老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問題的思考和建議王鋒趙亮教程

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1、老舊小區(qū)綜合整治實(shí)踐及存在問題的思考和建議王鋒1，趙亮1，張紅建2（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京100053；2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河南鄭州471000）摘要：為貫徹落實(shí)國(guó)家防震減災(zāi)、節(jié)能減排相關(guān)工作要求，2014-2016年筆者所在單位組織實(shí)施完成了近18萬平方米老舊小區(qū)的綜合整治工作，極大改善了老舊小區(qū)居住環(huán)境，消除了安全隱患，得到了住戶的高度擁護(hù)和充分肯定。同時(shí)，在綜合整治實(shí)施過程中也發(fā)現(xiàn)存在后續(xù)管理不能及時(shí)跟進(jìn)、整治成果不能很好保持等問題。為更好的推進(jìn)此項(xiàng)工作，筆者將本單位老舊小區(qū)綜合整治具體實(shí)施情況及存在的問題進(jìn)行總結(jié)和分析，提出思考和建議，希望對(duì)全

2、國(guó)老舊小區(qū)綜合整治工作提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，城市建設(shè)及人民生活水平不斷提高，然而老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施落后、功能配套不全、缺乏長(zhǎng)效管理機(jī)制等問題日益突出。為完善城市功能，切實(shí)改善民生，北京市于2012年起組織實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治，2013年筆者單位所屬的中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作也全面啟動(dòng)。2014-2016年間，筆者所在單位累計(jì)完成近18萬平方米老舊小區(qū)的綜合整治。為更好的推進(jìn)此項(xiàng)工作，筆者將本單位老舊小區(qū)綜合具體實(shí)施情況及存在的問題進(jìn)行總結(jié)和分析，提出思考和建議，希望對(duì)全國(guó)老舊小區(qū)綜合整治提供一定的經(jīng)驗(yàn)和借鑒。一、老舊小區(qū)存在

3、的主要問題及特點(diǎn)老舊小區(qū)是一個(gè)描述性的概念，反映的是小區(qū)的新舊狀況?！笆濉逼陂g，北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行綜合整治的老舊小區(qū)主要指1990年以前建成的居住小區(qū)，其主體是享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的售后公房和未售公房，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系、管理方式等方面與目前的商品住宅小區(qū)有所不同，主要存在以下問題及特點(diǎn)：（一）房屋老化嚴(yán)重由于建成時(shí)間早，隨著房屋使用時(shí)間的增加，老舊小區(qū)普遍存在維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫性能差、滲水漏水多發(fā)；給排水、供暖管道銹蝕、堵塞；電梯、水泵、配電、消防等設(shè)備設(shè)施落后、老化；墻面、陽臺(tái)、通廊鋼窗等局部脫落、墜物；樓梯間、電梯廳等公共環(huán)境破舊、臟亂等建筑本身的問題，存在較大的火災(zāi)

4、、墜物等安全隱患。（二）配套設(shè)施不全由于建設(shè)時(shí)期標(biāo)準(zhǔn)偏低、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的原因，老舊小區(qū)普遍存在停車位不足、安防監(jiān)控措施缺乏、綠化景觀面積偏小、無障礙和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施缺乏等問題，有的小區(qū)還存在沒有接入市政燃?xì)夂蜔崃Φ那闆r。4/4（三）物業(yè)管理缺位上世紀(jì)90年代以來，城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)，老舊小區(qū)逐漸形成房改房、承租房、回遷房、商品房等多種房屋產(chǎn)權(quán)形式共存的局面，形成了較為復(fù)雜的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，有的產(chǎn)權(quán)單位已逐步滅失[1]。與此同時(shí)，與之配套的物業(yè)改革相對(duì)滯后，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一，物業(yè)費(fèi)收繳困難，造成老舊小區(qū)普遍缺乏必要的物業(yè)管理服務(wù)，缺少必

5、要的維護(hù)維修，有的小區(qū)甚至處于無人管理的狀態(tài)，這是造成老舊小區(qū)加速老化的主要原因。老舊小區(qū)存在的上述問題具有以下特點(diǎn)：一是具有普遍性。各老舊小區(qū)普遍存在如房屋滲水漏水、管網(wǎng)跑冒滴漏、設(shè)備老化失效等問題。二是具有特殊性。由于某些特定原因，有些老舊小區(qū)存在的問題具有特殊性。如筆者單位的某處房產(chǎn)，因歷史原因于上世紀(jì)50年代建設(shè)在文物保護(hù)范圍內(nèi)，在和平門地區(qū)整體拆遷改造時(shí)未能列入改造范圍，造成該樓不能接入燃?xì)夂褪褂萌加湾仩t單獨(dú)供暖的特殊情況。三是具有累積性。由于缺乏必要的維護(hù)維修，在問題發(fā)生時(shí)如不能及時(shí)處理，隨著時(shí)間推移，這些問題會(huì)逐年累積，危害性會(huì)逐漸增大。如墻面出現(xiàn)滲水漏水

6、問題后，如果不能及時(shí)解決，經(jīng)冬季雪水凍融后會(huì)產(chǎn)生墻面空鼓，繼而造成脫落、墜物的嚴(yán)重問題。四是問題的解決具有迫切性，由于存在問題的普遍性和累積性，老舊小區(qū)所面臨的安全隱患日益嚴(yán)重，停暖、停水等突發(fā)情況多發(fā)，除了造成住戶不便，也會(huì)產(chǎn)生不和諧的聲音。二、老舊小區(qū)綜合整治的主要內(nèi)容和效果（一）綜合整治主要內(nèi)容筆者所在單位管理的老舊小區(qū)約20萬平方米，目前已累計(jì)完成近18萬平方米，依據(jù)北京市和中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治政策，結(jié)合本單位老舊小區(qū)實(shí)際情況，主要進(jìn)行以下具體內(nèi)容的整治：1、房屋本體改造，包括房屋結(jié)構(gòu)加固；屋面防水、保溫改造；外墻保溫改造；外門窗改造；樓棟、單元熱計(jì)量等

7、節(jié)能改造措施和外墻及公共區(qū)域粉刷；樓內(nèi)給排水、供暖管線改造；公共照明系統(tǒng)改造；補(bǔ)建門禁及訪客對(duì)講系統(tǒng)；更新維修電梯；生活供水系統(tǒng)改造等綜合改造措施。2、基礎(chǔ)設(shè)施改造，包括雨污排水管道設(shè)施改造；供熱管網(wǎng)設(shè)施改造；新建安防監(jiān)控設(shè)施；鍋爐房、熱交換設(shè)備設(shè)施改造；配套附屬用房改造等。3、環(huán)境整治改善，包括室外道路綠化照明等設(shè)施改造；非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施改造；架空線纜和空調(diào)規(guī)整；增設(shè)無障礙設(shè)施；增設(shè)科普櫥窗、宣傳欄；更新補(bǔ)建信報(bào)箱等。（二）綜合整治效果1、房屋節(jié)能保溫性能明顯提升。筆者單位某住宅樓住戶常年反映冬季室內(nèi)溫度低，2013年114/4月曾對(duì)6