《小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
目錄“XX小區(qū)”物業(yè)管理服務(wù)策劃批準(zhǔn)書(shū)1投標(biāo)公函2授權(quán)委托書(shū)3第一章公司簡(jiǎn)介4第二章物業(yè)管理整體設(shè)想282.1管理服務(wù)的模式、目標(biāo)策劃292.2管理服務(wù)定位30第三章前期介入方案323.1前期介入工作333.2具體時(shí)段和任務(wù)33第四章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度414.1管理方式424.2管理規(guī)章制度484.3小區(qū)檔案資料的建立與管理51第五章人員配備崗位要求作業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)和管理595.1人員配備、崗位要求、作業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)和管理605.2擬定管理服務(wù)人員簡(jiǎn)介、崗位職責(zé)、作業(yè)指導(dǎo)765.3人員培訓(xùn)815.4人員管理865.5考核辦法87第六章物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置89第七章費(fèi)用測(cè)算93第八章物業(yè)服務(wù)的分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾1028.1管理指標(biāo)承諾1038.2各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與具體措施1038.3物業(yè)服務(wù)的要求105第九章物業(yè)的秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施方案1119.1秩序維護(hù)管理1129.2環(huán)境保潔與服務(wù)1209.3綠化管理與服務(wù)1309.4房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理1369.5房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)140第十章物業(yè)管理和服務(wù)的應(yīng)急措施149第十一章豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主互相溝通的具體措施159第十二章施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案163第十三章業(yè)主臨時(shí)公約167第十四章前期物業(yè)管理服務(wù)合同172第十五章結(jié)束語(yǔ)181 投標(biāo)公函致：XX置業(yè)有限公司XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)邀請(qǐng)函現(xiàn)已收悉，現(xiàn)正式?jīng)Q定參加此次投標(biāo)活動(dòng)。我們根據(jù)XX小區(qū)前期物業(yè)項(xiàng)目《投標(biāo)邀請(qǐng)函》，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究相關(guān)文件后決定應(yīng)標(biāo)，我公司代表經(jīng)正式授權(quán)并將代表我司（投標(biāo)單位名稱）提交投標(biāo)文件（含商務(wù)、技術(shù)部分），投標(biāo)文件各5份（正本1份副本4份），據(jù)此函，投標(biāo)人茲宣布承諾如下：1.我們已詳細(xì)審核了投標(biāo)邀請(qǐng)函全部?jī)?nèi)容。2.我們將按照投標(biāo)邀請(qǐng)函的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，并嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)。3.我們將提供招標(biāo)文件中要求提供的其他證明材料。4.我們將嚴(yán)格審核全部招標(biāo)文件，包括招標(biāo)文件的解釋材料和附件、招標(biāo)文件的修改（如果有），并按照招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承擔(dān)完成管理合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)《投標(biāo)邀請(qǐng)函》要求提供的資料，我們已提供下列資料：1.我們將提供《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》等資料復(fù)印件。2.我們將提供我司企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地址、通訊地址、法人代表姓名、已管理物業(yè)情況、公司主要人員情況等基本情況（如：類似物業(yè)服務(wù)樓盤(pán)、相關(guān)業(yè)績(jī)和榮譽(yù)證書(shū)）。3.提供現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)物業(yè)樓盤(pán)申報(bào)表。并隨函提供補(bǔ)充資料名稱：公司名稱：傳真號(hào)碼：公司地址：被授權(quán)人簽字、蓋章：郵政編碼：法人單位公章：電話號(hào)碼：申請(qǐng)日期：158 投標(biāo)公函致：XX置業(yè)有限公司XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)邀請(qǐng)函現(xiàn)已收悉，現(xiàn)正式?jīng)Q定參加此次投標(biāo)活動(dòng)。我們根據(jù)XX小區(qū)前期物業(yè)項(xiàng)目《投標(biāo)邀請(qǐng)函》，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究相關(guān)文件后決定應(yīng)標(biāo)，我公司代表經(jīng)正式授權(quán)并將代表我司（投標(biāo)單位名稱）提交投標(biāo)文件（含商務(wù)、技術(shù)部分），投標(biāo)文件各5份（正本1份副本4份），據(jù)此函，投標(biāo)人茲宣布承諾如下：1.我們已詳細(xì)審核了投標(biāo)邀請(qǐng)函全部?jī)?nèi)容。2.我們將按照投標(biāo)邀請(qǐng)函的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，并嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)。3.我們將提供招標(biāo)文件中要求提供的其他證明材料。4.我們將嚴(yán)格審核全部招標(biāo)文件，包括招標(biāo)文件的解釋材料和附件、招標(biāo)文件的修改（如果有），并按照招標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)，承擔(dān)完成管理合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)《投標(biāo)邀請(qǐng)函》要求提供的資料，我們已提供下列資料：1.我們將提供《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》等資料復(fù)印件。2.我們將提供我司企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地址、通訊地址、法人代表姓名、已管理物業(yè)情況、公司主要人員情況等基本情況（如：類似物業(yè)服務(wù)樓盤(pán)、相關(guān)業(yè)績(jī)和榮譽(yù)證書(shū)）。3.提供現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)物業(yè)樓盤(pán)申報(bào)表。并隨函提供補(bǔ)充資料名稱：公司名稱：傳真號(hào)碼：公司地址：被授權(quán)人簽字、蓋章：郵政編碼：法人單位公章：電話號(hào)碼：申請(qǐng)日期：158 物業(yè)公司簡(jiǎn)介一、企業(yè)概況重慶市天天物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2008年，是從事物業(yè)管理服務(wù)的具有獨(dú)立法人資格的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司秉承“規(guī)范科學(xué)、嚴(yán)格管理、熱心細(xì)致、服務(wù)周到”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)兩年多的奮勇拼搏和開(kāi)拓進(jìn)取，已建設(shè)成云陽(yáng)縣經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、管理水平較高、服務(wù)質(zhì)量較好的物管企業(yè)之一。目前擁有粼江豪庭、城投紫晶城和尚城·藍(lán)郡、中超尚城柳岸，陽(yáng)光現(xiàn)代城，悠然居。六處高檔次物業(yè)小區(qū)的管理權(quán)，總管理面積達(dá)40余萬(wàn)平方米，從業(yè)員工八十多人。其中具備物業(yè)管理知識(shí)的專業(yè)管理人才20余人。具有水電氣、電梯等設(shè)備維護(hù)、維修的專業(yè)技師，能夠完全滿足現(xiàn)代化住宅小區(qū)的管理需要，為企業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為提供高品質(zhì)的服務(wù)積蓄了力量?？偨?jīng)理；錢(qián)建華158 1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照158 1、資質(zhì)證書(shū)2、158 各類獲獎(jiǎng)及榮譽(yù)證書(shū)158 1、公司主要在管小區(qū)有：158 第一張物業(yè)管理整體設(shè)想1.管理服務(wù)的模式、目標(biāo)策劃針對(duì)XX小區(qū)物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們?cè)陂_(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察后，確立了整體構(gòu)想和管理策劃思路，整體構(gòu)想和策劃思路可以概括為：一種模式、兩個(gè)重點(diǎn)、三項(xiàng)承諾、六大措施。一種模式XX小區(qū)依水而居，鬧中取靜，學(xué)校等配套完善，交通便利，是“近繁華而絕喧囂，擁清幽而享便利”的絕版高尚社區(qū)，我們認(rèn)為其管理模式應(yīng)該是“品牌服務(wù)，星級(jí)管理”。品牌服務(wù)就是要體現(xiàn)天地房產(chǎn)和XX物業(yè)的企業(yè)品牌形象，星級(jí)管理指的是在管理的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量、形式上賦予星級(jí)的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上賦予新的理念和新的內(nèi)容。我們采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。我們追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。兩個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)之一：智能化設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開(kāi)發(fā)。智能化設(shè)施提高了小區(qū)的安全性，改變了傳統(tǒng)的工作方式，與此同時(shí)，也給物業(yè)管理帶來(lái)了質(zhì)的變化，他要求物業(yè)公司在管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式上都要現(xiàn)代化。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、保衛(wèi)、通信等方方面面。我們?cè)诶碚搶W(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演示的基礎(chǔ)上，制定了科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)行。重點(diǎn)之二：確保因管理原因造成的安全事件發(fā)生率為零。XX小區(qū)屬區(qū)域性高檔商品房住宅小區(qū)，安居樂(lè)業(yè)，享有一個(gè)舒適、安全的居住環(huán)境是廣大業(yè)主和我們XX物業(yè)共同關(guān)注的問(wèn)題，我們將從小區(qū)實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)施“人防為主、技防為輔”、全面防范”的整體治安思路。我們有理由相信，經(jīng)過(guò)我們的管理和服務(wù)，以及全體業(yè)主的配合，小區(qū)的秩序維護(hù)正常有序，生活環(huán)境能得到安全保障。三項(xiàng)承諾158 1、合同期內(nèi)使XX小區(qū)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。（無(wú)硬件缺陷前提下）3、確保用戶滿意率高于95%。六大措施措施之一：智能化管理上做到“三個(gè)到位”。我們成立了智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案和維護(hù)方案。在具體操作上，我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是用戶培訓(xùn)到位，二是專業(yè)技術(shù)人員到位，三是管理人員培訓(xùn)到位。措施之二：安全管理上引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合確保萬(wàn)無(wú)一失措施之三：精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)，創(chuàng)建綠色花園。XX小區(qū)的綠化要求，我們通過(guò)設(shè)立綠化養(yǎng)護(hù)中心，保障小區(qū)的環(huán)境清潔，全面加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。我們擬定了視覺(jué)手冊(cè)、環(huán)境手冊(cè)、制定了全面的環(huán)境管理方案，我們深信，經(jīng)過(guò)我們的努力和科學(xué)管理，加上XX小區(qū)本身?yè)碛械木吧h(huán)境，XX小區(qū)一定能成為綠色環(huán)保、人見(jiàn)人愛(ài)的現(xiàn)代化康居小區(qū)。措施之四：運(yùn)用科技手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車，人車分流。XX小區(qū)914余戶業(yè)主，650多個(gè)泊車位，隨著人們生活水平的逐步提高，車位少，車輛進(jìn)出頻繁，因此交通安全、車輛的管理將是管理服務(wù)工作的一個(gè)重要方面。我們將嚴(yán)格遵守有關(guān)交通法規(guī)及規(guī)定，并根據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況，加強(qiáng)與交警部門(mén)的聯(lián)系，制定相應(yīng)制度和規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行，以維持車輛進(jìn)出及停放的秩序。措施之五：發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)XX物業(yè)的人力資源進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)施對(duì)小區(qū)的專業(yè)化管理。物業(yè)管理向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場(chǎng)選擇和時(shí)代的要求，我們將充分發(fā)揮XX物業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“資源共享”，全方位降低管理成本，提高管理效率，力爭(zhēng)為用戶提供更多的服務(wù)，充分體現(xiàn)XX物業(yè)“用戶滿意第一”的質(zhì)量方針，讓廣大業(yè)主滿意。措施之六：超前性、創(chuàng)造性、全方位的實(shí)行星級(jí)服務(wù)。進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘用戶的潛在需求，滿足深層次的物質(zhì)和精神需要，做到“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果，通過(guò)物業(yè)管理延伸服務(wù)把服務(wù)不斷推向“星級(jí)化”。158 2.1管理服務(wù)定位服務(wù)定位我們多努力，讓您更滿意。XX物業(yè)將以扎實(shí)的工作作風(fēng)，專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，視業(yè)主為親人的服務(wù)態(tài)度，為XX小區(qū)廣大業(yè)主提供超值的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。一流服務(wù)，領(lǐng)先水平做到“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，以人性化、個(gè)性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果。并通過(guò)我們的努力，打造XX小區(qū)物業(yè)管理的品牌。文化定位核心理念：上善若水公司的目的在于通過(guò)持續(xù)提高自身管理素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，不斷持續(xù)超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求和期望，以似水善意打動(dòng)業(yè)戶，以似水柔情善待業(yè)戶，以似水純真贏得業(yè)戶，真正做到100%以業(yè)戶為中心。企業(yè)價(jià)值觀：追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)公司將在追求企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)績(jī)效的同時(shí)，為社會(huì)進(jìn)步承擔(dān)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，并通過(guò)企業(yè)文化建設(shè)和逐步提升服務(wù)質(zhì)量來(lái)促進(jìn)管理水平的不斷提高，適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展作為企業(yè)愿景和使命，力求實(shí)現(xiàn)“追求卓越、崇尚務(wù)實(shí)”的企業(yè)價(jià)值觀。管理定位物業(yè)管理的特性——管理職能的社會(huì)化——管理組織的專業(yè)化——管理形式的規(guī)范化——管理過(guò)程的商業(yè)化——管理關(guān)系的契約化——管理理念的人性化158 第二章本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案前期介入工作物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)”XX小區(qū)”全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。3.1具體時(shí)段和任務(wù)前期熟悉、培訓(xùn)模擬（1）前期熟悉階段中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)”XX小區(qū)”的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開(kāi)發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況?；A(chǔ)工作通過(guò)對(duì)”XX小區(qū)”的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)；初步形成對(duì)”XX小區(qū)”管理的實(shí)施方案，并通過(guò)專題會(huì)議的論證；根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要，參與和了解樓盤(pán)銷售部門(mén)的銷售工作，從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。需開(kāi)發(fā)商配合的主要工作提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；督促承建商，要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。（2）培訓(xùn)模擬階段中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。158 基礎(chǔ)工作培訓(xùn)工作人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合”XX小區(qū)”工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘”XX小區(qū)”管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。培訓(xùn)實(shí)施集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。制定適合”XX小區(qū)”物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。了解熟悉”XX小區(qū)”管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足”XX小區(qū)”管理要求所需的技術(shù)支撐。根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)鹿特丹花園作為模擬訓(xùn)練基地，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。施工監(jiān)理介入根據(jù)開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法：二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘（無(wú)陪同）。每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加）。物業(yè)管理于每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。需開(kāi)發(fā)商配合的工作協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)、售樓合同等。（1）現(xiàn)場(chǎng)模擬階段中心工作158 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。基礎(chǔ)工作根據(jù)擬定的管理方案，對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書(shū)》時(shí)一并發(fā)放。對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專題報(bào)告開(kāi)發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。與開(kāi)發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。需開(kāi)發(fā)商配合工作進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使‘XX小區(qū)’保值、增值”。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。（1）驗(yàn)收和進(jìn)戶階段中心工作組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書(shū)面整改報(bào)告。整改整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。158 正式驗(yàn)收經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。接納前期業(yè)主入住。基礎(chǔ)工作驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。編制違章處理程序，制止各類違章行為。派發(fā)、簽收各類資料。物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè)各類禁止行為）。物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。房屋裝修協(xié)議書(shū)（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。外來(lái)人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定）。停車占路協(xié)議書(shū)（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料：房屋買(mǎi)賣合同。開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的入住通知書(shū)業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。委托書(shū)及被委托人身份證。房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。其它資料。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務(wù)等）。加大各類違章糾正力度，力保前期無(wú)違章。推行ISO國(guó)際質(zhì)量體系。需開(kāi)發(fā)商配合的工作。嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。158 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。（1）正式實(shí)施中心工作迎接大批業(yè)主入住。檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。制定糾正和預(yù)防措施。全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略?；A(chǔ)工作總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見(jiàn)或建議，針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。需開(kāi)發(fā)商配合的工作組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。參與制定糾正和預(yù)防措施。（1）“XX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計(jì)劃158 “XX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計(jì)劃時(shí)間工作計(jì)劃工作要求成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù)）。按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。1、每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。2、每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議。開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。2、水、電、煤、排污等管線走向圖。3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商派員參加會(huì)議。2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定，開(kāi)發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書(shū)樣本。參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn)開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商，提供產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)。完成制定《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行為》等相關(guān)文件物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商審核。召開(kāi)專題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日期。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開(kāi)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工計(jì)劃。按XX小區(qū)要求實(shí)施。做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)158 對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練（走場(chǎng)）對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫(xiě)整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)召開(kāi)三方會(huì)議，落實(shí)整改工作擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)派發(fā)各類資料并要求購(gòu)房者簽收開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司正式驗(yàn)收三方參加迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式首期業(yè)主入住滿二個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主回訪工作會(huì)議開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加檢查物業(yè)公司管理情況開(kāi)發(fā)商（1）前期物業(yè)管理工作設(shè)想XX物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門(mén)的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對(duì)”XX小區(qū)”的實(shí)際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、秩序維護(hù)員消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì)，參與工程驗(yàn)收，做好各種資料的收集存檔工作。（2）前期物業(yè)管理的內(nèi)容對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)XX小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū)，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。158 從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。（1）配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷售工作物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開(kāi)發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開(kāi)發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便，同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則，為”XX小區(qū)”提供上佳的物業(yè)管理服務(wù)，并通過(guò)矢志不渝的努力，同開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的佳績(jī)，使該小區(qū)成為周遍地區(qū)的標(biāo)的。158 第一章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度158 管理方式XX物業(yè)在XX小區(qū)的全方位服務(wù)中，充分利用XX物業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，吸收最先進(jìn)的物業(yè)管理思想，結(jié)合樓盤(pán)獨(dú)特的人文特點(diǎn)，制定XX小區(qū)的管理體系。