惠州某酒店試公寓項目策劃方案

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1、項目前期策劃方案第一部分市場分析、項目市場分析二、類比項冃分析三、總結(jié)第二部分產(chǎn)品、項冃簡介二、案名建議三、產(chǎn)品功能肚位四、產(chǎn)品形象定位五、酒店式公寓與一般公寓的不同Z處六、預(yù)計出現(xiàn)問題七、產(chǎn)品配套八、經(jīng)營模式九、項日誘人分析第三部分價格、價格定位二、價格策略第四部分客戶、客戶來源二、客戶分析第五部分廣告、媒體選擇二、媒體策略三、公關(guān)三、促銷第六部分渠道第七部分銷售控制一、銷售冃標(biāo)二、銷售周期三、營銷紐?合表第八部分合作方式第一部分市場分析一、項目市場分析惠州自2003年帝景臺、御天名苑戶型整改后推出“精巧戶型”,且保持了良好的暢銷業(yè)績，隨

2、后眾多發(fā)展商意識到了市場的空間，華洪大廈、世紀新天、鴻業(yè)自由港、巴黎廣場等小戶型項日相繼而出。市場上對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資空缺，而“小戶型熱銷”恰恰反映出惠州樓市長期供給和需求不對稱，或者說是有效需求不足，很多人都忽視了這部分需求是永久存在的，城市的小戶型正好能跟一部分有效需求對接。我們以小戶型熱銷來分析，消費主休其實是中等收入者，但是高收入者首先進入購房市場，由此造成了一種假彖，房子要大，要貴。但忖前興起的超小戶型，其主力戶型設(shè)計鎖定在30平方米左右，從產(chǎn)品理念上講，更強調(diào)契合小戶型消費者生活的精致裝修、共享服務(wù)，并培養(yǎng)年

3、輕一代獨立生活意識。雖然這種效果的單價并不低，2800-3800元左右，但是總價也就十多萬元。這種適合年輕人和一部分投資者有效需求的產(chǎn)品無疑具有很強的生命力。二、類比項目分析1、帝景臺①戶型面積：原大戶型改造單套間建面13-34平米、5種面積②配套：裝修帶家他電器③價格：按套計價6-23萬，折后售價3990元/nf起價，均價6700元/nf,付款方式一次性、按揭④宣傳：宣傳單張，主訴求投資精品產(chǎn)品⑤總結(jié)：A、暢銷原因1）入市時間早，抓住市場時機，使消費者具備一種新鮮感；2）地理位置好;B、劣勢:1）由大戶型改造，使用率低;2）結(jié)構(gòu)通風(fēng)、采光

4、不好；3）忖標(biāo)消費意識加強；2、御天名苑①戶型面積：4.6米高單套小復(fù)式，建面8-33平米，主力面積11-19平米②配套：室內(nèi)中高檔裝修，配地柜、沙發(fā)、煤氣灶、抽油煙機、抽風(fēng)機、熱水器，公共配套健身室、閱覽室等文娛設(shè)施，服務(wù)酒店式服務(wù)③價格：8-11M2/3-9萬，12-19M2/8-13萬20-33M2/13-16萬④總結(jié)：A、優(yōu)勢1）推廣時間早；2）總價低，客戶易接受；3）地理位置好，出租率高；B、劣勢1）結(jié)構(gòu)通風(fēng)、采光不好；2）無陽臺、煤氣禁用；3、世紀新天①戶型面積：小戶精品住宅，由2棟29層塔樓組成，設(shè)有觀光電梯；5-29層為住宅

5、功能，35-50川的中小戶型②配套：毛坯交付③價格:1870-3000元，均價2335元/nV,付款方式一次性、按揭①宣傳：惠州日報、惠州速遞、惠州廣播電視報、現(xiàn)場條幅，主訴求小戶投資居住精典①總結(jié)：A、優(yōu)勢1）推廣力度大；2）樣板房裝修具有較強的吸引力；3）相對于御天名苑、帝景臺來說，小戶型為規(guī)劃設(shè)計戶型，陽臺、通風(fēng)相對較好B、劣勢1）采光不好；2）地段風(fēng)水較差；3）價格高;4、鴻業(yè)自由港①戶型而積：30?50平方米②配套：交付時豪華裝修帶家具電器③價格：2800-3700，總價12?15萬/套④宣傳：惠州速遞、惠州日報報眼廣告、I韋I墻

6、⑤總結(jié)：A、優(yōu)勢1）戶型較好2）地理位置好B、劣勢1）推廣力度??；2）開發(fā)商實力不夠雄厚，前期工程進度慢;總結(jié)i、本項目優(yōu)勢①項冃前后通道，交通十分便利；②臨近濱江公園，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套③戶型設(shè)計量身定做，無改型而造成的影響;2、劣勢①競爭壓力人；②按照其規(guī)劃圖紙，靠北面中間兩套具采光窗與臥室均為北面，而正中間四套采光及通風(fēng)相對較差。3、應(yīng)歸避問題①總價不宜過高;②廣告推廣力度耍強；③服務(wù)管理實行酒店式管理，進駐金牌管理公司;第二部分產(chǎn)品案名建議1、案名：濱江國際公寓、銀河經(jīng)典2、參考：濱江晶典3、案名詮釋：“經(jīng)典”同譯“精典”、“經(jīng)典

7、”意為精致、小巧，經(jīng)世典范，適合于小戶型宣傳，讓人顧名思義。二、產(chǎn)品功能定位1、定位：酒店式獨立公寓2、定位詮釋“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理雹由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅雹此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器。同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打扌日、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，乂有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。公寓式灑店提供的服務(wù)則更為周到，如包扌舌餐飲、娛樂、洗

8、理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。3、定位分析從惠州目前小戶型由場來看，因2003年小戶型推廣成功，推使2004年眾多開發(fā)商跟隨開發(fā)，2004年世紀新天、鴻業(yè)自由港、金山龍庭、