，西安市餐飲業(yè)又實現(xiàn)銷售額59.68億元，同比增長10．46%。事實表明，餐飲業(yè)已成為西安拉動消費(fèi)增長，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。此外，西安餐飲業(yè)還表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：〈1〉城市來統(tǒng)計，2004年，全國共有七個城市餐飲業(yè)零售額超過百億，西安以120億的零售額位居第五位；從占社會消費(fèi)品零售總額中的比例來看，在七個超過全國平均水平城市中，西安以23.8%位居全國首位，高出全國平均水平近10%，餐飲業(yè)在西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位可見一斑?！?〉西安的餐飲，包括了四大菜系，即川菜、粵菜、本邦菜和寧陜本地風(fēng)味。市中心是較為傳統(tǒng)的餐飲娛樂聚集區(qū)，其中以坊上清真街的特色小吃聞名全國。在南二環(huán)全線開通以后，其道路兩邊的商務(wù)氛圍日益濃厚。作為商務(wù)區(qū)第一配套的餐飲業(yè)沿南二環(huán)南北兩側(cè)呈帶狀分布開來，這一區(qū)域的餐飲娛樂項目基本都是面積在500-2000平米的大型店。〈3〉西安市的餐飲市場被群眾稱為中外飲食文化薈萃的“大觀園”。與此同時，西安一些餐飲企業(yè)經(jīng)過積蓄力量，已經(jīng)開始在本土基礎(chǔ)上向外地發(fā)展。其中，大秦白鶴樓餐飲管理公司目前已在北京市開設(shè)分店12個，西安小六湯包餐飲有限公司在省內(nèi)已有10個分店的基礎(chǔ)上，又陸續(xù)在深圳開了5個分店，個個生意紅火，這對弘揚(yáng)秦食文化，擴(kuò)大陜菜在全國的影響起到了促進(jìn)和帶頭作用。〈4〉大眾消費(fèi)成為西安餐飲市場主流。據(jù)西安餐飲市場抽樣調(diào)查顯示，高檔餐飲經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)占全市0.8%，而面向大眾消費(fèi)的中檔餐飲經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)占全市的40%以上?！?〉南二環(huán)與西高新路交匯處的勞動路環(huán)島，聚集了大量的餐飲企業(yè)，西安較為著名的餐飲商家均在此開設(shè)店面，且經(jīng)營都非常火爆。同時，值得重視的是：餐飲行業(yè)屬于一個短期經(jīng)營項目，在西安餐飲行業(yè)中，除了本地的特色小吃以外，其它菜系的餐廳一般的經(jīng)營高峰期也就是兩三年的時間，而餐飲行業(yè)的前期投入較高、抗風(fēng)險能力較低，我們了解到，在西安一家前期投入在2500萬左右的餐廳，興旺經(jīng)營三年左右基本可收回成本。第86頁共88頁

39第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析〈1〉規(guī)?；?、規(guī)范化、信息化和現(xiàn)代化將是今年餐飲業(yè)發(fā)展的主題；連鎖經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、大眾化社區(qū)餐飲服務(wù)將成為一批企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新的熱點(diǎn)?！?〉在對餐飲業(yè)態(tài)的分析中，由于從經(jīng)營方式和經(jīng)營內(nèi)容上存在較多的形式，因此我們在對餐飲業(yè)態(tài)的分析中將其分為了中式餐廳、中式快餐、西式餐廳及西式快餐等。在中式餐廳的供應(yīng)量中，以朱雀路一線供應(yīng)量最大，總量約1.7萬平米，其次是友誼西路至長安路北段總餐飲供應(yīng)量達(dá)到約1.5萬平米，就其中式餐廳的總體分布特點(diǎn)表現(xiàn)為：一方面，成聚向發(fā)展，即靠近中軸路一線和其兩側(cè)道路較為集中；另一方面，東西向道路總供應(yīng)量小于南北向道路，分布數(shù)量也明顯偏少。據(jù)分析，近幾年餐飲業(yè)銷售額的大幅度增長得益于西安市經(jīng)濟(jì)的快速增長以及居民收入水平的不斷提高，在擴(kuò)大消費(fèi)需求的政策支持下，餐飲消費(fèi)將成為服務(wù)消費(fèi)市場中越來越重要的促進(jìn)力量。未來兩年里，餐飲市場在運(yùn)行質(zhì)量和規(guī)模擴(kuò)張上，將進(jìn)一步得到快速提高和發(fā)展。2．休閑娛樂業(yè)〈1〉影院西安市以影院為主的娛樂設(shè)施大多集中在市中心及城南地區(qū)。多分布于商業(yè)區(qū)，高檔寫字樓聚集區(qū)及中高檔居住區(qū)附近。目前西安第一家科技含量較高的現(xiàn)代3D動感影院是阿房宮影院，第一家數(shù)字影院是鐘樓影院，最大的電影院西北影城坐落于市中心。除以上項目外，西安大部分影院的設(shè)備及檔次均不高。在規(guī)模上，西安市常規(guī)的電影院一般可同時容納700人觀看，而目前最大的電影院——西北影城能夠?qū)崿F(xiàn)同時容納1500人?！?〉夜生活場所西安市的夜生活場所主要分布在全市最為繁華的城市中心第86頁共88頁

40第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析(特別是南大街及東大街)及南二環(huán)附近?；顒觾?nèi)容較為豐富，以洗浴、KTV、咖啡廳、酒吧較多。從供應(yīng)量來看，西安洗浴中心的規(guī)模多在2000～8000平方米之間，如：維多利亞浴場8000平方米，偉偉洗浴休閑廣場5000平方米，摩力圣匯浴城3000平方米等；KTV的規(guī)模多以1000～5000為主，較有代表性的如太陽神KTV擁有大、中、小豪華包廂40個，真愛娛樂廣場營業(yè)面積5000平方米，文商好來屋演藝廣場2000平方米；酒吧的單體規(guī)模較小，但已出現(xiàn)規(guī)模聚集，集中經(jīng)營的情形，較有代表性的是位于市中心南大街的德福巷酒吧一條街，聚集了二十余家酒吧，成為西安最著名的夜生活消閑區(qū)域之一?！?〉康體娛樂業(yè)西安城南地區(qū)內(nèi)康體娛樂供應(yīng)量非常豐富，幾乎各條要道均有分布，但其消費(fèi)客群與餐飲、超市、商場都有較大區(qū)別，實際的消費(fèi)過程是一種休閑娛樂行為，因此消費(fèi)特點(diǎn)帶有隨意性及客群的針對性，正是由于其消費(fèi)特征，在選址上非常重視對交通位置的考慮。在二環(huán)路的兩側(cè)，尤其是南側(cè)，分布有一些大型康體娛樂設(shè)施，而其它大型商業(yè)設(shè)施，除寫字樓、賓館及餐飲店之外，分布較少，一定程度上此類消費(fèi)有其固定的消費(fèi)群體和消費(fèi)規(guī)律。大型康體娛樂場所的分布，基本上靠近二環(huán)路沿線集中，至長安路、含光路、朱雀路，及科技路至吉祥路，小寨東西路和友誼東西路，均有不同規(guī)模覆蓋?！?〉其它文化娛樂設(shè)施作為一個歷史悠久的文化古都，西安與文化有關(guān)的娛樂休閑設(shè)施較多。內(nèi)容主要以書店、博物館、音樂廳，藝術(shù)館、劇院等為主。而上述場所多由國家及市政府出資興建，社會出資經(jīng)營的情況較少。在規(guī)模上，除書店外，此類場所一般在2000平方米以上。如：唐樂宮2000平方米；易俗大劇院可同時容納1200名觀眾觀看演出；人民大廈可同時容納1600名觀眾觀看演出，是目前西安規(guī)模最大，檔次最高的劇院。在費(fèi)用收取方面，西安市劇院及音樂廳等文化演出場所的門票根據(jù)具體演出內(nèi)容，大致在50-600元之間，跨度較大，可以滿足各個收入階層的居民對文化消費(fèi)的需求。另外，越來越受廣大青少年朋友喜愛的網(wǎng)吧業(yè)也呈上升趨勢。第86頁共88頁

41第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析西安網(wǎng)吧業(yè)十大巨頭(中國龍、E時代、紅樹林、小螞蟻、金浪、陽光快車、陽光e都、世紀(jì)閃電、佳夢、天馳)發(fā)布共同倡導(dǎo)新游戲運(yùn)動：新的溝通方式！新的時尚娛樂！新的文化理念！共同引導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)游戲向健康的、積極的、有文化的方向發(fā)展。第二節(jié)項目所在商圈市調(diào)與分析一、西安西大街商圈概況作為西安市主要的“城三區(qū)”之一，西大街所處的蓮湖區(qū)是西安人口最密集的區(qū)域，其中又居住著市內(nèi)大多數(shù)的少數(shù)民族，而少數(shù)民族主要以回族為主，大部分都聚居在西安市城區(qū)鼓樓西北部、西大街廣濟(jì)街一帶，這里也是陜西省最大的回族聚居地，人口約六萬，占全市總?cè)丝诘?.7%，主要從事餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)。西大街人口中按照年齡劃分：0-17歲占9.68%，18-34歲占18.31%，35-59歲占37.88%，60歲以上占15.66%；按照學(xué)歷劃分：大專以上占9.00%，高中學(xué)歷占22.66%，初中學(xué)歷占37.57%，小學(xué)學(xué)歷及以下占26.87%。二、西大街商圈商業(yè)調(diào)查〈一〉范圍：項目2公里內(nèi)，東至鐘鼓樓廣場，南至南大街北段，西至西門，北至北大街南段?！炊祷久钄ⅲ汉诵纳倘?nèi)基本是稱為“西大街”的居民住宅，是典型的新興旅游文化商圈。該區(qū)至少有20萬以上居民。（5公里內(nèi)約有53萬居民）住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等，同時旅游文化的商業(yè)需求也日益突現(xiàn)，傳統(tǒng)的古老、破舊、雜亂無序的“集市”型旅游文化市場已不能滿足國內(nèi)外消費(fèi)者的更高消費(fèi)欲，目前所有的商業(yè)設(shè)施基本圍繞社區(qū)生活配套，而且是圍繞解決居民生活、餐飲及娛樂休閑等最基本的需求?！慈抵饕虡I(yè)機(jī)構(gòu)：第86頁共88頁

