基于養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究_劉玉峰.pdf

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1、房地產(chǎn)金融CHINAREALESTATE基于養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究111劉玉峰，李正偉，張琦（1.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶400045）摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)的融資問(wèn)題已經(jīng)成為制約其發(fā)展的一大瓶頸。本文針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI模式的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)進(jìn)行了探討，初步分析了養(yǎng)老地產(chǎn)采用PFI模式的風(fēng)險(xiǎn)分類和利益相關(guān)者，指出該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)主要考慮公共部門和SPC公司，并依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)。關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)，PFI，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1001-9138-（2012）06

2、-0062-66收稿日期：2012-04-18隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)面臨著嚴(yán)峻的老齡化并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的設(shè)計(jì)，為政府參與養(yǎng)老地產(chǎn)的形勢(shì)。在2006年初,我國(guó)60歲以上的老人就已管理提供一定的參考。經(jīng)達(dá)到1.3億人。隨著老年人需要的日益增加，社PFI（PrivateFinanceInitiative)是一種會(huì)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老保障體系重要的組成部分。養(yǎng)新的民營(yíng)資本參與公共投資項(xiàng)目的融資模式，自老地產(chǎn)作為社會(huì)養(yǎng)老的一種形式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)從1992年英國(guó)首次提出后，在發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行了廣發(fā)展迅速，但目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，泛運(yùn)用

3、。相關(guān)文獻(xiàn)的研究成果主要包括PFI的內(nèi)融資問(wèn)題已經(jīng)成為制約其發(fā)展的一大障礙。養(yǎng)老涵、PFI的經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)、PFI的項(xiàng)目管理與決地產(chǎn)不僅注重適老化住宅設(shè)計(jì)，同時(shí)也注重適老策和PFI的制度建設(shè)等方面。在項(xiàng)目管理與決策化綜合配套，關(guān)鍵是提供適老化的服務(wù)。正因如方面，風(fēng)險(xiǎn)管理是研究的熱點(diǎn)。PFI和養(yǎng)老地產(chǎn)在此，和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑我國(guó)都處于起步階段，還沒(méi)有實(shí)際運(yùn)用的項(xiàng)目。設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)維護(hù)期間成本較高、前期投入大、投資PFI項(xiàng)目一般周期長(zhǎng)、投資大、參與主體多、不確定回收期長(zhǎng)、面臨的不確定性更多，很多企業(yè)不愿意

4、因素多，因而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也很大。PFI引入到養(yǎng)老承擔(dān)一系列開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)而退出了養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。地產(chǎn)項(xiàng)目中改變了以往老年公寓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由政府因此，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)十分重要。本文基于部門單獨(dú)承擔(dān)或由企業(yè)單獨(dú)承擔(dān)的局面。同時(shí)，養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)研究，分析養(yǎng)老地產(chǎn)也有不確定因素眾多、新興市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)，這老地產(chǎn)PFI融資模式的參與方、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分類，使得養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風(fēng)險(xiǎn)有別于一般的62學(xué)術(shù)版2012.6房地產(chǎn)金融CHINAREALESTATEPFI項(xiàng)目。2養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的利益相關(guān)者1養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融

5、資模式的風(fēng)險(xiǎn)分類在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI模式時(shí)，政府進(jìn)行項(xiàng)目養(yǎng)老地產(chǎn)PFI項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合了一般風(fēng)險(xiǎn)和自的選擇和啟動(dòng)，私營(yíng)部門組成的SPC公司進(jìn)行項(xiàng)身特殊性，風(fēng)險(xiǎn)多且復(fù)雜。目具體的管理和運(yùn)營(yíng)，如項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、融資、項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中項(xiàng)建造和持有經(jīng)營(yíng)。SPC公司通過(guò)向政府和公眾出目外部的、SPC（SpecialPurposeCompany,直譯售產(chǎn)品或者服務(wù)來(lái)獲取利潤(rùn)。政府公共部門、SPC為“特殊目的公司”）公司無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)，主要包公司和公眾是PFI項(xiàng)目的三個(gè)主要利益相關(guān)者，括政治風(fēng)險(xiǎn)、法律及合同風(fēng)險(xiǎn)、金

6、融風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)如圖1所示。公眾對(duì)SPC公司提供服務(wù)的滿意度險(xiǎn)；項(xiàng)目的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)用管理直接是判斷PFI項(xiàng)目成功與否的一個(gè)重要指標(biāo)。相關(guān)，分為建造風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府公共部門、SPC公司和公眾作為PFI項(xiàng)政治風(fēng)險(xiǎn)主要是政局社會(huì)的穩(wěn)定、安定團(tuán)結(jié)目的利益相關(guān)者，對(duì)同一種風(fēng)險(xiǎn)的判斷存在一定和相關(guān)體制的改革。PFI項(xiàng)目在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的差異性。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)用PFI模式時(shí)，政府公共部中，投資大、投資時(shí)間長(zhǎng)，特許服務(wù)合同期限一般門和SPC公司是主要的參與者，公眾不承擔(dān)對(duì)項(xiàng)比較長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI在中國(guó)的應(yīng)用都還處在目

7、的風(fēng)險(xiǎn)，因此，在風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)時(shí)主要考慮政府公共起步階段，因此，政治風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)采用部門和SPC公司。PFI模式的影響不容忽視。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)具有3養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)設(shè)計(jì)規(guī)模性，一定范圍內(nèi)項(xiàng)目集中影響項(xiàng)目收益，因政府通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者服務(wù)合同承擔(dān)政治而在一定范圍內(nèi)具有項(xiàng)目唯一性。法律風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有關(guān)的法律制和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；而環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、不度健全與否、管理完善與否。政府將“社會(huì)養(yǎng)老服可抗力風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)來(lái)務(wù)體系

8、”納入“十二五”規(guī)劃，近年來(lái)相繼出臺(tái)了規(guī)避、轉(zhuǎn)移或者與政府共同承擔(dān)。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服種地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著融資的責(zé)任，同務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》等促進(jìn)老年產(chǎn)業(yè)和社會(huì)養(yǎng)老發(fā)時(shí)也承擔(dān)著開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種風(fēng)險(xiǎn)。很多公共部門展的規(guī)范和意見(jiàn)；國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部等相關(guān)部門人員錯(cuò)誤地認(rèn)為“要把盡量多的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移