青島大拇指商業(yè)廣場定位匯報.ppt

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1、青島大拇指商業(yè)定位匯報1.青島商業(yè)市場初步調(diào)研2.原有項目定位的可行性分析3.產(chǎn)品設(shè)計建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）4.業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意5.租金水平預(yù)估6.零售商推介會建議青島商業(yè)市場初步調(diào)研中山路商圈臺東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場代表商業(yè)：利群百貨萬達(dá)廣場代表商業(yè)：萬達(dá)廣場代表商業(yè)：陽光百貨佳世客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：海信國際購物中心百麗廣場心海廣場代表商業(yè)：麗達(dá)廣場老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布青島商業(yè)市場現(xiàn)狀青島商業(yè)市場初步調(diào)研青島重點(diǎn)商圈排行分析項目商圈中山路商圈臺東商圈市北CBD

2、商圈香港中路商圈奧帆基地商圈檔次21345商業(yè)氛圍14352商務(wù)氛圍21354輻射范圍21354目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平21345綜合競爭力98152320根據(jù)我行對青島商業(yè)市場的調(diào)研，以及多年來商業(yè)項目操作經(jīng)驗(yàn)，針對青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過對以下幾個指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場香港中路商圈和奧帆基地商圈無疑是最具相當(dāng)綜合競爭力的商圈。而以新萬達(dá)廣場為重點(diǎn)項目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來，但其商

3、業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會相對較小。從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競爭力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個商圈勢必成為其首選之最佳開店區(qū)域。青島商業(yè)市場初步調(diào)研嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大●大拇指廣場嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國際廣場青島國際啤酒城利群嶗山購物廣場麗達(dá)廣場已有規(guī)劃或在建項目已開業(yè)項目項目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指廣場位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項目周邊未來

4、將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量較少，且商業(yè)項目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場有待進(jìn)一步培養(yǎng)青島商業(yè)市場初步調(diào)研嶗山區(qū)商業(yè)市場競爭環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競爭優(yōu)勢，麗達(dá)廣場和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來中檔及以上定位商業(yè)項目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔及以上商業(yè)項

5、目同時存在；中檔及以上定位商業(yè)項目地理位置相對集中，對品牌爭奪勢必激烈。青島商業(yè)市場初步調(diào)研嶗山區(qū)消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1－6月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場：汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長19.3%。汽車銷售業(yè)23.6億元，增長25.2%，拉動零售額增長14.1個百分點(diǎn)；麗達(dá)、樂天瑪特1.6億元，拉動零售額增長4.4個百分點(diǎn)。2010年1－6月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計67.61萬平米，其中超過1.5萬元/平米的高檔住宅36.18萬平方米，高檔住宅

6、所占比重達(dá)53.5％。2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬平米，按平均每戶150平米計算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。青島商業(yè)市場初步調(diào)研原有項目定位的可行性分析項目自身狀況酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商業(yè)（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡總建面：215678.1㎡地上：133252.8㎡地下：82425.29㎡預(yù)計20

7、11年年底開業(yè)原有項目定位的可行性分析商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬平方米的商業(yè)體量，B1F－5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項目，在有機(jī)會做到品類及品牌的豐富性的同時更加擁有購物休閑的趣味性；入市時間：在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項目入市前，本項目在眾多競爭對手中占據(jù)時間優(yōu)勢。具我行了解，對本項目具備一定競爭壓力的利群購物廣場雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開業(yè)時間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項目提供機(jī)會；其他功能對商業(yè)的影響：項目自身擁有豐富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對本案

8、培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時也對品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；建筑形式及軟硬件條件：項目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計公司進(jìn)行商場內(nèi)部設(shè)計，具