42第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析1.世紀(jì)金花購物中心世紀(jì)金花購物中心是由金花企業(yè)集團(tuán)投資3.2億元興建的集休閑、娛樂、購物為一體，以經(jīng)營高檔品牌商品為主的大型商貿(mào)企業(yè)，它位于西安市中心的鐘鼓樓廣場。其商業(yè)建筑面積為31,386平方米，另附380平方米的地面停車場，購物中心現(xiàn)有員工1,576人。1998年5月18日世紀(jì)金花購物中心正式建成營業(yè)，購物中心定位于社會中、高層消費(fèi)群體、堅持走品牌經(jīng)營之路，由于世紀(jì)金花在經(jīng)營定位上過于超前、脫離實際消費(fèi)水平，曾度過艱難的3年市場培育期。但獨(dú)特的定位和商品組合最終使世紀(jì)金花得以在眾多大眾化的百貨商店中一枝獨(dú)秀，取得良好的銷售業(yè)績?，F(xiàn)已有許多國際、國內(nèi)知名品牌入駐世紀(jì)金花，如：杰尼亞，BOSS、都彭，紀(jì)梵希、資生堂、CD，蘭蔻，SK-Ⅱ、萬寶龍，勞力士、帝舵、周生生、周大福，謝瑞麟、奧德臣等近百個世界知名品牌以及近萬種國內(nèi)著名品牌商品，其中大部分品牌屬于獨(dú)家經(jīng)營，大大地增加了其競爭優(yōu)勢。2004年，世紀(jì)金花實現(xiàn)銷售額4.95億元，較上年增長20%。2.百盛購物中心百盛百貨是馬來西亞金獅集團(tuán)于1987年創(chuàng)立的，是全馬百貨店最大、最成功的零售連鎖集團(tuán)。目前已在中國的北京、上海、大連、青島、昆明等城市開設(shè)百盛百貨連鎖店45家。西安百盛是馬來西亞金獅集團(tuán)與西安立豐房地產(chǎn)開發(fā)公司共同投資興建的大型商業(yè)零售企業(yè)，也是百盛在全國各地分店中經(jīng)營情況最好的門店之一。自1997年首家百貨店開業(yè)以來，西安百盛憑借其全新的經(jīng)營理念與手段，獨(dú)特的管理模式，為廣大顧客提供了優(yōu)良的服務(wù)和溫馨舒適的購物環(huán)境，成為最受西安顧客喜愛的大型零售商場之一。去年底，百盛西大街店和小寨店相繼開業(yè)，到目前為止，百盛西安門店已達(dá)到3家，分布于西安各個商業(yè)繁榮區(qū)。2004年，西安百盛東大街店實現(xiàn)銷售額3.03億元，較上年增長4.45%。第86頁共88頁

43第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析3.開元商城陜西省百貨業(yè)的航母——西安開元商城是由西安解放集團(tuán)股份公司投資和經(jīng)營的一座集商貿(mào)、餐飲、文化娛樂為一體的多功能大型綜合性商城。商城位于西安市中心繁華區(qū)黃金段——鐘鼓樓東南角，北鄰東大街，西鄰金融業(yè)集聚的南大街，與鐘樓遙相呼應(yīng)，占地面積33畝，建筑面積10.3萬平方米?？偼顿Y約4.5億元人民幣。開元商城設(shè)計獨(dú)特、氣勢宏偉龐大，5、6、8層退臺式建筑結(jié)構(gòu)，融古典與現(xiàn)代化風(fēng)格為一體。內(nèi)部裝飾富有時代氣息，外部造型別具一格，樓內(nèi)經(jīng)營設(shè)施達(dá)到國內(nèi)外先進(jìn)水準(zhǔn)。1996年6月，開元商城一期開業(yè)，在不足兩萬平方米的營業(yè)場上，五年累計完成商品銷售38.59億元，連年跨入全國商業(yè)百強(qiáng)行列，自二期開業(yè)后，無論從經(jīng)營規(guī)模、服務(wù)設(shè)施、商品格調(diào)、管理方式等各方面，開元商城均可稱古城商業(yè)之最。2003年以來，開元商城秉承品牌化、高檔化、國際化經(jīng)營戰(zhàn)略，銷售突飛猛進(jìn)，不斷取得的新的業(yè)績。2004年，開元商城取得銷售17.64億元的業(yè)績，較上年增長12%。在全國網(wǎng)絡(luò)城市單體商場月銷售排序中，開元商城銷售額月均1.5億元，排名進(jìn)入前5位。今年“6·15”店慶期間，開元商城當(dāng)日銷售突破了2200萬元，創(chuàng)造了開元商城開業(yè)九年來單日銷售最高紀(jì)錄。4.好又多超市臺灣好又多是一家大型的量販?zhǔn)匠?，?997年8月開設(shè)首家大陸門店廣州天河店以來，至今已在國內(nèi)20幾個城市開設(shè)分店近30家，已擁有總營業(yè)面積十萬多平方米，員工約12000余人，經(jīng)營品項有15000余種。西安好又多西門店位于唐人街銅鑼灣廣場項目西端。其規(guī)模在西安屬于中型超市，主要滿足于區(qū)域周邊居民的日常購物需求。主要提供日用商品及食品。5.西安億禾第86頁共88頁

44第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析該項目自開業(yè)伊始至今從業(yè)態(tài)配比、品牌組合、營銷策劃、經(jīng)營管理等多方面均未形成氣候，就銷售指標(biāo)而言處于負(fù)增長狀態(tài)，屬于慘淡經(jīng)營。該項目所處地理位置與樓盤布局整體來說是適合零售商業(yè)運(yùn)營的，但苦于缺乏專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，所以一直不能擺脫困境。只能說，該項目寄希望于西大街整體改造所帶來的利好，前景有待觀望。6.中環(huán)廣場位于在建的鼓樓廣場對面，項目商用面積約50000平方米，采用仿唐式建筑，規(guī)模宏大，氣勢雄偉。該項目目前規(guī)劃主體負(fù)一層將建成目前西安極具規(guī)模的數(shù)碼產(chǎn)品城，1—5層為時尚潮流百貨店，六層將作為特賣場。7.上海城女人街該項目與唐人街銅鑼灣廣場項目分列橋梓口西兩側(cè)，面南背北，項目所在地理處于正在拆遷規(guī)劃改造當(dāng)中的橋梓口民族美食步行街的起始位置，位置優(yōu)越，其建成后將以銷售獨(dú)立店鋪為主，主營化妝品、女裝、及國際名品折扣店，四層以上為酒店式公寓，目前正處于施工建設(shè)期間。8.麗人街該項目位于橋梓口東北角，與唐人街銅鑼灣廣場項目隔街相望，與同處周邊的幾處項目共擁地利，將成為未來西大街上商貿(mào)零售業(yè)的新星。該項目也以獨(dú)立店鋪運(yùn)做方式為主，主營女士用品，目前處于施工建設(shè)期間。第三節(jié)西安唐人街及銅鑼灣廣場概況一、西安唐人街概況〈一〉位于西安市城區(qū)西部第一金街———唐人街商業(yè)步行街項目開始實施，日新月異的西大街又將增添一處亮麗新景觀，以360米唐人街商業(yè)步行街為依托，一座占地50畝、總建筑面積16萬平方米的景觀文化商業(yè)城將在橋梓口西南方崛起，昔日大唐璀璨絢爛的風(fēng)情畫卷將展現(xiàn)在市民面前。第86頁共88頁

45第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析〈二〉唐人街項目位于西大街橋梓口西南,北臨西大街，東臨含光路，西南兩面為夏家什字,占地50畝，總建筑面積16萬平方米,是西大街目前最大的在建項目,地理位置得天獨(dú)厚、南北逢源。可以說，唐人街銅鑼灣廣場坐擁中國盛唐寶地，并先進(jìn)的復(fù)合商業(yè)模式引導(dǎo)著西安的現(xiàn)代化城市建設(shè)進(jìn)程。　　第86頁共88頁

46第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析唐人街項目地面整體興建4大商貿(mào)板塊，底部以商鋪形成步行商業(yè)街，地上二層將A、B、C、D大板塊連為一體，形成空中立體步行街，其中A、B座為大型商業(yè)樓，C座為自營型商鋪，D座西安世界貿(mào)易中心為高檔百貨店，大型娛樂、餐飲、休閑場所。整個項目商業(yè)面積8萬平方米，寫字樓、酒店、俱樂部等約2萬平方米，商住樓4萬平方米。十字形步行街和空中連廊上下兩層，立體連通4大板塊，整個唐人街將成為集購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游景觀于一體的景觀型文化商業(yè)城。項目建筑全部采取仿唐風(fēng)格，沿街20米為通視走廊，同時沿街興建2300平方米的休閑廣場和4000平方米的水景中心廣場，步行街移步換景，中心廣場噴泉水映，商貿(mào)中心流光溢彩，雕塑小品、花樹坐椅錯落有致，市民游人摩肩接踵，將展現(xiàn)出當(dāng)年大唐夜市“衣香鬢影、火樹銀花”的風(fēng)情畫卷。二、項目所在商圈分析購物消費(fèi)分析——目前有百貨店3家；專業(yè)店、超市、便利店等13家，缺乏超大型購物中心、品牌專賣店步行街、名牌折扣店、藥妝店、特色店等業(yè)態(tài)。目前的業(yè)態(tài)是為了滿足消費(fèi)的最基本的消費(fèi)，而缺乏的業(yè)態(tài)代表消費(fèi)中的流行時尚、個性，是中高檔的消費(fèi)需求和一站式購物場所。第86頁共88頁

47第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析餐飲消費(fèi)分析——目前快餐只有2家，為KFC、麥當(dāng)勞，缺乏漢堡王，必勝客等競爭。休閑餐飲（含咖啡）只有5家，其他餐飲共20家。業(yè)態(tài)上缺乏冰淇淋店、特色水吧、巧克力店、自助餐廳、甜品店等業(yè)態(tài)；數(shù)量上不足40家，面對核心商圈20萬人口，主要商圈50萬人口，數(shù)量明顯不足；知名品牌、特色品牌缺乏。這說明西大街作為鐘樓商圈的重要組成部分目前仍處于開發(fā)上升階段，急需完善。娛樂休閑消費(fèi)分析——目前美容美發(fā)5家；洗浴足浴4家；KTV2家；網(wǎng)吧2家。缺乏酒吧、夜總會、大型電玩城、主題游樂園等業(yè)態(tài)；數(shù)量明顯不足。其他消費(fèi)分析——康體運(yùn)動缺乏攀巖、壁球館、擊劍、室內(nèi)游泳、旱冰、高爾夫體驗、卡丁車等項目；其他文化教育、服務(wù)咨詢、展覽展示也有很多的業(yè)態(tài)空缺。三、小結(jié)目前商圈內(nèi)消費(fèi)業(yè)種配套欠缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足顧客一站式消費(fèi)需求，即使我項目業(yè)態(tài)組合中規(guī)劃面積全部實現(xiàn)，也還不能完全滿足消費(fèi)要求。另外特色專門店極少，而根據(jù)調(diào)查，商圈的消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了目前商業(yè)所提供，大部分中高檔消費(fèi)外流。第四節(jié)競爭項目市調(diào)與分析一、各主要商圈業(yè)態(tài)調(diào)查及分析〈一〉民生百貨大樓西安民生百貨大樓位于西安市原繁華商業(yè)街--解放路中段，經(jīng)營面積6.3萬平方米，總物業(yè)面積13萬平方米，隸屬于西安民生集團(tuán)股份公司，是全國十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會成員單位之一。公司前身成立于1959年9月，1992年5月由原民生百貨大樓發(fā)起改組為股份有限公司，1994年1月公司股票在深圳證券交易所掛牌上市。2003年，第86頁共88頁