管理的組織架構(gòu)根據(jù)XX小區(qū)物業(yè)管理的要求，按照資源共享，服務(wù)第一，精干高效、反應(yīng)迅速的基本原則，設(shè)計(jì)了XX小區(qū)管理處的組織結(jié)構(gòu)，他的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按系統(tǒng)排列，權(quán)力集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。（管理的組織架構(gòu)圖見(jiàn)下頁(yè)）物業(yè)管理處XX小區(qū)XX物業(yè)安全保障服務(wù)中心綠化養(yǎng)護(hù)中心維修服務(wù)中心服務(wù)接待中心環(huán)境保潔服務(wù)中心管理的組織架構(gòu)圖：158 各部門(mén)主要職能管理處——負(fù)責(zé)管理處行政、總務(wù)工作；——負(fù)責(zé)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作；——負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作；——負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)；——負(fù)責(zé)為管理處服務(wù)人員提供辦公用品、生產(chǎn)、維修、管理服務(wù)工具、工作服等；——負(fù)責(zé)處理與相關(guān)部門(mén)的公共關(guān)系和社區(qū)文化建設(shè)；——負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)ISO9001貫標(biāo)工作；——負(fù)責(zé)各部門(mén)崗位職責(zé)的巡查、督查。安全保障服務(wù)中心——負(fù)責(zé)對(duì)XX小區(qū)實(shí)行封閉式管理；——負(fù)責(zé)24小時(shí)值班及巡邏；——負(fù)責(zé)監(jiān)控中心24小時(shí)值班；——確保消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；——負(fù)責(zé)開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的教育，建立義務(wù)消防隊(duì)；——負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；——負(fù)責(zé)地面、地下停車場(chǎng)疏導(dǎo)和出入口管理。維修服務(wù)中心——負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施及場(chǎng)所的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運(yùn)行管理、維修和養(yǎng)護(hù)保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備設(shè)施的維修和定期保養(yǎng)。環(huán)境保潔服務(wù)中心——負(fù)責(zé)公共部位和內(nèi)樓道的清潔；——負(fù)責(zé)室外綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施；——負(fù)責(zé)在管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行滅四害、除蟲(chóng)等活動(dòng)；——負(fù)責(zé)衛(wèi)生防疫工作的實(shí)施。接待服務(wù)中心158 ——負(fù)責(zé)接待業(yè)主的來(lái)人來(lái)訪、業(yè)務(wù)接待、物業(yè)報(bào)修等；——負(fù)責(zé)進(jìn)戶、退戶工作；——負(fù)責(zé)裝修接待及辦理相關(guān)手續(xù)；——負(fù)責(zé)處理業(yè)主投訴及跟蹤驗(yàn)證工作；——負(fù)責(zé)小區(qū)綜合服務(wù)如：找人、叫醒、留言轉(zhuǎn)告等延伸服務(wù)；——負(fù)責(zé)各類應(yīng)急接待。運(yùn)作機(jī)制管理目標(biāo)分解機(jī)制目標(biāo)計(jì)劃分目標(biāo)計(jì)劃實(shí)施體系資源使用控制體系成本控制橫道圖反饋與檢查總目標(biāo)分解158 在目標(biāo)管理體系中，對(duì)總目標(biāo)的分解、化大目標(biāo)為各個(gè)分目標(biāo)，每完成一個(gè)分目標(biāo)，對(duì)總目標(biāo)來(lái)說(shuō)是跨了一小步，每一個(gè)一小步累加就變成一大步。對(duì)總目標(biāo)來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)各個(gè)分目標(biāo)的完成，來(lái)實(shí)現(xiàn)本身的目的。監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制業(yè)主上海XX物業(yè)有限公司行業(yè)行政主管部門(mén)萬(wàn)博花園物業(yè)管理處規(guī)章制度內(nèi)部員工約束監(jiān)督158 目標(biāo)責(zé)任人分解機(jī)制總目標(biāo)部門(mén)目標(biāo)班組目標(biāo)個(gè)人目標(biāo)保證措施保證措施保證措施保證措施管理處部門(mén)班組長(zhǎng)管理員作為小區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，管理處有一個(gè)總目標(biāo)，各部門(mén)、班組，直至各人都有各自的分目標(biāo)，要使其明確目標(biāo)，在日常工作中用目標(biāo)自我約束，并通過(guò)目標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲辦法，起到激勵(lì)和懲罰作用，促進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。158 信息反饋和處理機(jī)制——嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系執(zhí)行——每半年一次顧客滿意度調(diào)查——不定期顧客意見(jiàn)征詢，并及時(shí)將反饋意見(jiàn)落實(shí)——在內(nèi)部管理上，每周召開(kāi)管理處例會(huì)和部門(mén)例會(huì)——每日及時(shí)完成當(dāng)日工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋服務(wù)員保潔員執(zhí)行命令（各相關(guān)人員）維修工業(yè)主用戶上級(jí)指令執(zhí)行結(jié)果秩序維護(hù)員發(fā)布命令監(jiān)控、跟蹤分析整理信息接受158 4.1管理規(guī)章制度吸收先進(jìn)物業(yè)管理理念，結(jié)合本案人性化管理傳統(tǒng)，XX物業(yè)在制定管理規(guī)章制度時(shí)注意做到使物業(yè)管理既有法可依，又管而不死，保持規(guī)章的適度靈活性，努力營(yíng)造良好的居住和生活氛圍。管理制度訂立的原則管理處外部公開(kāi)制度的訂立符合物業(yè)管理相應(yīng)的法律、規(guī)定。所有外部制度的建立，均基于委托管理合同，保障業(yè)主、本公司等法律主體在權(quán)力行使上的均衡，明確細(xì)化涉及XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)個(gè)法律主體的責(zé)任和義務(wù)邊界，保證委托管理合同文本的順利實(shí)施。管理處內(nèi)部管理制度，以XX物業(yè)有限公司通過(guò)的ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，將完整的體系延伸、移植到XX小區(qū)。內(nèi)部制度突出XX現(xiàn)有物業(yè)管理的技術(shù)含量，對(duì)規(guī)范而行之有效的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、質(zhì)量控制記錄作適應(yīng)性修改后，形成XX小區(qū)的質(zhì)量管理體系。外部公開(kāi)管理制度的構(gòu)架外部公開(kāi)管理制度作為XX小區(qū)管理處ISO9001質(zhì)量管理體系公開(kāi)文件及外來(lái)文件，包括如下主要文件（具體內(nèi)容待中標(biāo)后隨貫標(biāo)文件發(fā)管理處）：主要法律和法規(guī)——《中國(guó)人民共和國(guó)公司法》——《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》——《中國(guó)人民共和國(guó)民法通則》——《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》——《中國(guó)人民共和國(guó)消防法》——《中國(guó)人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》——《物業(yè)管理?xiàng)l理》 ——《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》主要部門(mén)規(guī)章和地方法規(guī)——《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》——《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》158 ——《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》內(nèi)部管理制度的體系內(nèi)容質(zhì)量手冊(cè)闡明XX小區(qū)的管理質(zhì)量方針以及質(zhì)量管理體系中控制要素的說(shuō)明。程序文件涵蓋管理處對(duì)XX小區(qū)所有日常物業(yè)管理規(guī)范。作業(yè)指導(dǎo)書(shū)——檔案管理制度——檔案保管規(guī)定——檔案存檔目錄及要求——日常規(guī)范文本管理規(guī)定——發(fā)函及通告規(guī)定——辦公用品管理規(guī)定——辦公設(shè)備管理規(guī)定——內(nèi)部鑰匙管理規(guī)定——服務(wù)質(zhì)量及日常管理評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)——服務(wù)質(zhì)量及日常管理檢查規(guī)范——設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及清潔衛(wèi)生評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)——設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及清潔衛(wèi)生檢查規(guī)范——物業(yè)夜間巡查制度——班組運(yùn)行規(guī)定——物業(yè)門(mén)衛(wèi)職責(zé)——物業(yè)巡邏制度——消防監(jiān)控中心安全規(guī)定——交接班制度——對(duì)講機(jī)使用保養(yǎng)規(guī)定——變配電值班制度——物品進(jìn)出管理規(guī)定158 ——消防安全巡查制度——消防培訓(xùn)、演練制度——防火責(zé)任人職責(zé)——工程技術(shù)員消防職責(zé)——消防設(shè)施、器材管理和保養(yǎng)規(guī)定——?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)安全規(guī)定——消防監(jiān)控中心防火制度——機(jī)房出入管理規(guī)定——機(jī)房鑰匙管理規(guī)定——消防監(jiān)控中心管理規(guī)定——電梯日常運(yùn)行操作規(guī)范——電梯機(jī)房管理規(guī)定——停送電管理規(guī)定——設(shè)備巡回檢查制度——空置單元工程巡視和檢查制度——水池水箱管理規(guī)定——水池水葙清洗消毒操作規(guī)程——工程報(bào)修服務(wù)操作規(guī)定——物料倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定——物品分類及申購(gòu)領(lǐng)用管理規(guī)定——外包合同（協(xié)議）評(píng)估制度——外包合同（協(xié)議）簽訂程序——外包合同（協(xié)議）管理規(guī)定——備用金制度——發(fā)票及收據(jù)管理制度——現(xiàn)金報(bào)銷及管理制度——財(cái)務(wù)報(bào)表提交制度——一次性費(fèi)用審批程序——物品采購(gòu)審批程序——管理費(fèi)上繳及核對(duì)制度158 ——消防治安類應(yīng)急處理程序及方案——工程故障類應(yīng)急處理程序及方案——人員傷害類應(yīng)急處理程序及方案——自然災(zāi)害類應(yīng)急處理程序及方案——服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查制度——物資采購(gòu)制度——原材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.1小區(qū)檔案資料的建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。為此，XX小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過(guò)檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，籌建管理服務(wù)中心與主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的外部互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)用先進(jìn)的資料檢索軟件，便于上級(jí)主管單位的工作檢查和監(jiān)督；建立管理服務(wù)中心內(nèi)部NT網(wǎng)絡(luò)，達(dá)到資源共享、合理利用的目的。在信息的收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。我們擬對(duì)小區(qū)內(nèi)所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件都建立相應(yīng)的管理檔案。并樹(shù)立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。XX小區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源。為建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的管理，我們按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定制定的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《檔案管理規(guī)定》，對(duì)小區(qū)檔案進(jìn)行全面收集整理，將其系統(tǒng)科學(xué)的分類，建立完整的資料檔案，同時(shí)應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)范化管理。檔案內(nèi)容檔案管理的具體內(nèi)容涉及：物業(yè)驗(yàn)收檔案、業(yè)戶資料、管理文件匯編、設(shè)備設(shè)施檢測(cè)檔案、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)檔案、房屋本體維修保養(yǎng)檔案和管理運(yùn)作類檔案。各類檔案內(nèi)容涵蓋如下：物業(yè)驗(yàn)收檔案——物業(yè)土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料）——物業(yè)設(shè)施設(shè)備的質(zhì)檢、消防、勞動(dòng)、公安及音像等管理部門(mén)驗(yàn)收合格文件——物業(yè)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合同158 ——物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄——物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄——單元驗(yàn)收及移交記錄業(yè)戶資料——使用入住情況記錄——業(yè)戶情況登記（包括單位名稱、聯(lián)系人、建筑面積、交接記錄等）管理文件匯編——管理合同、管理公約、服務(wù)指南等——物業(yè)各類管理規(guī)章制度——各項(xiàng)管理外包合同——合格供應(yīng)商名錄供應(yīng)合同設(shè)施設(shè)備檢測(cè)檔案——供電部門(mén)對(duì)變配電間定期進(jìn)行電氣測(cè)試的報(bào)告記錄——質(zhì)檢部門(mén)出具的電梯合格證書(shū)及年檢報(bào)告——生活水箱定期清洗消毒記錄（包括衛(wèi)生部門(mén)水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告、清洗人員體檢證明）——避雷系統(tǒng)定期檢測(cè)報(bào)告——定期沉降檢測(cè)報(bào)告——消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定期檢測(cè)記錄、消防泵及管道定期試機(jī)記錄、煙感溫感探頭測(cè)試記錄——其它設(shè)施設(shè)備檢測(cè)記錄資料設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)檔案——設(shè)備設(shè)施一覽表——設(shè)備臺(tái)帳——設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃房屋本體維修保養(yǎng)檔案——房屋本體日常維修保養(yǎng)制度及程序——房屋本體大修計(jì)劃及實(shí)施記錄——房屋本體日常巡檢記錄管理運(yùn)作類檔案——會(huì)務(wù)服務(wù)值班記錄158 ——保安值班記錄——保潔檢查記錄——工程值班與巡檢記錄——質(zhì)量管理監(jiān)督記錄——管理工作計(jì)劃與報(bào)告——工程設(shè)備管理計(jì)劃與報(bào)告——管理處與各方往來(lái)函文——客戶保修與投訴處理記錄——承包商維修或保養(yǎng)工作情況記錄158 檔案管理流程靜態(tài)文件資料小區(qū)資料驗(yàn)收資料接管資料管理文本規(guī)章制度……動(dòng)態(tài)文件資料合同報(bào)告記錄表格會(huì)議記錄往來(lái)函文……整理分類編號(hào)登記進(jìn)檔入柜保管使用定期備份建立目錄輸入電腦定期處理過(guò)期、作廢文件資料文件資料收集158 檔案管理規(guī)定整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督保管，各級(jí)管理人員按照分工負(fù)責(zé)匯集整理，由小區(qū)管理處文員負(fù)責(zé)文件存檔工作。對(duì)有關(guān)物業(yè)驗(yàn)收檔案、圖紙、管理制度、合同及附件、設(shè)施設(shè)備檔案及保養(yǎng)制度、管理報(bào)告、員工人事資料等檔案要集中存檔，檔案柜要求上鎖，鑰匙由文員保管，未經(jīng)總經(jīng)理/部門(mén)經(jīng)理許可，他人不得查閱。檔案資料必須按公司規(guī)定要求存檔，做到圖有袋、文有夾、報(bào)告類文件編寫(xiě)目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號(hào)目錄。檔案的目錄及存檔文件清單每季度上報(bào)公司行政管理處備案。經(jīng)理/部門(mén)主管調(diào)職、離任時(shí)應(yīng)向接任者辦理檔案移交手續(xù)，經(jīng)公司確認(rèn)后方可離任。因工作需要借閱、復(fù)印有關(guān)檔案資料的，需經(jīng)總經(jīng)理/部門(mén)經(jīng)理書(shū)面確認(rèn)，如有違反作泄密處理。公司將定期檢查上述規(guī)定及要求的落實(shí)情況，對(duì)違反規(guī)定的保管責(zé)任人將作適當(dāng)處分。158 一、檔案管理工作環(huán)節(jié)資料收集資料整理資料歸檔檔案利用1、資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，聘專職檔案員，直接隸屬辦公室。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。（2）資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來(lái)源渠道，從時(shí)間上講是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工作技術(shù)維修資料；從空間上講是物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹(shù)一木都有詳細(xì)的資料收集。2、資料分類整理收集后的所有信息，統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。3、資料歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實(shí)際需要，XX小區(qū)的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，便于原始檔案的保存，如膠卷、照片等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。（2）檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究相關(guān)人員的責(zé)任，檔案管理資料員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。（3）檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防霉變。4、檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。（1）外部網(wǎng)：與廣大業(yè)主、房管局主管處室進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，隨時(shí)可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。（2）內(nèi)部網(wǎng)：管理服務(wù)中心內(nèi)部室聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理、分層使用。二、檔案資料的分類158 名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計(jì)變更、通知及技術(shù)核算章E：竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書(shū)G：鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書(shū)H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書(shū)I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)，供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料J：砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告K：綠化工程竣工圖L：其他技術(shù)資料事務(wù)管理資料住戶資料A：住戶入住資料（購(gòu)房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）B：住戶家庭人員檔案C：住戶家庭維修檔案事務(wù)資料A：事務(wù)值班表B：事務(wù)交接記錄表C：物品搬出（入）物品登記表D：日常事務(wù)巡視記錄E：事務(wù)回訪登記表裝修資料A：裝修申請(qǐng)表（附圖紙）B：裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)C：臨時(shí)施工人員登記表D：施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照維修資料A：維修申請(qǐng)單B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪記錄本D：公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D：設(shè)備檢查記錄158 名稱資料內(nèi)容社區(qū)文化資料A：活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄B：社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄C：傳媒報(bào)導(dǎo)D：老人活動(dòng)室等設(shè)施使用情況員工管理資料A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄C：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄D：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核記錄E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄F：?jiǎn)T工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表業(yè)主反饋資料A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B：業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄C：業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料A：管理服務(wù)中心部長(zhǎng)值班及督察記錄B：政府部門(mén)文件C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)文件D：管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E：管理服務(wù)中心榮譽(yù)一覽表F：管理服務(wù)中心接待來(lái)訪參觀記錄表業(yè)主管委會(huì)資料A：籌備成立文件B：成立后運(yùn)行文件158 第一章人員配備崗位要求作業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)和管理158 人員配備、崗位要求、作業(yè)指導(dǎo)、培訓(xùn)和管理XX物業(yè)充分發(fā)揮自身雄厚的資源優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，在為XX小區(qū)管理處人員的配置上，精心選拔經(jīng)過(guò)多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅(jiān)和技術(shù)骨干組成管理層，體現(xiàn)了“三個(gè)第一“的質(zhì)量承諾。5.1.1人員配備管理處各部門(mén)人員配置序號(hào)類別崗位人數(shù)1經(jīng)理室經(jīng)理服務(wù)接待2安全保障服務(wù)中心領(lǐng)班監(jiān)控巡視門(mén)崗車管3環(huán)境保潔中心部長(zhǎng)樓道街坊道路垃圾收集4工程維修中心部長(zhǎng)維修工5綠化養(yǎng)護(hù)中心園藝6合計(jì)158 組織架構(gòu)管理處經(jīng)理服務(wù)接待中心維修服務(wù)中心安全保障服務(wù)中心保潔服務(wù)中心綠化養(yǎng)護(hù)中心接待服務(wù)報(bào)修服務(wù)維修人員主管主管秩序維護(hù)人員主管保潔人員主管養(yǎng)護(hù)人員前臺(tái)接待物業(yè)報(bào)修回訪收費(fèi)滿意度測(cè)評(píng)其他延伸服務(wù)智能監(jiān)控日常維修建筑物維護(hù)設(shè)施設(shè)備正常養(yǎng)護(hù)監(jiān)控、門(mén)衛(wèi)巡邏、消防車輛、道路公共環(huán)境河道樓道綠地水景平整草坪松土除草蟲(chóng)施肥澆水修剪枯枝158 擬定管理人員的素質(zhì)要求管理處經(jīng)理——大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，具有專業(yè)技術(shù)職稱；——五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上小區(qū)經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理經(jīng)驗(yàn)；——相貌端正，身體健康；——熟悉相關(guān)法規(guī)、政策及業(yè)務(wù)知識(shí)，具有較強(qiáng)的計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力；——取得建設(shè)部頒發(fā)的全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書(shū)、物業(yè)管理人員上崗證。服務(wù)接待人員高中以上學(xué)歷，對(duì)社區(qū)秩序維護(hù)員、保潔、工程維修基本知識(shí)有一定的了解，性格溫順、相貌及自身素質(zhì)良好，能熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、能吃苦耐勞，處理問(wèn)題及時(shí)有效，持有物業(yè)管理上崗證，年齡在30周歲以下，身高男170以上、女160以上。維修服務(wù)中心主管中專以上學(xué)歷，有技術(shù)職稱，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)、豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力，組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有操作證，敬業(yè)愛(ài)崗，年齡35歲-50歲，男性身高170以上。維修服務(wù)中心人員高中以上學(xué)歷，持有特種行業(yè)操作證，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力,有專業(yè)執(zhí)業(yè)證書(shū)。安全保障服務(wù)中心主管中專、高中以上學(xué)歷，具有二年以上的專業(yè)工作經(jīng)歷，擁有相應(yīng)的上崗資格證書(shū)，具有一定的組織、協(xié)調(diào)和指揮能力，經(jīng)公司組織的相關(guān)專業(yè)崗位培訓(xùn)、骨干培訓(xùn)，成績(jī)優(yōu)良，取得上崗證，體貌端正，身高170左右。安全保障人員高中文化程序，年齡20-45周歲，面容端正、身體健康、作風(fēng)正派、政治過(guò)硬，有良好的職業(yè)道德，具有擒拿格斗技能，退役士官、中共黨員優(yōu)先。環(huán)境保潔服務(wù)中心主管158 中專、高中以上學(xué)歷，具有三年以上專業(yè)工作經(jīng)歷，擁有物業(yè)管理上崗證書(shū)，熟悉內(nèi)樓道、外環(huán)境工作程序和行業(yè)等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，熟悉ISO9001：2000質(zhì)量控制要求，具有一定的組織、協(xié)調(diào)和指揮能力。環(huán)境保潔人員初中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，熟悉作業(yè)程序，能吃苦耐勞，年齡要求：男25-50周歲、女25-42周歲。綠化養(yǎng)護(hù)中心園藝師中專、大專學(xué)歷，具有二年以上的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)，熟悉綠地、草坪、園林樹(shù)木的日常養(yǎng)護(hù)工作，要能根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)制定全年管理目標(biāo)并負(fù)責(zé)組織實(shí)施，確保小區(qū)綠化養(yǎng)的成活率。綠化養(yǎng)護(hù)人員初中以上學(xué)歷，具有三年以上的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期從事綠化養(yǎng)護(hù)工作的人員，招聘時(shí)年齡可適當(dāng)放寬，能吃苦耐勞、服從組織安排，身體健康、熱愛(ài)綠化養(yǎng)護(hù)工作，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和事業(yè)心。