碧桂苑廣告推廣策略提案

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1、分析篇世·勢(shì)——因?yàn)榱私?，所以成功潮·流——個(gè)性化、形象化、細(xì)分化趨·勢(shì)——極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤肯為，為你想的更多宏觀環(huán)境分析★市場(chǎng)分析★目標(biāo)客戶分析★競(jìng)爭品牌分析★SWOT分析項(xiàng)目簡介蘇泊爾房產(chǎn)傾情打造。2010年年度巨獻(xiàn)，碧桂苑——楚門新視界玉環(huán)縣楚門鎮(zhèn)中心區(qū)，東臨湖濱路，南側(cè)為河道，西臨昌業(yè)路，北臨環(huán)保路，高品質(zhì)低層住宅區(qū)，高層住宅、四星級(jí)酒店，打造歐洲城邦式大社區(qū)。一、宏觀環(huán)境分析1、閥門王國，家具新都楚門鎮(zhèn)地處浙江東南沿海，位于玉環(huán)縣北部、楚門半島中心地帶，是全國著名的文旦之鄉(xiāng)、省新農(nóng)村建設(shè)示范鎮(zhèn)、省衛(wèi)生鎮(zhèn)和省級(jí)綜合改

2、革試點(diǎn)鎮(zhèn)、省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、臺(tái)州市農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化試點(diǎn)鎮(zhèn)，也是玉環(huán)唯一的省域中心鎮(zhèn)。近二十多年來，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)保持年均20%增長速度?，F(xiàn)已形成水暖閥門、家具、環(huán)保、醫(yī)療器材和汽車配件等五大產(chǎn)業(yè),號(hào)稱“閥門王國，家具新都”。2、環(huán)漩門灣時(shí)代的港北中心雖然港北地區(qū)在玉環(huán)人的心目中的地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及城關(guān)，但隨著漩門灣二期工程的全面啟動(dòng)，楚門也以未來環(huán)漩門灣時(shí)代的港北中心鎮(zhèn)的目標(biāo)來打造現(xiàn)代化的新城，政府積極投入新城鎮(zhèn)建設(shè)的大計(jì)之中，努力提升楚門作為港北中心鎮(zhèn)的品味。近三年來，楚門鎮(zhèn)已投入近3億元，打造以“五縱四橫”為主干、以“三橋”為紐帶的新城區(qū)框架。在“五縱四橫”的框

3、架下，楚門鎮(zhèn)城區(qū)面積可以從原來的9平方公里擴(kuò)大一倍，人口集聚從原來的9萬增長到20萬。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)綜合分析作為玉環(huán)港北區(qū)的中心大鎮(zhèn)，楚門近幾年的樓市一直保持著穩(wěn)健而持續(xù)的發(fā)展，市場(chǎng)仍以剛性需求為主，即便是在08年金融危機(jī)的沖擊下也依舊保持穩(wěn)定的發(fā)展，在09年房地產(chǎn)大幅度復(fù)蘇的背景下再加上政府的新城工程，楚門的樓市更是節(jié)節(jié)高升，有著大好的發(fā)展前景。三、目標(biāo)客戶群分析蘇泊爾·碧桂苑打造的是高品質(zhì)別墅和精品高層的社區(qū)，因此本項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)群是楚門鎮(zhèn)包括其周圍村鎮(zhèn)的中高收入人群，為了對(duì)目標(biāo)客戶群有更精細(xì)更準(zhǔn)確的了解，有必要對(duì)此進(jìn)行客戶細(xì)分。客戶細(xì)分