48第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析海南航空集團(tuán)受讓西安市國資局持有的西安民生國家股25.65％股權(quán)，成為民生集團(tuán)第一大股東。民生所處的解放路是過去西安市中心最為繁華的商業(yè)街之一，然而隨著一些新興商業(yè)在東大街和南大街的落成，該地區(qū)逐漸沒落，商業(yè)氣氛及檔次日漸遜色。作為西安較早的大型百貨商場，民生主要以中檔商品為主，實行品牌化經(jīng)營，可以說是西安傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)的典型代表。近年來，民生不斷受到新興業(yè)態(tài)如連鎖超市大賣場的沖擊，市場份額不斷下降。面對此種情況，民生嘗試?yán)米陨硪?guī)模優(yōu)勢調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容，由原有的單一零售向集證券、娛樂及零售于一體的綜合性商業(yè)中心發(fā)展，但未能取得良好的效果，反使物業(yè)的空置率上升；此外，民生還積極參與資本運(yùn)作，增開新店，進(jìn)行跑馬圈地，搶占有利位置，因此有力的拉升了銷售額的提高。民生百貨大摟2004年取得銷售9.18億元的業(yè)績，較上年分別增長10.2%。1.簡介競爭者名稱民生百貨大樓所在位置解放路中段103號經(jīng)營定位面向小康家庭，主力客層為35歲以上的中年人營業(yè)面積63000平方米營業(yè)時間9：30——21：00經(jīng)營范圍服飾、化妝品、珠寶、大小家電、家居家具、超市經(jīng)營特色品類全、檔次中等服務(wù)特色不滿意就退換、電話購物距項目距離3500米2.經(jīng)營情況〈1〉樓層分布樓層經(jīng)營品類第86頁共88頁

49第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析B1層超市、美容院、寫真攝影一層珠寶首飾、化妝品、名表、皮鞋、眼鏡、煙酒名茶、滋補(bǔ)品二層羊絨、內(nèi)衣、應(yīng)季、床上用品、布藝、童裝、皮具三層女裝、女士西褲、時尚配飾四層精品男裝、運(yùn)動服飾、男士飾品五層大小家電、音像制品、手機(jī)電話、電腦廣場、照相器材、辦公用品、樂器、運(yùn)動器材六層家居用品、床上用品、時尚家具〈2〉商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營品類主要品牌化妝品艾文莉、歐萊雅、歐珀萊、ZA、羽西、美寶蓮、玉蘭油、嘉娜寶、鄭明明、美伊娜多、UP2U、露華濃、高絲、紅地球、蝶妝、CD、SK-Ⅱ、歐洲之萃、高姿、安尚秀、丸美、貝麗絲、夢的妮、歐美雅、圣夢、清妃、NB、賽維蘆薈、旁氏、玉麗、柔迪、大寶、美加凈、吉列、姍拉娜、小護(hù)士、丁家宜、詩碧、樂斯高、娥佩蘭、雅芳皮鞋策樂、卡文、巴黎世家、ECCO、索妮蒂娜、卡佛兒、雪莉、尊貴、華倫蘋果、意而康、萬里馬、波派、老美華、日順皇、駱駝、路伴、金利來、卡帝樂鱷魚、木林森、CD、凱撒、倫敦·保羅、派洛克、名仕、天美意、沙馳、古柏、蘋果、AAA、美國蘋果、皮爾卡丹、鱷魚恤、袋鼠、登云、萬里、紅蜻蜓、富貴鳥、森達(dá)、科而士、奧康、卡軒麗娜、華倫世家、百思圖、萊斯佩斯、羅蜜瑞姿、捷曦、曼仙尼、詩思、百麗、梵詩帝娜、千百度、星期六、亨利格蘭、CHCH、百斯敦、愛麗絲、卡美多、哈森、達(dá)芙妮、冰女人、康莉、華倫天奴.露迪皮具鱷魚恤美國蘋果LAPAGAYO華倫天奴.露迪皮爾卡丹夢特嬌迪桑娜金利來圣大保羅紅螞蟻李寧卓凡尼華倫天奴皇冠新秀麗ADIDAS祖奴絲利安法蘭奴馬薩克迪卡龍哈根德斯第86頁共88頁

50第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析珠寶名表謝瑞麟、戴夢得、老鳳祥、頂一、大雄、洪福、明牌、兆亮、六福、皇寶、老城隍廟、鷹皇、瑞恩、L.E、周大生、金鑰福、歐羅普、吉而瑞、東方玉人、卡帝尼、浪琴、雷達(dá)、歐米茄、帝舵、天梭、梅花、英納格、勞力士、伯納、依度、摩凡佗、精工、GUSSE、SWATCH、卡西歐、拜戈、羅馬、西鐵城、羅西尼、諾貝爾、威賽世、飛亞達(dá)、紳仕、天霸、海霸、北極星、依波、綠丹尼、東方、柔曼、米納、依波路女裝黎姿、POZO、適時雅集、銀夢嬌、娜爾思、撒爾曼爾、雅瑩、凱撒、恒陽、東方夫人、裘麗、秀柏、應(yīng)大、歐絲婷、影兒、愛特愛、掂、艾格、EV、瑪麗諾思、思琳爾、巧帛、KAKO、杰西、銀珠、愛爾曼、阿桑娜、麗琪、妍琳、0141、菲依尼尼、曼亞奴、JPR、ESPRIT、淑女屋、A&D、天意、青稞、璞玉、紫藤羅、哈德利、威蘭西、迪亞拉、三川、天恩、依戀、ELLE、IIMK、TOMO、出格、拉柏家雅、天玖王、木真了、蕾朵、芭路納、七巧、傲獅、時韻、慕柯絲、福太太、貴夫人、元田、CHIYOKO、斯?fàn)桘悺⒚滋m、漢帛、諾亞歌、米蘭諾、嘉日隆、鳴笛、玖姿、纖、碧蓮、云裳服飾、諾和、天馬、伊玖柯、艾絲、安秀、太和、艾格維詩、美夢達(dá)、晨龍、潘蜜拉、馬賽弗、名典屋、阿曼琪、愛瑪、美而玫、歐季、滕氏、東方仙瑪、利德爾、華鑫、圣軒尼、佩柏萊坦、南娜特、恒地、好心情、森德曼、愛慕、古今、曼妮芬、黛安芬、安莉芳、蘊(yùn)爾芬、婷美、達(dá)吉斯、桑扶蘭、奇麗爾、賽樂、鱷魚、小護(hù)士、貓人、夢依詩、浩沙、秋鹿、歐迪芬、伊絲芬、棉花堡、康妮雅、頂呱呱、南極人、36度伴、纖絲鳥、海林舒雅、A&B、豪門、高科暖卡、朵彩、麗乃馨、恒源祥、雪龍人、天之錦、帕蘭朵第86頁共88頁

51第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析男裝運(yùn)動服飾夏蒙、皮特丹頓、路易詩蘭、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯蒂文、法蘭詩頓、富紳、紅豆、琴曼、皮爾卡丹、沙馳、金利來、利丹王、依文、金盾、雄、威銘、老爺車、啄木鳥、耶亞諾、威可多、利郎、仕奇、杉杉、法派、羅蒙、雅戈爾、圣人夢、勝龍、杰蒂、丹夫杰尼、米蓋爾、古柏、迪柯尼、堡尼、巴黎世家、倫敦霧、金鱷、與狼共舞、觀塔、九牧王、虎都、日馳尼、波司登、第五街、浪肯、馬克華菲、X-FIRE、七匹狼、皇家圣保羅、袋鼠、薩爾雷斯、愷撒、群豪、共豪、培托、雷諾、杰斯曼尼、口令、獅威鯉、洛茲、步森、百圣鳥、金萬利、亭宜、老人頭、美國蘋果、過路人、蘇飛、德尊、班博、尼諾里拉、鱷魚恤、夢特嬌、喬登、迪迪公子、法曼斯、約翰維爾、瑪亞諾、湯尼威爾、湯尼俊士、茵寶、美津濃、耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、威鵬、波頓、比利、金萊克、百事、安踏、背靠背、別克、康威、雙星羊絨大帝、比琪、糜老大、袋鼠、水晶狐貍、冬候鳥、威克賽、開開、南極人、華倫天奴、靚妞、夢特嬌、鄂爾多斯、秋寒、澳羊一族、皮皮狗、緯爾飛、歐寶、恒源祥、百純帝高、帕羅、天山、雪蓮、阿爾巴斯、圣雪絨、珍貝、鹿王童裝童品好孩子、派克蘭帝、生肖王、安奈爾、信達(dá)、迪士尼、巴布豆、貝親、米奇、仙童、旺爾高、親子樂園、奧特曼、斯乃納、彩威、可可鴨、天彩、真夠酷、小豬班納、史奴比、米奇小隊友、水孩兒、維歐佩爾、春芽子、芝麻開門、BOBDOG、西瓜太朗、酷狗小家電先鋒、艾美詩、史密斯、阿里斯頓、美的、德意、意米斯、法貝、萬家樂、神州、飛利浦、帥康、普田、櫻奇、蘭勛章、亞都、松下、創(chuàng)而特、安必信、奧普、小鴨、博朗、比力奇、東方神大家電海爾、TCL、海信、惠爾普、格蘭仕、小鴨、小天鵝、松下、新飛、科龍、創(chuàng)維、新科、日立、西門子、長虹、東芝、萬和、伊萊克斯、澳柯瑪、三菱、美菱、三洋、君悅、惠威、三星、LG、湖山、山水、奧奇、CAV、時尚元素、金正、愛浪、步步高、先科、上廣電、威萊第86頁共88頁