5.1.1崗位職責(zé)（1）管理處經(jīng)理崗位職責(zé)：1、組織小區(qū)之入伙工作；2、協(xié)助招聘管理服務(wù)中心配置人員，負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)及其考核和獎(jiǎng)懲；3、制訂各類緊急事件之處理程序，對(duì)小區(qū)整體安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任；4、處理投訴及突發(fā)事件需到現(xiàn)場(chǎng)；5、出席各類會(huì)議，并提交會(huì)議記錄；6、協(xié)助小區(qū)活動(dòng)，溝通與住戶關(guān)系；7、認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)章制度，在實(shí)踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力；8、不斷建立和完善科學(xué)的運(yùn)作、監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效；9、制定管理服務(wù)中心管理目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定管理服務(wù)中心全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督實(shí)施；158 1、制定管理服務(wù)中心年度、月度工作計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行；2、制定房屋、設(shè)備、設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成計(jì)劃工作；3、負(fù)責(zé)管理服務(wù)中心日常管理經(jīng)費(fèi)的審報(bào)工作，合理控制費(fèi)用開(kāi)支；4、負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)員工工作安排，負(fù)責(zé)管理服務(wù)中心員工工作績(jī)效考評(píng)證；5、負(fù)責(zé)審批《月采購(gòu)申請(qǐng)表》、《員工物品領(lǐng)用單》，對(duì)部門(mén)的物資使用進(jìn)行有效的程序控制；6、負(fù)責(zé)組織管理服務(wù)中心的各項(xiàng)工作檢查，通過(guò)檢查、考核，加強(qiáng)部門(mén)及責(zé)任人的工作責(zé)任感，樹(shù)立“創(chuàng)一流”工作成績(jī)的榮譽(yù)感，督導(dǎo)各項(xiàng)服務(wù)工作的有效落實(shí)；7、組織每周管理服務(wù)中心工作例會(huì)，及時(shí)了解人員狀況、工作難點(diǎn)，檢查、總結(jié)和布置工作；8、制定夜間查崗制度，指定夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況；9、自覺(jué)接受行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商及業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督，采納合理化建議，并加以實(shí)施；10、通過(guò)管理服務(wù)中心與其他管理服務(wù)中心、公司各部門(mén)的聯(lián)系，建立良好的公共關(guān)系，協(xié)調(diào)配合，搞好工作；11、接受部門(mén)經(jīng)理及業(yè)主的年度和任期考核，接受獎(jiǎng)懲，對(duì)公司和業(yè)主負(fù)責(zé)；12、以身作則，關(guān)心員工，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體管理服務(wù)中心員工的工作熱情和責(zé)任感，增強(qiáng)集體凝聚力；13、認(rèn)真完成公司交辦的其他任務(wù)。作業(yè)指導(dǎo)：1、領(lǐng)導(dǎo)管理處全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)，對(duì)管理處的收支情況負(fù)責(zé)，對(duì)管理處的整體服務(wù)質(zhì)量和安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)；2、對(duì)管理處不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和跟蹤；3、對(duì)管理處的員工進(jìn)行考核并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)懲；4、組織社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)，研究業(yè)主潛在需求；5、根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)供應(yīng)商、分承包方進(jìn)行選擇；6、根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定制定小區(qū)管理制度以及內(nèi)部管理制度；158 1、制定年度計(jì)劃；1）管理處年度管理工作計(jì)劃；2）設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；3）員工培訓(xùn)計(jì)劃。2、制定年度財(cái)務(wù)預(yù)、決算計(jì)劃；3、對(duì)外委項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程控制；4、日常服務(wù)的檢查監(jiān)督；5、對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急處理；6、對(duì)業(yè)主投訴的處理；7、參與物業(yè)管理合同的簽訂(續(xù)訂)；8、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)；9、按《培訓(xùn)計(jì)劃》程序?qū)嵤?duì)管理處員工的培訓(xùn)（1）服務(wù)接待人員崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的來(lái)人來(lái)訪、業(yè)務(wù)接待、物業(yè)報(bào)修等；2、負(fù)責(zé)進(jìn)戶、退戶工作；3、負(fù)責(zé)裝修接待及辦理相關(guān)手續(xù)；4、負(fù)責(zé)處理業(yè)主投訴及跟蹤驗(yàn)證工作；5、負(fù)責(zé)小區(qū)查詢、找人、叫醒、留言轉(zhuǎn)告等延伸服務(wù)；6、負(fù)責(zé)綜合服務(wù)工作。作業(yè)指導(dǎo)：1、每日提前15分鐘到崗，著裝統(tǒng)一，佩戴標(biāo)識(shí)；2、召開(kāi)晨會(huì)（10分鐘）主要回顧總結(jié)一下前一天的工作有無(wú)缺項(xiàng)，當(dāng)日工作布置并具體落實(shí)到人，做到分工明確、責(zé)任到人；（2）秩序維護(hù)員崗位職責(zé)：1、門(mén)崗（1）了解和熟悉本小區(qū)的情況；158 （1）維護(hù)門(mén)崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序；（2）對(duì)外來(lái)人員執(zhí)行訪客登記制度；（3）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度；（4）協(xié)助做好郵件收發(fā)工作。1、巡視（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題；（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，并做好相關(guān)記錄；（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序；（4）協(xié)助班長(zhǎng)處理緊急情況；（5）負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作，對(duì)有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注重事項(xiàng)。2、車管（1）車管秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取駛?cè)胲囕v的車位使用費(fèi)；（2）負(fù)責(zé)指揮駛?cè)胪＼噲?chǎng)(庫(kù))的車輛按劃線車位整齊停放、負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)和做好進(jìn)出記錄；（3）負(fù)責(zé)對(duì)所轄停車場(chǎng)(庫(kù))的巡查。作業(yè)指導(dǎo)：1、門(mén)崗（1）人員出入管理a.門(mén)崗秩序維護(hù)員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)使用人樓座、人口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況；b.遇到進(jìn)出門(mén)崗區(qū)域有特殊困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)或用對(duì)講機(jī)通知其它人員提供幫助；c.非使用人憑有效出入證進(jìn)、出，謝絕推銷或其它閑雜人員進(jìn)入；d.來(lái)訪人員須問(wèn)明所找的姓名、樓座等，確認(rèn)后須登記進(jìn)入；e.登記時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)來(lái)訪者的有效證件名稱及號(hào)碼，清晰記錄《來(lái)人來(lái)訪登記表》后方可進(jìn)入；f.如遇不愿出示證件或蠻橫無(wú)理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，盡可能消除不滿情緒。（2）物品搬遷a.當(dāng)遇到使用人搬運(yùn)物品出并未按規(guī)定辦理出門(mén)證時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班或主管到場(chǎng)；b.158 在得到主管以上人員確認(rèn)使用人無(wú)物業(yè)管理遺留問(wèn)題并按緊急程序辦理相關(guān)手續(xù)后放行；a.一般情況下如有物件搬運(yùn)出須憑物品出門(mén)證，驗(yàn)證《物品出入清單》后放行。b.負(fù)責(zé)監(jiān)控資料的記載、保存等工作。c.郵件發(fā)放d.郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各使用人信箱(門(mén)崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由班長(zhǎng)統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄)；e.快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件，在認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時(shí)交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收；f.對(duì)地址不明或無(wú)收件人的郵件，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)退回郵局；g.對(duì)收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定，如有疑問(wèn)，請(qǐng)郵遞員簽字認(rèn)可以便追溯；h.嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。1、巡視（1）巡邏要求a.秩序維護(hù)員在巡邏時(shí)應(yīng)按多看、多聽(tīng)、多嗅的要求，嚴(yán)防死角，確保完成巡查工作質(zhì)量；b.按巡邏要求做好《秩序維護(hù)員巡邏記錄》巡邏記錄，并及時(shí)將異?，F(xiàn)象處置情況反映給相關(guān)部門(mén)或人員；（2）巡邏頻次每班不少于8次對(duì)整個(gè)轄區(qū)(包括樓層)實(shí)施巡查；（3）巡邏內(nèi)容a.檢查治安、防火、防盜、水浸等情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，并及時(shí)通知有關(guān)人員；b.檢查消防設(shè)備、設(shè)施是否完好(按檢查表內(nèi)容逐項(xiàng)檢查)；c.巡視轄區(qū)物業(yè)設(shè)施是否完好，如有損壞應(yīng)做好記錄，并報(bào)管理處；d.在轄區(qū)內(nèi)巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)作相應(yīng)的盤(pán)問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)檢查其所帶物品；e.詳細(xì)記錄巡查情況及發(fā)生問(wèn)題的時(shí)間和確切位置；f.檢查本班隊(duì)員隊(duì)伍執(zhí)行情況；g.巡視水景沿岸的安全情況。2、車管（1）地面停車場(chǎng)158 a.認(rèn)真指揮車輛出、入停車場(chǎng)，指揮車輛停放于適當(dāng)位置，使車場(chǎng)車輛停放整齊有序；b.隨時(shí)巡查車輛情況，發(fā)現(xiàn)有門(mén)、窗未關(guān)好，有漏水、漏油現(xiàn)象及時(shí)通知車主，并做好記錄；c.發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)或可疑人員在停車場(chǎng)地閑逛時(shí)，應(yīng)勸其離開(kāi)，若有緊急情況，及時(shí)處理并做好記錄；d.協(xié)助保潔人員做好停車場(chǎng)的清潔工作。（2）停車場(chǎng)(庫(kù))收費(fèi)a.要認(rèn)真核對(duì)車牌與停車證是否相符，禁止一證多用；b.對(duì)臨時(shí)停放的車輛，按核價(jià)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)并且在收費(fèi)的同時(shí)，出具有效的收據(jù)憑證；c.停車費(fèi)所收取的款項(xiàng)需在24小時(shí)內(nèi)繳交管理處管理員入帳。（1）環(huán)境保潔崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并做好培訓(xùn)記錄；2、負(fù)責(zé)日常工作安排，監(jiān)督落實(shí)清潔員崗位職責(zé)；3、負(fù)責(zé)小區(qū)室內(nèi)、室外清潔工作日檢和員工考核，并做好記錄，每月對(duì)消釘服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫(xiě)消殺服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)表；4、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)日常清潔工作中發(fā)生的輕微不合格服務(wù)進(jìn)行關(guān)閉處理；5、帶頭工作，以身作則，調(diào)動(dòng)員工的積極性，高質(zhì)量、高效率的完成責(zé)任區(qū)清潔工作；6、及時(shí)傳達(dá)上級(jí)指示，定期向管理服務(wù)中心經(jīng)理匯報(bào)工作。作業(yè)指導(dǎo)：1、地面清潔工作檢查（含水景）（1）檢查地面(包括地下室地面)有無(wú)雜物、垃圾，道路無(wú)泥濘、無(wú)雜草、無(wú)積水。（2）檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶，桶周邊是否清潔。（3）檢查花壇、草地是否每日清掃，無(wú)雜物。（4）檢查地面指示牌、宣傳欄等是否清潔，目視無(wú)明顯灰塵。2、樓層清潔工作檢查158 （1）目視大堂通道、信報(bào)箱、四周墻面、大堂門(mén)、景燈等干凈，無(wú)污漬，有光澤。（2）目視各層樓梯臺(tái)階面干凈，無(wú)雜物、污漬。（3）樓梯扶手無(wú)積灰。（4）大樓內(nèi)消防栓、安全燈箱等各類消防設(shè)施表面用抹布抹拭50厘米，各類墻面瓷磚表面用抹布抹拭50厘米，抹布不被嚴(yán)重污染，可打開(kāi)的窗內(nèi)部干凈，無(wú)積灰、污跡。（5）大樓內(nèi)防火門(mén)門(mén)上冒頭、閉門(mén)器、門(mén)板無(wú)明顯積灰。（6）轉(zhuǎn)換層地面目視干凈，無(wú)雜物。（7）電梯門(mén)套表面無(wú)污漬，無(wú)銹跡，光澤明亮。（8）防火門(mén)表面無(wú)污跡、灰塵、各類玻璃窗的鋁合金框玻璃目視干凈、無(wú)灰塵、無(wú)水珠。（9）目視電梯轎廂地面無(wú)砂粒、無(wú)雜物、無(wú)灰塵。（10）樓梯道內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂張貼、無(wú)亂堆放。2、垃圾清運(yùn)工作檢查（1）樓層、小區(qū)垃圾收集做到日產(chǎn)日清，污物箱(筒)保持內(nèi)外干凈無(wú)異味。（2）垃圾房做到內(nèi)外墻磚、地面干凈，無(wú)污跡、無(wú)異味，物件擺放有序，房門(mén)清潔常閉。3、車庫(kù)、停車場(chǎng)工作檢查（1）地下車庫(kù)墻面無(wú)明顯積灰，無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛，地面無(wú)明顯污跡，無(wú)紙屑雜物，無(wú)明顯積灰。（2）地下車庫(kù)護(hù)欄、照明干凈，無(wú)污痕。（3）地面停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)清晰，地面無(wú)雜物垃圾。（4）小區(qū)車道、綠地、公共設(shè)施工作檢查（5）小區(qū)車道各類路燈、指示標(biāo)識(shí)的標(biāo)桿清潔明晰，無(wú)明顯積灰。（6）地?zé)o雜物、磚石，無(wú)明顯雜草、枯枝，無(wú)明顯枯葉。（7）共區(qū)域的玻璃門(mén)窗目視干凈，無(wú)灰塵、水珠。（8）天下水道、陰溝暢通無(wú)阻塞、無(wú)雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無(wú)明顯灰塵。4、工具、設(shè)備工作檢查（1）各類工具整潔，使用保管理規(guī)范。158 （1）保潔用設(shè)備整潔干凈，無(wú)故障，擺放規(guī)范。（1）環(huán)境保潔員崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)樓道、車棚、馬路、草地、天棚、雨棚、平臺(tái)、公共場(chǎng)地及水域的清掃、清潔；2、負(fù)責(zé)樓道、扶手、門(mén)窗、電子門(mén)、電表箱、信報(bào)箱、樓道開(kāi)關(guān)、燈具的擦抹；3、負(fù)責(zé)樓道、天棚、單車棚內(nèi)雜物的清理；4、負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的收售，并按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗；5、負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站上，并對(duì)中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清洗；6、保管好各自所使用的工具；7、對(duì)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止。作業(yè)指導(dǎo)：1、樓宇操作每天清掃各樓層、電梯轎廂（大堂）、轉(zhuǎn)換層地面，需收集各層垃圾的小區(qū)收集垃圾，并放到指定地點(diǎn)，有地磚的樓宇須拖各層地面、大堂至門(mén)幢外連接處。擦各樓層扶手、窗、消防栓、轎廂、標(biāo)識(shí)，樓宇內(nèi)有垃圾桶的除保持干凈外，須月清洗一次垃圾桶，及時(shí)處理電梯轎廂和垃圾桶（房）留下的異味。每天工作的保潔人員須填寫(xiě)在樓層的保潔日程表并簽名。每周一次擦拭業(yè)主鐵門(mén)，每天工作完畢清理保潔工具、器具干凈。每月一次樓宇（大堂）壁燈擦拭。2、外圍操作每天清理歸集垃圾放到指定地點(diǎn)，打掃物業(yè)管轄內(nèi)的公共區(qū)域地面、道路、散水坡、排水溝、綠化地帶的果皮、紙屑、石塊、樹(shù)葉等雜物，清除宣傳牌上的粘貼物，保障區(qū)域內(nèi)地面整潔干凈。區(qū)域內(nèi)的護(hù)欄無(wú)明顯積灰。區(qū)域內(nèi)的露天下水道、陰溝須暢通無(wú)阻塞、無(wú)雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無(wú)明顯積土。3、綠化操作158 物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶按規(guī)定澆水、除野草，定期修剪喬灌木、籬花球、修整盆栽，適時(shí)打農(nóng)藥水，保障綠化存活率。監(jiān)管范圍（如外包的）：綠化帶目視無(wú)枯葉、飲料罐、煙頭等。綠化的存活率。1、垃圾房中轉(zhuǎn)站（垃圾箱房）操作每天將中轉(zhuǎn)來(lái)的垃圾送至指定地點(diǎn)后，即將垃圾房沖洗干凈，定期噴灑除蟲(chóng)、消毒劑。2、停車場(chǎng)地清潔操作區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)（地下車庫(kù)）、備水管、掃把、排刷、垃圾斗工具和清潔劑，當(dāng)有油跡、污跡時(shí)，即時(shí)沖洗，對(duì)污染難以沖洗的地面用清潔劑刷洗。保障排水口、下水道暢通。視地面無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)污跡和雜物。每天清掃二次，每周用水沖洗一次。清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致，垃圾車和工具不要碰壞其他車輛。發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車輛漏油，應(yīng)立即通知車主并及時(shí)處理油污。3、自行車房（棚）操作每天清掃車棚地面，無(wú)垃圾、灰塵，濕布擦抹車庫(kù)門(mén)及窗網(wǎng)，車輛排放整齊。目視無(wú)果皮紙屑、蜘蛛網(wǎng)、墻面無(wú)積灰。行車擺放整齊。車棚每月整抹一次，頂棚每周清掃一次。4、玻璃門(mén)、窗不銹鋼、雕塑物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌操作玻璃門(mén)、窗：先刀片割掉玻璃上的污跡，再用玻璃清潔劑清洗，用玻璃刮刀刮去玻璃上的水珠。不銹鋼：用專用的不銹油擦抹、油不宜抹太多，防止沾污他人衣物，再使用干凈的干毛巾擦拭，防止沙粒劃傷不銹鋼表面。（1）綠化養(yǎng)中心主管崗位職責(zé)：1、制定符合XX小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施；2、負(fù)責(zé)培訓(xùn)綠化養(yǎng)護(hù)人員并制定具體崗位職責(zé)、工作流程和操作標(biāo)準(zhǔn)；158 1、定期巡檢、督查小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作及糾偏；2、確保小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)各項(xiàng)指標(biāo)的合格率；3、因地制宜設(shè)置園藝小景；4、指導(dǎo)業(yè)主花卉種植技術(shù)。（1）綠化養(yǎng)護(hù)員崗位職責(zé)：1、草坪平整無(wú)雜草；2、按行業(yè)規(guī)定及時(shí)松土除草、滅蟲(chóng)害、剪枯枝；3、定期施肥及時(shí)澆水；4、根據(jù)季節(jié)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成養(yǎng)護(hù)具體要求；5、服從組織分配，及時(shí)完成任務(wù)。作業(yè)指導(dǎo)詳見(jiàn)綠化管理（2）維修主管崗位職責(zé)：1、協(xié)調(diào)驗(yàn)收小區(qū)所有設(shè)施及跟進(jìn)有關(guān)遺漏工程；2、對(duì)小區(qū)內(nèi)的整改工程，須予查核并回復(fù)住戶；3、執(zhí)行管理服務(wù)中心的政策及安排工作；4、督導(dǎo)及安排各維修人員執(zhí)行日常及定期性維修保養(yǎng)；5、制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算，加強(qiáng)控制；6、協(xié)助策劃及推動(dòng)大型維修保養(yǎng)計(jì)劃；7、提供培訓(xùn)及灌輸知識(shí)予屬下；8、定期巡查小區(qū)內(nèi)的設(shè)施，并提交報(bào)告；9、召開(kāi)及出席有關(guān)會(huì)議，檢計(jì)工作，并于三天內(nèi)提交會(huì)議記錄；10、檢查員工的紀(jì)律、考勤、考績(jī)、輪班、加班情況；11、協(xié)助篩選各類承包商，制訂報(bào)價(jià)投標(biāo)、合約細(xì)則及工程細(xì)則，提交管理服務(wù)中心選擇；12、定期評(píng)估承包商的水平，并匯報(bào)設(shè)施保養(yǎng)情況；13、158 草擬各類維修保養(yǎng)工作指引，建議及審核整體保養(yǎng)工程合約，例如公共天線、電器、秩序維護(hù)員、消防、渠務(wù)、粉飾翻新等；1、監(jiān)察工具物料的正常使用；2、審批申請(qǐng)書(shū)、文件、單據(jù)及報(bào)價(jià)單等；3、安排處理住戶有關(guān)投訴、清楚交代。作業(yè)指導(dǎo)：1、負(fù)責(zé)維修人員上崗培訓(xùn)工作及在崗培訓(xùn)工作，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)管理處經(jīng)理審核并組織實(shí)施；2、負(fù)責(zé)對(duì)各維修人員的考核工作，對(duì)不稱職者提出處理意見(jiàn)，報(bào)管理處經(jīng)理；3、不定期檢查各崗位規(guī)程、制度的執(zhí)行情況，對(duì)違規(guī)者責(zé)令其糾正并作出相應(yīng)處理，負(fù)責(zé)糾正后的驗(yàn)證工作；4、監(jiān)督、指導(dǎo)、抽查小修管理人員對(duì)每天用工的安排，做好日常的計(jì)劃應(yīng)急調(diào)整，以確保維修及時(shí)率、質(zhì)量合格率、用戶滿意率、用戶投訴率達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；5、落實(shí)全體維修人員在接待、服務(wù)中的規(guī)范行為進(jìn)行長(zhǎng)效管理、監(jiān)督，對(duì)違紀(jì)者及時(shí)教育、處罰；6、監(jiān)督、指導(dǎo)、抽查小修管理人員對(duì)定額工時(shí)的計(jì)算并抽查維修工人的維修質(zhì)量，指導(dǎo)維修工人的維修技術(shù)；7、落實(shí)、安排好防汛防臺(tái)的值班人員，做好值班記錄。監(jiān)督、指導(dǎo)、落實(shí)查搶險(xiǎn)期間的各項(xiàng)工作，加強(qiáng)各種設(shè)備、器材、用具完好率的檢查，對(duì)各幢房屋進(jìn)行查搶險(xiǎn)工作；8、負(fù)責(zé)規(guī)范各種材料的采購(gòu)、進(jìn)庫(kù)工作，做到材料的帳、卡、物相符；9、負(fù)責(zé)聯(lián)系有關(guān)的公用事業(yè)、配套單位，以及對(duì)外承接修理工程；10、負(fù)責(zé)處理上級(jí)交辦的任務(wù)及市、區(qū)各級(jí)的檢查。（1）維修人員崗位職責(zé)：1、每天檢查設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，包括生活電梯、弱電系統(tǒng)、水泵、配電房等，并通知上級(jí)；2、158 檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，因某些原因不能馬上解決的，應(yīng)采取緊急措施，并立即通知上級(jí)；1、對(duì)設(shè)備經(jīng)常進(jìn)行保養(yǎng)、清潔，定期進(jìn)行電梯保養(yǎng)并做好記錄；2、盡力完成每天的保修工作和上級(jí)安排的其他工作；3、服從上級(jí)的安排調(diào)動(dòng)；4、認(rèn)真、清楚地做好值班記錄；5、做好每個(gè)機(jī)房的清潔工作；6、做好各個(gè)水箱的清潔工作，定期清潔水箱（水池）；7、工作時(shí)應(yīng)注意安全，公共區(qū)域設(shè)備維修如需動(dòng)火，必須通知秩序維護(hù)部；8、不得向業(yè)主提供私人服務(wù)及索取報(bào)酬；9、不準(zhǔn)閑雜人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房；10、盡力完成每日的保修工作和上級(jí)安排的其他工作；11、按時(shí)完成其他部門(mén)要求的新工作項(xiàng)目；12、服從上級(jí)的安排調(diào)動(dòng)。作業(yè)指導(dǎo)：1、每日8:20參加晨會(huì)(節(jié)假、雙休日除外)，接受維修主管的分工，包括維修、巡視、保養(yǎng)等工作；2、維修人員接到維修指令后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具箱(袋)，以及必備的工具、零件和干凈的抹布、鞋套等，核對(duì)業(yè)戶報(bào)修部位與自己所帶的工具、零件是否吻合；3、檢查工作服、胸卡等是否按要求穿戴；4、持《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》按門(mén)鈴或敲門(mén)；5、待業(yè)戶開(kāi)門(mén)后首先說(shuō)“您好”，然后禮貌客氣地詢問(wèn)是否有報(bào)修項(xiàng)目，在業(yè)戶首肯后穿上鞋套進(jìn)屋維修；6、在維修時(shí)，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)雅靜，不得高聲喧嘩、散漫浪蕩；7、在維修電器時(shí)，將準(zhǔn)備好的抹布鋪在電器的旁邊(屋頂、墻上作業(yè)除外)，工具材料都放在抹布上；8、維修完畢，將所有維修垃圾入塑料袋帶走，并將所維修部件和周圍環(huán)境擦干凈；9、請(qǐng)業(yè)戶試用，驗(yàn)收后請(qǐng)用戶在《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》上簽名；10、如屬收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)好收費(fèi)依據(jù)一并交業(yè)戶，錢(qián)款當(dāng)面點(diǎn)清；11、維修人員將簽好的《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》交維修領(lǐng)班，158 由其填寫(xiě)《報(bào)修登記簿》（外來(lái)）；1、當(dāng)設(shè)備、設(shè)施需要維修時(shí)，應(yīng)按相應(yīng)的操作規(guī)程作業(yè)；管理處主任每周一次審核《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》，并100%安排回訪，作為回訪記錄，對(duì)回訪中出現(xiàn)的業(yè)戶不滿意，組織人員進(jìn)行分析。如屬服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)糾正，問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)，則按《不合格品控制》執(zhí)行。158 5.1擬定管理服務(wù)人員簡(jiǎn)介、崗位職責(zé)、作業(yè)指導(dǎo)（1）管理處經(jīng)理人員簡(jiǎn)介：DD，男，1966年1月出生，大專學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師（在讀），中國(guó)建筑協(xié)會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書(shū)，建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書(shū)，上海市房地局“小區(qū)經(jīng)理”上崗證，曾多次獲得“上海市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理”稱號(hào)。相關(guān)證書(shū)：158 1、158 （1）維修主管xxx男1961年1月出生大專文化程度1994年3月開(kāi)始xxx制冷設(shè)備管理員1998年8月獲制冷維修技師證書(shū)，同年被吸納為上海市技師協(xié)會(huì)會(huì)員2001年7月至今上海XX物業(yè)有限公司市場(chǎng)開(kāi)拓部副經(jīng)理兼項(xiàng)目xxxx、yyyy、zzz工程主管xxx主管該同志具有一定的技術(shù)特長(zhǎng)，除了制冷專業(yè)外，近幾年還自學(xué)水、電專業(yè)，分別獲得相關(guān)上崗資格證書(shū)，他刻苦專研，比較擅長(zhǎng)智能化設(shè)備、門(mén)禁系統(tǒng)、泵房等方面的維修和保養(yǎng)，具有一定的管理能力，多次獲區(qū)建委、集團(tuán)和企業(yè)的“先進(jìn)工作者”稱號(hào)。158 相關(guān)證書(shū)：158 5.1人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，XX物業(yè)雄厚的技術(shù)資源和豐富的人才資源使管理處在人員配置上游刃有余。即便如此，現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的特性要求我們一方面必須加強(qiáng)人才交流的引進(jìn)，另一方面必須時(shí)時(shí)刻刻進(jìn)行員工培訓(xùn)，才能跟上時(shí)代步伐。XX物業(yè)將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作來(lái)抓，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制，通過(guò)持續(xù)提高員工素質(zhì)、專業(yè)技能，以促進(jìn)管理工作、服務(wù)工作、經(jīng)營(yíng)工作水平不斷提升。培訓(xùn)總體思路我們認(rèn)為物業(yè)管理是由人力資源主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，各項(xiàng)專業(yè)工作的開(kāi)展必須要經(jīng)過(guò)特定訓(xùn)練，包括服務(wù)理念、禮儀舉止、專業(yè)技能、規(guī)章制度等等，培訓(xùn)工作是否有效和完善直接關(guān)系到管理服務(wù)水平的效果，我們XX物業(yè)在取得國(guó)家職能部門(mén)認(rèn)可的專業(yè)培訓(xùn)的認(rèn)證資格后，并正式成立了“新XX職業(yè)培訓(xùn)中心”。