基于養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風險分擔研究_劉玉峰.pdf

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1、房地產(chǎn)金融CHINAREALESTATE基于養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風險分擔研究111劉玉峰，李正偉，張琦（1.重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院，重慶400045）摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)的融資問題已經(jīng)成為制約其發(fā)展的一大瓶頸。本文針對養(yǎng)老地產(chǎn)運用PFI模式的風險分擔進行了探討，初步分析了養(yǎng)老地產(chǎn)采用PFI模式的風險分類和利益相關者，指出該項目風險設計主要考慮公共部門和SPC公司，并依據(jù)風險分擔的原則進行了風險分擔設計。關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)，PFI，風險分擔中圖分類號：F293文獻標識碼：B文章編號：1001-9138-（2012）06

2、-0062-66收稿日期：2012-04-18隨著社會的發(fā)展，我國面臨著嚴峻的老齡化并進行風險分擔的設計，為政府參與養(yǎng)老地產(chǎn)的形勢。在2006年初,我國60歲以上的老人就已管理提供一定的參考。經(jīng)達到1.3億人。隨著老年人需要的日益增加，社PFI（PrivateFinanceInitiative)是一種會養(yǎng)老將成為養(yǎng)老保障體系重要的組成部分。養(yǎng)新的民營資本參與公共投資項目的融資模式，自老地產(chǎn)作為社會養(yǎng)老的一種形式，近年來在國內(nèi)從1992年英國首次提出后，在發(fā)達國家進行了廣發(fā)展迅速，但目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，泛運用

3、。相關文獻的研究成果主要包括PFI的內(nèi)融資問題已經(jīng)成為制約其發(fā)展的一大障礙。養(yǎng)老涵、PFI的經(jīng)濟分析與評價、PFI的項目管理與決地產(chǎn)不僅注重適老化住宅設計，同時也注重適老策和PFI的制度建設等方面。在項目管理與決策化綜合配套，關鍵是提供適老化的服務。正因如方面，風險管理是研究的熱點。PFI和養(yǎng)老地產(chǎn)在此，和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑我國都處于起步階段，還沒有實際運用的項目。設計和經(jīng)營維護期間成本較高、前期投入大、投資PFI項目一般周期長、投資大、參與主體多、不確定回收期長、面臨的不確定性更多，很多企業(yè)不愿意

4、因素多，因而承擔的風險也很大。PFI引入到養(yǎng)老承擔一系列開發(fā)風險而退出了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。地產(chǎn)項目中改變了以往老年公寓項目風險由政府因此，對于養(yǎng)老地產(chǎn)風險分擔十分重要。本文基于部門單獨承擔或由企業(yè)單獨承擔的局面。同時，養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風險分擔研究，分析養(yǎng)老地產(chǎn)也有不確定因素眾多、新興市場等風險，這老地產(chǎn)PFI融資模式的參與方、風險識別和分類，使得養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的風險有別于一般的62學術版2012.6房地產(chǎn)金融CHINAREALESTATEPFI項目。2養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式的利益相關者1養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融

5、資模式的風險分類在養(yǎng)老地產(chǎn)運用PFI模式時，政府進行項目養(yǎng)老地產(chǎn)PFI項目風險結合了一般風險和自的選擇和啟動，私營部門組成的SPC公司進行項身特殊性，風險多且復雜。目具體的管理和運營，如項目的設計、開發(fā)、融資、項目的系統(tǒng)風險是在項目開發(fā)運營過程中項建造和持有經(jīng)營。SPC公司通過向政府和公眾出目外部的、SPC（SpecialPurposeCompany,直譯售產(chǎn)品或者服務來獲取利潤。政府公共部門、SPC為“特殊目的公司”）公司無法控制的風險，主要包公司和公眾是PFI項目的三個主要利益相關者，括政治風險、法律及合同風險、金

6、融風險和或有風如圖1所示。公眾對SPC公司提供服務的滿意度險；項目的非系統(tǒng)風險與項目開發(fā)運用管理直接是判斷PFI項目成功與否的一個重要指標。相關，分為建造風險、運營風險和市場風險。政府公共部門、SPC公司和公眾作為PFI項政治風險主要是政局社會的穩(wěn)定、安定團結目的利益相關者，對同一種風險的判斷存在一定和相關體制的改革。PFI項目在養(yǎng)老地產(chǎn)項目的差異性。養(yǎng)老地產(chǎn)應用PFI模式時，政府公共部中，投資大、投資時間長，特許服務合同期限一般門和SPC公司是主要的參與者，公眾不承擔對項比較長，養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI在中國的應用都還處在目

7、的風險，因此，在風險設計時主要考慮政府公共起步階段，因此，政治風險對于養(yǎng)老地產(chǎn)采用部門和SPC公司。PFI模式的影響不容忽視。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)具有3養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式風險分擔設計規(guī)模性，一定范圍內(nèi)項目集中影響項目收益，因政府通過特許經(jīng)營權或者服務合同承擔政治而在一定范圍內(nèi)具有項目唯一性。法律風險是指風險和法律風險，項目公司承擔相應的建設風險與養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI項目開發(fā)運營有關的法律制和運營風險；而環(huán)境風險、自然風險、金融風險、不度健全與否、管理完善與否。政府將“社會養(yǎng)老服可抗力風險主要通過項目公司的風險管理技術來務體系

8、”納入“十二五”規(guī)劃，近年來相繼出臺了規(guī)避、轉(zhuǎn)移或者與政府共同承擔。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一《老年人建筑設計規(guī)范》、《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服種地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔著融資的責任，同務業(yè)意見的通知》等促進老年產(chǎn)業(yè)和社會養(yǎng)老發(fā)時也承擔著開發(fā)經(jīng)營的各種風險。很多公共部門展的規(guī)范和意見；國家計委、建設部等相關部門人員錯誤地認為“要把盡量多的風險轉(zhuǎn)移