2010最新政策解讀

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1、2010年最新政策解讀提案架構(gòu)政策出臺(tái)背景政策一覽政策影響對開發(fā)商的影響對不同置業(yè)需求的影響對不同物業(yè)類型的影響二套房貸（信貸政策）小戶型大中戶型合并戶型商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商金融的影響對土地市場的影響新政后，全國、北京、上海、廣州、深圳、佛山地區(qū)市場反應(yīng)市場反應(yīng)市場預(yù)測市場預(yù)測定論三角博弈論開發(fā)商政府購房者15423后期市場模型“模擬圖”后期市場模型模擬2009.12.14“國四條”：明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,抑制投資投機(jī)性住房2009.12.17開發(fā)商拿地首付比例不得低于50%2009.12.23個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由2年恢復(fù)到5年2010.1.

2、10“國十一條”：二套房貸首付40%，利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)2010.1.11央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010.1.13建設(shè)部、發(fā)改委等六部門負(fù)責(zé)人就保障房建設(shè)、土地供應(yīng)、房貸政策等問題提出具體措施。2010.2.25央行再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010.3.10開發(fā)商競買保證金最少20%、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"2010.3.2378家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2009年12月2010年1月2010年2-3月自去年12月以來，政策頻出，但房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。在經(jīng)濟(jì)回暖，通脹預(yù)期的在背景下，政府重拳出擊。政策出臺(tái)背景重拳出擊4.

3、17“國十條”4.14“新國四條”政策出臺(tái)背景09年末開始，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，但在經(jīng)歷短期觀望后，房地產(chǎn)市場在10年第一季度持續(xù)走高，一季度商品房銷售額同比增57.7%，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲15.9%，達(dá)歷史新高。4月中旬，國務(wù)院和相關(guān)部委連續(xù)出臺(tái)“調(diào)控政策組合拳”，其密集程度與調(diào)控力度歷史罕見，對目前的房地產(chǎn)市場必將產(chǎn)生重大影響。4.19《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》著力解決預(yù)售中存在的違規(guī)行為，首次提出由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管預(yù)售資金，各項(xiàng)措施具有很

4、強(qiáng)的針對性和操作性.4.15國土部公布2010年土地供應(yīng)計(jì)劃，大幅提高住宅用地，尤其是保障性住房用地的有效供給。新政組合拳政策一覽4.14國務(wù)院-“新國四條”4.17國務(wù)院-“新國十條”5月北京、青島、深圳等地方調(diào)控政策應(yīng)聲落地4.19住建部-《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)房地產(chǎn)市場管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》4.27住建部-《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》5.5住建部-關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知4.15國土部-公布2010年土地供應(yīng)計(jì)劃4.16北京市國土局-出臺(tái)新的土地招拍掛辦法4.20銀監(jiān)會(huì)-第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢分析通報(bào)會(huì)5.2央行-上調(diào)

5、存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)政策出臺(tái)頻度和強(qiáng)度歷史罕見，調(diào)控內(nèi)容包括：抑制不合理需求，加大市場供給，完善土地出讓方式，加強(qiáng)市場監(jiān)管，首推預(yù)售管理，加強(qiáng)建設(shè)管理，使用監(jiān)督，交易管理，完善監(jiān)督機(jī)制等。嚴(yán)加抑制投資投機(jī)型購房需求，多渠道增加住房有效供給減少供需矛盾，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲，規(guī)范市場秩序引導(dǎo)合理消費(fèi)預(yù)期。新國十條調(diào)控內(nèi)容主要概述調(diào)控方面主要內(nèi)容政策特點(diǎn)政策意義抑制不合理需求90㎡上首套房貸款首付比例不得低于30%未對首套自住、二套改善型需求群體做出特別考慮變相采用行政手段封死投資型購房空間嚴(yán)加抑制投資投機(jī)型購房需求二

6、套房貸款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍三套房貸款大幅提高貸款比例與利率可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款暫停不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民購房貸款可采取臨時(shí)性措施，限定購房套數(shù)加大供給增加居住用地供應(yīng)，加快閑置房地產(chǎn)用地處理加大保障，不忘市場：*保障類型用地供給比重24%*商品房用地供給比重67%（中小套型43.5%）多渠道增加住房有效供給減少供需矛盾調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地不低于70%完善土地出讓探索土地出讓新方式土地出讓不單純依賴“價(jià)高者得”住房開發(fā)與銷售行為等明細(xì)計(jì)入土地出讓合同抑制居住用地出

7、讓價(jià)格非理性上漲完善土地出讓合同內(nèi)容加強(qiáng)市場監(jiān)管清算與稽查土地增值稅嚴(yán)懲企業(yè)經(jīng)營過程中違法違規(guī)行為規(guī)范市場秩序引導(dǎo)合理消費(fèi)預(yù)期嚴(yán)管企業(yè)購地和融資問題加大交易秩序與價(jià)格行為監(jiān)管政策一覽新國十條涵蓋遏制房價(jià)、加大供給、嚴(yán)格秩序、加快保障等各個(gè)方面，合力形成政策組合拳對房地產(chǎn)市場實(shí)行全方位調(diào)控。新政調(diào)控內(nèi)容十分全面出臺(tái)時(shí)間背景核心內(nèi)容市場效果07.9.27“9.27新政”房價(jià)過快上漲；市場投資投機(jī)行為盛行1、首套90平方以下，首付不得于20%2、首套90平方以上，首付得低30%3、二套(含)以上住房的，首不低于40%，貸款利率不基準(zhǔn)利率1.1倍連續(xù)一年多的

8、成交量下滑，成交價(jià)格下降08.12.20（國發(fā)辦（2008）131號文受金融危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)增速放