中原_深圳深業(yè)坪山商業(yè)前期定位報(bào)告

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1、1深業(yè)坪山商業(yè)前期定位報(bào)告三、項(xiàng)目租售政策定位二、項(xiàng)目營銷定位一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析32.坪山宏觀規(guī)劃1.深圳市總體經(jīng)濟(jì)狀況1.1深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.2深圳商圈分布狀況1.3龍崗區(qū)及寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況1.4深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況總結(jié)3.坪山商業(yè)分析4.消費(fèi)者分析一、深圳宏觀經(jīng)濟(jì)及項(xiàng)目營銷環(huán)境分析4深圳經(jīng)濟(jì)總量位居全國第四；06年人均可支配收入為22567.08元，年零售總額達(dá)1671.29；2010年規(guī)劃實(shí)現(xiàn)零售總額在2400-2600億元之間。為商業(yè)發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)總量：2006年深圳市GDP為581

2、3.56億元，比2005年增長16.6%，在全國大中城市繼續(xù)居第四位。人均GDP為69450元/人，比上年增長13.4%（按美元匯率折算，人均GDP為8815美元/人）。收入水平：2006年居民人均可支配收入22567.08元，比上年增長5.0％，居民人均消費(fèi)性支出16628.16元，增長4.5％。零售總額：2006年，全市社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)趨旺，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1671.29億元，比上年增長16.2％，增幅超過生產(chǎn)總值1.2個(gè)百分點(diǎn)，增長速度近10年來首次超過GDP增長。政府規(guī)劃：2010年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2

3、400億——2600億元區(qū)間，商業(yè)增加值突破1000億元。零售業(yè)總營業(yè)面積控制在1600萬平方米左右；人均零售面積約1.23平方米。數(shù)據(jù)來源：《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006－2010）》1.1深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況—宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5深圳商圈分布圖東門商圈寶安中心區(qū)商圈華強(qiáng)商圈中心區(qū)商圈人民南商圈南山商圈龍崗中心區(qū)商圈深圳目前商業(yè)特區(qū)內(nèi)以人民南、東門、華強(qiáng)北、中心區(qū)、南山商圈為代表、特區(qū)外以寶安、龍崗商圈為代表。深圳主要次級(jí)商業(yè)區(qū)域漸成氣候，其發(fā)展同樣引人注目；地鐵沿線成商業(yè)熱點(diǎn)。1.2深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況—商圈分布狀況61.2深圳總體經(jīng)濟(jì)

4、狀況—人民南商圈/東門商圈/華強(qiáng)商圈人民南商圈東門商圈人民南正在改造成為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。東門商圈內(nèi)的一批大型老牌商業(yè)名店仍吸引大量的人流，繼續(xù)成為代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈。華強(qiáng)商圈現(xiàn)在為深圳業(yè)態(tài)最全的商圈。并且擁有全國最有影響力的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等專業(yè)市場(chǎng)。華強(qiáng)北商圈71.2深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況—中心區(qū)商圈中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點(diǎn)之一，政府的發(fā)展導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入，促進(jìn)高檔商圈的形成。目前，已有多家大型商業(yè)綜合體相繼開業(yè)。2007年還將有晶島國際

5、購物中心等項(xiàng)目入市。已進(jìn)入商家名錄：1、嘉信茂廣場(chǎng)2、萬佳百貨彩田店3、城建購物公園4、天虹購物廣場(chǎng)5、萬佳百貨福民店6、天虹商場(chǎng)福民店7、人人樂購物廣場(chǎng)8、中港城9、華僑城購物廣場(chǎng)10、怡景中心城11、COCOPark目前，中心區(qū)日平均人流量達(dá)30多萬，且都是頗具消費(fèi)力的高素質(zhì)顧客層，為定位高檔的中心區(qū)商業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。81.2深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況—南山商圈/寶安商圈/龍崗中心城商圈1、海岸城2、天利中央廣場(chǎng)3、西街4、花園城5、海雅百貨6、新街口百貨7、兒童世界8、保利文化廣場(chǎng)9、沃爾瑪10、國美電器11、蘇豪商業(yè)城南

6、山商圈雖起步較晚，但是在眾多高素質(zhì)人口依托下，卻是發(fā)展速度最快的。南山商圈寶安商圈伴隨著寶安住宅地產(chǎn)的不斷開發(fā)，未來新興人口的不斷涌入，寶安的商業(yè)地產(chǎn)己然成為眾多開發(fā)商的競(jìng)相爭奪之地1、雙龍?zhí)旌?、中心城天虹3、吉之島4、人人購物廣場(chǎng)5、瑪泰哈利6、世貿(mào)中心7、歲寶百貨龍崗中心城的商業(yè)從2001年開始，迅速形成以萬佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局。未來龍崗中心城的商業(yè)格局將由分散、功能單一的臨街型商鋪和小區(qū)型商鋪向多功能的區(qū)域性綜合商圈轉(zhuǎn)變。龍崗中心城商圈9龍崗經(jīng)濟(jì)概況：2006年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1053.9億元，

7、同比增長18.0％，比全市高3％。依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展，龍崗經(jīng)濟(jì)起飛，增長迅速，未來宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)看好。寶龍工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)良好，大型先進(jìn)制造企業(yè)的進(jìn)駐，帶動(dòng)寶龍經(jīng)濟(jì)引擎啟動(dòng)。主要經(jīng)濟(jì)支柱：已形成以電子信息產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，機(jī)械、服裝、塑膠制品和金屬制品等傳統(tǒng)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局。大運(yùn)經(jīng)濟(jì)：深圳奧體新城位于龍崗中心城西區(qū)，占地13.4平方公里，規(guī)劃建設(shè)成為集體育運(yùn)動(dòng)、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū)。第26屆大運(yùn)會(huì)計(jì)劃投放使用54個(gè)體育場(chǎng)館，其中包括29個(gè)比賽場(chǎng)館、25個(gè)訓(xùn)練場(chǎng)館。未來四年政府直接投資龍崗大運(yùn)會(huì)建設(shè)超過2

8、0億美元，將帶動(dòng)數(shù)百億元資金到龍崗?fù)顿Y。寶龍工業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)概況：已入駐48家高新技術(shù)企業(yè)，29家已投產(chǎn)，總產(chǎn)值200億元。主要經(jīng)濟(jì)支柱：以電子信息、光電子、機(jī)電一體化、汽車電子、汽車制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，代表企業(yè)：五洲龍、思達(dá)儀表、比亞迪、京能集團(tuán)等。1.3深圳總體經(jīng)濟(jì)狀況—