豪宅別墅的投資標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)險(xiǎn)

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1、豪宅別墅的投資標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)險(xiǎn)豪宅的定義在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價(jià)值的，專門供給社會(huì)上具有相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨(dú)立式住宅。一種超越純居住功能要求和實(shí)際使用價(jià)值之外的頂級(jí)住宅上層社會(huì)享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位的特殊載體、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式豪宅的特征1、區(qū)位優(yōu)越不可替代；2、環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；3、建筑精美不可復(fù)制；4、風(fēng)格各異難以仿造;5、人文價(jià)值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性西方國(guó)家的豪宅三個(gè)條

2、件缺一不可：1、地點(diǎn)的不可取代性和稀缺性:面對(duì)大海，依傍山巒、林中空地、都市文化中心。2、設(shè)計(jì)的品位，要有很突出和明確的風(fēng)格可言。3、社區(qū)的成熟。美國(guó)是世界上豪宅最多的國(guó)家，已經(jīng)完工的豪宅數(shù)量高達(dá)10897481座，占世界豪宅總量的62%左右，其次是法國(guó)和西班牙，分別有891032座和703620座。優(yōu)美景色聲望增值的潛力便利唐納川普——世界地產(chǎn)巨頭在房產(chǎn)中尋找四件事1、稅收：契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、物業(yè)稅？2、面積：≥144㎡3、單位層高≥3m4、價(jià)格5、容積率≤0.8根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別區(qū)分普通住宅和豪宅買豪宅

3、并不僅僅是買一套房子，而是對(duì)一種生活方式、生活模式的選擇。豪宅的價(jià)格要知道！2004年深圳500萬套價(jià)的樓盤不過才有4個(gè)。5年過后，500萬已經(jīng)買不到別墅，連高層豪宅都買不到了！上海媒體大肆報(bào)道：?jiǎn)蝺r(jià)10萬以上/平的樓盤飆升至13個(gè)區(qū)域樓盤名稱戶型面積租金（元/月）上海湯臣一品4室3廳5衛(wèi)597平米20萬上海財(cái)富海景花園5/39層三室兩廳337平米52000深圳中信紅樹灣3/6層五室兩廳376平米48000深圳水榭花都三期205平米，27/28層205平米26000廣州匯景新城棕櫚園18/26層五室兩廳245平米25

4、000廣州星匯云錦24/42層，三室一廳240平米26000豪宅的租金好處對(duì)比豪宅別墅酒店公寓公寓寫字樓1.杠桿70%60%50%80%60%2.現(xiàn)金流（租抵按揭）中低高高高3.增值高高高低中4.加貸額高高中低中5.信用額提升高高中低中6.透支額（無抵押）中中高低高7.L/C額中高中低高8.融資融券中中中低高9.增加信用評(píng)分高高中低中10.套現(xiàn)率中低高高中蒙代爾集團(tuán)(TheMundellGroup)的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國(guó)富裕家庭的數(shù)量(凈資產(chǎn)超過100萬美元)已經(jīng)達(dá)到200萬戶，中國(guó)的千萬富翁超過100萬人，而億

5、萬富豪超過5萬人。房產(chǎn)市場(chǎng)占比普通住宅公寓豪宅別墅50%30%15%5%區(qū)別于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，價(jià)格成為能否擁有豪宅所必須要逾越的門檻！1.位置首要條件地點(diǎn)的不可取代性和稀缺性是豪宅必備要素：海邊、江邊、湖邊、山邊、市中心；一、不能復(fù)制的稀缺性資源，如市中心的海景資源、江景或山景資源有兩種情況:二、在目前市區(qū)住宅用地越來越少的情況下，那種雖處于市中心但又自成天地的區(qū)域。例如市中心大型豪宅社區(qū)。出則繁華，入則寧?kù)o新鴻基地產(chǎn)旗下的頂級(jí)濱江豪宅——?jiǎng)P旋濱江園以16萬元/平米的均

6、價(jià)高調(diào)入市。在我們熟悉的陸家嘴濱江地帶，我們親眼見證了湯臣一品、中糧世紀(jì)海景、世茂濱江花園、凱旋濱江園等天價(jià)定價(jià)豪宅的崛起。金融+濱江=天價(jià)豪宅，似乎成為了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一條定律。濱江板塊屢屢誕生天價(jià)樓王，原因主要有兩點(diǎn)：一是濱江土地資源的日益稀缺，導(dǎo)致濱江板塊的地價(jià)不斷抬升；二是金融中心建立所帶來的商務(wù)氛圍和財(cái)富圈聚集，濱江豪宅單價(jià)屢屢破10萬也就不足為奇跡了?！敖ㄖ矫娴膬?yōu)勢(shì)，始終會(huì)隨著時(shí)間逐漸消失。只有自然資源或大型城市公共資源的價(jià)值才是與日俱增的?！钡谝惶酱骶S斯、高力、仕邦、戴德梁行、啟德、萬科、萊福士……

7、2.物業(yè)管理如果沒有好的物業(yè)管理，再優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，高端的設(shè)計(jì)理念，核心的地段，都不能使樓盤成為豪宅。國(guó)際一線、貼心嚴(yán)密的王牌物業(yè)管理讓居住者感到尊貴，是真豪宅的又一特征。這種尊貴并不簡(jiǎn)單來自外界認(rèn)可，物業(yè)服務(wù)的高端化、專屬性也非常重要。與普通住宅相比，豪宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容更豐富，個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容、定制式服務(wù)內(nèi)容無一不全。3.開發(fā)商開發(fā)商的品牌很重要。開發(fā)豪宅的地方，基本都是開發(fā)商選定的。（1）明星、實(shí)力開發(fā)商（2）上市公司（3）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)良記錄10年以上。與生俱來的豪宅基因找到國(guó)際級(jí)物業(yè)租憑公司高級(jí)白領(lǐng)，世界500強(qiáng)的高級(jí)主

8、管跨國(guó)公司駐華高管駐華領(lǐng)事4.?。ㄗ猓羝焚|(zhì)你可以在擁有一套居住舒適豪宅的同時(shí)，也享有進(jìn)入上流社交圈層的資格。所以，豪宅之所以稱之為豪宅，并不是因?yàn)槠浣ㄖ且驗(yàn)槠渚诱?。?dāng)一個(gè)豪宅物業(yè)成為眾多高端居住者渴望入住的對(duì)象。這個(gè)豪宅物業(yè)就已成為一種身份象征。其在高端物業(yè)市場(chǎng)上的供需狀態(tài)，也會(huì)推動(dòng)其價(jià)值快速上升。不斷咨詢銀行的評(píng)估價(jià)5.長(zhǎng)期穩(wěn)定增值豪宅