4、主要通過置業(yè)次數(shù)、置業(yè)用途來劃分。以置業(yè)次數(shù)劃分，可分為一次置業(yè)者和多次置業(yè)者；以置業(yè)用途劃分，可分為實(shí)用型客戶和投資型客戶。通過調(diào)查研究，碧桂苑的各類型目標(biāo)客戶群體的特征如下：1、以置業(yè)次數(shù)劃分⑴一次置業(yè)者的主要特征社會(huì)中收入較高的工薪一族（如公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)行政人員），或收入較穩(wěn)定，但有一定積蓄（或父母資助），對(duì)未來有較好的預(yù)期；年齡在25－35歲之間，購房一般出于自身的生活需要；追求實(shí)惠、實(shí)用、方便；對(duì)價(jià)格反應(yīng)敏感，偏好靈活的付款方式；需求面積相對(duì)較小，復(fù)式結(jié)構(gòu)很少考慮；決策較為慎重，需反復(fù)比較，有意向的樓盤會(huì)看二次三次以上。⑵二次及多次置

5、業(yè)者的基本特征事業(yè)較為成功，有比較豐厚的收入及積累，如楚門及附近地區(qū)的企業(yè)主、政府官員、外出經(jīng)商人員等；支付能力較強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不太敏感；購房主要是為了改善居住環(huán)境或保持資金增值能力；需求面積較大；對(duì)車位數(shù)量及方便性要求較高；注重教育配套以及休閑設(shè)施，注重產(chǎn)品的質(zhì)量；有相當(dāng)豐富的社會(huì)閱歷，有充分的市場(chǎng)信息；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境氛圍除非有較高的感染力，一般不輕易為其所動(dòng)1、以置業(yè)用途劃分⑴實(shí)用型客戶的主要特征注重因素出于置業(yè)需要即剛性需求價(jià)格反復(fù)比較，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格反應(yīng)靈敏，看重樓價(jià)折扣或附加優(yōu)惠。地理位置及周邊配套考慮地理位置是否優(yōu)越，商業(yè)配套設(shè)施、公交設(shè)施、教育

6、設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施是否完善以及社區(qū)成熟度，物業(yè)檔次和社會(huì)安全度等。物業(yè)質(zhì)素考慮戶型間隔是否方正實(shí)用，采光、通風(fēng)、朝向是否良好，綠化率，裝修標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)配套設(shè)施內(nèi)容。⑵投資型客戶的主要特征投資目的主要用于短線炒作或長線投資，待價(jià)而沽。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體市場(chǎng)投資氛圍、銀行利率和交易費(fèi)用等因素會(huì)影響其投資決策。物業(yè)升值潛力規(guī)劃好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)會(huì)成為投資客的首選。物業(yè)租金回報(bào)率“月租供樓”還有盈余的水平，對(duì)其投資最具吸引力。資金周轉(zhuǎn)為使其資金周轉(zhuǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，傾向選擇首期款較少、按揭年限高的物業(yè)。定位為中高檔樓盤的碧桂苑所面向的基本是二次置

7、業(yè)人群或者是收入較高的一次置業(yè)人群，因此，我們可以根據(jù)項(xiàng)目的具體分類來繼續(xù)細(xì)分我們的目標(biāo)客戶群。1、高層住宅人群：中高等收入人群，年薪約在8萬——20萬之間年齡：25－35歲；行為特征：喜山樂水/喜歡輕松生活狀態(tài)/愛好休閑、旅游/喜歡平等交流、樂于共享互助/注重形象品位/喜歡結(jié)交朋友/喜歡上了就會(huì)毫不猶豫。購房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理：為改善居住環(huán)境、結(jié)婚需購房，基本為自住購房，部分用于投資。易受媒體廣告影響。求新、求美、認(rèn)同“同質(zhì)而居”的居住文化，講究品味。樂于網(wǎng)上交流。2、低層住宅人群：中等收入人群；年齡：30－45歲；行為特征：喜山樂水/具有投資眼光

8、/注重產(chǎn)品性價(jià)比平衡/注重形象品位/重視家人及其感受。購買偏好：為改善生活環(huán)境而換房；追求健康和舒適；喜歡效仿及炫耀；求新、求美；注重房