資源描述：
《房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)貨值管理——項(xiàng)目層面.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、當(dāng)“快”帶來(lái)的規(guī)模效益逐漸萎縮時(shí)，單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)情況就成為企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。那么，如何進(jìn)行精益化的貨值管理，從而實(shí)現(xiàn)收入的最大化？管理成熟的企業(yè)已經(jīng)在貨值管理上駕輕就熟，而大部分房企仍深陷貨值管理泥潭之中而不知所措：一是貨值不清，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。企業(yè)總貨值不清；項(xiàng)目獲取預(yù)售證之前的貨值不清；每次貨值盤點(diǎn)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。二是數(shù)據(jù)失真，錯(cuò)失良機(jī)。統(tǒng)計(jì)口徑不標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真；因?yàn)楣┴洸患皶r(shí)，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)銷售最佳點(diǎn)。三是產(chǎn)銷失衡，存貨積壓。市場(chǎng)風(fēng)向未及時(shí)傳達(dá)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致大量存貨，形成滯重。對(duì)于房企而言，貨值管理就是對(duì)房地產(chǎn)這種商
2、品的價(jià)值進(jìn)行預(yù)判并動(dòng)態(tài)監(jiān)控。“貨值”的大小直接影響收入總額，因此“貨值管理”是利潤(rùn)管控中的重要一環(huán)。影響貨值的三大因素影響貨值的主要因素有面積、價(jià)格和時(shí)間。面積方面，可售面積最大化有利于增加貨值。與價(jià)格不同，面積不受市場(chǎng)的影響。項(xiàng)目總圖規(guī)劃決定了項(xiàng)目總貨值的80%，總圖階段的規(guī)劃與創(chuàng)新，用足指標(biāo)、不均衡使用容積率、提高景觀資源利用率、升級(jí)產(chǎn)品類型等，均有利于提升項(xiàng)目利潤(rùn)、防控風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)現(xiàn)貨值最大化。價(jià)格方面，在溢價(jià)和市場(chǎng)接受度之間取得平衡。好的定價(jià)配合一定的營(yíng)銷策略，可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，并為后續(xù)產(chǎn)品推出提供漲價(jià)空間，提高項(xiàng)
3、目總貨值，但也要充分考慮未來(lái)的變化，基于產(chǎn)品的配置、項(xiàng)目規(guī)劃的配套來(lái)合理定價(jià)，贏得目標(biāo)潛在客戶。時(shí)間方面，決定了貨值結(jié)構(gòu)與產(chǎn)供銷平衡。貨值是由面積乘以價(jià)格得出，而時(shí)間是將生產(chǎn)與銷售緊密聯(lián)系起來(lái)的重要一環(huán)。面積和價(jià)格決定了貨值的總量有多少，但是時(shí)間決定了貨值結(jié)構(gòu)。貨值的狀態(tài)隨著時(shí)間而發(fā)生變化，例如一棟樓在開(kāi)工前屬于待建貨值，開(kāi)工后未達(dá)到預(yù)售條件的進(jìn)度前，就變成了在途貨值。一個(gè)項(xiàng)目的總貨值由各棟樓不同狀態(tài)下的貨值構(gòu)成，“時(shí)間”直接決定了一個(gè)項(xiàng)目的“生產(chǎn)”速度能否滿足供貨速度，供貨速度能否滿足銷售速度，即產(chǎn)供銷平衡。此外
4、，時(shí)間也決定了存貨數(shù)量，會(huì)直接影響下一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品組合，進(jìn)而影響未來(lái)的貨值。貨值管理的三大作用進(jìn)行有效的貨值管理，可以幫助企業(yè)靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)策略，為動(dòng)態(tài)收益的全過(guò)程監(jiān)控提供依據(jù)。第一，對(duì)外靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。在產(chǎn)品及銷售層面再怎么牛，也敵不過(guò)市場(chǎng)風(fēng)口，順應(yīng)市場(chǎng)才是王道。隨著通過(guò)快速擴(kuò)大土儲(chǔ)來(lái)沖規(guī)模的發(fā)展路徑受阻，聚焦優(yōu)質(zhì)地塊、精準(zhǔn)把握城市輪動(dòng)規(guī)律等將成為房企靈活應(yīng)變、可持續(xù)發(fā)展的重要策略。通過(guò)貨值管理可以清晰地了解企業(yè)的總貨值、貨值的結(jié)構(gòu)及比例，包括各類產(chǎn)品待建多少、開(kāi)工未拿預(yù)售證的有多少、達(dá)預(yù)售條件
