一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的總體要求

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1、附件：A1包項目技術(shù)和服務(wù)要求一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的總體要求1．綜合評述現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的適用性、協(xié)調(diào)性和完整性，提出存在的問題及此次改進(jìn)的方案；2．根據(jù)實際情況和規(guī)程要求，選取綜合定級或分類定級的方法劃分或調(diào)整土地級別；3．分級別或均質(zhì)區(qū)域評定商服、住宅、工礦倉儲三種用地類型的基準(zhǔn)地價，鼓勵根據(jù)工作需要增加公共管理與公共服務(wù)等用地類型的基準(zhǔn)地價；4．建立與城鎮(zhèn)用地類型相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價修正體系；應(yīng)增加地下空間使用權(quán)價格的修正體系；5．編繪土地級別圖、基準(zhǔn)地價圖、樣點地價圖；6．編制城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作報告和技術(shù)報告；7．建立土地級別與基準(zhǔn)地

2、價更新數(shù)據(jù)庫；8．開展土地增值收益率測算工作；9．組織對基準(zhǔn)地價成果驗收和報請政府批準(zhǔn)公布實施。二、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新一般要求1．評價范圍：基準(zhǔn)地價更新的范圍是城市或建制鎮(zhèn)以及開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)等城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃覆蓋的區(qū)域，可結(jié)合城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建成情況適當(dāng)擴(kuò)大或縮小，對評價范圍及變化要予以對比說明。2．基準(zhǔn)地價內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵主要從基準(zhǔn)日、用途、權(quán)利狀況、使用年期、容積率、開發(fā)程度等方面進(jìn)行界定。建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，與城區(qū)基準(zhǔn)地價在基準(zhǔn)日、用途、權(quán)利狀況、使用年期四個方面應(yīng)相一致，本次更新基準(zhǔn)地價期日設(shè)定為2016年1月1

3、日，基準(zhǔn)地價權(quán)利狀況為完整國有土地使用權(quán)。3．更新方法。為了使城鎮(zhèn)土地定級成果符合客觀實際，保持成果的現(xiàn)勢性，在影響城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的主導(dǎo)因素發(fā)生變化，導(dǎo)致土地利用條件出現(xiàn)明顯差異時，必須對城鎮(zhèn)土地級別進(jìn)行重新評定（例如行政區(qū)劃調(diào)整、新城區(qū)建設(shè)、規(guī)劃布局調(diào)整、重點項目實施等）縣級市、設(shè)區(qū)市及以上城市，以及具備比較系統(tǒng)分區(qū)規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃且功能區(qū)分異較明顯的（市），應(yīng)采用分類定級的方法劃分土地級別，其他縣及建制鎮(zhèn)，可采用綜合定級的方法劃分土地級別。4．修正體系。本次城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新，應(yīng)強(qiáng)化基準(zhǔn)地價修正體系的更新完善?；鶞?zhǔn)地價成果的修正體系中

4、必須包括地價影響因素修正體系、容積率修正體系、用途修正體系、開發(fā)程度修正體系等，提高修正體系的完整性和科學(xué)性。三、成果預(yù)審要求及提交內(nèi)容更新成果驗收前需進(jìn)行初步成果預(yù)審，成果預(yù)審后需要出具預(yù)審意見，上報正式驗收成果應(yīng)包含預(yù)審意見及修改情況說明。預(yù)審時應(yīng)提供以下資料：1．現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價實施狀況評價報告；2．城鎮(zhèn)土地定級和基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告；3．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價圖；4．城鎮(zhèn)土地定級級別圖；5．樣點地價圖；．6．土地增值收益調(diào)查測算專題報告。四、成果驗收與備案提交內(nèi)容土地級別與基準(zhǔn)地價更新項目成果包括文本、圖件和數(shù)據(jù)庫等三大類成果，具體如下：

5、1．城鎮(zhèn)土地定級和基準(zhǔn)地價更新工作報告；2．城鎮(zhèn)土地定級和基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告；3．城鎮(zhèn)土地定級級別圖；4．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價圖；5．城鎮(zhèn)土地定級和基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)庫；6．土地增值收益調(diào)查測算專題報告。五、土地增值收益率測算技術(shù)要點1．土地增值收益及土地增值收益率的內(nèi)涵。土地增值收益是指土地市場價格與成本價格的差額。土地增值收益率是土地市場價格與土地成本價格差額占成本價格的比率。用公式表示為：土地增值收益率=土地增值收益÷（土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)+利息+利潤）2．樣點抽樣方法及數(shù)據(jù)獲取。采用全樣本調(diào)查方法，區(qū)分商服、住宅和工業(yè)三種用途對

6、基準(zhǔn)地價評價區(qū)域及周邊區(qū)域近5年土地交易樣本進(jìn)行全樣本調(diào)查，獲取樣本成本、收益情況。通過數(shù)據(jù)處理，獲得各樣本的土地增值收益，并測算土地增值收益率，剔除異常樣點后采用算數(shù)平均值法測算各類型、各用途及評價區(qū)域平均土地增值收益率。3．樣本調(diào)查內(nèi)容，一是劃撥土地補(bǔ)交出讓金比例調(diào)查，調(diào)查當(dāng)?shù)卦诰唧w工作中是否采用按比例補(bǔ)交方式，具體比例是多少，需要調(diào)查文件依據(jù)；二是土地取得成本調(diào)查，調(diào)查新增建設(shè)用地土地取得成本主要包括征地補(bǔ)償成本及征地過程中繳納的各項稅費(fèi)；存量建明細(xì)分類賬戶采用設(shè)用地土地取得成本主要包括拆遷成本及拆遷過程中繳納的各項稅費(fèi)；三是土地

7、開發(fā)費(fèi)調(diào)查，（擬）出讓時政府實現(xiàn)的土地開發(fā)程度及共對應(yīng)的土地開發(fā)費(fèi)用，此項調(diào)查包括單宗地土地開發(fā)費(fèi)用調(diào)查、城市新區(qū)平均開發(fā)成本調(diào)查；四是其他成本：指本應(yīng)從土地有償使用收入（或收益）中計提，但當(dāng)?shù)赜忻鞔_規(guī)定需由土地使用者向政府另行繳納的各類專項資金，主要有新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、教育資金、保障性安居工程資金等；五是樣本對應(yīng)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵。樣本價格形成時點，其所在級別或參照級別對應(yīng)的同用途基準(zhǔn)地價內(nèi)涵。4．樣本土地增值收益測算。本次測算需要區(qū)分新增商服、新增住宅、新增工業(yè)、存量商服、存量住宅、存量工業(yè)和

8、劃撥土地七種用地類型的土地增值收益和土地增值收益率。根據(jù)對土地估價時一般所用到的參數(shù)的調(diào)查，成本逼近法中測算利息時計息期一般不超過3年，利率按照2015年10月24日公布的銀行一年期貸款利率計算；測算利潤時