青島大拇指商業(yè)廣場(chǎng)定位匯報(bào).ppt

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1、青島大拇指商業(yè)定位匯報(bào)1.青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研2.原有項(xiàng)目定位的可行性分析3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（硬件調(diào)整及店鋪分割）4.業(yè)態(tài)布局及目標(biāo)品牌落位示意5.租金水平預(yù)估6.零售商推介會(huì)建議青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場(chǎng)代表商業(yè)：利群百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)代表商業(yè)：陽(yáng)光百貨佳世客家樂(lè)福麥凱樂(lè)代表商業(yè)：海信國(guó)際購(gòu)物中心百麗廣場(chǎng)心海廣場(chǎng)代表商業(yè)：麗達(dá)廣場(chǎng)老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布青島商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)目商圈中山路商圈臺(tái)東商圈市北CBD

2、商圈香港中路商圈奧帆基地商圈檔次21345商業(yè)氛圍14352商務(wù)氛圍21354輻射范圍21354目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平21345綜合競(jìng)爭(zhēng)力98152320根據(jù)我行對(duì)青島商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及多年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過(guò)比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場(chǎng)香港中路商圈和奧帆基地商圈無(wú)疑是最具相當(dāng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。而以新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北CBD商圈也以其自身特色發(fā)展起來(lái)，但其商

3、業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來(lái)消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對(duì)較小。從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無(wú)論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競(jìng)爭(zhēng)力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢(shì)必成為其首選之最佳開(kāi)店區(qū)域。青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大●大拇指廣場(chǎng)嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國(guó)際廣場(chǎng)青島國(guó)際啤酒城利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)麗達(dá)廣場(chǎng)已有規(guī)劃或在建項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處區(qū)域調(diào)研及分析大拇指廣場(chǎng)位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來(lái)

4、將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場(chǎng)有待進(jìn)一步培養(yǎng)青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研嶗山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭(zhēng)奪；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，麗達(dá)廣場(chǎng)和樂(lè)天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；區(qū)域內(nèi)未來(lái)中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來(lái)看，無(wú)法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)

5、目同時(shí)存在；中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭(zhēng)奪勢(shì)必激烈。青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研嶗山區(qū)消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年1－6月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)：汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長(zhǎng)19.3%。汽車銷售業(yè)23.6億元，增長(zhǎng)25.2%，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)14.1個(gè)百分點(diǎn)；麗達(dá)、樂(lè)天瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)。2010年1－6月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)：上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬(wàn)平米，其中超過(guò)1.5萬(wàn)元/平米的高檔住宅36.18萬(wàn)平方米，高檔住宅

6、所占比重達(dá)53.5％。2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬(wàn)平米。2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬(wàn)平米，按平均每戶150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。青島商業(yè)市場(chǎng)初步調(diào)研原有項(xiàng)目定位的可行性分析項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781㎡地下：16297㎡酒店地上：15715㎡地下：4299㎡商業(yè)（含配套）地上：54729㎡地下：39353㎡總建面：215678.1㎡地上：133252.8㎡地下：82425.29㎡預(yù)計(jì)20

7、11年年底開(kāi)業(yè)原有項(xiàng)目定位的可行性分析商業(yè)具一定規(guī)模：約7.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，B1F－5F建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購(gòu)物休閑的趣味性；入市時(shí)間：在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具我行了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競(jìng)爭(zhēng)壓力的利群購(gòu)物廣場(chǎng)雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開(kāi)業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身?yè)碛胸S富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案

8、培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；建筑形式及軟硬件條件：項(xiàng)目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)，具