培訓(xùn)范圍全員性管理水平的提高需依靠全體員工的共同努力，大量具有共性的內(nèi)容如制度、意識(shí)、理念等需要全體員工共同遵循。包括管理、服務(wù)社區(qū)的基本情況和基本要求，以及特別主要的事項(xiàng)。培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性各項(xiàng)管理工作需要專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開(kāi)其他相關(guān)知識(shí)和能力。例如員工除了要掌握安全業(yè)務(wù)技能以外，還應(yīng)了解工程有關(guān)知識(shí)。同樣，工程技術(shù)員也不應(yīng)該僅局限于本人專業(yè)領(lǐng)域。培訓(xùn)工作需著眼于提高員工精專一項(xiàng)、懂兩項(xiàng)、會(huì)三項(xiàng)的綜合技能。培訓(xùn)組織層次性由于員工崗位有區(qū)別，且個(gè)人能力素質(zhì)不同，要求培訓(xùn)組織工作要根據(jù)員工崗位職責(zé)及接受能力的不同分層次進(jìn)行。培訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)用性培訓(xùn)工作的開(kāi)展不僅要注意理論知識(shí)的學(xué)識(shí)，更要注重圍繞本項(xiàng)目物業(yè)管理工作的實(shí)際，以提高員工解決本崗位工作問(wèn)題的能力為培訓(xùn)著重點(diǎn)。培訓(xùn)方式靈活性158 員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，必須充分調(diào)動(dòng)上級(jí)與下級(jí)、組織與個(gè)人之間的積極性，實(shí)施方式和方法要靈活多樣、注重實(shí)效、學(xué)以致用。培訓(xùn)實(shí)施連貫性培訓(xùn)不但是知識(shí)傳授的過(guò)程，更是知識(shí)強(qiáng)化的過(guò)程，只有建立不斷往復(fù)與循環(huán)的培訓(xùn)機(jī)制，有計(jì)劃地安排連貫性地培訓(xùn)才能有效保障員工工作技能地提高。培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，是本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不斷吸收更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足XX小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)的最高要求。培訓(xùn)的實(shí)施辦法員工培訓(xùn)工作是一個(gè)完整培訓(xùn)過(guò)程的不斷往復(fù)與循環(huán)，完整的培訓(xùn)過(guò)程包含培訓(xùn)計(jì)劃的制定、實(shí)施與效果檢查三個(gè)階段。管理處將在每年年初根據(jù)員工隊(duì)伍的現(xiàn)狀和管理工作的實(shí)際需要，頒布年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，確定培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)目的和培訓(xùn)負(fù)責(zé)人，并逐項(xiàng)落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，視情況加以微調(diào)，并于月度管理報(bào)告中反映員工培訓(xùn)工作的實(shí)施情況。培訓(xùn)內(nèi)容主要分為以下幾類：崗前入職培訓(xùn)是指員工上崗之前須接受的必要培訓(xùn)，我們將根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定《員工初級(jí)培訓(xùn)教程》，內(nèi)容涵蓋公司簡(jiǎn)介、員工手冊(cè)、職業(yè)要求、服務(wù)意識(shí)、管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與職責(zé)、規(guī)章制度、消防治安管理及應(yīng)急處理等。職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)是指管理處按物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和我們具體規(guī)范，對(duì)所有員工進(jìn)行的提升性培訓(xùn)，主要針對(duì)XX小區(qū)實(shí)際情況，內(nèi)容將有行業(yè)要求、質(zhì)量管理體系、日常禮儀、對(duì)客服務(wù)技巧、遵守紀(jì)律的要求等公共課目。專項(xiàng)強(qiáng)化培訓(xùn)是指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)所進(jìn)行的針對(duì)性較強(qiáng)、內(nèi)容相對(duì)集中、時(shí)間比較連貫的培訓(xùn)，如工程技能專題培訓(xùn)、消防專題培訓(xùn)、應(yīng)急處理專題培訓(xùn)、設(shè)備系統(tǒng)專題培訓(xùn)等。158 培訓(xùn)工作實(shí)施流程培訓(xùn)計(jì)劃的制定確定培訓(xùn)目標(biāo)擬定培訓(xùn)課程設(shè)計(jì)培訓(xùn)形式課堂講授法集體研討法視聽(tīng)教學(xué)法現(xiàn)場(chǎng)模擬法樣板示范法比武競(jìng)賽法參觀學(xué)習(xí)法指導(dǎo)自學(xué)法確定培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施崗位證書(shū)培訓(xùn)專業(yè)強(qiáng)化培訓(xùn)專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)崗前入職培訓(xùn)培訓(xùn)工作的改進(jìn)培訓(xùn)前后對(duì)比實(shí)際工作表現(xiàn)培訓(xùn)效果的反饋培訓(xùn)結(jié)果的考評(píng)上級(jí)主管意見(jiàn)員工自我總結(jié)158 員工培訓(xùn)計(jì)劃接管前員工培訓(xùn)計(jì)劃課程內(nèi)容課時(shí)主將人受訓(xùn)人方式管理模式及方案4公司經(jīng)理管理人員講授員工手冊(cè)及相關(guān)規(guī)章制度4人事專員全體員工講授/自學(xué)公司及物業(yè)概況1管理處經(jīng)理全體員工講授物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及理念2管理處經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)崗位設(shè)置及崗位職責(zé)3管理處經(jīng)理管理人員講授各崗位服務(wù)規(guī)范8部門(mén)經(jīng)理部門(mén)人員講授/自學(xué)治安管理制度及措施2秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授消防管理制度及消防常識(shí)2秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授/自學(xué)突發(fā)事件處理4秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授其他紀(jì)律要求1秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授員工禮儀規(guī)范及客戶關(guān)系2公司管理部全體員工講授行政人事運(yùn)作流程1公司管理部管理人員講授財(cái)務(wù)運(yùn)作流程1財(cái)務(wù)部經(jīng)理財(cái)務(wù)人員講授158 接管后員工培訓(xùn)計(jì)劃課程內(nèi)容課時(shí)主將人受訓(xùn)人方式物業(yè)現(xiàn)狀熟悉8管理處經(jīng)理全體員工實(shí)地考察設(shè)備操作規(guī)程、機(jī)房管理制度16工程部經(jīng)理技術(shù)員講授/操作檔案管理規(guī)范及制度2公司管理部管理人員講授業(yè)戶手冊(cè)2管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)內(nèi)部管理制度2管理處經(jīng)理管理人員講授相關(guān)法律與法規(guī)2管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)服務(wù)語(yǔ)言行為規(guī)范2公司人事部全體員工講授客戶保修處理流程1工程部經(jīng)理全體員工講授崗位職責(zé)、知識(shí)及注意事項(xiàng)4部門(mén)經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)急救學(xué)常識(shí)1保安部經(jīng)理保安員講授/模擬隊(duì)列及步操2保安部經(jīng)理保安員實(shí)踐消防演練4公司安全員全體員工模擬公共區(qū)域保潔作業(yè)規(guī)范4保潔主管保潔員模擬/實(shí)踐崗位證書(shū)待定外培單位相關(guān)人員外培各專項(xiàng)業(yè)務(wù)待定部門(mén)經(jīng)理相關(guān)人員研討/競(jìng)賽管理能力及素質(zhì)培訓(xùn)待定公司人事部管理人員外培參觀其他物業(yè)管理項(xiàng)目待定經(jīng)理相關(guān)人員參觀158 人員管理管理原則管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9001質(zhì)量管理體系、員工手冊(cè)、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為考核的標(biāo)準(zhǔn)。全體員工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，職工能進(jìn)能出，競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰。錄用、培訓(xùn)與淘汰按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把進(jìn)入關(guān)。人事部門(mén)和用人部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘人員的政治素質(zhì)、知識(shí)層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其材、物盡其用。凡聘用人員都要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用，不合格者解聘。留用者根據(jù)根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行1-3個(gè)月的試用，試用期滿由人事部門(mén)和用人部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)后正式簽訂聘用合同。公司根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新工藝、新技術(shù)，跟上時(shí)代的發(fā)展。培訓(xùn)考核成績(jī)優(yōu)秀者，晉級(jí)升職。為適應(yīng)管理服務(wù)的需要，管理處實(shí)行人才儲(chǔ)備計(jì)劃和年5％人員的淘汰制度，用于不斷調(diào)整提高員工整體專業(yè)素質(zhì)，增加員工職業(yè)危機(jī)感，強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。158 錄用過(guò)程：錄用過(guò)程不予錄用考察不合格試用期考察未按時(shí)報(bào)到辦理小區(qū)報(bào)到手續(xù)成績(jī)?cè)u(píng)定不合格崗前培訓(xùn)不符合用人要求登記、面試、政審正式錄用5.1考核辦法管理處實(shí)施干部目標(biāo)責(zé)任制，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書(shū)規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員的公職獎(jiǎng)金決定權(quán)與人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。上級(jí)責(zé)任者按ISO9001質(zhì)量體系對(duì)下級(jí)責(zé)任者進(jìn)行考核、評(píng)審。管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對(duì)下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考評(píng)一次，以此決定下屬人員的工資、獎(jiǎng)金發(fā)放額?？己藘?yōu)勝者張榜表?yè)P(yáng)，全年考核名列前茅者，年終予以重獎(jiǎng)。對(duì)部門(mén)工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入ISO9001質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)運(yùn)作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。158 員工形象管理處導(dǎo)入CI形象設(shè)計(jì)，在貫徹過(guò)程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。管理處以員工手冊(cè)、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語(yǔ)規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過(guò)訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業(yè)的公眾形象。無(wú)論是管理層人員還是服務(wù)層人員一律按指定的服裝著裝上崗，職位和工種標(biāo)識(shí)明確，易于辨認(rèn)。專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)是指為了使員工更好的適應(yīng)工作崗位的要求所進(jìn)行的崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)、知識(shí)技能的培養(yǎng)訓(xùn)練，內(nèi)容將涵蓋幾乎所有日常管理與服務(wù)工作，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn)、秩序維護(hù)員消防常識(shí)、設(shè)備管理維護(hù)要點(diǎn)、保潔保綠常識(shí)、客戶投訴回復(fù)與處理等。崗位證書(shū)培訓(xùn)是指為了達(dá)到房地局等政府主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的崗位資質(zhì)要求，有計(jì)劃地安排員工外出接受崗位資格培訓(xùn)。158 第一章物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置158 我司認(rèn)為物業(yè)辦公用房的建筑裝修應(yīng)遵循簡(jiǎn)樸莊重，經(jīng)濟(jì)實(shí)用并兼顧美觀和特色為原則，其具體配置如下：一、物業(yè)用房1、物業(yè)辦公室經(jīng)理辦公室20平方米（兼財(cái)務(wù)室）前臺(tái)和接待區(qū)域60平方米2、物品倉(cāng)庫(kù)物品備用倉(cāng)庫(kù)50平方米3、員工后勤設(shè)施用房男員工更衣室20平方米女員工更衣室20平方米員工餐廳50平方米（兼培訓(xùn)室、會(huì)議室）4、外委單位管理用房電梯10平方米其他10平方米5、工程維修用房工場(chǎng)間35平方米值班室15平方米二、室內(nèi)配置1、經(jīng)理室：日常照明、插座、直線分機(jī)電話、網(wǎng)線、空調(diào)2、接待區(qū)域：日常照明、插座、復(fù)印機(jī)、電腦、網(wǎng)線、空調(diào)、電話3、工程部：日常照明、插座、電話、網(wǎng)線、空調(diào)、工作臺(tái)、電視機(jī)（值班室）4、倉(cāng)庫(kù)：防爆照明、排風(fēng)、消防設(shè)施5、更衣室：日常照明、吊扇、更衣箱6、餐廳：日常照明、吊扇、空調(diào)、會(huì)議桌、椅、網(wǎng)線三、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算及籌措措施和處理意向1、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算2、前期費(fèi)用預(yù)算158 1）入戶儀式及資料發(fā)生費(fèi)：元2）期介入費(fèi)用：元3）驗(yàn)房費(fèi)用：元4）員工招聘及培訓(xùn)費(fèi)用：元5）稅金：元6）合計(jì)：元1、籌措措施和處理意向本項(xiàng)目的前期開(kāi)辦費(fèi)用有二部份組成，一是工具設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用，二是前期開(kāi)辦費(fèi)用，我們認(rèn)為，工具設(shè)備費(fèi)用的投入，可從月后的物業(yè)管理費(fèi)中按比例逐月提取折舊，并且該工具設(shè)備的使用有延續(xù)性（適當(dāng)使用壽命周期內(nèi)），而前期開(kāi)辦費(fèi)用是為使物業(yè)的順利交付和物業(yè)公司順利開(kāi)展管理服務(wù)的一種準(zhǔn)備工作的投入，故該種投入不能蓄存，鑒于此，針對(duì)該項(xiàng)目，我司認(rèn)開(kāi)辦費(fèi)的籌措和處理意向?yàn)椋?）本項(xiàng)目發(fā)生的工具設(shè)備費(fèi)用總額為91280元，我司可墊資68080元，先行購(gòu)置工具設(shè)備，另23200元主要由用二臺(tái)辦公電腦，更衣箱制作和保安崗?fù)ふ陉?yáng)傘購(gòu)置，該費(fèi)用希望指標(biāo)方予以投入。2）前期費(fèi)用：本項(xiàng)目費(fèi)用包括入戶儀式及資料費(fèi)，前期介入費(fèi)，驗(yàn)房費(fèi)，員工招聘及培訓(xùn)費(fèi)用，稅金等內(nèi)容，合計(jì)258381元。該費(fèi)用希望招標(biāo)方予以投入。158 開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算及籌措施和處理意向一、開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額每月攤銷分?jǐn)傇聰?shù)備注1辦公室設(shè)備1.1電腦1.2辦公桌椅1.3復(fù)印機(jī)1.4打印機(jī)1.5對(duì)講機(jī)1.6文件柜1.7更衣箱2工程設(shè)備2.1對(duì)講機(jī)2.2疏通機(jī)2.3鋁梯2.4鉗型表2.5數(shù)字表2.6應(yīng)急燈2.7工作臺(tái)2.8組合工具2.9電錘2.10貨架2.11拖線盤(pán)2.12其他用品3秩序維護(hù)員3.1對(duì)講機(jī)3.2崗?fù)ふ陉?yáng)傘3.3雨具3.4應(yīng)急燈4保潔設(shè)備4.1高壓清洗機(jī)4.2垃圾車4.3吸水器4.4對(duì)講機(jī)5綠化設(shè)備5.1割草機(jī)5.2修邊機(jī)5.3噴藥機(jī)5.4三輪車合計(jì)158 第一章費(fèi)用測(cè)算158 編制說(shuō)明1、本測(cè)算依據(jù)從《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行估算。2、因該項(xiàng)目升降系統(tǒng)直達(dá)地下一層，故按0.40元/平方米/月有缺口，但目前物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只能按0.40元/平方米/月測(cè)算。3、會(huì)所的能耗及設(shè)備維保費(fèi)用未作測(cè)算。158 （一）綜合管理服務(wù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱月支出年支出備注1人員成本1.1基本工資1.2節(jié)假日加班費(fèi)費(fèi)1.3獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1.4社?；?.5福利費(fèi)1.6服裝1.7勞動(dòng)補(bǔ)償2辦公費(fèi)用2.1辦公文具費(fèi)用2.2郵資費(fèi)用2.3水電費(fèi)用2.4通訊費(fèi)用2.5網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用2.6培訓(xùn)費(fèi)用2.7財(cái)務(wù)審計(jì)費(fèi)用3折舊3.1固定資產(chǎn)折舊3.2低值易耗品4其它費(fèi)用4.1節(jié)日布置費(fèi)用4.2社區(qū)文化組織4.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4.4標(biāo)識(shí)維護(hù)更新5公眾責(zé)任險(xiǎn)6稅金7管理服務(wù)利潤(rùn)8小計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：158 （一）公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱月支出年支出備注1人員成本1.1基本工資1.2節(jié)假日加班費(fèi)1.3獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1.4社保基金1.5福利費(fèi)1.6服裝1.7勞動(dòng)補(bǔ)償2弱電2.1系統(tǒng)維護(hù)3供水3.1供水泵維護(hù)3.1.1供水泵電費(fèi)3.2消防水泵維護(hù)3.2.2消防水泵電費(fèi)3.3排水泵維護(hù)3.3.3排水泵電費(fèi)3.3管網(wǎng)維護(hù)3.4消防檢查耗水3.5生活水箱清洗4供配電5通風(fēng)設(shè)備保養(yǎng)6滅火器更換7避雷系統(tǒng)8公共部位維護(hù)8.1公共樓道8.2油漆整修8.3道路維護(hù)8.4面地磚維護(hù)8.5粉刷修補(bǔ)158 9公共照明9.1樓道燈養(yǎng)護(hù)9.1.1樓道燈電費(fèi)9.2街坊路燈養(yǎng)護(hù)9.2.2街坊路燈電費(fèi)9.3庭院燈養(yǎng)護(hù)9.3.3庭院燈電費(fèi)10稅金11小計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1電梯1.1年檢費(fèi)1.2限速器檢測(cè)費(fèi)1.3保養(yǎng)費(fèi)1.4零星維修材料1.5電費(fèi)1.6稅金1.7小計(jì)收入：（按住宅總面積收取電梯運(yùn)行費(fèi)）即：82142.5平方米X0.4元=32857-1807（稅）=31049元虧：35184-31049=4135元該項(xiàng)虧損額應(yīng)當(dāng)通過(guò)：1、節(jié)能以降低支出：如能降10%，則少支出1550元；2、適當(dāng)降低保養(yǎng)費(fèi)：如每臺(tái)降50元，則少支出1750元；3、爭(zhēng)取創(chuàng)收：如每月通過(guò)創(chuàng)收1000元；4、上述對(duì)策的實(shí)施，每月可有4300余元的節(jié)支，基本上能滿足電梯運(yùn)行費(fèi)用。158 （一）公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱月支出年支出備注1人員成本（26人，其中8名車管人員費(fèi)用在停車收益中列支）1.1基本工資1.2節(jié)假日加班費(fèi)1.3獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1.4社?；?.5福利費(fèi)1.6服裝1.7勞動(dòng)補(bǔ)償2稅金注：（二）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱月支出年支出備注1人員成本1.1基本工資1.2節(jié)假日加班費(fèi)1.3獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1.4社保基金1.5福利費(fèi)1.6服裝1.7勞動(dòng)補(bǔ)償2垃圾站運(yùn)行費(fèi)用3垃圾袋4保潔材料5蟲(chóng)害滅殺6稅金管理服務(wù)利潤(rùn)小計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元158 （一）綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目名稱月支出年支出備注1人員成本1.1基本工資1.2節(jié)假日加班費(fèi)1.3獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1.4社?；?.5福利費(fèi)1.6服裝1.7勞動(dòng)補(bǔ)償2肥料3殺蟲(chóng)劑4綠化用水5殘枝清運(yùn)6割草機(jī)油耗7機(jī)械維護(hù)8防臺(tái)材料費(fèi)9稅金10管理服務(wù)利潤(rùn)11小計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（二）水景養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)費(fèi)電價(jià)×運(yùn)行時(shí)間+水價(jià)×耗水量各類取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)：（1）（2）元/月/平方米（含升降系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)）（3）商鋪元/月/平方米158 附件員工薪金、社會(huì)保險(xiǎn)及按規(guī)定提取的福利費(fèi)年度支出：序號(hào)崗位薪金基金服裝加班福利獎(jiǎng)勵(lì)勞動(dòng)補(bǔ)償人數(shù) 小計(jì)備注1中心主任 2服務(wù)接待 3保安領(lǐng)班 4監(jiān)控 5巡崗 6門(mén)崗 7車管在停車收益中列支8保潔部長(zhǎng) 9樓道 10街坊道路 11垃圾收集含地下車庫(kù)12工程部長(zhǎng) 13日常維修兼裝修協(xié)管14園藝養(yǎng)護(hù) 15共計(jì) 158 第一章物業(yè)服務(wù)的分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾158 管理指標(biāo)承諾XX小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的承諾，不僅是XX物業(yè)對(duì)社會(huì)、小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主對(duì)物業(yè)管理同仁、對(duì)行業(yè)主管部門(mén)的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是管理處內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。管理處通過(guò)推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)行量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩上擔(dān)責(zé)任，合同期內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)全面達(dá)到或超過(guò)“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)和要求。管理處每一級(jí)部門(mén)和每一位員工兢兢業(yè)業(yè)地履行職責(zé)，按照工作指標(biāo)完成各自工作，使得我們的莊嚴(yán)承諾有了堅(jiān)實(shí)的保證。8.1各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾與具體措施在XX小區(qū)，各項(xiàng)管理指標(biāo)必須達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)管理指標(biāo)表（一）序號(hào)管理指標(biāo)承諾標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容及措施指標(biāo)含義1房屋及配套設(shè)施完好率99%房屋外觀無(wú)破損，立面整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公共設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。檢查時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)每發(fā)現(xiàn)5處不符合扣1分，不符合處不能超過(guò)10處。2房屋零修、急修及時(shí)率100%接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜。零修、急修全部符合時(shí)限要求。3維修工程質(zhì)量合格率及回訪率99%提高維修人員的業(yè)務(wù)技能，以良好的服務(wù)態(tài)度處理維修工作，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量。全年不合格維修項(xiàng)目/全年總計(jì)維修項(xiàng)目≤0.5%。4電梯、水泵及大型重要機(jī)電設(shè)備完好率99%定期檢查及維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保設(shè)備完好無(wú)損及正常運(yùn)行。確保物業(yè)水、電供應(yīng)正常。重大故障比數(shù)/365天≤0.5%。5街坊道路、小區(qū)綠化、住宅樓道、樓梯、門(mén)廳及非住宅物業(yè)場(chǎng)所等公共部位24小時(shí)內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度2次/日按照保潔操作規(guī)程實(shí)施按照分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)6街坊道路、路燈、草坪及住宅內(nèi)樓道公共燈具設(shè)備完好率和亮燈率99%接到維修單后，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成。處于亮燈狀態(tài)158 7住宅和非住宅物業(yè)建筑、地下停車庫(kù)內(nèi)消防設(shè)施管護(hù)措施100%定期檢測(cè)及維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查，建檔制度，以確保應(yīng)急設(shè)施等緊急保障設(shè)備可隨時(shí)啟動(dòng)運(yùn)行。始終處于完好狀態(tài)。8小區(qū)綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施的管護(hù)標(biāo)準(zhǔn)措施和苗木成活率98%定期保養(yǎng)，針對(duì)綠化不同季節(jié)、品種進(jìn)行維護(hù)，綠化長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀9智能化系統(tǒng)完好率99%定期檢查及維修保養(yǎng)。實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保智能化系統(tǒng)完好無(wú)損及正常運(yùn)行。重大故障次數(shù)/365天≤0.5%。10道路車場(chǎng)完好率98%地面通暢無(wú)隨意占用，無(wú)損壞，標(biāo)識(shí)齊備。始終處于完好狀態(tài)。11消防設(shè)施設(shè)備完好率100%定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)，除每日巡查以外，月度進(jìn)行專項(xiàng)檢查。始終處于完好狀態(tài)。12雨水井、污水井、管道完好率99%定期疏通、清理，做到無(wú)堵塞、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺，保持排放暢通。故障積累天數(shù)/365天≤1%。13清潔保潔率98%公共區(qū)域潔凈衛(wèi)生，環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，環(huán)境無(wú)污染。不符合之處不能超過(guò)10個(gè)。14安全保障率99%全天候安全巡邏，防止事故的發(fā)生。加強(qiáng)消防安全宣傳，建立義務(wù)消防隊(duì)。勤檢查，消除火災(zāi)隱患。全年工作疏漏率≤0.1%15違章處理率100%加強(qiáng)宣傳和物業(yè)的巡查，對(duì)特定事項(xiàng)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。對(duì)發(fā)現(xiàn)的違章情況全部妥善處理無(wú)遺漏。16顧客有效投訴率業(yè)主滿意率0.2%以下98%提高從業(yè)人員素質(zhì)，盡可能滿足業(yè)主的合理需求，加強(qiáng)溝通，定期進(jìn)行意見(jiàn)征詢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)整改。確保業(yè)主的滿意程度。調(diào)查表統(tǒng)計(jì)：滿意率/總項(xiàng)≥98%8.1物業(yè)服務(wù)的要求158 1）管理綜合服務(wù)的內(nèi)容和要求：級(jí)別序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）四級(jí)1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場(chǎng)所整潔有序。