德盈企業(yè)王府大街策劃提案

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1、德盈企業(yè)王府大街項(xiàng)目營(yíng)銷策劃初次提案南京主城地區(qū)住宅走勢(shì)分析n市中心住宅——稀缺性資源n最后一班車——短期內(nèi)主城住宅供應(yīng)量激增n小戶型酒店式公寓成為潮流?一年內(nèi)城區(qū)上市住宅項(xiàng)目n朗詩(shī)熙園n左岸春天n華僑路鴻興達(dá)項(xiàng)目n金貿(mào)三期n長(zhǎng)發(fā)利濟(jì)巷項(xiàng)目n御道街項(xiàng)目n中山北路3503廠地塊n廣州路地塊n鄧府巷地塊n德盈王府大街項(xiàng)目n萬(wàn)科三期n常州城鎮(zhèn)二道埂子項(xiàng)目n鑫宏二道埂子項(xiàng)目n金基唐城?結(jié)論n需求量巨大，市場(chǎng)泡沫成份小，但競(jìng)爭(zhēng)激烈。n如何利用好稀缺的土地資源，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是主要課題。?競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析n兩個(gè)參考性項(xiàng)目——金鷹國(guó)際花園、圣歐庭n它們共同的特點(diǎn)——借地勢(shì)之利，產(chǎn)品存

2、在明顯缺陷?未來(lái)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手n郎詩(shī)熙園n左岸春天?新上項(xiàng)目的共同特點(diǎn)n規(guī)模的優(yōu)勢(shì)、景觀的優(yōu)勢(shì)、戶型的優(yōu)勢(shì)、配套的優(yōu)勢(shì)n規(guī)模大帶來(lái)的負(fù)面影響——為確保消費(fèi)群的支撐基數(shù)，定位無(wú)法拔高南京高端物業(yè)的傳統(tǒng)格局n市中心的地勢(shì)之利以虎嘯花園、天福園、五臺(tái)花園等為代表n市郊的景觀之利以金陵御花園、月牙湖花園、湖畔之星等為代表在市場(chǎng)空隙中尋找核心競(jìng)爭(zhēng)力兩難格局中形成賣點(diǎn)——我們營(yíng)造繁華中的幽靜，都市里的綠洲，我們是——真正城市中心區(qū)的花園住宅城市中心花園住宅區(qū)一個(gè)值得借鑒的項(xiàng)目——漢府雅苑打好區(qū)位牌，適中的規(guī)模，特色化的產(chǎn)品創(chuàng)造出超額利潤(rùn)地塊分析n市中心的黃金寶地n第一CLD黃金圈

3、n建鄴路富城會(huì)n王府大街王府大街周邊配套概況石鼓路：n天主教堂n金鷹國(guó)際花園n中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行n江蘇交通大廈n銀河證券n華威大廈n建鄴消防支隊(duì)莫愁路：n市幼兒師范n建鄴區(qū)中心小學(xué)n市婦幼保健院n建鄴區(qū)中醫(yī)院n市第五中學(xué)n基督教堂秣陵路：n市石鼓路小學(xué)n蘇果超市n中國(guó)銀行nPHLIPS維修中心n百花園酒店n秣陵路小學(xué)n五湖賓館n市公安局n建鄴區(qū)少年宮n美容院n美發(fā)中心n八八練歌房?王府大街：n金鷹國(guó)際購(gòu)物中心n美食一條街（毛家飯店、上海三黃雞酒店、啟東人酒店-----）n市檢察院n大慶石油大廈n水果超市n中國(guó)建行n安樂(lè)園菜館n巴比丘兒童樂(lè)園n朝天宮名勝風(fēng)景區(qū)n朝天宮市民廣場(chǎng)

