南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

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1、南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告南縣國(guó)土資源局南縣南湖地價(jià)評(píng)估咨詢有限公司二Ο一一年十一月南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：石錄明副組長(zhǎng)：周曙光、李紹謙成員；周建中、李羅兵、陳選球、彭庭柱、陳忠民、曾志威、彭華、羅高輝、湯偉文、葉大軍、肖東君辦公室主任：湯偉文辦公室副主任；戴玉泉南縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)小組總負(fù)責(zé)：湯偉文技術(shù)負(fù)責(zé)：杜勝凡、戴玉泉內(nèi)業(yè)測(cè)算：劉麗云、張曉云、劉念圖件編制：曹嬉媛、宋志宏報(bào)告撰寫：張曉云、杜勝凡報(bào)告審定：湯偉文、戴玉泉報(bào)告校對(duì)：劉念、曹嬉媛目錄第一章概述1第一節(jié)南縣概況1第二節(jié)南縣縣城概況5第三節(jié)基

2、準(zhǔn)地價(jià)更新工作概述6第二章資料收集與整理17第一節(jié)資料收集的基本原則17第二節(jié)資料收集的程序18第三節(jié)資料收集的內(nèi)容18第四節(jié)資料整理匯總20第三章　均質(zhì)區(qū)域劃分及級(jí)別調(diào)整21第一節(jié)土地定級(jí)原則21第二節(jié)土地定級(jí)的技術(shù)路線22第三節(jié)均質(zhì)區(qū)域的劃分24第四節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算26第五節(jié)　土地級(jí)別的確定43第四章　縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)47第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法47第二節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定48第三節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)的確定52第五節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)成果分析60第五章宗地地價(jià)修正體系66第一節(jié)體系設(shè)計(jì)66第二節(jié)　宗地地價(jià)修正系數(shù)表的編制68第三節(jié)　

3、宗地地價(jià)修正體系72第四節(jié)宗地地價(jià)修正體系的應(yīng)用84第六章鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估93第一節(jié)鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況簡(jiǎn)介93第二節(jié)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等97第三節(jié)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)103第七章　基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的分析與應(yīng)用110第一節(jié)成果的內(nèi)容及特點(diǎn)110第二節(jié)　成果的應(yīng)用111第一章概述第一節(jié)南縣概況一、地理位置南縣位于湖南省北部，洞庭湖西北部，是益陽(yáng)市轄最北端的縣級(jí)行政區(qū)。南縣地處東經(jīng)112°10′53″至112°49′06″，北緯29°03′06″至29°31′37″之間，縣境東北部、東部與華容、岳陽(yáng)緊鄰；南部與沅江接壤；西南瀕松澧洪道與漢壽、常德相望；西部

4、與安鄉(xiāng)交界；北部與湖北石首毗連?？h城南洲鎮(zhèn)東距沿長(zhǎng)江開(kāi)放城市岳陽(yáng)100公里，南離省會(huì)長(zhǎng)沙200公里，與長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈相鄰，北到長(zhǎng)江黃金水道30公里（圖1-1）。圖1-1南縣區(qū)位圖二、行政區(qū)劃、人口及交通南縣東西跨62.78km，南北跨52.73km，土地面積1065km2，占全省土地面積的0.51%。2005年，南縣將20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整為12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（10個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)），分別為南洲鎮(zhèn)、華閣鎮(zhèn)、明山頭鎮(zhèn)、烏嘴鄉(xiāng)、青樹(shù)嘴鎮(zhèn)、茅草街鎮(zhèn)、三仙湖鎮(zhèn)、中魚(yú)口鄉(xiāng)、浪拔湖鎮(zhèn)、麻河口鎮(zhèn)、武圣宮鎮(zhèn)和廠窖鎮(zhèn)。南洲鎮(zhèn)為縣人民政府所在地，為全縣政治、經(jīng)濟(jì)

5、、文化中心。圖1-2南縣行政區(qū)劃圖2010年末，全縣總?cè)丝?9.12萬(wàn)人，常住人口62.4萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為3.81‰。南縣交通便捷，省道S202、S204和S306相交于此，有茅草街千噸級(jí)港口。茅草街大橋、省道S204復(fù)線工程已建成通車，杭瑞高速公路即將建成，益南高速公路也已啟動(dòng)。水上運(yùn)輸比較發(fā)達(dá)，松澧洪道、藕池河與南茅運(yùn)河貫穿西部和中部地區(qū)，縣域內(nèi)重要港口茅草街港是湖南省十大港口之一，千噸級(jí)船泊可直駛港口，并且各類條件優(yōu)于其他內(nèi)河港口，是洞庭湖水系中的航運(yùn)樞紐之一?？h域水陸交通便利，為湘北重要的交通樞紐。三、自然

6、地理?xiàng)l件（一）地形地貌南縣地處長(zhǎng)江中下游，由洞庭湖淤積而成。地勢(shì)自西向東南微傾，平均海拔28.8米，高差不足10米，除明山、寄山兩處山崗?fù)?，一馬平川，屬于典型的平原地形。境內(nèi)土地肥沃，5條自然江河流貫其中，域內(nèi)河渠縱橫，湖塘密布，水域面積占總面積的三分之一以上，有“洞庭明珠”之譽(yù)。（二）氣候南縣境內(nèi)氣候適宜，年平均氣溫16.6℃，降水量1237.7mm，雨日136.3天，日照時(shí)數(shù)1775.7小時(shí)。屬亞熱帶過(guò)渡到季風(fēng)濕潤(rùn)氣候類型，冬涼夏暖，四季分明，熱量充足，雨水充沛，日照時(shí)長(zhǎng)，有霜期短，可為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供優(yōu)越的自然條件。（

7、三）植被南縣有林業(yè)用地面積2.06?萬(wàn)公頃，有林地面積1.22?萬(wàn)公頃，活立林蓄積量60.2萬(wàn)立方米，森林覆蓋率12.73%。（四）水資源境內(nèi)江河密布，水網(wǎng)勾連。長(zhǎng)江水系的藕池河5條支流和松澧洪道流經(jīng)南縣，注入洞庭，全長(zhǎng)222km，將全縣切割為南鼎、南漢、和康、育樂(lè)、大通湖、同興6個(gè)堤垸。垸內(nèi)有南茅運(yùn)河、五七運(yùn)河、烏嘴疏河3條運(yùn)河，總長(zhǎng)62km。豐富的水利資源既是南縣農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的命脈，又為水運(yùn)交通提供了極其便利的條件。（五）名勝風(fēng)景境內(nèi)人文景觀豐富。位于縣城北隅的赤松亭，相傳建于梁文帝二年，現(xiàn)古跡猶存。社會(huì)捐資建設(shè)的廠窖慘

8、案遇難同胞紀(jì)念碑莊嚴(yán)肅穆，吊者如云，被列為全省愛(ài)國(guó)主義教育基地。以我黨早期軍事家段德昌名字命名的“德昌公園”占地500多畝，園內(nèi)有烈士墓、將軍紀(jì)念碑、銅像、寶塔及人工湖等景點(diǎn)。四、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)2010年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值87.9億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.2％，增幅同比提高1.8個(gè)百分