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。0.262管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。3服務(wù)時(shí)間周一至周日每天12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。4日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等]。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（8）建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（9）可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。（10）制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（11）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。（12）服務(wù)窗口應(yīng)公開(kāi)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。（13）每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿意情況測(cè)評(píng)，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。（14）能提供三種以上特約服務(wù)（有償）和三種以上便民（無(wú)償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區(qū)活動(dòng)。（15）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（16）對(duì)違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門(mén)處理。2）公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容和要求158 級(jí)別項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）四級(jí)樓內(nèi)公共區(qū)域1地面和墻面每日清掃一次，其中門(mén)廳每日清掃二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、門(mén)廳花崗石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、無(wú)灰塵。0.212樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)隔日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵。3消防栓、指示牌等公共設(shè)施每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、無(wú)污漬。4天花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。5門(mén)、窗等玻璃每半月擦拭一次，其中門(mén)廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無(wú)灰塵。6天臺(tái)、屋頂保持清潔、無(wú)垃圾。7垃圾收集按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對(duì)電梯門(mén)壁打蠟上光一次，表面光亮，無(wú)污跡。樓外公共區(qū)域9道路地面、綠地、明溝道路、地面、綠地每日清掃二次以上，廣場(chǎng)磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無(wú)雜物、無(wú)積水。10公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹二次，目視無(wú)灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。11水景每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無(wú)異味。1）公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)的內(nèi)容和要求:級(jí)別序號(hào)內(nèi)容服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）四級(jí)1人員要求（1）專職保安人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。（2）能處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。（3）上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。（4）配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。0.38158 2門(mén)崗（1）各出入口24小時(shí)值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00立崗，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車輛的登記記錄。（2）外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。（3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。3巡邏崗（1）保安人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)。監(jiān)控中心有巡更記錄（如無(wú)巡更器，巡邏時(shí)二人一組）。（2）接到火警、警情后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方。（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。4技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點(diǎn)應(yīng)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、住戶報(bào)警、門(mén)鎖智能卡等4項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開(kāi)通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。（2）控制中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助要求，解答用戶詢問(wèn)。（3）小區(qū)有火警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于一次的防火應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。（2）有專職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。（3）收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔一次，無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。1）公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)的內(nèi)容和要求：級(jí)別基本條件內(nèi)容要素養(yǎng)護(hù)要求（植物）每平方米綠地面積年最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）四級(jí)1、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中綠地率10%以上。2、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。3、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。草坪修剪草坪保持平整，草高不超過(guò)8cm。4.50158 4、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。清雜草每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，基本無(wú)積水。施肥按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，每年二遍以上。病蟲(chóng)害防治及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治。其它草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎低于5%。樹(shù)木修剪喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無(wú)枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時(shí)修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無(wú)脫節(jié)；地被、攀援植物修剪及時(shí)，每年不少于三次，基本無(wú)枯枝。中耕除草、松土適時(shí)中耕除草,做到基本無(wú)雜草，土壤疏松。施肥按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病蟲(chóng)害防治防治結(jié)合、及時(shí)滅治，主要病蟲(chóng)害發(fā)生低于5％。扶正加固樹(shù)木基本無(wú)傾斜。其它喬灌木生長(zhǎng)良好，樹(shù)冠完整；花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空檔?；▔ň巢贾靡荒曛杏腥我陨匣ɑ懿贾?，三季有花。灌、排水保持有效供水，無(wú)積水。補(bǔ)種缺枝倒伏不超過(guò)五處。修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。病蟲(chóng)害防治適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治。1）共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)內(nèi)容和要求項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）公共部位二類房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。0.07門(mén)窗每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門(mén)窗，保持玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無(wú)明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。管道、排水溝、屋頂每季一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。158 圍墻每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無(wú)明顯銹蝕，保持圍墻完好。道路、場(chǎng)地等每半月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損。休閑椅、室外健身設(shè)施等每周二次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。安全標(biāo)志等對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）供水系統(tǒng)二類變頻水泵1、每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤(rùn)滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。0.06項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）公共照明二類公燈及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。0.07景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在98%以上。公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）消防系統(tǒng)一類消防設(shè)施、設(shè)備1、消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。2、消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。3、每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用。4、按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。0.015158 避雷系統(tǒng)避雷設(shè)施每年二次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應(yīng)測(cè)試一次，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。0.015項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）弱電系統(tǒng)二類樓宇對(duì)講系統(tǒng)（可視）不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正常，語(yǔ)音（圖像）清晰，對(duì)講分機(jī)開(kāi)鎖功能、門(mén)體的閉門(mén)器自動(dòng)閉門(mén)功能正常。0.08住戶報(bào)警不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。周界報(bào)警２４小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無(wú)盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過(guò)顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備２４小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。電子巡更根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。項(xiàng)目?jī)?nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）升降系統(tǒng)電梯1、保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。4、電梯門(mén)無(wú)安全關(guān)閉裝置、無(wú)自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無(wú)緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行。0.40內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求每平方米建筑面積月最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）水景（動(dòng)力）1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。2、重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。0．01158 第一章物業(yè)的秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修養(yǎng)護(hù)管理實(shí)施方案158 9.1秩序維護(hù)管理秩序維護(hù)員隊(duì)伍是為了保障區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，業(yè)戶工作、生活、學(xué)習(xí)秩序正常而設(shè)立的一支為廣大業(yè)戶提供專業(yè)服務(wù)的隊(duì)伍，也是物業(yè)管理公司的重要工作之一。9.1.1秩序維護(hù)員人員條件入職條件l經(jīng)過(guò)有關(guān)主管部門(mén)培訓(xùn)并取得崗位證書(shū)；l經(jīng)過(guò)公司入職前培訓(xùn)并取得公司秩序維護(hù)人員上崗證書(shū)；l愿意接受公司各項(xiàng)管理制度的制約；l愿意接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員人員末位淘汰而下崗或換崗的規(guī)定；l愿意接受公司關(guān)于秩序維護(hù)員隊(duì)伍進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練的規(guī)定并積極參與訓(xùn)練。l思想品德好，無(wú)任何犯罪前科以及其它不良記錄；l有吃苦奉獻(xiàn)精神和職業(yè)道德；l復(fù)員軍人優(yōu)先；l黨員優(yōu)先。158 秩序維護(hù)員管理制度秩序維護(hù)主管1、目的通過(guò)對(duì)秩序維護(hù)員主管的有效控制，以達(dá)到提高秩序維護(hù)員隊(duì)伍整體服務(wù)水平的目的。2、適用范圍適用秩序維護(hù)員工作。3、職責(zé)1)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員隊(duì)伍的建設(shè)。2)負(fù)責(zé)擬定秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃并具體組織實(shí)施。3)負(fù)責(zé)對(duì)秩序維護(hù)員組長(zhǎng)及秩序維護(hù)員隊(duì)員的考核并對(duì)不稱職者提出處理意見(jiàn)。4)檢查各組、各崗的崗位制度執(zhí)行情況。4、操作規(guī)程1)負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員人員上崗培訓(xùn)工作及在崗培訓(xùn)工作，制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理審核并組織實(shí)施。2)每周一次協(xié)助管理服務(wù)中心經(jīng)理對(duì)秩序維護(hù)員各組長(zhǎng)及各崗位進(jìn)行綜合檢查，并將檢查情況記錄在《日常工作檢查表》中。3)負(fù)責(zé)對(duì)各秩序維護(hù)員人員的考核工作，對(duì)不稱職者提出處理意見(jiàn)，報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理。4)不定期檢查各崗位規(guī)程、制度的執(zhí)行情況，對(duì)違規(guī)者責(zé)令其糾正并作出相應(yīng)處理，負(fù)責(zé)糾正后的驗(yàn)證工作。5)負(fù)責(zé)就秩序維護(hù)員、消防、安全等工作與有關(guān)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)，爭(zhēng)取政府職能部門(mén)的指導(dǎo)、幫助。158 巡視1、目的通過(guò)對(duì)所管轄小區(qū)的巡查和監(jiān)視，防止小區(qū)內(nèi)不安全事件的發(fā)生。2、適用范圍適用于秩序維護(hù)員巡邏工作。3、職責(zé)（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問(wèn)題；（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，并做好相關(guān)記錄；（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序；（4）協(xié)助領(lǐng)班處理緊急情況；（5）負(fù)責(zé)檢查、督導(dǎo)工作，對(duì)有關(guān)工作提出改進(jìn)方法及注重事項(xiàng)。4、操作規(guī)程（1）巡邏要求a.秩序維護(hù)員在巡邏時(shí)應(yīng)按多看、多聽(tīng)、多嗅的要求，嚴(yán)防死角，確保完成巡查工作質(zhì)量；b.按巡邏要求做好《巡邏情況登記表》巡邏記錄，并及時(shí)將異?，F(xiàn)象處置情況反映給相關(guān)部門(mén)或人員；（2）巡邏頻次每班每二小時(shí)對(duì)整個(gè)轄區(qū)(包括樓層)實(shí)施巡查，監(jiān)控中心有記錄；（3）巡邏內(nèi)容a.檢查治安、防火、防盜、水浸等情況，接到報(bào)警后以最快的速度到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理服務(wù)中心與警方；b.檢查消防設(shè)備、設(shè)施是否完好(按檢查表內(nèi)容逐項(xiàng)檢查)；c.巡視轄區(qū)物業(yè)設(shè)施是否完好，如有損壞應(yīng)做好記錄，并報(bào)管理服務(wù)中心；d.在轄區(qū)內(nèi)巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)作相應(yīng)的盤(pán)問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)檢查其所帶物品；e.詳細(xì)記錄巡查情況及發(fā)生問(wèn)題的時(shí)間和確切位置。158 門(mén)崗1、目的通過(guò)對(duì)進(jìn)出人員的控制，確保秩序得到維護(hù)。2、適用范圍適用于門(mén)崗秩序維護(hù)員。3、職責(zé)（1）了解和熟悉本物業(yè)的情況；（2）維護(hù)門(mén)崗區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔和治安秩序；（3）有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車輛的及對(duì)外來(lái)人員、訪客登記；（4）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度；（5）協(xié)助做好郵件收發(fā)工作。4、操作規(guī)程（1）人員出入管理a.門(mén)崗秩序維護(hù)員人員必須了解和熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主或者使用人的樓座、入口、相貌、出入一般規(guī)律等基本情況；b.遇到進(jìn)出門(mén)崗區(qū)域有特殊困難時(shí)，應(yīng)主動(dòng)或用對(duì)講機(jī)通知其它人員提供幫助。（2）來(lái)訪登記a.非本物業(yè)的業(yè)主或者使用人憑有效出入證進(jìn)、出，謝絕推銷或其它閑雜人員進(jìn)入；b.來(lái)訪人員須問(wèn)明所找的姓名、樓座等，確認(rèn)后須登記進(jìn)入；c.登記時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)來(lái)訪者的有效證件名稱及號(hào)碼，清晰登錄《來(lái)人來(lái)訪登記表》后方可進(jìn)入；d.如遇不愿出示證件或蠻橫無(wú)理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，盡可能消除不滿情緒。（3）物品搬遷a.當(dāng)遇到業(yè)主搬運(yùn)物品并未按規(guī)定辦理出門(mén)證時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班和或主管到場(chǎng)；b.在得到主管以上人員確認(rèn)業(yè)主無(wú)物業(yè)管理遺留問(wèn)題并按緊急程序辦理相關(guān)手續(xù)后放行；c.一般情況下如有物件搬出須憑物品出門(mén)證，驗(yàn)證《物品出入清單》后放行。（4）郵件發(fā)放158 a.郵局投送到的報(bào)刊、雜志等郵件由投遞員統(tǒng)一分發(fā)至各業(yè)主信箱，門(mén)崗收受的報(bào)刊、雜志等郵件由領(lǐng)班統(tǒng)一分發(fā)并做好相應(yīng)記錄；b.快件、特快專遞、郵件通知單等需給郵局辦理簽收的郵件，在認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記表》后及時(shí)交領(lǐng)班送收件人并讓其做好簽收；c.對(duì)地址不明或無(wú)收件人的郵件，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后及時(shí)退回郵局；d.對(duì)收受的郵件進(jìn)行收郵時(shí)間和損壞已否鑒定，如有疑問(wèn)，請(qǐng)郵遞員簽字認(rèn)可以便追溯；e.嚴(yán)禁私自撕拆郵件、撕揭郵票等違法行為。警用器械1、目的保證器械功能完好、正常使用。2、適用范圍適用于秩序維護(hù)員器械使用管理。3、職責(zé)1）當(dāng)班秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)正確使用妥善保管警用器械。2）秩序維護(hù)員主管負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員器械的發(fā)放、送檢。4、操作規(guī)程1）對(duì)講機(jī)管理，對(duì)講機(jī)是管理服務(wù)中心員工執(zhí)行任務(wù)的工具，屬于公共財(cái)產(chǎn)，每個(gè)員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對(duì)講機(jī)的正常使用。秩序維護(hù)員隊(duì)的全部對(duì)講機(jī)應(yīng)建立《警用物資登記表》。2）對(duì)講機(jī)只供員工執(zhí)勤時(shí)使用，嚴(yán)禁用作其他用途，特殊情況須由管理服務(wù)中心經(jīng)理同意方可。3）對(duì)講機(jī)由值班人員使用，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人，嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出，如確有需要，須報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。4）對(duì)講機(jī)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確使用，嚴(yán)禁員工私自亂拆、亂擰和亂調(diào)其他頻率，否則按違紀(jì)處理，若損壞視情節(jié)賠償。5）員工在交接班時(shí)應(yīng)做好對(duì)講機(jī)交接驗(yàn)收工作，以免出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)相互推諉責(zé)任。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)做好記錄并及時(shí)上報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理加以處理。158 1）對(duì)講機(jī)充電器有由相應(yīng)的領(lǐng)班領(lǐng)用，并妥善保管、正確使用，且只能用于對(duì)講機(jī)電池充電之用，嚴(yán)禁用作其他用途，否則按違紀(jì)處理。2）使用人員要愛(ài)護(hù)使用，如有丟失或非因公損壞要予以賠償，誰(shuí)丟失、損壞，誰(shuí)賠償，當(dāng)分不清具體責(zé)任人時(shí)，由該崗位人員共同賠償。交接班時(shí)，交接班人員要做好交接驗(yàn)收工作，確保其處于安全正常使用狀態(tài)。監(jiān)控設(shè)備1、目的確保監(jiān)控室設(shè)備處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。2、適用范圍適用于消防系統(tǒng)、秩序維護(hù)閉路電視系統(tǒng)的運(yùn)行管理。3、職責(zé)1）監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。2）維修工負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備維修保養(yǎng)。3）維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。4）管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。4、操作規(guī)程1）管理人員的工作程序a.監(jiān)控室秩序維護(hù)員l監(jiān)控室秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，用警鈴或其它適當(dāng)方式疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。l當(dāng)故障發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知維修工進(jìn)行維修。l將每班運(yùn)行情況記錄于《監(jiān)控室交接班記錄》。l在維修工的指導(dǎo)下，每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行一次功能檢查，并將試驗(yàn)結(jié)果記錄于《監(jiān)控設(shè)備檢查記錄表》中。l在維修工的指導(dǎo)下，每周打掃機(jī)房一次，每月清潔設(shè)備一次，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬。b.維修工l按《設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求按時(shí)進(jìn)行中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，158 并做好記錄。l負(fù)責(zé)向管理處申報(bào)備品、備件的招標(biāo)計(jì)劃。l每月按時(shí)對(duì)消防應(yīng)急器材進(jìn)行檢查，如有短缺，及時(shí)報(bào)告。a.工程主管l負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)中控室的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的招標(biāo)計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作，對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。l每年12月制定下一年度的各項(xiàng)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理審核、批準(zhǔn)，其中秩序維護(hù)員閉路電視設(shè)保養(yǎng)、防盜報(bào)警對(duì)講機(jī)設(shè)備保養(yǎng)，每季進(jìn)行一次，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。b.管理處經(jīng)理l進(jìn)行月檢。每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)監(jiān)控室機(jī)電設(shè)備進(jìn)行一次檢查。l審核監(jiān)控室各項(xiàng)保養(yǎng)計(jì)劃表及維修保養(yǎng)記錄表審核，審核中修、大修計(jì)劃。1）監(jiān)控室管理工作程序l監(jiān)控室實(shí)行每日24小時(shí)有專人值班、監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填好值班記錄。l非值班人員嚴(yán)禁操作。外來(lái)人員進(jìn)入要經(jīng)管理服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn)。l各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕手柄應(yīng)在自動(dòng)位置。l每班各檢查一次各類信號(hào)是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常要立即查清原因。l中央控制室出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄；屬火災(zāi)報(bào)警，應(yīng)迅速報(bào)告并按滅火程序處理。l監(jiān)控室內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、原器件、線路不得隨意更改。如有損壞，要查明原因，及時(shí)申報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。l室內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生，設(shè)備無(wú)灰塵，不準(zhǔn)堆放雜物。l消防器材應(yīng)齊備良好，室內(nèi)禁止吸煙。常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。其它適用制度見(jiàn)公司規(guī)章158 交通秩序管理公共停車場(chǎng)（庫(kù)）管理規(guī)程1、進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理服務(wù)中心的管理。