4、n金澳大酒店n聯(lián)想服務(wù)中心n南京城市建設(shè)檔案館n豪客來(lái)自主牛排n安利銷售公司n建鄴路：n富城會(huì)大酒店n南京機(jī)械醫(yī)療化工進(jìn)出口公司n朝天宮幼兒園n南京開(kāi)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司n江蘇省黨校n蓮園美食城?地塊優(yōu)勢(shì)n環(huán)島地形，多出入口n周邊配套齊全而高檔n小學(xué)、中學(xué)、政府辦公樓、教堂、古跡景觀、軍區(qū)大院筑成的濃郁人文n市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)中心區(qū)的充分認(rèn)知?dú)v史古跡——朝天宮建鄴路莫愁路教堂王府花園需要克服的劣勢(shì)n地塊不整齊，導(dǎo)致造景的面積不足n市檢、大慶石油大廈的局部遮擋n秣陵路區(qū)性周邊住宅高檔氛圍不足n縱深不足，缺少高檔物業(yè)幽靜的感覺(jué)n周邊植被條件不佳三茅巷棚戶區(qū)莫愁路小商品街我們的客戶群n

5、民營(yíng)企業(yè)家n海歸派nIT、律師等前沿行業(yè)的金領(lǐng)人士n專家、教授、享受國(guó)家津貼待遇的院士n高級(jí)政府官員n銀行、證券等金融單位的高層n股份合資企業(yè)高級(jí)管理人員n外資企業(yè)聘用高層n投資性置業(yè)者客戶群特征n位于事業(yè)的高峰期，工作是生活的主旋律，尋找高舒適度的市中心住宅作為第一居所n財(cái)富積累到一定階段后生活觀念有了質(zhì)的飛躍，不前衛(wèi)張揚(yáng)，尋求一種出繁華而入幽靜的感覺(jué)n見(jiàn)多識(shí)廣，要求高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，也具有相當(dāng)支付能力?產(chǎn)品策劃n規(guī)模適中——與金字塔頂層相對(duì)應(yīng)n針對(duì)“有支付能力者”開(kāi)發(fā)——市中心完美的花園小區(qū)?產(chǎn)品策劃——規(guī)劃建議n全地下行車泊車，車主在負(fù)一層直搭電梯n完全的人車分

6、流，多個(gè)分離的出入口保證暢通圖例：圍合造型一圍合造型二圍合造型三地形帶來(lái)景觀層次變化藝術(shù)化地景小品藝術(shù)化地景小品園區(qū)一角園區(qū)一角園區(qū)一角小區(qū)大門(mén)小區(qū)大門(mén)水景細(xì)節(jié)1水景細(xì)節(jié)2水景細(xì)節(jié)3水景細(xì)節(jié)4竹林野趣產(chǎn)品策劃——新建材、新配套的運(yùn)用n金色窗，通透欄桿產(chǎn)品策劃——新建材、新配套的運(yùn)用n隱蔽空調(diào)架，外廊氧化鈦瓷磚——生態(tài)環(huán)保內(nèi)外墻材料，1000平方米瓷磚空氣凈化能力相當(dāng)于70棵白楊樹(shù)，體現(xiàn)“建筑生態(tài)學(xué)”的理念墻面磚會(huì)吃污染在四月份的建材展上，由知名廠商?hào)|陶株式會(huì)社開(kāi)發(fā)，具有防污、抗菌、防臭、自我清洗功效的生態(tài)環(huán)保內(nèi)外墻材料——氧化鈦瓷磚，吸引了業(yè)內(nèi)很多人的注意。這種命名為

7、海潔特的瓷磚，能主動(dòng)吸收空氣中的有害物質(zhì)——氮氧化物和硫化物，使之氧化變成為無(wú)害物質(zhì)。就像森林依靠光合作用凈化空氣一樣，它能夠凈化大氣中的污染物。據(jù)廠商介紹，1000平方米的這種瓷磚，空氣凈化能力相當(dāng)于70棵白楊樹(shù)的空氣凈化能力。海潔特瓷磚還具有超親水性，當(dāng)清洗瓷磚時(shí)，只要輕輕一擦就能簡(jiǎn)便地保持清潔。遇到下雨，污垢更容易被雨水沖掉，猶如裝有刮水器的外墻材料。即使平時(shí)不用水沖洗，光觸媒氧化鈦的作用也能使其減弱污垢對(duì)瓷磚表面的附著力，抑制細(xì)菌的滋生、散發(fā)惡臭，這就是這種瓷磚獨(dú)創(chuàng)的自我清潔性能。使用這種具有自我清潔性能的海潔特氧化鈦瓷磚，無(wú)須像普通瓷磚那樣