項 目 提 案 報 告

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1、前言——都會菁英，城市主義樂園對一項產(chǎn)品的準確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！思維幾何對新光這個項目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。我們是以目標消費者的自身特點及消費理念為基礎(chǔ)來把握整個產(chǎn)品的分析節(jié)點，以專業(yè)性的整合營銷策略來制定操作流程的。而在對產(chǎn)品的具體設(shè)計問題上，則有專業(yè)設(shè)計公司去具體執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY來的秀稿……這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅摹Ｎ覀円龅降?，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計者和管理者，為甲

2、方項目提供全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個節(jié)點，彌補每一處疏漏。我們就是要從對產(chǎn)品的整體把握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場。我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結(jié)果！SWOT分析優(yōu)勢：1．目前區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大2．本案所定戶型市場需求量較高3．區(qū)域出行交通便捷4．本案所處地理位置優(yōu)勢（二環(huán)周邊）5．區(qū)域個案品質(zhì)較高，配套較全機會：1．政府關(guān)于一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策2．全新的99+1

3、的社區(qū)酒店式物業(yè)服務(wù)3．本案產(chǎn)品類型市場尚未飽和劣勢：1．區(qū)域環(huán)境較差2．區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少3．高層樓特質(zhì)，造價高、公攤大4．靠近火車站，流動人口較多，存在諸多隱患威脅：1．競爭個案2．部分市場份額已經(jīng)分化3．性價比脫離市場4．開發(fā)商自身定位失誤?SWOT分析綜述：我們通過對以上所列優(yōu)劣勢、機會點及威脅點的整合與對比，可以看出，其優(yōu)劣勢相差是很明顯的！目前昆明房產(chǎn)市場的大環(huán)境較為樂觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢頭。從本案優(yōu)勢來看，首先是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。而且其所面對的消費群體

4、多屬于年輕的單身及上班族，他們對城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案項目處在二環(huán)路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個重要優(yōu)勢。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢。但本案所存在的劣勢也是顯而易見的，本案項目雖處市區(qū)，交通便利，但由于距離火車站較近，周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差，其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠，如運動場所、學(xué)校、超市等等

5、。另外，項目容積率過高，活動空間少；加上項目造價高，公攤面積大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點，所以要通過個案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來彌補這些缺點。在項目推廣上，還有來自市場的威脅，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現(xiàn)有個案中，小躍層為主的戶型已有相當?shù)臄?shù)量，它們已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場份額，對日后本案的推廣不能說是沒有壓力的。但是，我們的機會點就在于，小戶型市場并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的項目使我們在產(chǎn)品推廣及投放市場時有很多經(jīng)驗可以借鑒，使我們在自身

6、項目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。此外，現(xiàn)在政府關(guān)于昆明一環(huán)城路以內(nèi)只拆不建的政策也是我們的最大機會點，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競爭。土地價值決策（一）、項目概況：1．項目位置本案項目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路，本案項目距離市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2．地塊狀況本案項目地塊總占地總面積3359.5平方米（約合5畝），整個地塊呈現(xiàn)為一個較為整齊的正方形，地勢較為平整。3．周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，

7、但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，交通十分便利。（二）、土地價值分析通常一塊土地價值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢等等，而土地價值是這些因素綜合作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些因素對該項目進行分類闡述。1．地塊位置本案項目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路。2．地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未拆除，總用地面積為3359.5平方米。3．交通狀況本項目位于永

8、平路和春城路交叉處，公交路線較多，3路、44路、47路、58路、63路、64路等起點站均在本項目地塊東側(cè)，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、聯(lián)盟路，東臨春城路直通飛機場，路線四通八達，交通十分便利。4．周邊狀況由于位于火車站附近，人流量較大，過于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5．治安狀況由于地處火車站附近，人員性質(zhì)較為混雜，流動性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。6．配套狀況還缺少部分生活配套設(shè)施，如運動場所、學(xué)校、超市等等。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來一定