安徽寧國鳳形新城地塊市場調(diào)研與定位建議報告

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1、安徽寧國鳳形新城地塊市場調(diào)研與定位建議報告-62DOC目錄前?言?3第一章地塊分析?7一、項目概況?7二、規(guī)劃指標描述?8三、項目用地周邊配套調(diào)查?8四、地塊交通條件調(diào)查?9第二章區(qū)域背景分析?10一、寧國概況?10二、寧國的宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀?11三、寧國的經(jīng)濟發(fā)展機遇?12四、寧國的城市建設現(xiàn)狀?13五、寧國的城市發(fā)展規(guī)劃?15第三章?縣級城市房地產(chǎn)發(fā)展研究?18一、縣級城市房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展軌跡?18二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP的關系?19三、縣級城市規(guī)模樓盤個案分析及經(jīng)驗借鑒?20第四章??房地產(chǎn)市場基本分析?22一、寧國房地產(chǎn)發(fā)展歷史?22二、歷年供求變化?22三、價格變化?24四、市場發(fā)展

2、特征?25五、住宅板塊劃分?27六、土地供應量分析?28七、未來發(fā)展判斷?30第五章??房地產(chǎn)供求分析?31一、住宅市場供應分析?31二、住宅市場需求分析?35三、住宅市場調(diào)查報告?37第六章??商業(yè)市場調(diào)查與分析?49一、空間布局?49二、各類型產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀?50三、分析與評價?50四、小結?50第七章項目SWOT分析?52一、優(yōu)勢?52二、劣勢?52三、機會點?53四、威脅?54小結：?54第八章項目市場定位?55一、目標客群定位?55二、產(chǎn)品定位?56三、總體定位?57四、形象定位?58五、文化定位?59六、風格定位?60第九章?項目經(jīng)濟分析（模擬）?61一、開發(fā)成本分析?61二、銷售

3、收入估算?62三、損益分析?62四、說明?63前?言在中國的總體房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了價格暴漲、金融混亂、競爭無序、產(chǎn)品結構失衡、消費非理性的過程后，隨著連續(xù)幾年宏觀調(diào)控的不斷深入，市場逐漸回歸理性的今天，在一個經(jīng)濟總量較小、經(jīng)濟水平并不發(fā)達、總人口僅38萬的三線縣級城市，操作一個總占地達700畝的房地產(chǎn)大盤，這對于發(fā)展商及其整合的全程策劃、規(guī)劃設計、銷售、融資服務等專業(yè)力量是一次極大的挑戰(zhàn)。以發(fā)展商為核心所構建的團隊必須以前瞻的思路、高端的視野、創(chuàng)新的精神、全面的經(jīng)驗、審慎的態(tài)度進行策略運營和節(jié)奏把控，才能保證項目的順利推進和獲得最大盈利?；趯暧^層面（政治、經(jīng)濟、文化）和微觀層面（城

4、市產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃格局、市場供需、地方特征、消費者特點）的深度和持續(xù)性調(diào)查研究基礎上進行的項目定位是關鍵性的第一步。必須運用系統(tǒng)而專業(yè)的技術工具進行充分的市場調(diào)研和分析。亦即本階段所要討論的主要內(nèi)容和必須獲得的相關結論。第一，寧國是否有足夠的市場吸納能力（或在多長的時間內(nèi)具有）。從國家宏觀經(jīng)濟及政策層面、寧國社會經(jīng)濟發(fā)展層面、從寧國城市化以及城市規(guī)劃層面來分析判斷寧國的經(jīng)濟發(fā)展是否有潛力，寧國的城市化動力是否足夠強，項目與寧國的城市發(fā)展規(guī)劃是否契合。為項目的定位建立信心基石。第二，厘清寧國的房地產(chǎn)發(fā)展特征。全面掌握寧國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，歷年房地產(chǎn)供應和銷售量，歷年的土地供應量以及由此推演出的未

5、來房地產(chǎn)供應量，歷史的價格變化以及未來的價格預期，供應與需求的地域特征，掌握政府對城市拆遷改造的規(guī)劃、住宅供應的發(fā)展控制、經(jīng)濟適用房以及廉租房的供應規(guī)劃和供應現(xiàn)狀，在售樓盤和規(guī)劃樓盤個案詳情。第三，研究縣域城市房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律并從中找出寧國未來房地產(chǎn)的發(fā)展路徑。一個即使占有城市三分之一市場份額亦需要用六七年時間消化的規(guī)模大盤，不能僅停留于拍腦袋的小策劃、小謀略，而應全局把握、整體控制。中國縣域經(jīng)濟有很強的地域性，但同時又有很強的發(fā)展共性，具體表現(xiàn)為與GDP的對應關系，如城市化率與GDP、房價與GDP、樓盤規(guī)模變化與GDP、房地產(chǎn)產(chǎn)品類型與GDP、房地產(chǎn)消費量與GDP等等。通過對比寧國經(jīng)濟

6、領先的類似規(guī)?？h級城市的研究，我們可以獲得房地產(chǎn)消費量、房價、產(chǎn)品類型、需求特征等共性的東西，為項目的整體定位提供依據(jù)。第四，獲得寧國房地產(chǎn)的微觀市場一手詳實資料。研究人口的構成及其住房消費的心理特征和需求排序，了解各個區(qū)域、各個年齡段、各個收入水平、不同職業(yè)特征消費人群的需求偏好，了解每一個樓盤的具體位置、供應量、戶型設計、銷售價格、銷售現(xiàn)狀、優(yōu)勢和劣勢。這些數(shù)據(jù)資料的獲得，將使我們目標客群定位精準、產(chǎn)品設計合理、總體定位超前又不曲高和寡。第五，基于前述系統(tǒng)的基本調(diào)查與綜合分析，審視項目本身的優(yōu)劣勢，機會點和潛在威脅，并進行項目總體定位的邏輯推演。在總體定位的基礎上，展開功能分區(qū)、開發(fā)

7、分期、總平規(guī)劃、產(chǎn)品設計、景觀設計、投資測算等一系列具體研究工作?；谝陨纤季S路徑，我們自介入項目以來，在公司核心層的帶隊下，已展開了一系列調(diào)查研究工作：1、地塊踏勘和城市基礎調(diào)查。進行仔細的地塊四周踏勘，和城市四周及內(nèi)部街區(qū)風貌、人文感受。2、查閱了大量基礎技術資料，包括寧國的歷史人文、經(jīng)濟指標、城市規(guī)劃、十一五發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、周邊縣級城市經(jīng)濟指標對比等。3、寧國相關政府部門走訪。包括招商局、國土局、建設局、規(guī)劃局、房管局