地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)跟蹤報告：開工銷售回升，投資維持高位

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1、169%，較2017年全年分別收窄33個、87個和196百分點，資金端趨緊加上主流房企2017年已大幅補充地塊，預(yù)計后續(xù)土地成交增速仍將維持低位。n銷售回升帶動房企資金端改善。2018年1-5月房企整體到位資金6.2萬億，同比增長5.1%，增速較前4月回升3個百分點。單月到位資金同比上升17.4%，較4月上升18.6個百分點。到位資金大幅回升，主要因房企加快銷售回收現(xiàn)金流，1-5月定金及預(yù)收款增速回升4.4個百分點至12.7%。受銷售回升影響，個人按揭貸款增速亦較前4月收窄3.1個百分點至負(fù)3.6%。傳統(tǒng)的國內(nèi)貸款同比下降2.8%，降幅擴大1.2個百分點。在融資端趨緊背

2、景下，預(yù)計開収商仍將加大推盤回收現(xiàn)金流。n投資建議：目前板塊絕對估值及相對估值均處于歷史低位，主流房企對應(yīng)2018年P(guān)E僅7倍左右，同時銷售端回升有望緩解市場對行業(yè)資金端擔(dān)憂，保利招商等龍頭房企2018年収債利率更是逆市下行。建議關(guān)注：1）低估值具有融資優(yōu)勢的龍頭保利、萬科、招商、金地等；2）布局核心城市的高成長新城、華夏、榮盛、陽光城等。n風(fēng)險提示：1）目前按揭利率連續(xù)17個月上行，置業(yè)成本上升或帶來購買力惡化風(fēng)險進(jìn)而影響行業(yè)銷售表現(xiàn)；2）2018年將迎來房企償債小高峰，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險；3）2016-2017年上

3、半年高地價項目將在2018年陸續(xù)入市，考慮多地實現(xiàn)限價政策，若限價無法突破，由于地價成本抬升，將導(dǎo)致板塊未來利潤率下滑風(fēng)險。正文目錄一、投資增速維持高位，預(yù)計將逐步滑落5二、加快推盤帶動單月銷售增速回升5三、低庫存疊加三四線發(fā)力，新開工有望維持高位8四、土地成交低位回升，三四線占比提升9五、銷售回升帶動房企資金改善11六、投資建議12七、風(fēng)險提示13圖表目錄圖表12018年1-5月房地產(chǎn)投資同比增長10.2%5圖表22018年1-5月全國商品房銷售面積同比增長2.9%6圖表32018年1-5月全國商品房銷售額同比增長11.8%6圖表4全國商品房累計成交均價走勢7圖表5全

4、國商品房單月銷售增速走勢7圖表6各區(qū)域銷售面積累計增速走勢8圖表72018年1-5月新開工同比增長10.8%8圖表8三四線開工積極，增速高于全國9圖表9（2012年至今累計住宅開工減去累計住宅銷售）/當(dāng)年月均銷售9圖表102018年1-5月土地購置面積同比增長2.1%10圖表112018年1-5月土地成交價款同比增長16%10圖表12三四線城市土地成交占比提升11圖表13代表性房企拿地面積與銷售比11圖表142018年1-5月房企累計到位資金走勢圖12圖表151-5月定金及預(yù)收款增速回升至12.7%12一、投資增速維持高位，預(yù)計將逐步滑落2018年1-5月房地產(chǎn)投資同比

5、增10.2%，增速比前4月下降0.1個百分點，5月單月投資同比增長9.8%。投資增速維持高位主要受土地購置費高增長帶動，前4月土地購置費同比增長66.9%，剔除土購費后前4月地產(chǎn)投資同比下降1.55%?？紤]到年初以來，房企資金端持續(xù)偏緊，前5月土地成交價款增速較上年末已大幅下降33.4個百分點，預(yù)計后續(xù)土地購置費增速將逐步收窄，帶動地產(chǎn)投資增速回落。圖表12018年1-5月房地產(chǎn)投資同比增長10.2%房地產(chǎn)累計開發(fā)投資萬億累計同比增速1212%1010%88%66%44%22%00%資料來源:wind，平安證券研究所二、加快推盤帶動單月銷售增速回升1-5月商品房銷售面

6、積同比增長2.9%，銷售額同比增長11.8%，較前4月回升1.6個和2.8個百分點，年內(nèi)首次回升；其中5月單月銷售面積同比增長8.0%，銷售額同比增長20.6%。我們認(rèn)為5月銷售大幅增長主要因：1）限價未見松動同時資金端持續(xù)偏緊，開収商逐步加大一二線城市推盤力度回升現(xiàn)金流；2）三四線盡管依舊維持較高景氣度，但房價快速上漲、需求透支、棚改作用弱化等影響逐步顯現(xiàn)，開収商亦加快推盤收割需求。圖表22018年1-5月全國商品房銷售面積同比增長2.9%億平米累計同比增速18累計銷售面積30%1625%141220%1015%8610%45%200%資料來源:wind，平安證券

7、研究所圖表32018年1-5月全國商品房銷售額同比增長11.8%累計銷售額萬億累計同比增速1645%1440%35%1230%1025%820%615%410%25%00%資料來源:wind，平安證券研究所圖表4全國商品房累計成交均價走勢8800元/平米商品房成交均價8,64786008400820080007800760074007200700068002016/092016/122017/032017/062017/092017/122018/03資料來源:wind，平安證券研究所圖表5全國商品房單月銷售增速走勢60%50%單