52第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析家居家具佳麗斯、ESPRIT、萊美、銀舸、富安娜、花蓉蓉、維科、安睡寶、家之夢、馨亭、興洋、夢潔、惠誼、冬冬寶、EICO、富麗真金、藍(lán)鴿、黛富妮、埃迪蒙托、陽光、維爾、匯都、鳴球、富美家、舒逸、美雅、恒源祥、妙而扣、舒達(dá)、內(nèi)野、千葉居、寶光、金富麗、穗寶、帝高、頂好、赤金、FAYOHYA、梅克瑞、旭染織、雅諾士、蓉豐、馨之坊、阿芙羅、萊美、鮑、歐陸經(jīng)典、圣寶龍、南方、皮博士、名世家、家園、豪品、摩力克布藝、德加、麥迪生、悅睦、香山紅葉、福樂、夢怡錦、夢鄉(xiāng)、左右、菲卡羅、簡約東方、聯(lián)邦、科龍、法丹尼〈3〉客流分析通過觀察法對民生正門口進(jìn)出的客流進(jìn)行調(diào)查、并對全天進(jìn)出民生的客流進(jìn)行測算，情況如下表所示：日期統(tǒng)計時段天氣進(jìn)出人次統(tǒng)計（單位：人）男女合計總?cè)舜?8歲以下18--35歲35歲以上18歲以下18--35歲35歲以上——12月25日（周六）10：30~11：00晴（-5~12℃，有風(fēng)）2117095441294950814：30~15：0023166134461949365617：05~17：3517101692019089486不同年齡段進(jìn)出人次合計3742268021827867463146414168101200不同年齡段進(jìn)出人次合計占比3.7%26.5%18.1%6.7%31.1%14%100%如上表所示：18--35歲間及35歲以上的女性和男性顧客占到多數(shù)，同時具有消費(fèi)能力的各類客群均占有相當(dāng)比例，是民生服務(wù)大眾經(jīng)營理念的充分反映，同時反映出民生的主力商品是以男女服飾、皮鞋皮具、羊絨羊毛制品為代表的。第86頁共88頁

53第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析〈4〉優(yōu)、劣勢分析1）優(yōu)勢A.面積大、容量大民生百貨大樓130000平米的物業(yè)面積在今后發(fā)展道路上擁有了其它企業(yè)所無法比擬的優(yōu)勢。B.具有44年的品牌歷史、商譽(yù)較高、中老年顧客回顧率較高民生百貨大樓40余年的百貨業(yè)主導(dǎo)地位，其業(yè)已形成的國有老字號的歷史，在消費(fèi)者中留下了極高的商譽(yù)及影響，在消費(fèi)者尤其是中老年人群中擁有一定數(shù)量的忠實顧客。C.改組后的轉(zhuǎn)變及發(fā)展前景較好民生通過裝修改造引入30％的新品，同時把不符合商場定位的商品清除出去，提升了民生的品牌檔次。重組后的民生集團(tuán)將引進(jìn)現(xiàn)代管理體制和經(jīng)營機(jī)制；海航集團(tuán)意欲以航空上下游產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢支持民生集團(tuán)發(fā)展主業(yè)，并拓展房地產(chǎn)和旅游業(yè)，為民生集團(tuán)搭建一個全新的發(fā)展平臺，把民生集團(tuán)打造成中國商業(yè)企業(yè)中的“沃爾瑪”。2）劣勢：A.所處商圈的優(yōu)勢地位已被取代隨著民生百貨大樓的商業(yè)主導(dǎo)地位被取代，導(dǎo)致西安市商業(yè)中心由解放路轉(zhuǎn)向東大街—鐘樓地帶，由此帶來的客流減少，交通及相關(guān)配套設(shè)施的相對滯后，直接引發(fā)了民生競爭力的減弱導(dǎo)致了銷售的下滑，并對民生今后的發(fā)展帶來不利影響。B.國營體制的局限性民生百貨大樓做為國有控股公司一方面擁有大量自營員工在員工管理，大齡員工的更替等方面缺乏靈活性，同時加大了運(yùn)營中的人力資源成本，大量退休員工更是企業(yè)較大的負(fù)擔(dān)；另一方面政府行為在管理中的干涉導(dǎo)致企業(yè)自主經(jīng)營權(quán)的減弱。C.業(yè)態(tài)單一第86頁共88頁

54第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析休閑業(yè)種的穿插較少，配套設(shè)施少，僅僅是一個售賣場所，而不能成為消費(fèi)者的生活空間滿足顧客的一站式消費(fèi)。賣場服務(wù)、管理有待提升?！炊甸_元商城1.簡介競爭者名稱開元商城所在位置鐘樓南側(cè)經(jīng)營定位門為百姓開、服務(wù)工薪層營業(yè)面積80000平方米營業(yè)時間平日：9：30——20：30節(jié)假日：9：00——21：00經(jīng)營范圍服飾、皮具、化妝品、珠寶、大小家電、超市經(jīng)營特色品類全、檔次中下服務(wù)特色以“不滿意就退換；80公里內(nèi)大件商品免費(fèi)送貨；有償捉假”為主的三大承諾、八項服務(wù)距項目距離1500米開元商城地處西安市中心繁華地段--鐘鼓樓東南角，是一座具有商品配送、電子商務(wù)、超市等多種功能的大型現(xiàn)代化百貨零售商城。是西安解放集團(tuán)股份公司投資控股的子公司，注冊資本1億元人民幣，控股比例85%。開元商城建筑面積103,000平方米，營業(yè)面積80,000平方米，經(jīng)營范圍為購物、房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)租賃和管理。1.經(jīng)營情況〈1〉樓層分布樓層經(jīng)營品類一層超市、小家電、煙酒名茶、滋補(bǔ)品、工藝品二層皮鞋皮具、珠寶、名表、箱包三層家電、手機(jī)、化妝護(hù)膚品四層男士服裝、男士服飾品、羊絨、羊毛衫褲、棉毛內(nèi)衣第86頁共88頁

55第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析五層女士時裝、女士內(nèi)衣、睡衣、健美中心六層童裝、童品、學(xué)生用品、床上用品、男女休閑裝、運(yùn)動服飾、紡織面料、兒童樂園、圖書七樓時尚廣場〈2〉商品結(jié)構(gòu)及主要品牌分布經(jīng)營品類主要品牌化妝品美伊娜多、丸美、詩芬、瑩樸、威露士、開米、德力邦、簡氏、高絲、小護(hù)士、玉麗、丁家宜、奧蘭雪、旁氏、伊絲麗、安尚秀、蝶妝、清妃、姍拉娜、大寶、曼詩貝丹、羽西、歐萊雅、菲迪詩、美寶蓮、玉蘭油、UP2U、佰草集、伊貝佳、溫雅、夢的妮、寶麗姿、雅芳、紅地球、圣夢、紀(jì)凡希、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、潤持珠寶飾品歐羅普、老廟黃金、維瑪詩、周大生、老鳳祥、明牌、戴夢得、瑞福達(dá)、英皇珠寶、曼德琳、恒生、洪福、卡博瑞、家電快意通、文曲星、佳能、飛利浦、三星、松下、柯達(dá)、海信、七喜、方正、愛普生、同方、海爾、東芝、容聲、新飛、西門子、三菱、美菱、格力、美的、小天鵝、伊萊克斯、春蘭、三洋、新科、樂華、萬利達(dá)、索尼、愛得樂、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、麗聲、奇聲、山水、北歐之聲、安橋、TCL、夏新、康佳、長虹、LG、SONY手表飛亞達(dá)、羅梵迪諾、天王、依波、梅花、奧華仕、卡西歐、羅西尼、英納格、瓦斯針、西鐵城、勞力士、浪琴、雷達(dá)、天梭、帝舵、豪雅、精工、天霸第86頁共88頁

56第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析男裝老爺車、利郎、康奈、愛都、永新、佳龍、七彩馬、秋艷、凱撒龍、喬頓、袋鼠、鱷魚恤、百先得、古柏、喬登、九牧王、薩爾雷斯、意梵寶旗、尼諾里拉、虎都、法倫伯格、精益、七匹狼、愷撒、皮特丹頓、昂斯、雅戈爾、洛茲、美國蘋果、報喜鳥、莊吉、夏蒙、羅蒙、聯(lián)邦圣羅蘭、皇家圣保羅、雄、威銘、班賽爾、萊斯馬、威爾卡木、弗里曼、群豪、波司登、羅茜奧、龍達(dá)飛、企鵝、雄嬌、雪中飛、耶亞諾、FOMOCE、金盾、希尼亞、斯得雅、黑山島、皮爾丹頓、金萬利、昂邁、華倫華帝、紳貴、博斯里拉、路易詩蘭、畢加索、花花公子、澳倫多蘭、圣人夢、聚夢、恒源祥、北極鷗、USPOLO、培羅成、翩翩君子、杉杉、金利來、圣大保羅、希爾頓、太子龍、迪雅斯丹女裝黛安芬、愛慕、曼妮芬、安莉芳、古今、婷美、達(dá)吉斯、奧麗儂、桑扶蘭、思葳雅、康妮佳、秋鹿、達(dá)爾麗、凱撒、KGG、阿曼琪、瑞和菲瑪、嘉若倫、天意、京友、歐絲婷、怡佳詠、宗洋、乙佰乙納、秋水伊人、名莎、衡韻、紫蘿藤、適時雅集、迪拉亞、歐寶、金依臺、依揚(yáng)、影兒、花季麗、杰施、香影、37°、依谷、喬倫、迪貝絲、卡蒙迪、綠賓、玫而美、艾、佩柏萊坦、綽維、米茜爾、玫姿、白領(lǐng)風(fēng)采、貝蕾曼、紅人、嘉日隆、依夢、柯美、東方雪、巴洛克、珂曼、敦奴、SPRING、夢依文、藍(lán)地、好心情、百斯盾、蒙娜、碧嘉麗、美爾登、艾絲、伊儷佳人、斯?fàn)桘?、七巧、IER、貴怡人、麗蓓爾、諾琪、華鑫、蕾朵、新思路、雅琪、三味、手拉手、夢燕、恒源祥、秋凝、凱薩蒙、貝菲爾、佐爾美、愛之如、名典屋、貝娜、恒陽、奔彪、羅德蘭斯、KGG、雅子、BR.C、依彩、雅瑩、凱茜貝隆、菲尼凱思、詩凡詩、美奕、依而美、喬萬尼、夢舒雅、紅跳棋、心雨璐琪、江南絲綢皮具皮鞋百麗、千百度、美國萍果、天美意、華倫天奴露迪、卡美多、亨利格蘭、漂亮寶貝、康莉、梵詩蒂娜、百思圖、鞋匠世家、萊斯佩斯、達(dá)芙妮、森達(dá)、富貴鳥、登云、德賽帝倫、紅蜻蜓、萬里馬、AAA、奧康、意爾康、亨達(dá)、沙弛、皮卡、華倫世家、蘋果、卡帝樂鱷魚、花花公子、古柏、夢特嬌、圣大保羅、凱撒、鱷魚恤第86頁共88頁

