房地產(chǎn)企業(yè)如何控制建安成本

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1、房地產(chǎn)企業(yè)如何控制建安成本摘要：房地產(chǎn)作為一種基礎(chǔ)的稀缺產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)城市建設(shè)，保障百姓居住等方面的影響功不可沒(méi)，但近年來(lái)市場(chǎng)環(huán)境變化莫測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，如何控制成本是保持競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵之一，其中建安成本占到了總成本70%左右?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的建安成本進(jìn)行分析，指出了控制建安成本中的問(wèn)題及必要性，并對(duì)控制建安成本有效途徑進(jìn)行探究。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建安成本；控制要點(diǎn)中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A一、引言縱觀分析房地產(chǎn)企業(yè)中成本組成部分，包括了土地和前期成本、建安成本、銷售和管理成本、配套費(fèi)用

2、、財(cái)務(wù)費(fèi)用、維修基金等。顯而易見(jiàn)，建安成本的比重是突出的，占到總成本的40%~70％左右，有效控制建安成本成為了關(guān)鍵環(huán)節(jié)。7建安成本全稱是建筑安裝工程成本，指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括了直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四項(xiàng)費(fèi)用。其中，直接費(fèi)用耗費(fèi)比例最大，由材料費(fèi)用、人工費(fèi)用以及機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)三項(xiàng)組成?？梢?jiàn)，建安成本是影響商品房?jī)r(jià)格的最重要因素之一，同時(shí)也是近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始控制建安成本重要原因之一，所以，如何競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的大環(huán)境下有效控制建安成本將逐漸關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。二、

3、房地產(chǎn)企業(yè)控制建安成本的必要性1.提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。正如上訴分析可知，在房地產(chǎn)施工成本中，建安成本占總成本的比例較大，因此，有效控制建安成本既可以減少資金的投入，又可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促使更多消費(fèi)者購(gòu)房，以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈循環(huán)，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.有效帶動(dòng)房?jī)r(jià)回歸理性。近年來(lái)，各城市房?jī)r(jià)處于亢奮狀態(tài)，一線城市尤為突出，不僅給消費(fèi)者帶來(lái)不便，造成購(gòu)房困難，而且也影響了社會(huì)穩(wěn)定，所以，有效控制建安成本使其降低房地產(chǎn)施工總成本，如能在實(shí)踐中得以有效落實(shí)，在市場(chǎng)規(guī)律推動(dòng)下，必能促使房?jī)r(jià)回歸理性發(fā)展。三、房地產(chǎn)企業(yè)控制

4、建安成本中的問(wèn)題7目前，很多房地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始重視成本的預(yù)算和控制，但基于經(jīng)驗(yàn)的缺乏，在實(shí)踐中沒(méi)有形成一套完整的管理體系，而且一般的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有成立專業(yè)部門負(fù)責(zé)成本控制管理，使其成本控制得不到有效落實(shí)。因此，在實(shí)際中主要的問(wèn)題是1.各類頻繁發(fā)生的變更和改簽使房地產(chǎn)商大傷腦筋，由于房地產(chǎn)施工過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，一方面缺乏經(jīng)驗(yàn)以盡可能避開(kāi)變更的發(fā)生，另一方面對(duì)突發(fā)事件也缺乏有效的判斷和處理，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在開(kāi)發(fā)階段掌握最新成本信息，以至于不能對(duì)實(shí)時(shí)成本進(jìn)行有效控制。2.房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金正常流動(dòng)循環(huán)是房地

5、產(chǎn)企業(yè)生存條件，但現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理層面基本沒(méi)有對(duì)資金有全面和體系的控制和管理，沒(méi)有歷史數(shù)據(jù)和未來(lái)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較和評(píng)估，導(dǎo)致一方面難以做出資金計(jì)劃工作，同時(shí)另外也使寶貴實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)無(wú)法在企業(yè)未來(lái)發(fā)展上得以運(yùn)用，使房地產(chǎn)企業(yè)不難以有效提升管理水平。三、房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制有效途徑（一）投資決策階段的成本控制1.建立成本控制體系相關(guān)制度。成本控制的核心思想是保障各項(xiàng)費(fèi)用使用有章可尋，因此，在成本控制方面應(yīng)建立制度保障體系和部門保障體系，簡(jiǎn)單說(shuō)，制定相關(guān)成本控制制度約束相關(guān)費(fèi)用收支，并成立專業(yè)部門實(shí)時(shí)跟進(jìn)成本信息。2.嚴(yán)格篩選投標(biāo)項(xiàng)目

6、。在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，前期對(duì)項(xiàng)目嚴(yán)格篩選是極重要一環(huán)，充分做好市場(chǎng)調(diào)研，并結(jié)合企業(yè)成本預(yù)算以及分析市場(chǎng)供求關(guān)系等，準(zhǔn)確定位最適宜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從而在最短時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)并促使資金回流。73.項(xiàng)目全過(guò)程管理成本控制理念。首先要認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本管理是一個(gè)全程工作，涉及企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，首先在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初始階段進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，其次在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中把預(yù)算成本細(xì)化成目標(biāo)成本，并進(jìn)行同步記錄實(shí)際成本，最后把實(shí)際的三項(xiàng)計(jì)劃成本、目標(biāo)成本、實(shí)際成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比，把相關(guān)數(shù)據(jù)作分析總結(jié)，為下一次的項(xiàng)目篩選和計(jì)劃提供最實(shí)用的資料和依據(jù)。（二）

7、項(xiàng)目計(jì)劃階段的成本控制計(jì)劃階段所消耗的費(fèi)用一般只占整個(gè)建安成本的1.5%~2%，但是計(jì)劃階段的結(jié)果將影響整個(gè)工程造價(jià)成本的75%以上，可見(jiàn)，計(jì)劃階段的成本控制是整個(gè)建安成本控制的核心和關(guān)鍵，選用什么樣的設(shè)計(jì)、布局以及施工材料，將影響后期建安成本的投入，因此，必須加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃階段的管理工作。1.在工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理方面引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)主要從建筑效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面進(jìn)行考評(píng)，通過(guò)招標(biāo)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，組建相關(guān)專家對(duì)每種方案進(jìn)行綜合評(píng)比，這樣優(yōu)勝劣汰之后，既可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)選出最佳建筑方案，同時(shí)也能有效控制工程造價(jià)成本，滿足房地

8、產(chǎn)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)效益的目的2.利用“限額設(shè)計(jì)”方案，完善經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度。由于目前計(jì)劃階段工作不完善，直接導(dǎo)致后期工作出現(xiàn)很多漏洞，則造成了部分員工經(jīng)濟(jì)責(zé)任感差、浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重7?！跋揞~設(shè)計(jì)”的理念就是按照批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及投資估算計(jì)劃進(jìn)行初步資金設(shè)計(jì)，再