青島大拇指廣場(chǎng)案例分析

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1、青島市大拇指項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告2011年4月華北山東招商部第一部分商圈及消費(fèi)者需求分析上海證大大拇指廣場(chǎng)介紹第二部分大拇指項(xiàng)目招商定位結(jié)合周邊情況解讀項(xiàng)目招商定位大拇指項(xiàng)目綜述第一部分商圈及消費(fèi)者需求分析上海證大大拇指廣場(chǎng)介紹中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場(chǎng)代表商業(yè)：利群百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：陽(yáng)光百貨佳世客家樂(lè)福麥凱樂(lè)代表商業(yè)：海信國(guó)際購(gòu)物中心百麗廣場(chǎng)心海廣場(chǎng)代表商業(yè)：麗達(dá)廣場(chǎng)老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布青島商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀代表商業(yè)：嶗山百貨利客來(lái)北

2、方國(guó)貿(mào)嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島國(guó)際啤酒城利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)麗達(dá)廣場(chǎng)已有規(guī)劃或在建項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指輻射范圍坐擁城市副中心——島城樞紐之一的海爾路核心，證大·大拇指廣場(chǎng)以22萬(wàn)平方米開(kāi)放式城市廣場(chǎng)式規(guī)劃和國(guó)際同步的藝術(shù)建筑，將建造成為以區(qū)域型商業(yè)、精品藝術(shù)酒店及服務(wù)式公寓為一體的綜合性、體驗(yàn)式復(fù)合型城市生活廣場(chǎng)。其中純商業(yè)面積約75000平方米，商業(yè)部分由餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、兒童城及生活服務(wù)等業(yè)態(tài)構(gòu)成；酒店約20000平方米，計(jì)劃建造一座設(shè)計(jì)主題的

3、精品藝術(shù)酒店；soho公寓部分約65000平方米，宜商宜住。以“城市會(huì)客廳”為設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)理念，為大眾提供“一站購(gòu)物、一家休閑、一天逛街”的完美生活體驗(yàn)，建成后將輻射周邊5公里內(nèi)75萬(wàn)高品質(zhì)消費(fèi)人群。6上海證大大拇指廣場(chǎng)相關(guān)介紹青島大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商業(yè)（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡總建面：215678.1㎡地上：133252.8㎡地下：82425.29㎡預(yù)計(jì)2011年年底開(kāi)業(yè)商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)

4、體量，B1F－5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類(lèi)及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性；入市時(shí)間：在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的利群購(gòu)物廣場(chǎng)雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開(kāi)業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。

5、其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；建筑形式及軟硬件條件：項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場(chǎng)的定位需求，同時(shí)相對(duì)充足的停車(chē)位給消費(fèi)者到達(dá)帶來(lái)便利。但其內(nèi)街形式的建筑模式尚需在后期規(guī)劃中充分考慮其特點(diǎn)，最大程度的發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，為消費(fèi)者提供體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境的同時(shí)，提升商場(chǎng)整體的商業(yè)氛圍。業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對(duì)青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來(lái)較大優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目自身狀況分析商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射

6、范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車(chē)位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道－海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來(lái)將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車(chē)場(chǎng)為自駕車(chē)消費(fèi)人群到達(dá)帶來(lái)便利。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊

7、擁有一定數(shù)量的寫(xiě)字樓、住宅項(xiàng)目。周邊商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我認(rèn)為在開(kāi)業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步行10-20分鐘左右，車(chē)行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購(gòu)物距離。如果大拇指廣場(chǎng)日后定位獨(dú)特，經(jīng)營(yíng)狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)

8、人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。項(xiàng)目自身潛在輻射能力業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意華潤(rùn)萬(wàn)家業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意各業(yè)態(tài)設(shè)置比例注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例不包括已出租的超市及電影院面積注:以上業(yè)態(tài)設(shè)置比例包括所有業(yè)態(tài)項(xiàng)目定位評(píng)估中高檔體驗(yàn)式休閑時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目平面圖19租賃面積