房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控

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1、.論房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)摘　要：房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。只有企業(yè)自身具備一定的勢(shì)力，結(jié)合政府政策引導(dǎo)，精確定位每個(gè)項(xiàng)目，打有把握之仗，才能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)?所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。一、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)　　1、政治風(fēng)險(xiǎn)。是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整，造成房地產(chǎn)開

2、發(fā)經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策?！　?、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)濟(jì)形式變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行行研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?！　?、自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于自然因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。..　　4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于科技進(jìn)步，技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開

3、發(fā)商可能帶來(lái)的損失。例如：由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新，翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建筑工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售?！　?、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本，租金售價(jià)，開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。二、導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素分析。　　1、政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策

4、的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都可能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其要關(guān)注?！　?、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分，商品同質(zhì)，廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基礎(chǔ)條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)?！　　　?、開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰一收縮一低谷一恢

5、復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由..于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷開高。在收縮期，國(guó)家緊縮收根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求能力受到仰制。產(chǎn)品出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資脫減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期，低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期，恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大

6、虧損?！　?、開發(fā)地點(diǎn)的選擇。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，區(qū)域性，決定了它所處的地理位置極為重要，開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價(jià)值增大潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲得較大的利潤(rùn)。　　5、開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌借是項(xiàng)目能否按期，按質(zhì)完成的重要一環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大?！　?、開發(fā)周期的長(zhǎng)短。房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于中型開發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)，可行性研究，購(gòu)買土地，勘測(cè)設(shè)計(jì)，籌備資金，前期準(zhǔn)備到工程施工，竣工，以及制

7、定價(jià)格，推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。開發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。三、處置房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施..　　1、事先有效避開風(fēng)險(xiǎn)源地。例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通常是，預(yù)測(cè)到在某邊貿(mào)地區(qū)長(zhǎng)期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)，但意味著同時(shí)也放棄了從事該活動(dòng)所帶來(lái)的利益，故此種避免風(fēng)險(xiǎn)的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應(yīng)在前

8、期工作階段盡早做出，這樣可大大減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)投資費(fèi)用?！　?、采用多樣化投資。就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅，寫字樓，商店和娛樂場(chǎng)所，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。