淺談房地產(chǎn)行業(yè)的“擠出效應(yīng)”

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1、淺談房地產(chǎn)行業(yè)的“擠出效應(yīng)”摘要：房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展，強(qiáng)烈的外部效應(yīng)對其他一些行業(yè)產(chǎn)生明顯的“擠出效應(yīng)”，這些行業(yè)在房地產(chǎn)的高利潤和房地產(chǎn)引起的高運(yùn)營成本面前，利潤降低，資金流變動(dòng)。結(jié)果是，這些行業(yè)的發(fā)展受到抑制。因此，要通過各種途徑盡量降低房地產(chǎn)的“擠出效應(yīng)”?！　￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；資金流向；利潤空間；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)　　：F293.3：A：1006-4117（2011）06-0292-02　　　　擠出效應(yīng)是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上的一個(gè)概念，它主要是指政府財(cái)政支出會(huì)引起私人投資的減少，進(jìn)而引起國民收入的變動(dòng)。簡單的說就是在國民經(jīng)濟(jì)總量

2、有限的情況下，政府投資增加，會(huì)因?yàn)橐幌盗幸蛩氐淖儎?dòng)而排擠私人投資。擠出效應(yīng)的存在會(huì)減緩經(jīng)濟(jì)增長，達(dá)不到財(cái)政支出的預(yù)期效果，甚至引起經(jīng)濟(jì)的負(fù)增長。而近幾年房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的增長在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中，同樣產(chǎn)生了類似于財(cái)政支出行為的“擠出效應(yīng)”，雖然經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)上升趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)的擠出效應(yīng)也十分明顯，值得深思?！　∫?、房地產(chǎn)行業(yè)對生產(chǎn)制造業(yè)的“擠出效應(yīng)”　　首先，地價(jià)上漲，引起生產(chǎn)制造行業(yè)成本增加。房地產(chǎn)需求旺盛，國內(nèi)外投資者趨利行為和投機(jī)者的投機(jī)行為以及政府賣地、片面追求GDP增長、政策導(dǎo)向偏差等原因，使地價(jià)連續(xù)幾年持

3、續(xù)增長。僅以2007年為例，2007年一至三季度，全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格平均上漲12.8%，其中一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。地價(jià)上漲，并非局限于東部大城市，部分中西部城市的漲幅也較大。一至三季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均上漲6.7％，而地價(jià)漲幅比房價(jià)的增幅高出約一倍。地價(jià)上漲，制造行業(yè)的投資在廠房建設(shè)、廠區(qū)購買或承租的成本明顯增加，在全球金融危機(jī)的大環(huán)境下，制造業(yè)平均利潤還沒有顯著回升，地價(jià)的上漲，進(jìn)一步壓低了制造業(yè)的利潤空間，當(dāng)利潤率低于一定水平，資金會(huì)停止進(jìn)入，轉(zhuǎn)向一

4、些高利潤行業(yè)，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”?！　∑浯?，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，抑制甚至減少了制造業(yè)資金流入。以2009年為例，2009年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007和2008年全年。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長，1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金達(dá)4.4萬億元，同比增長43.4%，資金數(shù)額顯著提高。從房地產(chǎn)行業(yè)的資金流入的速度和數(shù)量來看，無論資金于銀行貸款還是國外資金的流入，在一定程度上都會(huì)影響制造業(yè)的資金狀況。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，使制造業(yè)資金使用

5、的機(jī)會(huì)成本增加。在一定時(shí)間內(nèi)，我國經(jīng)濟(jì)總體可投入資金是有限的，在資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，勢必會(huì)引起制造業(yè)流入的資金減少。甚至，在利益的驅(qū)使下，資金會(huì)從制造業(yè)流出，為追逐高額利潤而投資到房地產(chǎn)行業(yè)。從整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的比重越來越大，不僅來自于自身的增長，也有很大部分是抑制了其他部門的生長獲得的。　　因此，我們可以把房地產(chǎn)行業(yè)對制造業(yè)的“擠出作用”的作用機(jī)理理解為，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，通過引起制造業(yè)利潤降低或相對降低，而減少了制造業(yè)的投入資金，引起制造業(yè)增長變緩。　　二、房地產(chǎn)行業(yè)在居民消費(fèi)中產(chǎn)生的“擠

6、出效應(yīng)”　　居民住房投資支出對居民消費(fèi)的擠壓已經(jīng)是一個(gè)長談的話題。世界銀行的研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與人均GDP密切相關(guān)。當(dāng)人均GDP高于800低于4000美元時(shí)，住房需求旺盛，當(dāng)前我國正值這一時(shí)期。而且，目前我國城鎮(zhèn)人均居住面積低于30平方米。因此，我國已經(jīng)進(jìn)入了以住房消費(fèi)為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)格局。巨大的住房投資對其他消費(fèi)的擠壓，使我國居民的平均消費(fèi)傾向逐漸下滑?？偨Y(jié)住房消費(fèi)和居民消費(fèi)的關(guān)系可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：（1）住房消費(fèi)數(shù)額大，對居民消費(fèi)有直接的擠出作用。這一點(diǎn)又表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是購買住房房價(jià)上漲，另一方面是房

7、屋租金上揚(yáng)。購房支出占人們有支付能力收入的比重增加。（2）房價(jià)上漲增加了人們的儲(chǔ)蓄意愿。由于購房金額大，對于普通家庭而言，即使貸款購房，也需要增加儲(chǔ)蓄來支付首付。同時(shí)，在月收入中還要拿出一部分用來償還住房貸款、支付教育費(fèi)用和其他預(yù)防性需求支出。住房消費(fèi)增加，實(shí)質(zhì)降低了人們的可支配收入，即使CPI持續(xù)增長，人們也不得不儲(chǔ)蓄資金。（3）房價(jià)上漲速度快于人均GDP的增加，使消費(fèi)上的擠出效應(yīng)更加明顯。數(shù)據(jù)顯示，2004年到2009年，全國大部分城市住房均價(jià)增速加快，其中北京的累計(jì)漲幅達(dá)到163%，而同期GDP、人均GDP等指標(biāo)漲

8、幅均不及90%，僅有居民儲(chǔ)蓄存款累計(jì)增長110%；類似的還有上海、廣州等地，人均GDP和可支配收入增幅均趕不上房價(jià)的增幅。眾所周知，消費(fèi)是帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一大動(dòng)力，住房需求對居民消費(fèi)的擠壓，也會(huì)對國民經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”?！　∪?、房地產(chǎn)行業(yè)在商品流通領(lǐng)域的擠出效應(yīng)　　商品流通領(lǐng)域的資金變化類似于制造業(yè)，資金追求利潤