2、車輛必須按物業(yè)管理服務(wù)中心規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進(jìn)入物業(yè)范圍內(nèi)限速5公里以下。3、使用人長(zhǎng)期在物業(yè)范圍內(nèi)地面停放的車輛，必須在管理服務(wù)中心辦理停車手續(xù)，領(lǐng)取停車牌放于車上，停于指定車位，并憑牌出入物業(yè)。4、底下車庫(kù)只供本物業(yè)使用人使用，外來(lái)臨時(shí)車輛不得入庫(kù)停放，使用車庫(kù)者，須先到物業(yè)管理服務(wù)中心秩序維護(hù)部辦理車位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，憑證入庫(kù)對(duì)號(hào)停放。5、車輛如需停止使用停車位，應(yīng)及時(shí)到管理服務(wù)中心辦理注銷手續(xù)。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車牌（位），管理服務(wù)中心將扣除押金并取消該車輛的停車位，收回停車牌。6、車輛入庫(kù)停放后，須向秩序維護(hù)人員領(lǐng)取取車牌并妥善保管。取車時(shí)一律憑取車牌取車。秩序維護(hù)員只按牌放行。特殊情況急需用車而無(wú)取車牌，須憑有效證明文件并出示本人有關(guān)證件，由秩序維護(hù)員登記后方可取車。7、車輛入庫(kù)后，貴重物品請(qǐng)勿放在車內(nèi)，由此造成的損失均由車主自負(fù)。8、臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)范圍的車輛必須進(jìn)入臨時(shí)車位上停放，并交納停車費(fèi)，不得超越車位或跨位停放，更不能停于車道上。9、不得在停車場(chǎng)和物業(yè)范圍內(nèi)洗車和修車及清掃車上的雜物于地面。漏油、漏水車輛不許進(jìn)入車庫(kù)。10、為杜絕車庫(kù)內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進(jìn)入車庫(kù)的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時(shí)，在車庫(kù)內(nèi)不得隨地扔煙頭。違者按章處罰。158 車輛管理工作流程圖車輛駛?cè)胲囕v駛出驗(yàn)看停車證或收回臨時(shí)停車證車輛出小區(qū)登記不定時(shí)巡邏提醒車主帶走貴重物品、關(guān)閉門(mén)窗、鎖好車輛引導(dǎo)車輛入位指揮車輛減速慢行憑臨時(shí)停車證進(jìn)入憑停車證進(jìn)入發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)面交代檢查車輛外觀車輛進(jìn)大門(mén)登記辦理停車證或臨時(shí)停車證9.1環(huán)境保潔與服務(wù)158 9.2.1保潔工作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)清潔衛(wèi)生工作是物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容，保證環(huán)境的清潔衛(wèi)生，對(duì)保潔工作作出客觀評(píng)價(jià)，使保潔服務(wù)的質(zhì)量符合規(guī)定的要求是保證經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)美的唯一方法。保潔主管負(fù)責(zé)保潔工作的作業(yè)指導(dǎo)和日常巡查。管理服務(wù)中心在巡檢時(shí)對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生工作加以檢查。管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生的周檢。1、操作規(guī)程（1）地面清潔工作檢查a.檢查地面有無(wú)雜物、垃圾，道路清潔。b.檢查清潔工是否每日循環(huán)清潔垃圾桶，桶周邊是否清潔。c.檢查綠地有無(wú)垃圾。d.檢查綠地內(nèi)標(biāo)牌是否清潔，目視無(wú)明顯灰塵。（2）垃圾清運(yùn)工作檢查清洗垃圾房、垃圾箱，做到內(nèi)外無(wú)污跡，目視干凈。（3）停車場(chǎng)工作檢查地面停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)清晰，地面無(wú)雜物垃圾。（4）綠地、公共設(shè)施工作檢查a.公共區(qū)域干凈整潔，無(wú)垃圾。b.露天下水道、陰溝暢通無(wú)阻塞、無(wú)雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無(wú)積土。（5）工具、設(shè)備工作檢查a.各類工具整潔，使用保管理規(guī)范。b.保潔用設(shè)備整潔干凈，無(wú)故障，擺放整齊。2、綠地清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶。（1）作業(yè)程序a.用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊、無(wú)雜物等。b.對(duì)煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。c.在清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠地中的枯枝落葉。（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)a.每天清掃一次以上，保持清潔干凈。158 a.目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐，無(wú)煙頭，無(wú)石塊等垃圾和雜物。2、散水坡和排水溝清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：物業(yè)管轄內(nèi)的散水坡和排水溝。（1）作業(yè)程序a.用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。b.用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長(zhǎng)的雜草，保證排水溝的暢通。c.用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。先用洗潔精清掃再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮。d.收拾好工具。（2）清除標(biāo)準(zhǔn)a.目視：干凈，無(wú)污跡，無(wú)青苔，無(wú)垃圾和沙石。b.有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序第3、4條每星期擦洗一次，散水坡和排水溝每天清掃一次。3、停車場(chǎng)清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)。（1）作業(yè)程序a.備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。b.用長(zhǎng)柄竹把將垃圾掃成若干堆。c.用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車中。d.發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運(yùn)上垃圾車。e.用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時(shí)，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。f.清潔周圍排水口和下水道，保證排水暢通。（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)a.目視地面：無(wú)垃圾、果皮、紙屑，無(wú)積水，無(wú)污跡和雜物。b.每天清掃兩次。（3）安全注意事項(xiàng)a.發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車輛漏油，應(yīng)通知車主并及時(shí)用干抹布抹去燃油后，再用洗潔精清洗油污，以免發(fā)生火災(zāi)。158 a.清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致，垃圾車和工具不要碰壞其他車輛。2、宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌。（1）作業(yè)程序a.宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門(mén)、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)》操作。b.宣傳牌、標(biāo)識(shí)牌的清潔：有廣告紙時(shí)，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)a.宣傳牌每天清潔一次。b.室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌每天清潔一次。（3）安全注意事項(xiàng)a.梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。b.清潔宣傳欄玻璃時(shí)，小心劃傷手。c.清潔工具不要損傷被清潔物。3、室外地面清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：物業(yè)管轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的室外公共區(qū)域地面包括道路、綠化等等。（1）工作程序a.每天上午用掃把、垃圾斗對(duì)路面、綠地進(jìn)行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹(shù)葉和煙頭等雜物。b.每天循環(huán)清掃，每天下班后由班長(zhǎng)安排人員輪值保潔。c.用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。d.發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰，須在半小時(shí)內(nèi)沖刷、清理干凈。e.果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清掃一次，并用長(zhǎng)柄刷子沾水刷洗一次。f.垃圾房附近地面每天在早晚用水沖洗兩次，每周用洗潔精刷洗一次。g.沙井每周揭開(kāi)鐵篦蓋板徹底清理一次，明溝每日清掃一次，無(wú)雜物，無(wú)積水。h.室外宣傳牌每日擦抹一次，保持干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污漬。i.每月用水沖洗有污跡地面一次。（2）清潔標(biāo)準(zhǔn)a.地面無(wú)雜物、積水，無(wú)污漬、泥沙。158 a.宣傳牌目視無(wú)灰塵、污漬。b.果皮箱、垃圾桶外表無(wú)污跡、無(wú)異味無(wú)垃圾粘附物。c.沙井、明溝內(nèi)無(wú)積水、無(wú)雜物。（1）安全注意事項(xiàng)a.大風(fēng)天氣注意高空墜物。b.下雨天由領(lǐng)班視具體情況安排工作。c.高溫天氣應(yīng)適當(dāng)安排作業(yè)時(shí)間以免中暑。d.沖刷路面墻面時(shí)不得使用消防水。2、不銹鋼清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)清潔保養(yǎng)范圍：護(hù)欄、標(biāo)牌、宣傳欄等。（1）作業(yè)程序a.先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面。b.然后用無(wú)絨毛巾抹凈不銹鋼表面上的水珠。c.至少許不銹鋼油于無(wú)絨毛巾上，對(duì)不銹鋼表面進(jìn)行試抹。d.表面面積大的可用手動(dòng)噴霧槍將不銹鋼油噴于不銹鋼表面，然后用無(wú)絨干毛巾拭抹。（2）清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)a.光面不銹鋼表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵、半米內(nèi)可映出人影。b.光面不銹鋼表面光亮。（3）安全注意事項(xiàng)a.上不銹鋼油時(shí)不宜太多，防止沾污他人衣物。b.要使用干凈的干毛巾，防止沙粒劃傷不銹鋼表面。3、玻璃門(mén)、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)清潔范圍：玻璃門(mén)、窗、幕墻，門(mén)廳鏡面裝飾柱，各種鏡面。（1）作業(yè)程序a.先用刀片刮掉玻璃上的污跡。b.按玻璃清潔劑與清水1：5的比例兌好玻璃清潔溶液。c.把浸有玻璃清潔溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用適當(dāng)?shù)牧α堪丛诓Ａы敹藦纳贤麓怪毕茨?。d.污跡較重的地方重點(diǎn)抹。158 a.除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。b.一洗一刮連貫進(jìn)行，當(dāng)玻璃的位置和地面較接近時(shí)，可以把刮作橫向移動(dòng)。c.用無(wú)絨毛巾抹去玻璃框上的水珠。d.最后用地拖拖抹地面上的污水。e.清刮高處玻璃時(shí)，可把玻璃刮套在伸縮桿上。f.清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。g.玻璃面上無(wú)污跡、水跡；清潔后后用紙巾擦拭100cm2內(nèi)無(wú)灰塵。（1）安全注意事項(xiàng)a.高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)兩人作業(yè)并系安全帶，戴安全帽。b.作業(yè)時(shí)，注意防止玻璃刮的金屬部分刮花玻璃。2、大理石打蠟操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)范圍：各樓層的大理石地面。（1）操作規(guī)程a.大理石地面上蠟。b.先把上蠟告示牌放置于工作現(xiàn)場(chǎng)。c.抬起機(jī)座，套好黑色纖維墊。d.配好起蠟水裝入多功能洗地機(jī)的水箱里。e.開(kāi)動(dòng)機(jī)器，拉動(dòng)水箱控制桿，將起蠟水均勻涂在地面上。f.控制機(jī)器走向，由左至右，來(lái)回走動(dòng)2~3次。g.上行下行的互疊約10cm。h.5分鐘后用吸水機(jī)把起蠟水均勻涂在地面上。i.用濕拖把拖兩次，再用拖布拖1次。j.待地面干透后進(jìn)行封蠟。k.把落蠟拖把浸透蠟水。l.把拖把放在壓水夾上稍微夾干后，將蠟水均勻涂在地面上。m.層與層之間相隔約30mm（以手感干爽為準(zhǔn)）。n.約3天后，待最后1層蠟干，用高速拋光機(jī)拋光。o.大理石地面打蠟每?jī)稍?次。（2）打蠟標(biāo)準(zhǔn)a.視地面和墻面無(wú)灰塵，可映出物體輪廓。158 a.干凈的紙巾擦拭100厘米長(zhǎng)，紙巾無(wú)明顯污染。（1）安全及注意事項(xiàng)a.操作機(jī)械時(shí)，按操作規(guī)程操作，防止損壞。b.打蠟時(shí)一定要均勻，層與層之間時(shí)間較長(zhǎng)為宜。c.時(shí)間安排：凌晨為宜。d.打蠟前在適宜的地方（如一樓電梯廳和打蠟層電梯廳）掛告示牌。e.蠟面保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)（2）日常保養(yǎng)a.清理地面：掃凈地面后，將塵拖噴適量靜電除塵劑或用地拖沾取中性清潔劑（綠水）溶液抹去地面灰塵及污漬。b.高速拋光：待干后，用高速拋光機(jī)拋光蠟面。（3）周保養(yǎng)a.清洗地面：將中性清潔劑（綠水）按1：20比例兌成水溶液后，用洗地機(jī)配合百潔墊輕輕擦洗蠟面。b.涂抹保養(yǎng)蠟：將一份保養(yǎng)蠟水兌四份清水，涂抹在蠟面上。c.高速拋光：待干后，用高速拋光機(jī)拋光地面。（4）月保養(yǎng)a.擦洗地面：將一份清潔劑兌成1：20的清水，用洗地機(jī)配合百潔墊擦洗蠟面。b.補(bǔ)面蠟：吸水機(jī)吸去污水，再用清水過(guò)凈；待干后，補(bǔ)上一層熱塑性蠟水。c.高速拋光：待蠟面干后，用高速拋光機(jī)拋光蠟面。2、燈具清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)清潔保養(yǎng)范圍：路燈、樓道燈、走廊燈、辦公室和各活動(dòng)場(chǎng)所的燈具。（1）作業(yè)程序a.準(zhǔn)備梯子、螺絲刀、抹布、膠桶等工具。b.關(guān)閉電源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。c.先用濕抹布擦抹燈罩內(nèi)外污跡和蟲(chóng)子，再用干抹布抹干水分。d.將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。e.清潔日光燈具時(shí)，應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。158 （1）清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)a.清潔后的燈具、燈管無(wú)灰塵、燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩明亮清潔。b.安全注意事項(xiàng)。c.在梯子上作業(yè)時(shí)應(yīng)注意安全，防止摔傷。d.清潔前應(yīng)首先關(guān)閉燈具電源，以防觸電。e.人在梯子上作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意防止燈具和工具掉下碰傷行人。f.用螺絲刀擰緊螺釘，固定燈罩時(shí)，應(yīng)將螺釘固定到位，但不要用力過(guò)大，防止損傷燈罩。具體操作見(jiàn)《保潔管理工作規(guī)程》158 檢查標(biāo)準(zhǔn)1、保潔主管職責(zé)（1）負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)日常清潔工作管理，確保物業(yè)內(nèi)外環(huán)境無(wú)雜物、無(wú)異味、無(wú)衛(wèi)生死角。（2）按使用人要求提供有償清潔服務(wù)。（3）負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)的保潔管理工作。（4）協(xié)助管理服務(wù)中心監(jiān)管公共秩序及設(shè)備運(yùn)行情況。（5）協(xié)助安全保衛(wèi)中心、工程維修中心對(duì)突發(fā)事件及特殊天氣情況下的應(yīng)急處理。（6）執(zhí)行公司交辦的其他工作2、保潔管理（1）清潔衛(wèi)生監(jiān)督管理規(guī)程為確保環(huán)境整潔，特制定如下管理規(guī)程：a.管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)每天檢查、監(jiān)督清潔衛(wèi)生工作。b.管理服務(wù)中心以清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，檢查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況，對(duì)清潔質(zhì)量作出評(píng)估，記錄于每日清潔檢查評(píng)估表內(nèi)。c.管理服務(wù)中心每天會(huì)同清潔主管巡查各區(qū)域的衛(wèi)生狀況，巡查結(jié)果記錄于每天公共區(qū)域衛(wèi)生清潔抽查表內(nèi)。d.管理服務(wù)中心在清潔衛(wèi)生的檢查過(guò)程中，凡發(fā)現(xiàn)不符合清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)迅速通知清潔工處理，并進(jìn)行復(fù)檢。e.月末，管理服務(wù)中心根據(jù)每日清潔檢查評(píng)估表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，以評(píng)定當(dāng)月清潔工的清潔質(zhì)量，將統(tǒng)計(jì)結(jié)果記錄于清潔質(zhì)量月總結(jié)表。f.管理服務(wù)中心將清潔質(zhì)量月總結(jié)表交公司，反饋存在的問(wèn)題并上報(bào)。3、清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）正門(mén)、廣場(chǎng)a.花槽：槽內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)雜物，槽體側(cè)面及槽邊無(wú)污跡、積塵；b.清潔光亮。c.地面：無(wú)污跡、水泥跡、香口膠跡、積水、堆放雜物。d.清潔光亮。158 a.墻面：無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物。b.門(mén)戶：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物、清潔光亮。c.指示牌（包括招牌）：無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物、清潔光亮。d.消防栓：無(wú)污跡、無(wú)積塵。e.出入口欄桿：無(wú)污物、無(wú)阻塞。（2）公共活動(dòng)場(chǎng)所a.地面：無(wú)腳印、無(wú)污跡、清潔光亮b.天花：無(wú)污跡、無(wú)明顯積塵。c.光管罩：無(wú)污跡、無(wú)明顯積塵、清潔光亮。d.墻面：無(wú)污跡、清潔光亮。e.銅牌：無(wú)污跡、無(wú)積塵、清潔光亮。f.水牌及指示牌：無(wú)污跡、清潔光亮。g.門(mén)戶（管井門(mén)、隔煙門(mén)）：無(wú)污跡、無(wú)積塵、清潔光亮。h.垃圾桶：桶體光潔無(wú)污跡、無(wú)痰跡；桶內(nèi)垃圾不得超過(guò)桶口。i.消防拴：無(wú)污跡、無(wú)積塵。j.露臺(tái)（包括天臺(tái)、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)）：清潔無(wú)物。k.消防箱：無(wú)污跡、無(wú)明顯積塵。（3）垃圾房無(wú)堆積垃圾。垃圾做到日產(chǎn)日清。做好垃圾分類收集管理，將所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無(wú)散放垃圾。可作廢品回收的垃圾，要另行放置。垃圾間保持清潔、無(wú)異味，經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲(chóng)害。（4）垃圾收集與清運(yùn)通過(guò)規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲(chóng)，不污染環(huán)境，不影響使用人的健康。a.及時(shí)清除接面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；b.在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上；c.常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲(chóng)；d.配合環(huán)衛(wèi)做好清運(yùn)垃圾工作。9.1綠化管理與服務(wù)158 9.3.1草坪養(yǎng)護(hù)要求（1）每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；（2）應(yīng)控制病蟲(chóng)害，草坪色澤正常，生長(zhǎng)良好，及時(shí)清除雜草；（3）年綠色不少于220－250天。（4）灌溉、排水a(chǎn).灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水；b.灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定；c.灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定：l冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆。l暖地型草，夏季勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。（5）病蟲(chóng)害防治a.常見(jiàn)病蟲(chóng)害的防治應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b.對(duì)不同種病蟲(chóng)害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。c.及時(shí)修割，目視整潔9.3.2喬灌木養(yǎng)護(hù)要求（1）灌溉與排水a(chǎn).各綠地應(yīng)有各自完整的灌溉與排水系統(tǒng)(如沒(méi)有則應(yīng)有人工彌補(bǔ))；b.對(duì)新栽植的樹(shù)木應(yīng)根據(jù)不同樹(shù)種和不同環(huán)境條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持有效水份；c.已栽植成活的樹(shù)木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹(shù)種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；d.灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次澆透，尤其是春、夏季節(jié)；e.樹(shù)木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹(shù)木周圍積水龍應(yīng)盡快排除。（2）中耕除草a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藏蔓，例如允絲芋等；158 a.樹(shù)木根部附近易板結(jié)的土壤在蒸騰旺季須每月松土一次；b.中耕除草應(yīng)選在晴朗或初晴天氣，土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)行；c.中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為先。（1）施肥a.樹(shù)木休眠期和栽植前，需施基肥。樹(shù)木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行；b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹(shù)種、樹(shù)齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹(shù)木青壯年期有效擴(kuò)大樹(shù)冠及觀花、現(xiàn)果植物，適當(dāng)增加施肥量；c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬高均為25一30cm；d.施用的肥種類應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹(shù)種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；施肥宜在晴天；除報(bào)外施肥，肥料不得觸及樹(shù)葉。（2）修剪、整形a.喬木類：主要修除掛長(zhǎng)技、病蟲(chóng)技、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷技以及枯枝和爛頭。行道樹(shù)主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按林狀形修剪；樹(shù)冠圓整，分技均衡；樹(shù)冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。b.灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短技和花芽的形成，修剪應(yīng)邀循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。c.綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。d.地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)分枝，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻基，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。（3）補(bǔ)植樹(shù)木a.樹(shù)木缺損158 l落葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)值或在秋季落葉以后士忌冰凍以前補(bǔ)植。l針葉樹(shù)、常綠闊葉樹(shù)：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前科植；或在秋季新稍停止生長(zhǎng)后，降霜以前科植。補(bǔ)植的樹(shù)木，應(yīng)選用原來(lái)樹(shù)種，規(guī)格也應(yīng)相近似；若改變樹(shù)種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹(shù)樹(shù)種必須與同路段樹(shù)種一致。b.枯死植株的挖除l結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整；l枯死的大樹(shù)挖除前，報(bào)經(jīng)市園林主管部門(mén)審批后進(jìn)行。9.3.1花壇花景養(yǎng)護(hù)要求a.花壇的養(yǎng)護(hù)、管理l根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；l做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；l花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。l施肥后宜立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；l及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作；l花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；l花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)15天；l花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)并且注重做好“五一”，“十一”全年觀賞期（包括現(xiàn)葉）不得少于280天；l花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的范蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3－5處，無(wú)枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。b.花景的養(yǎng)護(hù)、管理l應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充；l應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種；l花影全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；l修剪、整枝及時(shí)。花后及植株休眠期殘龍柏枝不得大于15%。158 l每年休眠期必須適當(dāng)耕圖表上層，施加有機(jī)肥；l及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治工作；l落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)，做到無(wú)雜草垃圾。9.3.1全年綠化養(yǎng)護(hù)流程養(yǎng)護(hù)管理的計(jì)劃是按照綠地不同的景觀標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全年的養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行計(jì)劃安排。一月份上海常年氣溫平均3.3攝氏度，降水量平均48.3毫米。l對(duì)各種落葉樹(shù)木進(jìn)行冬季修剪，及樹(shù)木整形；l加土平整草坪；l利用天寒地動(dòng)時(shí)期，剪除樹(shù)上的枯枝、爛頭及病蟲(chóng)枝葉，徹底清除越冬皮蟲(chóng)囊，刺蛾蛋以及越冬害蟲(chóng)；l經(jīng)常注意檢查防寒設(shè)備、設(shè)施及植物防寒包扎物，隨時(shí)注意地被植物的管理。二月份上海常年氣溫平均8.4攝氏度，降水量74.7毫米。l落葉樹(shù)木冬季修剪，冬耕和施基肥來(lái)改良土壤；l天氣晴時(shí)對(duì)草較多地區(qū)進(jìn)行除草，能得到樹(shù)木養(yǎng)分充分的利用生長(zhǎng)。l三月份上海常年氣溫平均8.4攝氏度，降水量平均85毫米。l苗木調(diào)整移植做到苗木及時(shí)運(yùn)出種植，把好質(zhì)量關(guān)，確保成活率；l在冬修的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)修，并適時(shí)進(jìn)行剝芽；l做好地被植物養(yǎng)護(hù)及管理，分株、移植養(yǎng)護(hù)工作。四月份上海常年氣溫平均14.0攝氏度，降水量平均112.1毫米。l做好上月份的樹(shù)木移植的掃尾工作，開(kāi)始對(duì)常綠樹(shù)木的挖掘，栽種工作（移植調(diào)整）；l加強(qiáng)對(duì)各類型的綠化養(yǎng)護(hù)管理。