淺議重慶、上海房產(chǎn)稅改革

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1、淺議重慶、上海房產(chǎn)稅改革【摘　要】“高房?jī)r(jià)”一直是困擾普通老百姓的噩夢(mèng)。去年，重慶和上海作為試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，出臺(tái)了許多相關(guān)制度措施。房產(chǎn)稅，是否真能成為調(diào)控樓市的“原子彈”？抑或不過(guò)只是和風(fēng)細(xì)雨一場(chǎng)？有人說(shuō)它是救命稻草，有人說(shuō)它操之過(guò)急，有人對(duì)之寄予厚望，有人卻不屑一顧。【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革;房?jī)r(jià);影響0.前言去年，重慶市和上海市分別頒布了對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法。開征房地產(chǎn)稅于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言可以說(shuō)是一次破天荒的改革。重慶和上海作為房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市，其所跨出的一步，是具有重要意義的。7我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范是1986年10月1日起實(shí)施的

2、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。其征稅范圍僅限于在我國(guó)境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋，而對(duì)于城鄉(xiāng)居民用于居住的房屋則不征房產(chǎn)稅。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，制定于建立“社會(huì)主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的稅收規(guī)則，顯然在很多方面已無(wú)法適應(yīng)時(shí)代的需求。目前，很多家庭已經(jīng)擁有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不僅僅是每個(gè)人的安家之所，更多地成為了人們投資的目標(biāo)，成了一種保值增值的物品。在如此巨變之下，房產(chǎn)稅作為一種政府收入來(lái)源和調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)的工具，勢(shì)必將作出一定改變。1.兩市改革方案重慶、上海兩地走在改革的前沿，但房地產(chǎn)改革方案不盡相同，各有側(cè)重。從征稅范圍來(lái)看，重慶征稅對(duì)

3、象范圍比上海要廣。重慶市首批納入征收對(duì)象的住房為：(1)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；(2)個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不將存量房劃入征稅對(duì)象，只對(duì)辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房者征稅。7從稅率上看，重慶市的方案較之上海嚴(yán)厲許多。重慶最高稅率為1.2%，上海最高稅率暫定

4、為0.6%。重慶，稅率設(shè)置更為細(xì)節(jié)化。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。而上海更傾向于一刀切的情形。上海征稅稅率最高暫定為0.6%，只是在應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4%。從計(jì)稅依據(jù)而言，重慶的計(jì)稅依據(jù)則是房產(chǎn)交易價(jià)。上海方面主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確

5、定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。此外在對(duì)外地居民的政策、免稅面積計(jì)算等方面的制度設(shè)計(jì)兩地也各具特色，存在諸多不同。房產(chǎn)稅改革的第一步已邁開，重慶、上海兩市齊鼓當(dāng)先，但效果如何，還需等待市場(chǎng)和時(shí)間的考驗(yàn)。2.房產(chǎn)稅改革影響之我見一項(xiàng)制度，不可能十全十美，其必然存在某些優(yōu)勢(shì)和弊端。因而我們需要以一中長(zhǎng)遠(yuǎn)的、立足全局的眼光來(lái)看待它。從整體而言，筆者認(rèn)為開征房產(chǎn)稅對(duì)于國(guó)家、社會(huì)來(lái)說(shuō)是利大于弊的。在此，筆者想從房產(chǎn)稅帶來(lái)的影響談?wù)勛约旱目捶ā?第一，在制度構(gòu)建方面，開征房

6、產(chǎn)稅有利于完善房產(chǎn)稅收體系。1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》僅對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行住房征收稅款，房產(chǎn)稅主要集中于流通環(huán)節(jié)，對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)上的征稅卻是一片空白。與之相反，國(guó)外立法在稅收分布結(jié)構(gòu)中，更注重在房屋保有環(huán)節(jié)的征稅，納稅人在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)則相對(duì)較輕。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上是在建設(shè)與完善中國(guó)特設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)程中，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)引入和建立直接稅（財(cái)產(chǎn)稅）的制度框架。第二，對(duì)政府而言，房產(chǎn)稅將為地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的主要稅種，有利于改善地方政府財(cái)政狀況。地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改變城市面貌、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)很大程度上都依賴于“土地財(cái)政”，通過(guò)土地出讓金獲得財(cái)政

7、收入。地方政府有著一種“經(jīng)營(yíng)城市”以提高地價(jià)的意愿和觀念。希望高房?jī)r(jià)，能夠帶來(lái)土地出讓金價(jià)格上漲。同時(shí)隨著地價(jià)的抬升，房?jī)r(jià)也不斷攀升。房產(chǎn)稅的征收，可以削弱“土地財(cái)政”在地方財(cái)政體系中的地位，為地方政府提供新的稅收來(lái)源，在一定程度上取代土地出讓金。第三，對(duì)國(guó)家而言，有利于資源的合理利用，節(jié)約土地資源。在中國(guó)，各大城市的房屋閑置率非常高，由于“囤房”無(wú)成本，很多房屋自被購(gòu)買之日起便閑置著。房產(chǎn)稅的開征，使很多房屋所有人不得不將房屋出租，以抵充稅收負(fù)擔(dān)。在使對(duì)住房有剛性需求的人群購(gòu)房時(shí)不受房產(chǎn)稅的太多影響的同時(shí)，也一定程度上抑制了購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)對(duì)住房面積不必要的過(guò)分追

8、求，使土地