物業(yè)管理問題及解決對策

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1、一、物業(yè)管理存在的問題　　1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后　　盡管《物權(quán)法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理條例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性?！　‖F(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。　　2.遺留問題一方面是開發(fā)商遺留問題，由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約

2、開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。針對房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時間已經(jīng)很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現(xiàn)在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業(yè)管理?！　?.業(yè)主缺乏自我約束由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強了物業(yè)管理的難度。4、老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷

3、念過去的“免費午餐”。5、業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。6、社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司7、行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。8、物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任度，同時也對整個物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。二、相應(yīng)的對策1、政府層面（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可

4、為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。同時建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過市場和業(yè)主的口碑來選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)

5、公司各項服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。（3）推行建立第三方管理機構(gòu)　　由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機構(gòu)解決這些矛盾。第三方機構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)、專家委員會。2、物業(yè)公司層面　?。?）嚴格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)　　針對遺留的質(zhì)量問題應(yīng)認真實施承

6、接查驗程序,嚴格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任?！　。?）培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運作　　第一、增強業(yè)主的自我約束與自我救濟能力　　由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進行宣傳,提高業(yè)主的自覺性?！　〉诙?、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運作。（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認真執(zhí)行到位，深刻認識服務(wù)型行業(yè)的特點，

7、提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。（5）制定好各項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達標(biāo)要求已經(jīng)收費明細，召開業(yè)主大會對相關(guān)規(guī)定及各項標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。3、社會層面（1）物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。（2）加大對物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進行正面的引導(dǎo)，使業(yè)

8、主對物業(yè)管理有一個深入地認識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。（4）加強對廣大業(yè)主對物業(yè)管理的宣傳和指引，增強對物業(yè)管理重要性的認識