特別注意新種樹(shù)木的加土、扶正、松除草、澆水的養(yǎng)護(hù)；l抓緊做好樹(shù)木的剝芽、修剪（按技術(shù)操作規(guī)程辦）；l注意防治病蟲(chóng)害，對(duì)易感染病蟲(chóng)害的樹(shù)木花草噴波爾多液防??；l清除草坪中的雜草，加強(qiáng)樹(shù)壇、花壇的養(yǎng)護(hù)管理。五月份上海常年氣溫平均18.7攝氏度，降水量平均133.4毫米。l對(duì)綠地植物春季開(kāi)花的花灌木進(jìn)行化后修剪及更新；158 l及時(shí)安排好松土除草工作；l本月氣溫漸高，特別對(duì)新種樹(shù)木的灌木，噴水抓緊落實(shí)。同時(shí)病蟲(chóng)害也始終大量危害樹(shù)木、花卉，注意病蟲(chóng)害預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)，做好治蟲(chóng)防病工作；l行道樹(shù)都應(yīng)按照技術(shù)操作要求進(jìn)行剝芽修剪，來(lái)提高樹(shù)木的質(zhì)量和綠化效果的作用，懸林木要有“三叉六分枝”；l草坪進(jìn)行扎草，繼續(xù)除去草坪中的雜草。六月份上海常年氣溫最高34攝氏度左右，降水量最多288毫米左右。l本月份已是霉季、氣溫高、濕度大，各種樹(shù)木已進(jìn)入速生快長(zhǎng)時(shí)期，要抓緊搶在晴天松土除草；l本月份是病蟲(chóng)害發(fā)生的嚴(yán)重時(shí)期，要注意經(jīng)常檢查樹(shù)木、花卉、地被植物的生長(zhǎng)情況，如一旦發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害，要及時(shí)除治；l本月份氣溫高、太陽(yáng)烈，要經(jīng)常做好防旱工作。如遇久旱不下雨，要及時(shí)澆水或葉面噴水，如久雨或大雨成澇，必須及時(shí)排除；l繼續(xù)除去草坪雜草及進(jìn)行扎草及時(shí)地被植物的養(yǎng)護(hù)管理。七月份上海常年氣溫最高35攝氏度左右，降水量最多333毫米左右。l本月份天氣炎熱，野草生長(zhǎng)快，同時(shí)苗木也是生長(zhǎng)茁壯的時(shí)期，要繼續(xù)掌握松土除草，使土壤疏松、空氣流通；l本月份夏季是病蟲(chóng)害發(fā)生多、蔓延快的時(shí)期，要按照防治措施做好防治病蟲(chóng)害工作。特別是天牛、皮蟲(chóng)、刺蛾是本月份大量發(fā)生時(shí)期，要特別注意；l本月份氣溫特別高，如連續(xù)不下雨要抗旱，同時(shí)本月份又是陣雨較多的季節(jié)也要注意排水防澇；l一般情況下，本月份進(jìn)入臺(tái)風(fēng)潮汛季節(jié)，臺(tái)風(fēng)開(kāi)始侵襲本市，因此要充分做好防臺(tái)、防汛的準(zhǔn)備工作，組織力量，隨時(shí)準(zhǔn)備搶救，特別要注意認(rèn)真做好大樹(shù)的防臺(tái)風(fēng)工作。八月份上海常年氣溫最高36攝氏度左右，降水量249毫米左右。l本月份仍然是樹(shù)木生長(zhǎng)旺盛時(shí)期，要合理安排好松土除草，促進(jìn)樹(shù)木茁壯成長(zhǎng)；l繼續(xù)做好防旱排澇工作，干旱時(shí)隨時(shí)灌溉及葉面噴水，暴雨積水時(shí)，隨時(shí)排除積水，保證樹(shù)木不旱不澇，正常生長(zhǎng)；l繼續(xù)做好防臺(tái)防風(fēng)工作，充分做到有備無(wú)患在臺(tái)風(fēng)警報(bào)發(fā)生后，要加強(qiáng)值班經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)吹斜、吹倒的樹(shù)木要采取措施及時(shí)扶正；158 l做好耐蔭花木的遮陰工作，同時(shí)繼續(xù)清除草坪雜草進(jìn)行扎草工作。九月份上海常年氣溫最高35攝氏度，降水量最多298毫米左右。l為了使樹(shù)木生長(zhǎng)良好，保持土壤水分，應(yīng)繼續(xù)因地制宜合理安排松土；l繼續(xù)按照防治病蟲(chóng)害計(jì)劃，落實(shí)抓好除蟲(chóng)滅病工作，特別是要針對(duì)發(fā)生較多的秋螟、蚜蟲(chóng)等害蟲(chóng)情況，一經(jīng)發(fā)生，立即防治；l全面進(jìn)行對(duì)樹(shù)木的枯枝、爛頭、病枝修剪及草坪雜草清除。十月份上海常年氣溫最高28攝氏度左右，降水量157毫米左右。l本月份繼續(xù)因地制宜安排松土除草；l本月份對(duì)松柏類等常綠樹(shù)木帶土球移植調(diào)整種植；l本月份是許多害蟲(chóng)成蟲(chóng)產(chǎn)卵時(shí)期，要繼續(xù)撲滅防治各種成蟲(chóng)和蟲(chóng)卵。十一月份上海常年氣溫最高21攝氏度，降水量最多112毫米左右。l本月份樹(shù)木基本進(jìn)入休眠期（冬季），樹(shù)木的修剪彩以冬季為主，為了促進(jìn)樹(shù)木生長(zhǎng)強(qiáng)健，以及修整樹(shù)木的姿態(tài)，減少病蟲(chóng)害的滋生，可剪去病枝、枯枝，有蟲(chóng)卵枝，過(guò)密枝等；l繼續(xù)做好防治病蟲(chóng)害的工作，特別是秋病蟲(chóng)和刺蛾蛋；l做好防寒工作，對(duì)一些抗寒力不強(qiáng)的樹(shù)木，尤其當(dāng)年生苗，可根據(jù)情況，搭設(shè)風(fēng)障或用稻草包扎，保護(hù)樹(shù)木安全過(guò)冬。十二月份上海常年氣溫最高10攝氏度，降水量最多108毫米左右。l冬耕翻土，改良土壤，一般樹(shù)行空間，樹(shù)壇花壇空地，都應(yīng)抓緊在冬耕，讓它風(fēng)化；l繼續(xù)做好防寒保暖工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)立即加以改善和爭(zhēng)取措施迅速改良；l加強(qiáng)設(shè)備的管理和各項(xiàng)維修工作，諸如動(dòng)力、機(jī)械工具設(shè)備的保養(yǎng)，確保使用安全可靠；l做好總結(jié)評(píng)比工作，在總結(jié)的基礎(chǔ)上，按照養(yǎng)護(hù)任務(wù)要求制訂明年的各項(xiàng)工作計(jì)劃。以上工作項(xiàng)目是一些主要養(yǎng)護(hù)中項(xiàng)目，實(shí)際工作中還應(yīng)結(jié)合具體情況詳細(xì)安排。9.1房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理158 我公司對(duì)房屋建筑本體、公共部位、公共配套設(shè)備和設(shè)施加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，并定期記錄在相應(yīng)表格中。（1）房屋建筑本體及公共部位每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門(mén)、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門(mén)窗做專項(xiàng)檢修1次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門(mén)窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施；巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。（2）供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書(shū)；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。（3）弱電系統(tǒng)操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；158 對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。（1）給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施增壓泵、給水設(shè)施等飲用水水池（箱）半年消毒1次，操作人員具有相應(yīng)操作資格并有健康合格證，按照程序操作，清洗時(shí)無(wú)二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每6個(gè)月化驗(yàn)1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒(méi)有對(duì)水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無(wú)滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門(mén)；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門(mén)，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)1次；每日填寫(xiě)水泵運(yùn)行記錄，建檔備查；每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門(mén)定期開(kāi)關(guān)，對(duì)出現(xiàn)故障的閥門(mén)及時(shí)修復(fù)，閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門(mén)、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。排水設(shè)施樓面落水管落水口等保持完好，開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每3年全面檢查更換1次；每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草；達(dá)到目視基本干凈無(wú)污漬、無(wú)雜草，排水暢通，無(wú)積水、臭味；158 每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對(duì)地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無(wú)粘附物，井底無(wú)沉淀物，水面無(wú)漂浮物，水流暢通，井蓋上無(wú)污漬、污物。（1）道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施??加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損，有大、中、小修計(jì)劃；停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無(wú)阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場(chǎng)規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。（2）智能化安保系統(tǒng)（1）每日進(jìn)行系統(tǒng)檢查，確保系統(tǒng)始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)。日檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號(hào)日常檢查記錄；軟件測(cè)試。例檢：系統(tǒng)外觀：前端、終端傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄；軟件測(cè)試。監(jiān)檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)。制定維護(hù)計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃。中修計(jì)劃；根據(jù)季檢記錄及報(bào)告，年檢記錄及報(bào)告制定每年一次的中修計(jì)劃。大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔中央監(jiān)控室及設(shè)備表面；每次交接班時(shí)檢查監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)異常情況立即報(bào)告管理服務(wù)中心并迅速聯(lián)系專業(yè)維修保養(yǎng)單位處理，同時(shí)立即采取人工保安補(bǔ)救措施。（3）電梯運(yùn)行與管理1、電梯及其安全設(shè)施每周不少于1次進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行1次全面綜合檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；年度檢測(cè)由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行1次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門(mén)備案。（1）158 保持電梯機(jī)房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無(wú)積灰，控制柜、主機(jī)表面無(wú)污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。（2）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于5%。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)15分鐘解救乘客、排除設(shè)備故障。（5）?使用有關(guān)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。（6）按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。2、工作程序電梯維修保養(yǎng)管理：①電梯主管和電梯維保公司根據(jù)電梯安全維護(hù)操作規(guī)范，確定《電梯維修工崗位職責(zé)》。②電梯例行保養(yǎng)：A、電梯維保公司維修組組長(zhǎng)每月初填寫(xiě)該月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排》。B、對(duì)每棟電梯按照當(dāng)月《電梯保養(yǎng)時(shí)間安排表》中時(shí)間安排及《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》的檢查項(xiàng)目，進(jìn)行例行保養(yǎng)工作。C、每次保養(yǎng)完畢填寫(xiě)機(jī)房?jī)?nèi)的《住宅區(qū)電梯定期保養(yǎng)與檢查記錄》表。③電梯維修管理A、電梯維保公司維修人員按照《電梯維修工崗位職責(zé)》的規(guī)定，參照《電梯維修保養(yǎng)工藝細(xì)則》中操作規(guī)范，對(duì)照《電梯季檢報(bào)告書(shū)》中對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的要求對(duì)電梯進(jìn)行維修。B、電梯的大、中、小修和急修的定義及項(xiàng)目分類按照《電梯維修質(zhì)量檢驗(yàn)制度》確定。C、電梯的小修工作由電梯維保公司駐點(diǎn)維修組進(jìn)行，組長(zhǎng)對(duì)維修質(zhì)量負(fù)責(zé)。電梯維修過(guò)程中需停梯時(shí)應(yīng)通知管理服務(wù)中心，經(jīng)管理服務(wù)中心同意后方可停梯維修。158 D、電梯的中修工作由電梯維保公司駐點(diǎn)維修組組長(zhǎng)根據(jù)電梯狀況提出書(shū)面申請(qǐng)報(bào)主管和電梯維保公司審查，由電梯維保公司調(diào)配技術(shù)力量和人員配合實(shí)施。E、電梯的大修工作由電梯公司實(shí)施。F、由主管進(jìn)行維修質(zhì)量檢查，對(duì)維修質(zhì)量不符合國(guó)家（GB10060—93）和《電梯季檢報(bào)告書(shū)》中要求時(shí)，應(yīng)限期兩周內(nèi)整改完畢。驗(yàn)收合格后電梯方可正常運(yùn)行。G、任何電梯維修完畢后由維修組填寫(xiě)《電梯維修記錄表》。9.1房屋本體和公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)（1）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的基本原則XX小區(qū)房屋本體和公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)由管理處維修服務(wù)中心主管，并配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。管理上采用綜合性管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式。專業(yè)化管理與社會(huì)化協(xié)作相結(jié)合。管理處維修中心的管理范圍為房屋本體和公共設(shè)施的日常保養(yǎng)和維修，房屋主體的小修及機(jī)電設(shè)備中修以上的工程分包給專業(yè)公司，維修服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)分包工程實(shí)施監(jiān)理和檢查。分系統(tǒng)、按類別建立房屋和實(shí)施的基礎(chǔ)工程資料、維修技術(shù)檔案以及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維修的管理制度。按年、季、月分別制定物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的作業(yè)并組織實(shí)施，每年分別擬定設(shè)施和房屋本體大修計(jì)劃。堅(jiān)持預(yù)防性為主的計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。按日、周、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和保養(yǎng)；嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)的運(yùn)作程序和作業(yè)規(guī)范。通過(guò)預(yù)防為主的計(jì)劃維修保養(yǎng)實(shí)施，延長(zhǎng)設(shè)備修理間隔期，保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施不應(yīng)有的磨損、老化的損壞。（2）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的組織實(shí)施方案158 房屋本體建筑設(shè)施維保方案房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆每周對(duì)屋架、柱、梁、沉降縫、裝飾區(qū)域的墻與頂棚巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，即時(shí)處理、維修。◆每周對(duì)室外鋼結(jié)構(gòu)件進(jìn)行一次目測(cè)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理、維修?！裘磕陮?duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次巡查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。◆及時(shí)了解各辦公使用區(qū)域內(nèi)有無(wú)白蟻情況?！粲捎谑褂貌划?dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修。如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家會(huì)診后，提出方案，委托專業(yè)公司設(shè)施?！裘慷陮?duì)室外鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行一次敲鏟、除繡、油漆?！粑菁?、柱、梁、檀條等在巡查時(shí)對(duì)損壞變形嚴(yán)重的需加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換，以確保鉤件的承載力?！艋A(chǔ)不均勻沉降，影響上部機(jī)誒構(gòu)，傾斜、開(kāi)裂、變形，應(yīng)查清原因，有針對(duì)性地進(jìn)行加固?！舭踩⒄Ｊ褂?、功能完善?！艚ㄖ锇紫伔乐螛?biāo)準(zhǔn)，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。◆有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。◆除繡處需顯出金屬光澤，油漆、底漆、面漆各兩道。外墻巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)每周對(duì)大理石、玻璃、鋁板、臺(tái)階、雨蓬巡查一次?！魧?duì)臺(tái)階，雨蓬每月檢查、每季養(yǎng)護(hù)一次?！魤w、臺(tái)階、雨蓬無(wú)裂縫、不開(kāi)裂、不松動(dòng)、不剝落?！魺o(wú)鼓、無(wú)脫、無(wú)滲水、整潔統(tǒng)一，功能完善。◆房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。◆有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。道路巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由維修服務(wù)專中心業(yè)維修工按項(xiàng)目每天檢查一遍，隨壞隨修?！裘磕陮?duì)局部損壞嚴(yán)重、修補(bǔ)多次地路面、道牙、人行道板進(jìn)行整修?！羝秸?、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損◆路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！羧诵械冷佋O(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。屋頂巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆屋頂、外墻面每月檢查一次?！魧?duì)隔熱層每季度進(jìn)行一次檢查，確保完好無(wú)損，屋面無(wú)滲漏?！簟魺o(wú)積水、無(wú)滲漏?！舾魺釋油旰脽o(wú)損。◆避雷帶無(wú)間斷。158 每季對(duì)隔熱層、防水層破損造成屋面滲漏、避雷帶脫焊、間斷、屋面積水檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。每半年檢查一次伸縮縫，在臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前必須檢查一次?！粢髮?duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。在臺(tái)汛季節(jié)，每周檢查清掃?！舴课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)。溝渠池井巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由工程部專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修?！裘堪肽陮?duì)井壁脫落修理一次?！裘磕陮?duì)井蓋編號(hào)刷漆一次?！裘磕暄雌谇皩?duì)井內(nèi)堆積物清理一次?！艟w無(wú)缺損，完好率達(dá)100％。◆流水暢通，井內(nèi)無(wú)積物，井壁物脫落?！艟w上標(biāo)志清晰。樓內(nèi)設(shè)施巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆每周對(duì)地面、墻面、天花板、門(mén)窗、梁柱、樓梯踏步、扶手目測(cè)檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決?！魧?duì)地面、踢腳線、踏步每季檢查一次?！魧?duì)墻面、天花板、天窗、扶手每月檢查一次?！糸T(mén)窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活，不送動(dòng)，不漏風(fēng)；木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。◆地坪應(yīng)平整、牢固、安全、無(wú)倒泛水。水泥地面不起沙、不空鼓、不開(kāi)裂?！粲推岱鬯⒁蟛黄饸ぁ⒉幻撀?、無(wú)繡跡、色澤均勻，盡量與原色一致。對(duì)鐵、木構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性地油漆保養(yǎng)。停車場(chǎng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程每天檢查一遍，隨壞隨修。每年對(duì)局部界石進(jìn)行一次修整。◆平整、無(wú)積水、無(wú)缺損◆路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！艟G地修繕標(biāo)準(zhǔn)。（1）變配電系統(tǒng)維保方案低壓開(kāi)關(guān)柜（如有供電部門(mén)管理則我司予以配合）巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆檢查閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器等?！魴z查接觸器、繼電器、指示燈和按鈕?！魴z查主接線、二次接線、接地線?！魴z查操作部分?！艚佑|器、繼電器、指示燈和按鈕等元件全面檢查、清潔，每月一次?！魴z查主接線、二次接線、接地線，每月一次。◆◆開(kāi)關(guān)柜內(nèi)設(shè)備齊全完整固定，盤(pán)面油漆完好?！舳谓泳€與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全?！艚拥鼐€連接應(yīng)緊密牢固?！舨僮鞑糠謶?yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖地動(dòng)作應(yīng)正確。158 表計(jì)校驗(yàn)每半年一次?！艚泳€樁緊固、接地測(cè)試，每年一次?！糸l刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。◆接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。樓層電機(jī)設(shè)備巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆檢查燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱?！魴z查層面配電間?！粽彰麟娫垂駲z查、除塵，每月一次?！粼骷鍧崣z查，每月一次?！魳?biāo)識(shí)、指示燈檢查，每月一次?！艚宇^緊固、接地測(cè)試，每月一次?！魺艟摺㈤_(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等安裝牢固?！糸_(kāi)關(guān)有效，接地可靠?！粽彰骶€路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。設(shè)備房配電巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查電源柜、控制柜。檢查雙電源切換箱。檢查控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作。檢查柜內(nèi)元件（接觸器、繼電器、指示燈和按鈕等）。檢查模式指示屏。電源柜、控制柜檢查、除塵清掃，1次/月。元器材清潔、檢查，1次/月。自動(dòng)、手動(dòng)功能檢查，1次/月。雙電源切換箱功能檢查，1次/月。標(biāo)識(shí)檢查，指示燈檢查，1次/月。接頭緊固、接地測(cè)試，1次/年。開(kāi)關(guān)柜設(shè)備齊全完整固定，盤(pán)面油漆完好。二次接線與電器設(shè)備或端子連接應(yīng)牢固，捆扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接點(diǎn)線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好。接觸器和繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。模擬屏指示與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置相符。防雷接地裝置巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查接地線。檢查接地體焊接。接地體、接地線接頭緊固，1次/年。接地測(cè)試，1次/年。檢查接地電阻值小于1Ω。接地線平直、牢固，無(wú)高低起伏和彎曲現(xiàn)象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。機(jī)房環(huán)境巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)158 保持機(jī)房、配電柜環(huán)境清潔。檢查機(jī)房工具及消防器材。機(jī)房、設(shè)備全面清掃，1次/月。無(wú)積塵、積水、油漬。無(wú)雜物和易爆、易燃物品設(shè)備油漆齊全，無(wú)銹蝕現(xiàn)象。機(jī)房工具放置整齊。消防器材完好且在有效期內(nèi)。（1）給排水系統(tǒng)供水渠巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查水泵運(yùn)行；檢查閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥。檢查控制箱元器件。檢查接地裝置、防護(hù)罩。每月檢查、清潔一次，檢查其運(yùn)行情況、流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)，電機(jī)絕緣測(cè)試，電流檢測(cè)。每季進(jìn)行潤(rùn)滑加油、捉漏保養(yǎng)。每年作大保養(yǎng)一次，保養(yǎng)范圍；全面檢查、軸承清潔加油、泵體潤(rùn)滑油更換、必要時(shí)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲以及避震器磨損度。每月一次檢查保養(yǎng)綠化給水設(shè)備及露天設(shè)備井、閥門(mén)井、水表井。運(yùn)行主要參數(shù)符合出廠要求。管道上的各閥門(mén)、躲震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門(mén)啟閉靈活。運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)異常聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象，機(jī)械軸封無(wú)漏水，盤(pán)根軸封滴水不成線。電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?。接地裝置、保護(hù)罩等安全可靠、無(wú)缺損，電機(jī)絕緣大于0.5Ω，接地電阻小于4Ω。綠化給水設(shè)備工作正常，無(wú)漏水。水箱管道及附件巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查進(jìn)出閥門(mén)。檢查溢水管，排污閥。檢查水箱蓋。檢查管道、水箱外觀。各水位控制器、信號(hào)傳感PLC程序控制器等每月進(jìn)行全面檢查，確保設(shè)備正常運(yùn)行。原水箱、生活水箱、中間水箱每年清洗二次，并進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。每年一次壓力表校驗(yàn)。管道中所有的減壓閥門(mén)、壓力表等附件每年保養(yǎng)一次，捉漏加油。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。過(guò)濾器每季清洗一次。水質(zhì)良好。各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。各進(jìn)出閥門(mén)起閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏。溢水管暢通，箱底排污閥良好。減壓閥暢通完好，減壓閥壓力表、旁通閥齊全。個(gè)管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。壓力表讀數(shù)準(zhǔn)確。給水處理158 巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查過(guò)濾器、控制閥、壓力表、指示器。檢查正、反流程。檢查消毒裝置，必要時(shí)更換。每周一次執(zhí)行反流程清污。每月一次檢查控制閥、壓力表、指示器，清洗過(guò)濾器。各水過(guò)濾器運(yùn)行正常，經(jīng)處理水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)，軟化水質(zhì)達(dá)標(biāo)。過(guò)濾器控制閥完好，切換正常，壓力表有效。消毒裝置有效。（1）電梯系統(tǒng)（監(jiān)督電梯維保公司按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）曳引機(jī)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查主機(jī)運(yùn)行、冷卻風(fēng)機(jī)。檢查減速和潤(rùn)滑油位、制動(dòng)器。每月一次曳引機(jī)，制動(dòng)器及開(kāi)關(guān)。每季一次曳引繩，繩頭組合，限速器鋼絲繩。每季一次導(dǎo)向輪，對(duì)重輪，對(duì)重導(dǎo)輪。每年一次導(dǎo)輪，轎頂輪。主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效，無(wú)異常聲。