房地產(chǎn)基本制度與政策房地產(chǎn)交易管理制度與政策輔導(含習題及答案)

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1、第六章　房地產(chǎn)交易管理制度與政策【本章歷年考試情況】　　■本章分值是本門課目中分值最大的一章，非常重要年份單選多選判斷綜合分析合計2009年3題1.5分2題4分2題1分5題10分12題16.5分2008年6題3分2題4分3題1.5分　11題8.5分　　【本章主要內(nèi)容】　　第一節(jié)　房地產(chǎn)交易管理概述　　第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理　　第三節(jié)商品房銷售管理　　第四節(jié)房屋租賃管理　　第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理　　第一節(jié)　房地產(chǎn)交易管理概述　　1.房地產(chǎn)交易管理的概念和原則◆　　■概念　　　◇是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動進行指導和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場

2、管理的重要內(nèi)容　　■形式（三種）　　　◇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（商品房銷售是轉(zhuǎn)讓的一種）　　　◇房地產(chǎn)抵押　　　◇房屋租賃　　■原則　　　◇自愿　　　◇公平　　　◇誠實信用　　2.房地產(chǎn)交易的基本制度■（三大交易基本制度）　　2.1房地產(chǎn)價格申報制度　　■為何要申報　　　◇關(guān)系到國家的稅費　　■何種情況需要申報　　　◇轉(zhuǎn)讓申報成交價格時　　　◇房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)時　　　◇房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時　　■如成交價格明顯低于正常成交價格的處理　　　◇成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)　　　◇并不要求交易雙方更改合同價格，但交易雙方應按不低于房地產(chǎn)行政主

3、管部門確認的評估價格繳納有關(guān)稅費后，方為其辦理交易手續(xù)　　■如交易雙方對管理部門認定的評估價格有異議的處理　　　◇一般由交易雙方與管理部門共同認定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行重新評估　　　◇對重新評估仍有異議的，可向法院起訴　　2.2房地產(chǎn)價格評估制度　　　◇依據(jù)基準地價、標定地價和房屋的重置價格進行評估　　2.3房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度　　　◇房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書——個人具有執(zhí)業(yè)資格，通過考試取得　　　◇房地產(chǎn)估價師注冊證書——受騁于某家評估公司，通過注冊取得　　3.房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其職責▲　　■房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)　　　◇國務院建設行政主管部門　　　◇省級建設廳　　　◇市縣

4、房地產(chǎn)管理部門及其授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所　　■房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的職責　?。?）制定法規(guī)——執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)、并制定具體實施辦法　?。?）監(jiān)督交易秩序——整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權(quán)益　?。?）辦理手續(xù)——辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù)　?。?）協(xié)助征收稅款——協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款　?。?）提供信息——為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務　?。?）發(fā)布信息——為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理　　【本節(jié)主要內(nèi)容】　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

5、■　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件■　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序■　　4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同◆　　5.以出讓方式取得建設用地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓■　　6.以劃撥方式取得建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓■　　7.已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關(guān)規(guī)定◆　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述■　　■概念　　　◇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為　　■合法的轉(zhuǎn)讓方式（只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓）　　　◇買賣　　　◇贈與　　　◇房地產(chǎn)作價入股　　　◇一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金（合作開發(fā)）　　　◇企業(yè)被收購、兼并或合并　　　◇以房地產(chǎn)抵債的　　　◇其它　　■實質(zhì)　　　◇房地產(chǎn)

6、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移　　　◇房屋所有權(quán)和所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓　　■房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類　　　◇根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象　　　　△地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　　　△地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓　　　◇根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式　　　　△以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　　　△以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　　◇根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式　　　　△有償轉(zhuǎn)讓——買賣、作價入股等　　　　△無償轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)贈與、繼承等　　【2009年真題】　　◆下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是（?。！　.房地產(chǎn)抵債　　B.房地產(chǎn)作價入股　　C.房地產(chǎn)買賣　　D.房地產(chǎn)繼承　　提示：參見教材

7、P111　　[答疑編號500431060101]　　『正確答案』D　　【2008年真題】　　◆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)利，并承擔一定的義務。（?。　√崾荆簠⒁娊滩腜111　　[答疑編號500431060102]　　『正確答案』錯　　『答案解析』贈予即是一種單務的轉(zhuǎn)讓行為。　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件■　　■轉(zhuǎn)讓的一般條件　　　◇以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上　　　◇屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條