5、未取證的有多少、認(rèn)購(gòu)了多少、簽約了多少，并結(jié)合市場(chǎng)的產(chǎn)品偏好及時(shí)調(diào)整供貨及營(yíng)銷策略。對(duì)于市場(chǎng)偏好的產(chǎn)品加快推貨、加快銷售，反之可以酌情降低推貨強(qiáng)度或加大銷售獎(jiǎng)勵(lì)，甚至以較大幅度打折出清等。第二，對(duì)內(nèi)及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)策略。應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，還可以從銷售到生產(chǎn)反向地指導(dǎo)生產(chǎn)策略，即以銷定產(chǎn)。銷售速度決定了推貨速度，生產(chǎn)速度也要跟上推貨速度。如果判斷產(chǎn)品A會(huì)在當(dāng)年年底開(kāi)始走俏，預(yù)計(jì)熱銷度會(huì)持續(xù)2個(gè)月，原計(jì)劃中產(chǎn)品A只能在來(lái)年1月拿到預(yù)售證，那么便應(yīng)該集中對(duì)產(chǎn)品A投入資源，加快建設(shè)、縮短取證時(shí)間以贏得最佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。同樣地，如果判
6、斷某一類產(chǎn)品或好幾類產(chǎn)品在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的銷售狀況都不會(huì)很好，或者是備案價(jià)格不理想，那么企業(yè)可以減緩該類產(chǎn)品的生產(chǎn)速度，甚至是調(diào)整產(chǎn)品組合策略。第三，為全過(guò)程動(dòng)態(tài)收益跟蹤提供依據(jù)。有了項(xiàng)目動(dòng)態(tài)總貨值，就可以預(yù)估項(xiàng)目的收入，加上項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本、費(fèi)用及稅金等，可以對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控與分析，一方面支撐年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，另一方面也為下階段開(kāi)發(fā)策略的調(diào)整提供依據(jù)。精益化貨值管理五步法貨值管理的精益化，可通過(guò)五步法來(lái)實(shí)現(xiàn)——明確管理主體、設(shè)立目標(biāo)貨值、貨值分類管理、做好動(dòng)態(tài)管理與數(shù)據(jù)管理、做好貨值分析。明確管理主體
7、房地產(chǎn)行業(yè)與制造業(yè)的產(chǎn)品一樣，都要經(jīng)過(guò)生產(chǎn)、供貨、銷售這幾個(gè)階段。不同于制造業(yè)的一次設(shè)計(jì)會(huì)對(duì)應(yīng)多批次產(chǎn)品的“產(chǎn)、供、銷”，房地產(chǎn)行業(yè)在每次生產(chǎn)之前都有一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，一次設(shè)計(jì)僅能滿足一批次產(chǎn)品的生產(chǎn)。這是房地產(chǎn)產(chǎn)品與制造業(yè)產(chǎn)品的本質(zhì)區(qū)別。一些企業(yè)的貨值管理往往由營(yíng)銷線負(fù)責(zé)，而營(yíng)銷只有在取得預(yù)售證之后才會(huì)對(duì)貨值情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，且僅用于鋪排營(yíng)銷策略，此時(shí)已處于產(chǎn)供銷價(jià)值鏈中的末端。房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段很大程度上決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的總貨值，因此，貨值管理的價(jià)值鏈應(yīng)該往前延伸，增加設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、供貨、銷售等環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行貨
8、值管理，價(jià)值鏈越往前總貨值的多少越取決于可售面積，價(jià)值鏈越往后總貨值的多少越取決于銷售價(jià)格。創(chuàng)造貨值的每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該被重視。最終通過(guò)運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌，保障貨值管理價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)可控、可量化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)供銷平衡，最終減少庫(kù)存，提高收入。設(shè)立目標(biāo)貨值目標(biāo)貨值指的以某一個(gè)時(shí)點(diǎn)可售面積及價(jià)格信息為基準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目所能實(shí)現(xiàn)的總貨值做一個(gè)合理的預(yù)期。目標(biāo)貨值也代表著管理者對(duì)本項(xiàng)目收入的
