城市綜合體開發(fā)模式的研究

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1、《城市綜合體開發(fā)模式的研究》1.均衡發(fā)展的COMPLEX模式案例：香港太古廣場、北京東方廣場、北京華貿(mào)中心2.以辦公業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場3.以酒店業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例：上海商城4.以零售業(yè)為核心功能的發(fā)展模式案例：深圳華潤中心、日本福岡博多水城模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心外因便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模——建筑面積20萬㎡以上強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群均衡發(fā)展COMPLEX模式香港太

2、古廣場的KPI體系高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾五星級酒店內(nèi)因功能化體系甲級寫字樓北京東方廣場高檔/中高檔購物中心頂級酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營管理北京華貿(mào)中心案例（1/3）——香港太古廣場定位：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓案例（1/3）——香港太古廣場l太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)；l太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領(lǐng)事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢；l太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜

3、的環(huán)境；l太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。案例（1/3）——香港太古廣場甲級寫字樓部分太古廣場一座：建筑面積860,000平方呎、樓高36層的甲級商廈，每層面積由20,000平方呎至22,000平方呎，首層為會議中心設(shè)施。一座太古廣場二座：建筑面積700,000平方呎、樓高27層的甲級商廈，每層面積由21,000平方呎至22,000平方呎。二座太古廣場三座：建筑面積644,000平方呎、樓高34層的甲級商廈，每層面積約20,000平方呎。太古廣場一座太古

4、廣場二太古廣場三三座座座案例（1/3）——香港太古廣場頂級購物中心部分l太古廣場購物中心共分四層，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地；l國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；l除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；l優(yōu)越的共享空間，五百個車位的停車場。4Fn為塔樓的中庭和平臺n設(shè)的士站、停車場地等主要租客：香港西武、連卡佛、馬莎百貨A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、環(huán)宇影音中心、屈臣氏、集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大、星巴克、北京樓、錦江春、花旗、匯豐、揸打、UA金鐘電影院1F至3F：n商

5、業(yè)主體，內(nèi)街式分布。n高檔商業(yè)，以精品店為主。n樓層越高，鋪面劃分越小。經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨公司女士時(shí)裝/男士時(shí)裝童裝/玩具皮革制品/皮鞋/手袋運(yùn)動用品護(hù)理/美容B1珠寶/鐘表/飾物書籍/音樂/電子用品n與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上1層藝術(shù)品/家居布置/禮品n負(fù)一層主要為停車場，電影院n臨街部分為餐飲，食肆n臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。銀行/服務(wù)案例（1/3）——香港太古廣場五星級酒店和頂級公寓l港麗酒店513間客房l港島香格里拉酒店565間客房l萬豪酒店602間客房l柏舍共243個單位套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎位于港麗酒店的11樓至37樓由港麗酒店提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)、洗衣服

6、務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心l曦暹軒共136個單位房間及套房面積由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷氣調(diào)節(jié)，24小時(shí)房間餐飲服務(wù)可使用萬豪酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心備有自助洗衣服務(wù)案例（1/3）——香港太古廣場項(xiàng)目特點(diǎn)一、綜合體價(jià)值的利用1、太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心：太古購物廣場匯集國際名流；會議展覽中心使綜合體成為香港時(shí)尚發(fā)布場；金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化；高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧；多家五星級商務(wù)酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。2、通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿：萬豪酒店、太古購物

7、廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。3、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享。二、海景價(jià)值的利用1、設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓2、高層單位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧三、經(jīng)營方式1、各酒店均采用持有20%的權(quán)益的方式；2、酒店式公寓部分全部銷售；3、寫字樓和購物中心采用出租經(jīng)營的方式