57第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析箱包李寧、夢特嬌、皇冠、卡帝樂鱷魚、POLO、朗力、圣大寶羅、袋鼠、啄木鳥、沙弛、卓凡尼華倫天奴運(yùn)動休閑耐克、阿迪達(dá)斯、李寧、匡威、銳步、曼奴、格侖堡、第五街、旗牌王、歌杰斯、綠伽、佰依奴、灰鼠、波頓、邦尼諾、流恒色、威鵬、米蘭登、高邦、域圖羽絨服飾雪豹、波斯登、月龍、花花公子、龍達(dá)飛、艾萊依、鴨鴨、鹿王、皮爾卡丹、風(fēng)韻、南極人羊毛羊絨（保暖）內(nèi)衣春竹、鄂爾多斯、鹿王、珍貝、澳羊一族、老爺車、恒源祥、天山、歐寶、日神、糜老大、歐風(fēng)、琬珊、申玉、瑞開、皮皮狗、比其、揚(yáng)子鱷；貓人、纖絲鳥、帕蘭朵、南極人、朵彩、中科暖卡、天只錦、北極絨、36°伴、三槍、宜而爽、愛帝童裝童品天彩、安柏易兒、巴拉巴拉、帕可櫻、雅多、蓓蒂蓓拉、噠嘀噠、貝貝狗、好孩子、水孩兒、安奈爾、派克蘭帝、小豬班納、蔓琳格、ABC、鱷魚仔、米奇妙、笑瞇瞇、海辰貝貝、傲派、西瓜太郎、生肖王、南瓜芽、喬洛小熊、杉杉、卡洛貝兒、大力水手、美國蘋果、海威邇、旺樂高、米奇小隊友床上用品佳麗斯、恐龍紡織、雅蘭、ESPRIT、蘇云、萊美、雅諾士、圣夫島、銀舸、澳洲千年、富安娜、佳豐、夢人、夢飛、夢真、花蓉蓉、維科、紫羅蘭、安睡寶、家之夢、馨亭、興洋、夢潔、惠誼、清韻、百利爾、卡帝樂鱷魚、冬冬寶、富麗真金、藍(lán)鴿、黛富妮、埃迪蒙托、富美家、舒逸、恒源祥、EICO、華倫天奴.喬登〈3〉客流分析通過觀察法對開元東門口進(jìn)出的客流進(jìn)行調(diào)查、并對全天進(jìn)出開元的客流進(jìn)行測算，情況如下表所示：日期統(tǒng)計時段天氣進(jìn)出人次統(tǒng)計（單位：人）男女合計總?cè)舜?8歲以下18--35歲35歲以上18歲以下18--35歲35歲以上——第86頁共88頁

58第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析12月25日周日10：40~11：00晴,有風(fēng)-5-12℃581753501816810987814：00~14：20401202393928613085417：45~18：0549972431123872710全天不同年齡人次進(jìn)出總計14112376327987265286643229856234432不同年齡段進(jìn)出人次合計占比6%16.1%34.1%2.7%28.3%12.7%100%從上表可以看出，光顧開元的顧客中35歲以上的男性顧客占到多數(shù)，同時具有消費(fèi)能力的各年齡段顧客均在其客群中占有相當(dāng)?shù)谋壤?，是開元服務(wù)大眾經(jīng)營理念的充分反映，同時也反映出開元的主力品類仍是以大小家電為代表的、毛利率較低的、男性顧客敏感度較高的商品。〈4〉優(yōu)、劣勢分析1）優(yōu)勢：A.位置優(yōu)、面積大開元商城位處西安市核心商圈——鐘樓商圈的腹地，商業(yè)位置當(dāng)屬最佳。商場門前有數(shù)十條公交線路經(jīng)過通向全市各個區(qū)域，交通條件也是其它商場所無法比擬的。同時，開元商城8萬平米的經(jīng)營面積也在全市是首屈一指的，是其實現(xiàn)“做大做強(qiáng)”目標(biāo)的有利保證，也是其在向多業(yè)態(tài)并存的多元化方向邁進(jìn)的堅實基礎(chǔ)。B.擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力及一定的商業(yè)品牌價值開元商城是一家上市公司，具有極強(qiáng)的融資能力，做為市內(nèi)最具規(guī)模的商業(yè)企業(yè)，有每年十幾億的銷售額和充分的資金積累，這些因素構(gòu)筑了開元商城強(qiáng)大的資金實力。1996年6月開元一期開業(yè)后，開元憑借其優(yōu)越的位置及規(guī)模上的優(yōu)勢，在很短的時間內(nèi)使鐘樓商圈取代以民生為代表的解放路商圈成為西安市的第一商業(yè)中心，同時也取代了民生的西安商業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，使其品牌價值得到了極大的提高。C.消費(fèi)者認(rèn)知度高開元商城通過開展以“大件商品80公里免費(fèi)送貨、不滿意便退貨、有償捉假”三大承諾及“第86頁共88頁

59第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析環(huán)境服務(wù)、咨詢服務(wù)、規(guī)范服務(wù)、送貨服務(wù)、維修服務(wù)、會員服務(wù)、維權(quán)服務(wù)、保險服務(wù)”八大服務(wù)為主的金牌服務(wù)活動在全市乃至周邊縣市廣大消費(fèi)者中樹立了極高的品牌認(rèn)知度。在一定程度上成為廣大工薪階層購物的首選。D.管理層的經(jīng)營思路的轉(zhuǎn)變2002--2005年開元商城在咸陽、寶雞等周邊縣市開設(shè)分店、設(shè)立手機(jī)大賣場、建立以香港、國際品牌為主的時尚廣場等一系列舉動，表明了開元經(jīng)營思路的重大轉(zhuǎn)變，是開元商城由傳統(tǒng)百貨店邁進(jìn)向具有連鎖經(jīng)營及高檔化、品牌化、國際化等新特征的現(xiàn)代百貨店轉(zhuǎn)變的第一步。同時還提出用3年時間使開元商城從低檔次競爭中脫穎而出，完成向服務(wù)白領(lǐng)階層的，西部規(guī)模最大、環(huán)境最美、服務(wù)最優(yōu)集購物休閑為一體的現(xiàn)代化大型百貨零售商場的重大轉(zhuǎn)變。2）劣勢A.商品品類繁冗、經(jīng)營側(cè)重點(diǎn)不突出由于開元商城具有較大的經(jīng)營面積以及在向休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)形式上發(fā)展的速度較慢等原因，造成了其至今仍停留在老百貨“大而全”的商品結(jié)構(gòu)上。商品品類過于全面，導(dǎo)致了其經(jīng)營側(cè)重點(diǎn)不突出，無法發(fā)揮錯位經(jīng)營的優(yōu)勢來面對日益加劇的多業(yè)態(tài)重圍，而陷入以價格戰(zhàn)為代表的低層次商業(yè)運(yùn)作的泥沼之中。B.長期以來的中低端商品結(jié)構(gòu)為今后的發(fā)展帶來不利影響開元商城自開業(yè)以來一直秉承“門為百姓開，服務(wù)工薪層”的客群定位，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以此相應(yīng)的低端商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)水準(zhǔn)已不能適應(yīng)市場的變遷和廣大消費(fèi)者對商品的高品質(zhì)訴求。開元商城堅守7年的客群定位使其企業(yè)形象在消費(fèi)者及商品廠商中形成了深刻的影射，這對其今后的向高端市場轉(zhuǎn)型過程中，在消費(fèi)者、廠商認(rèn)同方面將帶來巨大的阻礙。〈三〉世紀(jì)金花購物中心1．簡介競爭者名稱世紀(jì)金花購物中心第86頁共88頁

60第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析所在位置鐘樓北側(cè)、西大街1號鐘鼓樓廣場經(jīng)營定位面向高薪白領(lǐng)階層營業(yè)面積15000平方米營業(yè)時間9：30——21：00經(jīng)營范圍服裝、皮鞋皮具、化妝品、珠寶、精品、小家電、進(jìn)口、休閑食品、美食經(jīng)營特色時尚化、國際化服務(wù)特色首問責(zé)任制、VIP會員服務(wù)、殘疾人專用購物通道距項目距離1400米2．經(jīng)營情況〈1〉樓層布局樓層經(jīng)營品類B1層化妝品、男女服裝、珠寶、皮鞋皮具、飾品、童裝、美食B2層超市（進(jìn)口、休閑食品、日用品）、小家電、男女時裝、餐廳、運(yùn)動〈2〉商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營品類主要品牌化妝品蘭蔻、CD、SK-Ⅱ、香奈兒、伊麗莎白·雅頓、雅詩蘭黛、資生堂、嬌蘭、貝佳絲、H2O、歐萊雅、歐珀萊、ZA、羽西、美寶蓮、UP2U、露華濃、紅地球、葆帝蘭珠寶名表飾品謝瑞麟、周大福、六福、周生生、萬寶龍、浪琴、雷達(dá)、歐米茄、帝舵、天梭、梅花、英納格、勞力士、施華洛世奇、ALEXANDER、GOEBEL、馬克羅茜、范思哲、GUCCI、CK、寶姿、卡連芳小家電飛利浦、博朗、快意寶、JAMO、安橋、JVC、SONY、松下、伊萊克斯、三星、CAV、德龍、偉嘉、伊芙麗絲、尊寶、奧林巴斯、好運(yùn)達(dá)第86頁共88頁

61第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析男裝古杰師、斯卡圖、里奧、ESPRIT、諾夫萊爾、浪肯、圣寶龍、朗維高、馬克華菲、德賽、鄂爾多斯、雅格獅丹、都彭、杰尼亞、登喜路、奧德臣、雅獅威、湯米、諾帝卡、爵士丹尼、法國鱷魚、DERBOLO、BOSS、KENTCURWEN、CANALI、MONSIEURGIEVES、VEDELURE、LANVIN、CORDIERGIEVES、HAWKES運(yùn)動李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、JANSPORT、日高女裝COZZI、ESPRIT、馬克張、EPISODE、AHNSIL、WOLFORD、柯利亞諾、雅迪斯、凡希愛、朗姿、雪歌、菲杰、迪可、ONLY、VREOMODA、百圖、應(yīng)大、E+、漢帛、慕詩、放肆、范怡文、德詩、例外、歐時力、FASIHONGSHOW、SANON、愛慕、華歌兒、黛安芬、曼妮芬皮具雅樂仕、RIZ、湯普葛羅、萊爾斯丹、VIASPIGA、GOLDENWALTZ、SKAP、ACHETTE、爵根士、其樂、IHNIU、AIGNER、依莉莎、卡連勞、高美高、迪桑娜、FION、GALADAY童裝嬰用巴步豆、小豬班納、安奈兒、彼得兔、常春藤、麗嬰房、ELLE、BK、好孩子童車、NUK、艾比熊、派克蘭帝、米奇妙床品恐龍紡織、FARNESE、PERI、TEMPUR〈3〉客流分析通過觀察法對金花正門口進(jìn)出的客流進(jìn)行調(diào)查并對全天進(jìn)出金花的客流進(jìn)行測算，情況如下表所示：日期統(tǒng)計時段天氣進(jìn)出人次統(tǒng)計（單位：人）男女合計總?cè)舜?8歲以下18--35歲35歲以上18歲以下18--35歲35歲以上——12月25日周六11：20~11：40晴有風(fēng)-5-12℃，2683763713011346513：30~13：5013101833314810248016：55~17：151611215031205123637第86頁共88頁

