項(xiàng) 目 提 案 報(bào) 告

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1、前言——都會(huì)菁英，城市主義樂(lè)園對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！思維幾何對(duì)新光這個(gè)項(xiàng)目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。我們是以目標(biāo)消費(fèi)者的自身特點(diǎn)及消費(fèi)理念為基礎(chǔ)來(lái)把握整個(gè)產(chǎn)品的分析節(jié)點(diǎn)，以專業(yè)性的整合營(yíng)銷策略來(lái)制定操作流程的。而在對(duì)產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)問(wèn)題上，則有專業(yè)設(shè)計(jì)公司去具體執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY來(lái)的秀稿……這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅?。我們要做到的，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計(jì)者和管理者，為甲

2、方項(xiàng)目提供全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，彌補(bǔ)每一處疏漏。我們就是要從對(duì)產(chǎn)品的整體把握開(kāi)始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個(gè)性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項(xiàng)完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場(chǎng)。我們相信，沒(méi)有成功的開(kāi)始，就沒(méi)有成功的結(jié)果！SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1．目前區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大2．本案所定戶型市場(chǎng)需求量較高3．區(qū)域出行交通便捷4．本案所處地理位置優(yōu)勢(shì)（二環(huán)周邊）5．區(qū)域個(gè)案品質(zhì)較高，配套較全機(jī)會(huì)：1．政府關(guān)于一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策2．全新的99+1

3、的社區(qū)酒店式物業(yè)服務(wù)3．本案產(chǎn)品類型市場(chǎng)尚未飽和劣勢(shì)：1．區(qū)域環(huán)境較差2．區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少3．高層樓特質(zhì)，造價(jià)高、公攤大4．靠近火車站，流動(dòng)人口較多，存在諸多隱患威脅：1．競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2．部分市場(chǎng)份額已經(jīng)分化3．性價(jià)比脫離市場(chǎng)4．開(kāi)發(fā)商自身定位失誤?SWOT分析綜述：我們通過(guò)對(duì)以上所列優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)的整合與對(duì)比，可以看出，其優(yōu)劣勢(shì)相差是很明顯的！目前昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境較為樂(lè)觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。從本案優(yōu)勢(shì)來(lái)看，首先是就小戶型而言，其市場(chǎng)接受程度比較高。而且其所面對(duì)的消費(fèi)群體

4、多屬于年輕的單身及上班族，他們對(duì)城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案項(xiàng)目處在二環(huán)路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢(shì)。但本案所存在的劣勢(shì)也是顯而易見(jiàn)的，本案項(xiàng)目雖處市區(qū)，交通便利，但由于距離火車站較近，周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差，其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠(yuǎn)，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、學(xué)校、超市等等

5、。另外，項(xiàng)目容積率過(guò)高，活動(dòng)空間少；加上項(xiàng)目造價(jià)高，公攤面積大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點(diǎn)，所以要通過(guò)個(gè)案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)這些缺點(diǎn)。在項(xiàng)目推廣上，還有來(lái)自市場(chǎng)的威脅，就是本案所定戶型目前雖屬于市場(chǎng)真空地帶，但現(xiàn)有個(gè)案中，小躍層為主的戶型已有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，它們已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場(chǎng)份額，對(duì)日后本案的推廣不能說(shuō)是沒(méi)有壓力的。但是，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)就在于，小戶型市場(chǎng)并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的項(xiàng)目使我們?cè)诋a(chǎn)品推廣及投放市場(chǎng)時(shí)有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，使我們?cè)谧陨?/p>

6、項(xiàng)目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。此外，現(xiàn)在政府關(guān)于昆明一環(huán)城路以內(nèi)只拆不建的政策也是我們的最大機(jī)會(huì)點(diǎn)，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競(jìng)爭(zhēng)。土地價(jià)值決策（一）、項(xiàng)目概況：1．項(xiàng)目位置本案項(xiàng)目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路，本案項(xiàng)目距離市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2．地塊狀況本案項(xiàng)目地塊總占地總面積3359.5平方米（約合5畝），整個(gè)地塊呈現(xiàn)為一個(gè)較為整齊的正方形，地勢(shì)較為平整。3．周邊狀況簡(jiǎn)述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，

7、但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混亂，不過(guò)，支撐市民出行的公交線路較多，交通十分便利。（二）、土地價(jià)值分析通常一塊土地價(jià)值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢(shì)等等，而土地價(jià)值是這些因素綜合作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些因素對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分類闡述。1．地塊位置本案項(xiàng)目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路。2．地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未拆除，總用地面積為3359.5平方米。3．交通狀況本項(xiàng)目位于永

8、平路和春城路交叉處，公交路線較多，3路、44路、47路、58路、63路、64路等起點(diǎn)站均在本項(xiàng)目地塊東側(cè)，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、聯(lián)盟路，東臨春城路直通飛機(jī)場(chǎng)，路線四通八達(dá)，交通十分便利。4．周邊狀況由于位于火車站附近，人流量較大，過(guò)于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5．治安狀況由于地處火車站附近，人員性質(zhì)較為混雜，流動(dòng)性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。6．配套狀況還缺少部分生活配套設(shè)施，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、學(xué)校、超市等等。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來(lái)一定