商鋪投資分析-醫(yī)學(xué)ppt課件

《商鋪投資分析-醫(yī)學(xué)ppt課件》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)投資類型分析土地投資分析居住用房產(chǎn)投資分析商鋪投資分析寫字樓投資分析酒店投資分析土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價(jià)，從國(guó)家手里直接得到的具有一定年限使用權(quán)的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年住宅：70年工業(yè)：50年土地投資分析權(quán)利歸屬（1）土地所有權(quán)不在出讓的范圍內(nèi)（2）出讓土地下面的各類資源歸國(guó)家所有（3）出讓期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得或收回（4）出讓土地應(yīng)辦理登記手續(xù)取得國(guó)土證出讓對(duì)象——城鎮(zhèn)國(guó)有土地土地

2、投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉(zhuǎn)為國(guó)有（2）國(guó)有行政劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國(guó)有土地出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地所擁有的附帶權(quán)益：轉(zhuǎn)讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準(zhǔn)地價(jià)的20%，由當(dāng)?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價(jià)一般較低（2）基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地價(jià)格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級(jí)差收

3、益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時(shí)間投入較大（4）地塊體量較小，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地轉(zhuǎn)讓款為代價(jià)，從土地使用權(quán)人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地（國(guó)有土地）土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)隨土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓土地投資分析轉(zhuǎn)讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理過戶登記，換領(lǐng)國(guó)土證轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購(gòu)（4）贈(zèng)與（5）聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)

4、土地投資分析轉(zhuǎn)讓方式：必須公開轉(zhuǎn)讓（掛牌、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂合同以明確各自的權(quán)利和義務(wù)，新的土地使用者必須遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容符合以下情形之一的土地不得轉(zhuǎn)讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權(quán)（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價(jià)，從土地出租人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地租賃土地的期限相對(duì)較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權(quán)利，并且其使用應(yīng)符合原有利用要求行政劃撥土地出租須

5、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)土地投資分析土地使用權(quán)抵押抵押土地——房地產(chǎn)投資者以抵押貸款為代價(jià)，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權(quán)的抵押人：通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，并辦理了土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)擁有者土地使用權(quán)的抵押權(quán)人：債權(quán)人（主要指金融機(jī)構(gòu)）土地投資分析土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地抵押權(quán)的設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書；抵押權(quán)消滅后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記土地使用權(quán)抵押后不能自由轉(zhuǎn)讓和投資土地投資分析土地抵押權(quán)的消滅（消

6、失、滅失）（1）債務(wù)清償（2）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記土地投資分析土地入股經(jīng)營(yíng)入股經(jīng)營(yíng)土地——房地產(chǎn)投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價(jià)，從土地入股人手中取得一定期限使用權(quán)的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出不足的部分資金居住用房產(chǎn)投資分析住宅投資1、需求分析分析的主要內(nèi)容（1）現(xiàn)有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的

7、購(gòu)房欲望（4）住宅供給量（5）消費(fèi)需求與投資需求的現(xiàn)實(shí)狀況居住用房產(chǎn)投資分析影響住房需求的特定因素（1）購(gòu)房者的區(qū)位偏好和購(gòu)買能力（2）市場(chǎng)提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經(jīng)濟(jì)適用房：包括部分拆遷安置用房、農(nóng)遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產(chǎn)投資分析2、地點(diǎn)選擇上風(fēng)上水、地勢(shì)較高安全、寧?kù)o、環(huán)境整潔舒適出行、購(gòu)物、就學(xué)就醫(yī)就餐方便公用設(shè)施齊全認(rèn)識(shí)誤區(qū)：居住在越繁華的地區(qū)越好居住在市中心最好居住用房產(chǎn)投資分析3、質(zhì)量問題包括住宅自身的質(zhì)量和服務(wù)管理質(zhì)量需要考慮的因素（1）購(gòu)房者

8、的支付能力（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)艱難的權(quán)衡：質(zhì)量—投入—售價(jià)（租金）市場(chǎng)證明：高質(zhì)量的住宅能夠獲得更穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資回報(bào)居住用房產(chǎn)投資分析別墅投資1、需求分析特定的要求：占地規(guī)模、容積率、綠化率、裝修水準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備性能、管理水平…特定的購(gòu)買對(duì)象：中產(chǎn)階層以上（富豪）平穩(wěn)、緩慢上升的需求狀態(tài)較長(zhǎng)時(shí)期的購(gòu)買欲望激發(fā)及決策政策影響明顯居住用房產(chǎn)投資分析2、應(yīng)考慮的主要因素視