62第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析不同年齡段進(jìn)出人次合計158285108884290413886971845483不同年齡段進(jìn)出人次合計占比3.5%18.7%19.5%6.4%30.5%21.4%100%如上表所示18歲以上的女性顧客占到大多數(shù)，同時最具消費(fèi)能力的35歲以上女性消費(fèi)群在其客群中占有相當(dāng)?shù)谋壤瑫r反映出金花的主力品類是高檔服飾和化妝品?！?〉優(yōu)、劣勢分析1）優(yōu)勢A.位置佳、硬件設(shè)施過硬世紀(jì)金花購物中心與開元同處于鐘樓商圈的腹地，地理位置極佳。世紀(jì)金花自開業(yè)一直立足于高檔化、國際化的經(jīng)營路線，這使其自身在店內(nèi)裝修、店堂布置、設(shè)施設(shè)備等硬件方面一直保持較大的投入及較高的標(biāo)準(zhǔn)。B.擁有諸多國際品牌服裝有杰尼亞、雅格獅丹、BOSS、登喜路、都彭、紀(jì)梵希、奧德臣、朗維高等；化裝品有香奈爾、雅詩蘭黛、倩碧、CD、蘭蔻、SK-II、資生堂等；飾品有萬寶龍、勞力士、施華洛世奇、浪琴等近60個世界頂級品牌以及香港周大福、周生生、英皇等近百個世界知名品牌以及近萬種國內(nèi)著名品牌商品，被譽(yù)為經(jīng)典商品的購物天堂。C.經(jīng)營理念在服務(wù)上，世紀(jì)金花將酒店式管理運(yùn)用于繁雜多變的商業(yè)系統(tǒng)，成為其創(chuàng)新和特長，商場內(nèi)設(shè)有會員中心，超市實行無障礙購物；在經(jīng)營上，世紀(jì)金花推出主題營銷、變傳統(tǒng)的物物交易為文化交流，注重發(fā)掘各類商品的文化內(nèi)涵，積極塑造一種文化氛圍。因此，世紀(jì)金花以其高雅的購物環(huán)境、優(yōu)良的服務(wù)水準(zhǔn)和先進(jìn)的企業(yè)管理贏得了廣大消費(fèi)者的肯定。2）劣勢A.面積較小世紀(jì)金花15000平米的經(jīng)營面積，在一定程度上限制了其商品的品類及擁有品牌數(shù)量，同時也使世紀(jì)金花的顧客群，被限定在一個較為狹窄的范圍內(nèi)。相應(yīng)的降低了其面對競爭的應(yīng)對力和今后的發(fā)展空間。第86頁共88頁

63第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析B.外部商業(yè)配套不夠完善世紀(jì)金花做為高檔時尚店其處于市中心的地理位置在為其帶來較大客流的同時，停車場面積較小、交通擁擠及內(nèi)部寬松優(yōu)雅的購物環(huán)境，與外部市中心的喧鬧形成的較大的反差，使其對主要客群白領(lǐng)階層的吸引力有所影響。C.親和力較差世紀(jì)金花因固守其國際化經(jīng)營路線，在大多西安消費(fèi)者心目中多有一種“檔次太高、價格過貴”的印象，且少有大力度讓利消費(fèi)者的促銷活動推出，因此親和力較差，在越來越多實力強(qiáng)勁的競爭者的夾擊下，在既重品牌又重價格的西安消費(fèi)者中如何進(jìn)一步穩(wěn)固和擴(kuò)大忠實客群是其不得不面對的一個問題?！此摹蛋偈⑽鞔蠼值昶渲袝r代盛典集購物、娛樂、休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體、規(guī)模達(dá)8萬多平米的商業(yè)航母，以其獨(dú)特的定位，先進(jìn)的營銷思路，取得了不菲的業(yè)績。而作為時代盛典ShoppingMall主力運(yùn)營商的中國百盛集團(tuán)，更是對時代盛典及西大街的未來信心百倍，將在全新的西大街上續(xù)寫起新的商業(yè)神話。時代盛典ShoppingMall于2004年十二月正式開業(yè)，西大街的商業(yè)格局將被又一次的改寫，也成為在西大街商業(yè)浪潮中掘到第一桶金的商業(yè)項目！1．簡介競爭者名稱時代盛典百盛所在位置鐘鼓樓廣場西側(cè)、北廣濟(jì)街口經(jīng)營定位面向中高檔消費(fèi)階層、時尚人士營業(yè)面積40000平方米營業(yè)時間9：30——22：00第86頁共88頁

64第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析經(jīng)營范圍化妝品、珠寶飾品、名煙名酒、皮鞋皮具、男女服裝、羊絨、內(nèi)衣、應(yīng)季、時尚配飾、運(yùn)動服飾、健身器材、童裝嬰用、家居床品、布藝、工藝禮品、精品家電、照相器材、辦公用品、美食經(jīng)營特色時尚化、潮流化、差異化、國際化服務(wù)特色首問責(zé)任制、VIP會員服務(wù)距項目距離1000米2．經(jīng)營情況〈1〉樓層布局樓層經(jīng)營品類1層肯德基、屈臣士、化妝品、珠寶眼鏡、皮具箱包、飾品、名煙名酒、2層皮鞋皮具3層女裝、彩妝、內(nèi)衣、羊絨、應(yīng)季、時尚配飾4層男裝、運(yùn)動服飾、健身器材、飲吧、茶秀5層童裝嬰用、家居床品、布藝、工藝禮品、精品家電、照相器材、辦公用品、美食〈2〉商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營品類主要品牌化妝品歐萊雅、歐珀萊、ZA、羽西、美寶蓮、UP2U、露華濃、羽西、艾文莉、嘉娜寶、玉蘭油、愛茉莉、美伊娜多珠寶名表飾品六福、周生生、戴夢得、老鳳祥、歐羅普、田崎珍珠、天梭、梅花、英納格、寶視眼睛、保圣眼鏡小家電飛利浦、博朗、快意寶、偉嘉、龍的、JVC、SONY、松下、伊萊克斯、三星、德龍、奧林巴斯、亞都、九陽、北美ABC第86頁共88頁

65第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析男裝ESPRIT、馬克華菲、諾帝卡、蘋果、AIB、金利來、REGATTA、藍(lán)豹、威克多、瑪亞諾、勝龍、諾丁山、古柏、法蘭詩頓、順美、皮特丹頓、韋百利運(yùn)動耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、彪馬、美津濃、匡威、茵寶、李寧、三和松石、傲勝女裝馬克華菲、ESPRIT、依戀、斯科菲爾德、艾格、MK+、歐時歷、藍(lán)地、納帕佳、ENI：d、七彩馬、媚力一生、沐藍(lán)、愛慕、華歌兒、黛安芬、曼妮芬皮鞋皮具箱包雅樂仕、鄧祿普、卡連勞、GALADAY、朗力、喜力、岱比華利、BG、BONIA、新秀麗、皇冠、卡芬、真美詩百麗、天美意、FED、SKAP、爵根士、龍浩、奧卡索、美麗寶、金利來、卡地爵士、思加圖、星期六、日順皇、達(dá)芙妮、哈森、接吻貓、皮爾卡丹童裝嬰用巴步豆、藍(lán)帝、小豬班納、安奈兒、海辰貝貝、麗嬰房、加菲貓、好孩子童車、小隊友、芝麻開門、水孩、派克蘭帝家居床品恐龍紡織、惠誼、埃迪蒙托、卡帝樂、富安娜、飛夢詩、華陶、利快、弓箭水晶、大馬錫〈3〉客流分析通過觀察法對時代盛典百盛正門口進(jìn)出的客流進(jìn)行調(diào)查并對全天進(jìn)出金花的客流進(jìn)行測算，情況如下表所示：日期統(tǒng)計時段天氣進(jìn)出人次統(tǒng)計（單位：人）男女合計總?cè)舜?8歲以下18--35歲35歲以上18歲以下18--35歲35歲以上——12月25日（周六）11：20~11：40晴有風(fēng)-5-12℃2683763713011346513：30~13：5013101833314810248016：55~17：151611215031205123637不同年齡段進(jìn)出人次合計56301835094609605359501450093495不同年齡段進(jìn)出人次合計占比6%19.6%10.1%10.3%38.5%15.5%100%第86頁共88頁

66第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析如上表所示18——35歲的男女性顧客占絕大多數(shù)，同時最具消費(fèi)能力的35歲以上女性消費(fèi)群在客群中也占有相當(dāng)比例，這反映出百盛的主力消費(fèi)客群屬于年齡段偏輕但具有較強(qiáng)消費(fèi)能力，喜好嘗試新鮮事物的時尚人士和潮流先鋒?！?〉優(yōu)、劣勢分析1）優(yōu)勢A．歷史機(jī)遇西大街營造商業(yè)新高地，重塑商業(yè)地產(chǎn)新格局，而作為時代盛典主力運(yùn)營商的中國百盛集團(tuán)，更是對時代盛典及西大街的未來信心百倍。時代盛典百盛處于正在建設(shè)之中的鐘鼓樓廣場西側(cè)，地理位置優(yōu)越。從鐘樓到西門，時代盛典、城隍廟仿古建筑、唐人街以及已經(jīng)建成運(yùn)營的安定廣場等將成為一條具有現(xiàn)代商業(yè)氛圍的新商圈。時代盛典百盛的崛起，使西大街的商業(yè)格局被又一次地改寫，其成為在西大街商業(yè)浪潮中掘到第一桶金的商業(yè)項目并在全新的西大街上續(xù)寫起新的商業(yè)神話。B.商號效應(yīng)與連鎖規(guī)模百盛在西安的首家百貨店自1997年在大差市開業(yè)以來，已在古城商界摸爬滾打近十年，以其獨(dú)特的定位，先進(jìn)的營銷思路，取得了不菲的業(yè)績。百盛商號已為廣大西安市民所熟知，成為最受顧客喜愛的大型零售商場之一。去年底，百盛西大街店和小寨店相繼開業(yè)，到目前為止，百盛西安門店已達(dá)到3家，分布于西安各個商業(yè)繁榮區(qū)，區(qū)域性連鎖經(jīng)營已頗具規(guī)模。C.新業(yè)態(tài)配比組合時代盛典百盛秉承時尚化、潮流化、差異化、國際化經(jīng)營思路，集購物、娛樂、休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體、從開業(yè)初始就在店內(nèi)裝修、店堂布置、設(shè)施設(shè)備等硬件方面一直保持較大的投入及較高的標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)肯德基、屈臣士、常春藤、名菇屋等著名品牌商家加盟，多業(yè)態(tài)組合使得時代盛典百盛運(yùn)營結(jié)構(gòu)更加合理、更趨成熟。D.運(yùn)營資源豐富第86頁共88頁

