三線城市營銷方案

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1、概述：青陽縣位于長江中下游南岸、皖南山區(qū)北部，南依黃山，北枕長江，318國道橫貫東西，103省道直穿南北，礦產(chǎn)蘊藏十分豐富；共轄有11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積為1180.6平方公里（含九華山風(fēng)景區(qū)12.6平方公里）總?cè)丝?6.5萬，其中農(nóng)業(yè)人口22.5萬人；蓉城鎮(zhèn)為縣城，常住人口約7萬人，是青陽縣政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展中心。從蓉城鎮(zhèn)向東的三鎮(zhèn)（新河鎮(zhèn)、木鎮(zhèn)、丁橋鎮(zhèn)）依托三大工業(yè)園區(qū)（東河、新河、木鎮(zhèn)）以工業(yè)發(fā)展為龍頭，將建成為青陽三大工業(yè)性城鎮(zhèn)。蓉城鎮(zhèn)往西朱備鎮(zhèn)、廟前鎮(zhèn)依附九華山風(fēng)景區(qū)成為青陽的旅游服務(wù)接待基地。其余各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（除陵陽鎮(zhèn)為商貿(mào)

2、性）均以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主。45壹、市場篇一、青陽縣總體社會及經(jīng)濟發(fā)展狀況1．GDP指標：2007年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值21.2億元，比“十五”末增長40%；財政收入2.84億元，比“十五”末增長70%，政府計劃到2020年人均GDP達3000美元，GDP總量超過68億元，年均增幅超過10.5%。2．消費水平：因青陽屬九華旅游區(qū)，當?shù)匚飪r較高，居民日常生活消費水平也居高不下；近年來，買車、置業(yè)等高端消費比重逐步擴大。3．居民存款：2007年全縣居民存款額為安徽省縣級城市前列，居民消費潛力巨大。4．支柱產(chǎn)業(yè)：青陽依附九華山風(fēng)景區(qū)，旅游

3、等相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，其支柱產(chǎn)業(yè)為旅游；但至2006年起房地產(chǎn)異軍突起，在全縣生產(chǎn)總值中所占比重逐步加大。5．未來政府經(jīng)濟發(fā)展方向：服務(wù)業(yè)——繼續(xù)依托九華山提升青陽對外品牌形象，促進旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進一步發(fā)展壯大。工業(yè)——加大招商引資的力度，做好經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（東河、新河、木鎮(zhèn)工業(yè)園）基礎(chǔ)建設(shè)工作，促進制造加工業(yè)的發(fā)展。45房地產(chǎn)——進一步加大道路等基本建設(shè)的投入，將縣城向東南方向擴充，重新劃分原有居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。小結(jié)：總體經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場在客觀（居民強大潛在購買力）因素及主觀（政府政

4、策扶持）因素雙重刺激下必將保持強大的上升勢頭。二、房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析（一）青陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析：1．由零散開發(fā)向規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)變，整體處于上升勢頭近年，隨著外地開發(fā)商的進入，青陽房地產(chǎn)由初期由零散開發(fā)向規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)變，目前在售9萬以上樓盤有二個（中天花園、山水華城），銷售較好，整體房地產(chǎn)市場處于上升階段。在售項目本身品質(zhì)較高，中庭水景、會所、封閉式物管、智能化系統(tǒng)引用、彩鋁雙層中空玻璃、保溫層等均引入到小區(qū)，大大提高了項目形象，從而帶動青陽房地產(chǎn)整體水平提高。2．熱點開發(fā)區(qū)域呈現(xiàn)——南華新區(qū)板塊南華新區(qū)居住板塊初具規(guī)模

5、，中天花園、山水華城均在此區(qū)域內(nèi)。由于此區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模大、品質(zhì)高、配套成熟，加上南華區(qū)為青陽的政務(wù)新區(qū)，因此此區(qū)域內(nèi)項目受到當?shù)厥袌鲎放?，購銷兩旺。3．市場消化有限開發(fā)周期相對較長45由于青陽縣城人口為9萬人（常住人口7萬、流動人口2萬），整體市場去化能力有限，各樓盤基本采取推盤小體量、快頻率的推案方式，因此造成項目開發(fā)周期相對較長。4．產(chǎn)品形態(tài)以多層為主，主力戶型為二房（90㎡）、三房（120㎡）目前青陽縣整體在售房源的產(chǎn)品形態(tài)多以多層為主，平層較好去化，頂層難以去化，現(xiàn)階段總體平均價格約2500元/㎡。5．高端產(chǎn)品（少量

6、聯(lián)排別墅、小高層）出現(xiàn)有一定規(guī)模的小區(qū)均配部分聯(lián)排別墅迎合少量高端客戶（5000元/㎡左右）。老城區(qū)有二棟小高層既將交付（為舊城改造項目，價格不詳），后期中天花園可能有少量小高層上市。6．在售樓盤品質(zhì)較好，但與房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)達地區(qū)相比尚有一定差距青陽縣城目前僅有二家樓盤在售，樓盤品質(zhì)與前期開發(fā)項目相比較好，但與房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)相比尚有不小差距，主要體現(xiàn)在細節(jié)（景觀設(shè)計、會所、物業(yè)管理）及新科技的運用上。7．期房銷售為主銷售推廣方式有一定專業(yè)水準（二）青陽商業(yè)業(yè)態(tài)分布及特點青陽縣城依托九華山風(fēng)景區(qū)，商業(yè)除滿足城區(qū)日常生活所需之外，

7、主要為旅游接待服務(wù)，因此商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本為?。ň频辏⒊裕ú惋嫞?、玩（KTV、足?。?。45青陽縣城區(qū)商業(yè)特點：1．商業(yè)仍以傳統(tǒng)沿街店面為主，主要分布在幾條老街（九華路）及老城區(qū)的住宅區(qū)周邊；2．酒店、餐飲、娛樂（KTV）生意火爆，經(jīng)營規(guī)模較小。缺乏高檔、大型、綜合的商業(yè)娛樂中心；3．酒店業(yè)除西峰山莊、九子山兩家星級酒店檔次較好，其余基本為個體經(jīng)營的小旅館（裝飾、經(jīng)營水平較差），整體水平有待提高，經(jīng)營范圍單一（住宿、就餐），缺乏高檔次的娛樂項目（健身、水療、保齡球、歌舞表演等）及舉辦大型會議功能。（三）青陽縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

8、1．整體市場逐步上升揚，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及城區(qū)進一步的擴充，近幾年應(yīng)是青陽房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期。2．外地房地產(chǎn)企業(yè)進入，產(chǎn)品及推廣等方面的競爭將趨向激烈。3．南華區(qū)及以南區(qū)域?qū)⑹墙窈笄嚓柗康禺a(chǎn)開發(fā)熱點板塊。4．高品質(zhì)樓盤將成為市場明星，受到購房者的追捧。5．大盤必將成為發(fā)展趨勢，產(chǎn)品品質(zhì)將不斷