67第一章西安商業(yè)調(diào)查與分析集團(tuán)化連鎖運(yùn)營使西安百盛擁有豐富的營銷實戰(zhàn)經(jīng)驗，在近十年的本土化運(yùn)營過程當(dāng)中積累了相當(dāng)豐富的運(yùn)做經(jīng)驗與管理人才梯隊，并且憑借其全新的經(jīng)營理念與手段，獨(dú)特的管理模式，為顧客提供優(yōu)良服務(wù)和溫馨舒適的購物環(huán)境，贏得了廣大消費(fèi)者的肯定。2）劣勢A.三店定位不明晰目前百盛在西安擁有三家門店，由于本土市場資源相對有限，加之其它競爭對手施壓，在一定程度上限制了其商品的品類及擁有品牌數(shù)量，西大街店與小寨店開業(yè)之初很多規(guī)劃未能真正貫徹，導(dǎo)致目前三店在經(jīng)營定位、品牌結(jié)構(gòu)組合等方面存在較多相似之處，差異化并未得到有利實施。B.西大街整體改造加劇競爭伴隨整體改造的持續(xù)進(jìn)行，未來的西大街將成長為西安市未來一張新的城市名片與商貿(mào)零售業(yè)高地，時代盛典百盛在坐擁較佳地理位置為其帶來較大客流的同時，也不得不面對越來越多競爭者如雨后春筍般的涌現(xiàn)，從而帶來同業(yè)競爭持續(xù)加劇的局面?！次濉抵写髧H陜西中大國際大廈有限公司位于西安市南大街，注冊資金7700萬，是一座購物環(huán)境一流的現(xiàn)代化購物廣場，其1-3層為名品廣場，4-8層為商務(wù)寫字樓，于2000年11月25日開業(yè)。中大國際以世界名品店中店的形式，向西安消費(fèi)者推介世界眾多引導(dǎo)時尚潮流的頂級消費(fèi)品牌，包括：VERSACE，VERSUS，HUGOBOSS，F(xiàn)ERRAGMO，CERRUTI，MAXMARA，MONTBLANC，ESCADA，GIVENCHY，CK，AQUASCUTUM，POLO，LOUISVUITON，PRADAD，GIADA，STEFANORICCI等。廣場獨(dú)具特色的典雅裝飾與表現(xiàn)方式使中大國際名品廣場成為世界知名品牌在西安的最佳選擇。今年中大國際名品廣場將擴(kuò)建近2000平方米，擴(kuò)建后的中大國際名品廣場將被60多家國際著名奢侈品品牌包圍。第86頁共88頁

68第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析第一節(jié)西安居民收入概況一、居民收入概況根據(jù)2005年全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，西安居民收入全國排23位，今年1-5月份，西安市同期居民人均可支配收入為4425.32元，在全國36個大中城市中列第23?位，增幅在全國15個副省級城市列第2位，雖增幅提高，位次前移，但收入水平仍有差距。　　據(jù)悉，今年1-5月份，全國36個大中城市人均可支配收入平均水平為5652.05元，西安市同期居民人均可支配收入為4425.32元，在全國36個大中城市中列第23位，位次比上年同期前移7位，但仍比平均水平少1226.73元，低21.7%。?二、居民消費(fèi)概況今年1-5月居民可支配收入最高的是深圳市（12332.62元），最低的是西寧市（3521.73元）。在全國15個副省級城市中，西安市僅高于哈爾濱市（3927.77元）、沈陽市（3993.57元）、長春市（4132.92元），列第12位。但從收入增幅看，西安市1-5月可支配收入增長?18.3%，在全國15個副省級城市列第2位，全國36個大中城市平均增長速度為13%。西安市商業(yè)有所推進(jìn)且勢頭喜人。第二節(jié)調(diào)查及分析方法說明一、調(diào)查目的深度把握商業(yè)項目輻射范圍內(nèi)的商業(yè)環(huán)境，為我們把握市場脈搏、準(zhǔn)確項目定位、合理安排業(yè)態(tài)組合、提煉項目核心吸引力，為此項目以全新的購物消費(fèi)體驗帶動西安西大街商圈的形成提供源動力依據(jù)。第86頁共88頁

69第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析二、調(diào)查內(nèi)容及方法〈一〉訪問法：（訪問調(diào)查、電話咨詢）1、西安市國民經(jīng)濟(jì)各項指數(shù)；2、西安西大街商圈輻射范圍內(nèi)大致的人口總量、人口變化趨勢、經(jīng)濟(jì)增長趨勢。3、西安西大街商圈輻射范圍內(nèi)未來五年的城市規(guī)劃?！炊祮柧碚{(diào)查：（項目范圍輻射范圍內(nèi)主要路段及社區(qū)）1、分析消費(fèi)客群構(gòu)成2、分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣3、分析消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)4、分析消費(fèi)者收入水平5、分析消費(fèi)者消費(fèi)能力6、收集消費(fèi)者對商業(yè)物業(yè)建議〈三〉現(xiàn)場采集：（市內(nèi)重要商圈及本項目所處商圈）1、商業(yè)物業(yè)硬件2、商業(yè)物業(yè)功能布局3、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)組合、租金、招商率4、商業(yè)物業(yè)人流量〈四〉采樣方法：（在特定場所攔截現(xiàn)場的目標(biāo)人群進(jìn)行訪問）三、調(diào)查范圍：本次調(diào)查主要針對市調(diào)內(nèi)容需求針對相關(guān)部門、西安市重要商圈及西安西大街商圈所輻射的范圍進(jìn)行?！匆弧翟L問調(diào)查（訪問調(diào)查、電話咨詢）：規(guī)劃局、統(tǒng)計局、政府部門〈二〉現(xiàn)場采集：第86頁共88頁

70第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析項目地商圈內(nèi)重點(diǎn)競爭對手：西安百盛、西安億禾、世紀(jì)金花等〈三〉問卷調(diào)查：西安鐘鼓樓廣場、西安小寨商街、西安西大街、西安解放路、西安南小巷居民區(qū)、西安經(jīng)二路住宅區(qū)、西安南郊大學(xué)城住宅區(qū)〈四〉定點(diǎn)攔截咨詢：西安西大街、西安東大街、西安長安路等四、分析方法：〈一〉消費(fèi)者構(gòu)成分析：主要是對被調(diào)查人的受教育程度、職業(yè)；被調(diào)查人的居住及工作覆蓋區(qū)域、被調(diào)查人可支配的月支出和被調(diào)查人慣性購物地點(diǎn)分布；被調(diào)查人出行交通工具分析；通過消費(fèi)人口的組成調(diào)研，分析消費(fèi)者購買力，預(yù)測西安西大街商圈的未來市場前景?！炊迪M(fèi)者客群購物行為分析：通過消費(fèi)客群的習(xí)慣購物場所、影響購物的因素、各消費(fèi)群體的購物需求調(diào)研，分析的消費(fèi)者購物需求，為項目購物場所的定位提供依據(jù)。〈三〉消費(fèi)客群餐飲類消費(fèi)行為分析：對消費(fèi)客群的飲食類型、各消費(fèi)群體人均用餐消費(fèi)、影響各消費(fèi)群體的就餐因素、各消費(fèi)群體的餐飲類型需求的調(diào)研，分析消費(fèi)客群對餐飲市場的需求，為餐飲類業(yè)態(tài)占比提供依據(jù)。〈四〉消費(fèi)客群娛樂休閑類消費(fèi)行為分析：通過對消費(fèi)客群娛樂休閑項目選擇情況、人均娛樂消費(fèi)特征、娛樂休閑項目需求的調(diào)研，分析休閑娛樂類需求，為休閑娛樂類業(yè)態(tài)取舍及占比提供依據(jù)。第86頁共88頁

71第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析〈五〉消費(fèi)場所分析：通過消費(fèi)客群對消費(fèi)場所的選擇以及對消費(fèi)場所的環(huán)境、商品豐富度、價格、促銷等的調(diào)研，分析消費(fèi)場所營運(yùn)所需軟硬性條件，為項目經(jīng)營預(yù)測提供依據(jù)。五、調(diào)查問卷：西安城區(qū)內(nèi)商圈調(diào)研問卷被訪者姓名：先生/女士：我們是銅鑼灣集團(tuán)的調(diào)查員，本次調(diào)查主要針對您對西安城區(qū)內(nèi)商圈商業(yè)情況的見解做一些了解。我們本著“一切為了顧客滿意”的企業(yè)經(jīng)營理念做此次調(diào)查，特此聲明。謝謝！敬請您認(rèn)真詳細(xì)填寫本調(diào)查表，所有問題您只需在對應(yīng)的答案“□”中劃寫“√”即可。年齡：性別：一、甄別部分：1、您居住在下面什么范圍內(nèi)？□蓮湖區(qū)□碑林區(qū)□新城區(qū)□雁塔區(qū)□其他區(qū)2、工作在下面什么范圍內(nèi)？□蓮湖區(qū)□碑林區(qū)□新城區(qū)□雁塔區(qū)□其他區(qū)3、您現(xiàn)在住所屬于下面哪種情況？□自購□租賃□單位宿舍4、您的工作單位屬于下面哪種類型？第86頁共88頁

72第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析□國營企業(yè)□外資/合資企業(yè)□事業(yè)型單位□私營企業(yè)□自由職業(yè)者□學(xué)生□離退休□無業(yè)二、消費(fèi)習(xí)慣及期望部分1、您出行的交通形式主要是下面哪種？□自行車□公交車□出租車□自駕車2、您經(jīng)常到什么地方消費(fèi)？服裝消費(fèi)、日用品消費(fèi)餐飲消費(fèi)娛樂休閑消費(fèi)□東大街□西安飯莊□鐘樓文商中心□西大街□鼓樓回民飲食街□小寨廣場□中大國際購物中心□家世界超市□其它□其它□其它3、在西安市西大街內(nèi)，您最希望商家能夠提供什么類型的購物場所？□大型百貨商場□名品服飾專賣店/步行街□家居用品大賣場□超市/大賣場□家私店□電器大賣場□名牌折扣店□建材超市4、您最希望商家能夠增設(shè)下面的哪種娛樂設(shè)施？□電影院□酒吧□大型電玩城□SPA生活館□主題游樂園□發(fā)型設(shè)計中心□婚紗攝影□足療□兒童攝影□洗浴中心□KTV□夜總會5、您最希望商家能夠提供什么類型的康體運(yùn)動場所？□健身中心□運(yùn)動專業(yè)店□攀巖館□壁球館□擊劍館□室內(nèi)游泳館□乒乓球館□桌球室□棋牌室□溜冰場□旱冰場□高爾夫體驗館6、您希望商家能夠為您提供什么類型的用餐場所？□中式快餐店□西式快餐店□休閑餐飲店□國內(nèi)特色餐飲店□異國特色餐飲店□中式食府□咖啡館□冰淇淋店□巧克力店□茶藝館□第86頁共88頁

73第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析面包店□自助餐廳7、影響您選擇餐廳的主要因素是什么？□裝潢□衛(wèi)生□氣氛□交通□口味□檔次□實惠□服務(wù)□其他8、您希望西安西大街區(qū)域能有一個什么樣的大型購物中心？□現(xiàn)代時尚購物廣場□青春、休閑購物廣場□經(jīng)常有文化活動、表演□大型百貨商場□盡情體驗的歡樂之城□購物、餐飲、休閑娛樂一站式購物廣場三、背景資料部分：1、您的文化程度？□高中□中?！醮髮！醣究啤醮T士2、您的職業(yè)？□金融□服務(wù)□商貿(mào)□制造□營銷□房產(chǎn)□政府□醫(yī)?！鮅T□文教□學(xué)生□待業(yè)□其他□無業(yè)3、下面那個最能代表您的個人收入情況？□500元以下□500-1000元□1001-2000元□2001-3000元□3001-5000元□5001-7000元□7001-10000□10000元以上4、您每月用于日常消費(fèi)總額占月收入的那種比重？□20%以下□30%左右□40%左右□50%左右□60%左右□70%以上5、您在居住地和工作地的消費(fèi)比列屬于什么情況？（兩項合計100%）居住地工作地□30%以下□30%以下□40%左右□40%左右第86頁共88頁

74第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析□50%左右□50%左右□60%左右□60%左右□70%以上□70%以上6、您的各項消費(fèi)中，各自的比重是多少？（三項合計100%）購物餐飲娛樂休閑□10%以下□10%以下□10%以下□20%左右□20%左右□20%左右□30%左右□30%左右□30%左右□40%左右□40%左右□40%左右□50%左右□50%左右□50%左右□60%左右□60%左右□60%左右□70%以上□70%以上□70%以上問卷完畢，謝謝！第三節(jié)消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果與分析一、調(diào)查概述為了分析數(shù)據(jù)的真實性、可靠性、有效性，我們在以西安鐘鼓樓商圈（以西安鐘鼓樓廣場為主）為中心的有效輻射范圍，展開隨機(jī)問卷調(diào)查。在此次調(diào)查涉及發(fā)放問卷總共500份，其中有效問卷428份，男性210份，女性218份。二、被調(diào)查人構(gòu)成分析〈一〉被調(diào)查人年齡分布：樣品年齡分布表格：年齡18歲以下19-25歲26-35歲36-45歲46-60歲60歲以上第86頁共88頁

75第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析性別男女男女男女男女男女男女人數(shù)1721395668685647211799性別中占比4%5%9%13%16%16%13%11%5%4%2%2%在此次調(diào)查共涉及有效問卷428份，男性210份，女性218份。樣品主要年齡段鎖定在19-45歲；這部分人群為主要消費(fèi)客層。針對這部分人群展開分析，便于我們更加有目的完成業(yè)態(tài)組合優(yōu)化?！炊当徽{(diào)查人學(xué)歷分布分析：文化程度高中中專大專本科碩士以上第86頁共88頁

76第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析人次103511419439占比24%12%33%22%9%從上表可以看出，高中文化程度的顧客占24%，中專文化程度的顧客占12%，大專以上文化程度的顧客占33%。為此增加大眾文化娛樂、展覽、休閑等綜合功能，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)客層的變化?！慈当徽{(diào)查人職業(yè)分布分析：428人選項金融服務(wù)商貿(mào)制造營銷房產(chǎn)政府醫(yī)保IT文教學(xué)生待業(yè)其他男性數(shù)量41427187819514634619男性占比33%25%63%46%41%36%73%31%61%43%38%15%59%女性數(shù)量8421621101471198553313第86頁共88頁

77第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析女性占比67%75%37%54%59%64%27%69%39%57%62%85%41%合計12564339172226162314893932職業(yè)占比3%13%10%9%4%5%6%4%5%3%21%9%7%第86頁共88頁

78第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析男性樣品就業(yè)率明顯高于女性樣品。女性中從事服務(wù)業(yè)與學(xué)生的樣品較集中,男性各行業(yè)間分布比較均勻。樣品中學(xué)生及從事服務(wù)類的被訪者較多，這同我們鎖定的調(diào)查范圍由直接關(guān)系。年輕人中接受調(diào)查的女性較多，而女性在這兩個領(lǐng)域里的比重較大。〈四〉被調(diào)查人居住及工作覆蓋區(qū)域分析：本區(qū)的概念為：所圈定的項目輻射范圍。第86頁共88頁

79第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析〈五〉被調(diào)查人可支配月收入分析被調(diào)查人可支配收入情況一覽表：單位：（人）18歲以下19-25歲26-35歲36-45歲46-60歲60歲以上500元-1000元8243934441000-1999元5156139832000-2999元055617603000-3999元0144013504000-4999元0347215000-5999元0143306000-6999元0032007000-9999元00000010000元以上000000第86頁共88頁

80第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析群體消費(fèi)力水平分析18歲以下該組群以學(xué)生為主，消費(fèi)力水平層次較低，19-25歲整體消費(fèi)群水平較集中，消費(fèi)能力中低。26-35歲消費(fèi)力水平層次分布均勻，屬中稍偏高。36-45歲消費(fèi)力水平層次屬中稍偏高，整體消費(fèi)群水平較集中，消費(fèi)能力中。46-60歲整體消費(fèi)群水平比較分散，消費(fèi)能力中高。61歲以上該群體消費(fèi)力水平層次較低，在西安商圈的目標(biāo)客群中，1000元以下可支配額度的占到整體的26%；1000元到1999元的總和占到整體的31%；2000元到2999元的總和占到整體的20%；其中26歲到45歲的中在這個范圍內(nèi)占據(jù)的比例最大；大部分屬于中等以上消費(fèi)人群?！戳当徽{(diào)查人慣性消費(fèi)分析西安市的百貨公司集中于鐘鼓樓商圈，商圈向東西南北延伸，形成四大方向的特色商業(yè)街，唐人街距鼓樓商圈中心僅600米左右，并結(jié)合其它商業(yè)百貨商場，將形成西安市最具實力的現(xiàn)代化購物中心。第86頁共88頁

81第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析〈七〉被調(diào)查人出行交通工具分析西安市民的主要出行交通工具為公交車、其次是自行車、自駕車、出租車，選擇公交車為交通工具的市民最多，這在北方城市中頗為少見，說明西安市的大部分消費(fèi)者的消費(fèi)能力居中高層次。三、購物形態(tài)需求分析：〈一〉影響消費(fèi)者購物的因素分析第86頁共88頁

82第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析西安商圈影響消費(fèi)者購物的最重要的因素包括：商品品種、商家信譽(yù)，交通，次重要的因素包括：名氣、環(huán)境、較不重要的因素包括：距離和服務(wù)。由此可以看出西安的消費(fèi)者大部分屬于理性消費(fèi)的范圍，產(chǎn)品的因素為主導(dǎo)地位；因此建議根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)力情況，酌情加大中檔以上的商品比例?！炊蹈飨M(fèi)群體購物形態(tài)需求分析在調(diào)查購物需求中，大眾呼聲最高的為大型百貨商場；這主要是因為西大街目前的業(yè)態(tài)分布極不均衡的情況，我們在業(yè)態(tài)配比過程中建議考慮根據(jù)西安西大街目前業(yè)態(tài)分布特征加大購物場所中的大型百貨營業(yè)面積。第86頁共88頁

83第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析四、餐飲形態(tài)需求分析：〈一〉消費(fèi)者飲食類型分析〈二〉消費(fèi)群體人均用餐消費(fèi)分析餐飲消費(fèi)大部分選擇了消費(fèi)支出的30%-40%，這表明的餐飲市場比較龐大，而目前的餐飲營業(yè)面積還不能夠滿足基本消費(fèi)需求。〈三〉影響各消費(fèi)群體的就餐因素分析第86頁共88頁

84第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析從影響消費(fèi)者就餐選擇的因素分布情況來看，主要集中在衛(wèi)生、口味、實惠和服務(wù)上；另外交通的因素也是其中次要的因素之一。西安市民在餐飲的選擇上首要考慮的是這幾個方面的原因。所以，建議在餐飲的分布中加大休閑餐飲、特色餐廳的比重；以多層次、全客層的優(yōu)勢打造餐飲首要陣地?！此摹挡惋嬵愋托枨蠓治霾惋嫷氖袌鲂枨笊现饕袊鴥?nèi)特色餐飲、西式快餐店、休閑餐飲、中式快餐為主流特色食品店，同時并以咖啡、茶館、面包房配合，發(fā)揚(yáng)西安飲食文化，增加特色飲食色彩，所以西安的餐飲設(shè)定應(yīng)以大眾消費(fèi)為主，品味食府為輔，創(chuàng)造全面化、綜合性的特色飲食文化街，唐人街的美食街正是這種消費(fèi)需要下誕生消費(fèi)場所，唐人街飲食文化必將成為西安飲食文化的靚點(diǎn)。五、娛樂休閑需求分析消費(fèi)群體娛樂項目選擇情況分析第86頁共88頁

85第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析娛樂消費(fèi)大部分選擇了酒吧、大型電玩城、KTV、主題游樂場、夜總會；其次是洗浴中心、健身中心。六、綜述：〈一〉該區(qū)域消費(fèi)主要呈現(xiàn)如下特點(diǎn)l超大型商業(yè)業(yè)態(tài)不夠齊全，缺乏特色專門店、時尚步行街等消費(fèi)場所。迄今現(xiàn)狀使消費(fèi)者對一站式購物場所的需求日益攀高。l餐飲消費(fèi)場所數(shù)量相對不多，消費(fèi)者普遍認(rèn)可的具有一定特色的相關(guān)項目（如體色休閑餐飲、異國特色餐飲）極度缺乏。l娛樂類項目遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到消費(fèi)需求，消費(fèi)者尤其對夜總會、KTV、酒吧、大型電玩城、等娛樂設(shè)施呼聲較高、l同時，數(shù)據(jù)顯示該區(qū)人口眾多，但主流平均收入屬于中等偏低，滿足其“吃、買、玩”的基本需求應(yīng)該是項目的基本功能架構(gòu)?！炊淀椖慷ㄎ唤ㄗh根據(jù)以上描述，考慮到項目特點(diǎn)，本項目市場及功能定位考量應(yīng)充分第86頁共88頁

86第二章西安消費(fèi)市場調(diào)研及分析利用該區(qū)市場空白，占領(lǐng)大規(guī)模，多功能，一站式購物、休閑商業(yè)中心的市場空白，樹立鐘樓商圈標(biāo)志性商業(yè)地標(biāo)。同時項目特色上考慮強(qiáng)化大型百貨店、特色餐飲等根據(jù)差異化經(jīng)營思路合理配置酒吧、休閑餐飲、健身康體等娛樂項目。因此綜合各項功能，尤其是突出餐飲，娛樂的大型多功能一站式購物中心是本區(qū)域顧客心中理想的消費(fèi)場所，也是本項目的重要定位支撐。第86頁共88頁

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