減速和潤(rùn)滑良好，油位正常油質(zhì)清徹。制動(dòng)器完好、可靠導(dǎo)軌導(dǎo)靴巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查導(dǎo)軌表面潤(rùn)滑情況。每年一次導(dǎo)軌及緊固件。每年一次對(duì)重緩沖距。連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈齊全。各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。底坑巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查照明、積水每月一次地坑衛(wèi)生。每月一次地坑安全開(kāi)關(guān)，照明開(kāi)關(guān)及燈。每月一次緩沖器油質(zhì)油量及開(kāi)關(guān)。無(wú)積水、滲漏、線路受潮。照明、插座完好。急停檢修開(kāi)關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求。安全系統(tǒng)158 巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)。檢查警鈴，對(duì)講機(jī)，電話每月一次限速器斷繩開(kāi)關(guān)及漲緊裝置。每月一次限速器檢查。每月一次安全觸板，光電保護(hù)及其它門(mén)保護(hù)每季一次補(bǔ)償鏈、繩、補(bǔ)償輪及懸掛裝置，開(kāi)關(guān)。每季一次各限位開(kāi)關(guān)，換速開(kāi)關(guān)，極限開(kāi)關(guān)。每季一次測(cè)速裝置。每季一次安全窗開(kāi)關(guān)，安全鉗開(kāi)頭，轎頂照明及檢修箱。每季一次感應(yīng)器及井道信息裝置。每季一次安全鉗，超載裝置。安全鉗齊全，安裝位置正確，性能靈活可靠。限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。轎廂廳門(mén)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查按鈕、照明、通風(fēng)機(jī)。檢查手動(dòng)、自動(dòng)操作、應(yīng)急對(duì)講。檢查轎門(mén)開(kāi)閉、轎廂平層。檢查指示燈，到站鐘。檢查召喚按鈕。每二周一次層門(mén)鎖，鎖緊裝置，手動(dòng)開(kāi)鎖裝置。每二周一次警鈴電話。每月一次開(kāi)門(mén)機(jī)。每月一次轎門(mén)上下坎，滑輪，門(mén)刀，轎門(mén)鏈。每月一次轎頂衛(wèi)生。每月一次指層燈。每月一次層門(mén)滑輪，滑塊，強(qiáng)迫關(guān)門(mén)裝置，層門(mén)上下坎。每月一次按鈕。每年一次消防開(kāi)關(guān)。內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。應(yīng)急對(duì)講完好可靠音質(zhì)清晰。超載報(bào)警正確可靠。轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。轎箱長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。（1）消防系統(tǒng)維保方案消防泵及增壓泵巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆檢查閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥?！魴z查運(yùn)行情況?！魴z查電氣控制和各元件?！魴z查接地裝置、防護(hù)罩。◆檢查管道、設(shè)備觀外。◆每季一次檢查、保養(yǎng)消防水泵、恒壓泵、加壓泵機(jī)械部分，工作壓力。潤(rùn)滑部位加油?！裘考疽淮谓^緣性能測(cè)試，接地保護(hù)測(cè)試，運(yùn)行電流測(cè)試?！裘考疽淮慰刂乒駜?nèi)清掃，檢查面板標(biāo)志符合要求、指示信號(hào)、按鈕、開(kāi)關(guān)、儀表計(jì)盤(pán)等保持良好?！簟粝辣谩①?zèng)壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)符合出廠要求。◆管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活?！粝辣眠\(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象?！?58 每季一次消防泵、恒壓泵、加壓機(jī)泵啟動(dòng)試驗(yàn)：檢查消防泵啟動(dòng)、出水、流量、壓力；手動(dòng)、自動(dòng)啟、停水泵功能（模擬檢查），主備泵切換功能。檢查運(yùn)轉(zhuǎn)信號(hào)、反饋信號(hào)正確無(wú)誤；恒壓裝置上、下限設(shè)定值檢查、調(diào)整。電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?。電機(jī)絕緣值大于0.5MΩ接地電阻小于4Ω?！羲?、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損?！艄艿涝O(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。消防結(jié)合器、消火栓巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)◆檢查各層消防栓箱及附件?！魴z查啟動(dòng)報(bào)警按鈕?！魴z查頂層消防栓出水壓力。◆檢查消防結(jié)合器。◆檢查戶外立式消防栓。◆檢查消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)，閥門(mén)?！裘考疽淮螜z查、保養(yǎng)消防水泵結(jié)合器：外觀檢查接口、附件完整、無(wú)滲漏、悶蓋齊全；安全閥、放水閥檢查、清除水繡；閥門(mén)加注潤(rùn)滑油、保持閥桿靈活自如；檢查防腐并刷油漆?！裘吭乱淮蜗浪ㄏ渫庥^檢查、保養(yǎng)?！裘堪肽暌淮蜗浪ò粹o動(dòng)作檢查指示信號(hào)檢查：模擬啟泵功能；屋面消費(fèi)栓檢查，出水口動(dòng)，靜態(tài)壓力測(cè)試。◆每季一次室外消防栓檢查、保養(yǎng)：開(kāi)啟大小悶蓋、放掉繡水清除雜質(zhì)。◆每年一次管網(wǎng)系統(tǒng)和管路附件檢查、保養(yǎng)，末端使用裝置試驗(yàn)，明管部分防繡刷漆?！粝澜Y(jié)合器齊全、有效，無(wú)泄漏。安全閥、放水閥無(wú)水繡；閥門(mén)潤(rùn)滑油、閥桿靈活自如?！舾鲗酉浪ㄏ浼案郊暾?；箱內(nèi)設(shè)備齊全、水槍、水帶完好無(wú)損；卷盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)自如。消防栓口無(wú)銹蝕滴漏、接口墊圈完整無(wú)老化、閥桿加潤(rùn)滑劑，開(kāi)啟自如?！舾鲗酉浪ǔ鏊畨毫Ψ弦蟆！魡?dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠?！魬敉饬⑹较浪R全有效，開(kāi)啟靈活?！粝肋M(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，警示標(biāo)牌的完整，閥門(mén)、止回閥、排氣閥啟閉自如，無(wú)滴漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設(shè)備良好。（1）電子門(mén)警系統(tǒng)巡檢對(duì)象養(yǎng)護(hù)維修方案與要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)鈴聲檢查主機(jī)按鈕開(kāi)關(guān)是否接觸良好，否則應(yīng)更換按鈕開(kāi)關(guān)；檢查室內(nèi)分機(jī)待機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否接觸良好，如接觸不良則應(yīng)整修處理；通過(guò)上述兩個(gè)步驟如仍不振鈴，則應(yīng)重點(diǎn)檢查振鈴放大電路，直至故障排除。室內(nèi)要聽(tīng)到鈴聲。對(duì)講系統(tǒng)檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；檢查室內(nèi)分機(jī)擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；檢查室內(nèi)分機(jī)放大電路，重點(diǎn)檢查三極管直至故障排除。能對(duì)講。閉門(mén)器樓下總門(mén)開(kāi)關(guān)正常。158 檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應(yīng)加潤(rùn)滑油；檢查開(kāi)鎖電磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如有問(wèn)題則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；檢查分機(jī)開(kāi)鎖按鈕是否接觸良好、開(kāi)鎖繼電器是否動(dòng)作可靠、可鎖電路有無(wú)損壞的元器件，如有問(wèn)題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。電源狀況檢查橋式整流二極管是否損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；檢查電源變壓器是否燒壞，如燒壞則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。主機(jī)有電源。158 第一章物業(yè)管理和服務(wù)的應(yīng)急措施10.1盜竊、匪警應(yīng)急處理程序1、秩序維護(hù)員在值勤中遇到（或接報(bào)）有人公開(kāi)使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷）等強(qiáng)行索取、毀壞業(yè)主財(cái)物，威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行秩序維護(hù)職責(zé)，設(shè)法制止犯罪。158 2、當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，秩序維護(hù)員要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時(shí)立即通過(guò)對(duì)講機(jī)等通訊設(shè)備呼叫救援。3、持對(duì)講機(jī)的秩序維護(hù)員在聽(tīng)到救援信號(hào)后，要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，然后視情況配合和處理，迅速撥打“110”電話報(bào)警并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4、若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、所用交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。5、有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，不準(zhǔn)任何人擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭及犯罪器具等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘查完畢之前，不能離開(kāi)。6、記錄業(yè)主所提供的情況，記錄被搶（盜）物品及價(jià)值，了解業(yè)主是否有任何線索、懷疑對(duì)象等情況。7、若是運(yùn)動(dòng)過(guò)程作案，沒(méi)固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪分子遺留下的各種物品、作案工具等，應(yīng)用鉗子或其他工具提取，然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥善保存交公安機(jī)關(guān)處理，切不可將秩序維護(hù)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。8、若現(xiàn)場(chǎng)有人員受傷，應(yīng)立即采取措施盡快送醫(yī)院搶救醫(yī)治。9、秩序維護(hù)員應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告報(bào)管理服務(wù)中心。10、若公安人員已在現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)配合公安人員做好上述工作。10.1發(fā)現(xiàn)業(yè)主斗毆的處理程序1、在執(zhí)勤中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主之間有爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)制止。2、制止原則（1）勸阻雙方住手、住口；（2）勸阻爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方業(yè)主離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)；（3）應(yīng)先制止持有器械斗毆的一方；（4）如有傷員，先勸傷員去醫(yī)院救治。3、在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不允許惡言相向。4、發(fā)生嚴(yán)重斗毆甚至流血時(shí)，應(yīng)向“110”報(bào)警。5、事后向管理服務(wù)中心報(bào)告。10.2執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序158 1、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無(wú)效證件或說(shuō)不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入小區(qū)。2、巡邏秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到門(mén)衛(wèi)室進(jìn)一步查問(wèn)。3、發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要制止，盤(pán)問(wèn)清楚，記下證件號(hào)碼。4、發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)應(yīng)送到公安機(jī)關(guān)審查。5、在處理各類可疑人員時(shí)，不允許自己處理放人，更不允許借機(jī)敲詐、勒索、私自罰款。10.1發(fā)現(xiàn)醉酒鬧事或精神病人等處理程序1、醉酒者或精神病人如失去正常的理智，處于不能自控狀態(tài)，易對(duì)自己或其他人員造成傷害，秩序維護(hù)員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施。2、及時(shí)通知醉酒者和精神病人家屬，讓他們派人領(lǐng)回。3、若醉酒者或精神病人有危害公共秩序的行為，應(yīng)即撥打“110”報(bào)警或上報(bào)管理服務(wù)中心將其強(qiáng)制送到公安部門(mén)處理。10.2值班秩序維護(hù)在執(zhí)勤過(guò)程中的處置方法1、糾正違章時(shí)，要使用規(guī)范禮貌服務(wù)用語(yǔ)，以理服人。對(duì)不聽(tīng)勸阻者，要查清姓名、室號(hào)，如實(shí)記錄并向管理服務(wù)中心匯報(bào)。2、發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則。若遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)管理服務(wù)中心，由管理服務(wù)中心出面妥善處理。3、若社會(huì)上閑雜人員來(lái)小區(qū)故意擾亂，不聽(tīng)勸告、自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。10.3發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理程序1、秩序維護(hù)員應(yīng)在第一時(shí)間向管理服務(wù)中心報(bào)告和向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。2、保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘查現(xiàn)場(chǎng)、收集證物和線索。3、登記發(fā)現(xiàn)人的情況，抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過(guò)，收集群眾的反映和議論，做好記錄。10.4火警、火災(zāi)處理程序1、秩序維護(hù)員在接到火警、火災(zāi)報(bào)告或發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)查看,并嚴(yán)守火警現(xiàn)場(chǎng)待命，做好安全防范工作，以防壞人混水摸魚(yú)、趁火打劫。158 2、如火情確屬、且無(wú)法自救，即撥打“119”報(bào)警，向管理服務(wù)中心經(jīng)理和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)嚴(yán)守自身崗位。3、所有員工應(yīng)聽(tīng)從指揮，無(wú)條件服從領(lǐng)導(dǎo)，按照分工，各司其責(zé)。秩序維護(hù)員當(dāng)管理服務(wù)中心經(jīng)理未趕到小區(qū)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)之前，受權(quán)指揮所有的保潔工、維修工參加撲救搶險(xiǎn)。4、管理服務(wù)中心經(jīng)理接到火警后，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，指揮秩序維護(hù)員等有關(guān)人員共同做好搶救人員、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。當(dāng)公安消防隊(duì)趕到后，應(yīng)積極配合現(xiàn)場(chǎng)救火。5、秩序維護(hù)員接到火警后，除一人留在小區(qū)大門(mén)口做好報(bào)警、聯(lián)絡(luò)工作外，所有人員應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，并帶好工具，如：水桶、滅火器、黃沙、對(duì)講機(jī)等，投入撲救工作。如火勢(shì)已失去控制，當(dāng)公安消防隊(duì)趕來(lái)之際，秩序維護(hù)員要向公安消防隊(duì)介紹火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)情況，并做好向?qū)Чぷ?，積極配合公安消防人員做好滅火工作，限制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。6、維修員工接到報(bào)警后，要密切和秩序維護(hù)員、公安消防人員加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)，準(zhǔn)備隨時(shí)切斷電源。當(dāng)公安消防人員需要了解物業(yè)基本情況，積極做好配合工作。7、小區(qū)所有員工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，根據(jù)火災(zāi)現(xiàn)狀，力所能及地協(xié)助秩序維護(hù)員和公安消防人員做好疏散人員、搶救物資等工作。8、當(dāng)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)有業(yè)主被圍困，應(yīng)本著“先人員、后財(cái)產(chǎn)”的原則搶救。若室內(nèi)無(wú)人，也無(wú)鑰匙開(kāi)門(mén)，則由公安、消防等部門(mén)決定是否破門(mén)進(jìn)入房間撲救，或由管理服務(wù)中心經(jīng)理決定是否破門(mén)進(jìn)入房間撲救，事后由管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)向業(yè)主做解釋工作。9、撲救完畢后，管理服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)積極配合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)做好小區(qū)善后工作和清理火場(chǎng)，并分析原因，制定相應(yīng)防火措施。10、管理服務(wù)中心應(yīng)做好事故記錄，用書(shū)面形式向上級(jí)和地區(qū)主管部門(mén)報(bào)告。11、清潔工應(yīng)急處理措施?救災(zāi)結(jié)束后，組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場(chǎng)的工作。?用清運(yùn)垃圾小推車清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物，打掃地面。?打掃地面積水，用拖把拖抹。?檢查戶外周圍，如有殘留雜物，一并清運(yùn)、打掃。10.1遇急癥病人的處理程序1、第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng)。158 2、立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理。3、在有可能的情況下，通知業(yè)主的單位及家屬。4、如情況危急，速打“120”急救電話。10.1觸電事故的應(yīng)急處理程序1、發(fā)現(xiàn)有人觸電應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)并關(guān)閉電源。2、在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人，以防自己觸電，應(yīng)用絕緣的東西把線頭或人拉開(kāi)。3、發(fā)現(xiàn)觸電病人應(yīng)立即設(shè)法送醫(yī)院急救或撥打“120”急救電話。10.2臺(tái)風(fēng)襲擊或強(qiáng)烈大風(fēng)的預(yù)防措施1、檢查緊急應(yīng)用工具并確定其性能良好，搶險(xiǎn)、救險(xiǎn)物資到位，確定各項(xiàng)物提醒業(yè)主搬離置放窗臺(tái)上的花盆及各類雜物。2、立即安排人員檢查天臺(tái)、平臺(tái)下水道及各水渠，確保其暢通，搬離放在圍墻頂及其它高處的各類易移物件。3、緊閉所有公共門(mén)窗做好防水措施，檢查各空置房的情況。4、加固所有樹(shù)木或用繩索捆好，將盆花移至低處或隱蔽角落。5、留意電臺(tái)、電視播放有關(guān)臺(tái)風(fēng)進(jìn)展消息，及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)訊號(hào)張貼于小區(qū)或樓宇適當(dāng)?shù)胤较驑I(yè)主告知臺(tái)風(fēng)的進(jìn)展。6、如風(fēng)暴持續(xù)不停，管理服務(wù)中心應(yīng)派員晝夜值班。7、員工參加搶險(xiǎn)工作時(shí)，要注意自身安全，采取適當(dāng)?shù)陌踩胧?，同時(shí)，避免逗留在空曠地方。10.3臺(tái)風(fēng)來(lái)臨后的處理規(guī)程1、服務(wù)中心組織相關(guān)人員進(jìn)行巡查，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作、真正做到“三個(gè)關(guān)鍵”，在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問(wèn)題，加強(qiáng)與各部門(mén)的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作；2、統(tǒng)計(jì)損壞情況，及時(shí)聯(lián)絡(luò)各維修單位，及時(shí)修復(fù)；3、清潔衛(wèi)生人員及時(shí)清理臺(tái)風(fēng)所造成之垃圾淤塞的渠道；10.4電梯關(guān)人應(yīng)急處理程序1、電梯困人時(shí)的救援程序：158 告知被困乘客等待救援。當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯管理人員通過(guò)電話或喊話與被困乘客取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，耐心等待維修人員的救援（如電梯內(nèi)有閉路電視及對(duì)講機(jī)，則須把電視機(jī)鏡頭移至困人的電梯，觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況）。被困乘客不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門(mén)屬于半開(kāi)閉狀態(tài)，電梯管理人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門(mén)完全關(guān)閉。準(zhǔn)確判斷轎廂位置，做好救援準(zhǔn)備，根據(jù)樓層指示燈、電腦顯示或打開(kāi)廳門(mén)判斷轎廂所在位置，然后設(shè)法援救乘客。1、電梯困人處理步驟a．即通知電梯保養(yǎng)公司緊急維修站派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名及告知有人被困；b．困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時(shí)請(qǐng)求消防人員協(xié)助；c．困者救出后，須詢問(wèn)：是否有不適，是否需要幫助等；提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本大樓的原因；如被困者不合作及自行離去，則記錄備案。d.．須記錄事件從開(kāi)始到結(jié)束的時(shí)間、詳細(xì)情形及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時(shí)間，消防車、警車及救護(hù)車號(hào)碼等。e．須記錄被困者救出的時(shí)間或傷員離開(kāi)時(shí)間及查詢傷員送往何處醫(yī)院。2、電梯困人救援步驟轎廂停于接近電梯層站的位置時(shí)的救援步驟。A.關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)；B.用層門(mén)鎖鑰匙開(kāi)啟層門(mén)；C.在轎廂頂用人力慢慢開(kāi)啟轎門(mén)；D.協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂；E.重新關(guān)好廳門(mén)。轎廂遠(yuǎn)離電梯層站時(shí)的救援步驟。A.進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉電梯電源開(kāi)關(guān)；B.在電機(jī)軸上安裝盤(pán)車手輪；C.一人用力把住盤(pán)車手輪，另一人，手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開(kāi)制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最接近廳門(mén)為止；D.當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤時(shí)，放開(kāi)盤(pán)車手輪，然后按前述所列方法援救。救援結(jié)束時(shí)，電梯管理人員應(yīng)填寫(xiě)救援記錄并存檔。10.1公共衛(wèi)生緊急事件處理程序1、發(fā)現(xiàn)集體或5人以上群體發(fā)生同一癥狀時(shí)，立即通知醫(yī)院前往救護(hù)。2、立即通知衛(wèi)生防疫部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。158 3、對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┓怄i，必要時(shí)，請(qǐng)求警方支援。4、如發(fā)現(xiàn)傳染性病毒侵襲或發(fā)現(xiàn)攜有類似“sas”病毒者，立即通知“疾病控制中心”并配合有關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行封鎖。5、嚴(yán)格執(zhí)行消殺制度，直至警報(bào)解除。10.1清潔工應(yīng)急處理措施1、發(fā)生雨污水管道堵塞和污水外溢后?維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響。?將雨污水井、管中撈起的污垢，雜物直接裝上垃圾車，避免形成二次污染。?疏通后，保潔員迅速打掃地面被污染處，用水沖洗地面，直到目視無(wú)污物。2、發(fā)生暴風(fēng)雨影響環(huán)境衛(wèi)生時(shí)?暴風(fēng)雨后，保潔員及時(shí)清掃地面上的垃圾袋、紙屑、樹(shù)葉、泥、石子及其他雜物。?發(fā)生塌陷或大量泥沙漫至路面、綠地，保潔員應(yīng)及時(shí)清運(yùn)、打掃。?保潔員查看小區(qū)內(nèi)雨污水排放是否暢通，如發(fā)生外溢及時(shí)報(bào)管理服務(wù)中心處理。10.2有毒有害氣體泄露的應(yīng)急處理規(guī)程1、當(dāng)接到懷疑易燃?xì)怏w泄露報(bào)告時(shí)，應(yīng)立即通知管理服務(wù)中心經(jīng)理，并及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況；2、抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，敲門(mén)進(jìn)入后，不能開(kāi)燈等電器設(shè)備的任何電掣。必須立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉煤氣或易燃?xì)怏w閥門(mén)，嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)吸煙；3、通告所有人離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場(chǎng)；4、如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)小心妥善處理，等待救護(hù)和警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；5、管理服務(wù)中心人員在日常巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，對(duì)煤氣總閥門(mén)位置和開(kāi)關(guān)方法應(yīng)了解掌握；6、將詳細(xì)情況記錄下來(lái)，盡快呈報(bào)管理服務(wù)中心經(jīng)理；10.3供電系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案發(fā)生停電事件，立即通知維修服務(wù)中心。工程主管及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。158 如屬區(qū)域全部斷電，立即向變電站查詢，如無(wú)法立即恢復(fù)則立即啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組通過(guò)各種方式告知業(yè)主。如一路斷電，則啟用備用電源并用網(wǎng)絡(luò)柜實(shí)行切換。如屬局部停電，工程主管立即組織搶修，同時(shí)向管理服務(wù)中心報(bào)告情況。由于停電關(guān)系，電梯可能出現(xiàn)困人現(xiàn)象，秩序維護(hù)部需立即查明，如有、立即通知有關(guān)部門(mén)按困梯程序進(jìn)行處理。電源恢復(fù)后，工程主管向管理服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)作停電原因報(bào)告。若停電時(shí)間內(nèi)遇有重大活動(dòng)，任何人都不能擅自進(jìn)入/離開(kāi)停電區(qū)域內(nèi)，除非獲得秩序維護(hù)部許可方可進(jìn)行。若需疏散，必須監(jiān)控好外來(lái)人員后，對(duì)所有人員進(jìn)行疏散。工程維修中心會(huì)同秩序維護(hù)部門(mén)記錄停電原因、事件經(jīng)過(guò)、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。檢修完畢恢復(fù)供電前，工程維修中心應(yīng)通知秩序維護(hù)部門(mén)及其他部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開(kāi)啟。停電恢復(fù)后，設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。10.1給排水系統(tǒng)故障應(yīng)急處理預(yù)案進(jìn)水突然中斷——立即關(guān)閉正在使用的水泵；——及時(shí)與自來(lái)水公司聯(lián)系，了解斷水原因和和恢復(fù)供水時(shí)間；——通知用戶，講明斷水原因并要求配合節(jié)約用水；——檢查各水箱水位，保證最低用水量；——必要時(shí)派員工值班，在恢復(fù)供水后啟動(dòng)各水泵補(bǔ)給水箱，水池。水壓降低——打開(kāi)所有進(jìn)水閥門(mén)，盡可能使水池內(nèi)水位處于高位；——立即與自來(lái)水公司聯(lián)系，確定正常供水時(shí)間；——注意水量的消耗，確保正常供水；——必要時(shí)派員工值班。10.2突發(fā)性水侵事件應(yīng)急處理預(yù)案任何人發(fā)現(xiàn)爆管侵水事故后，立即報(bào)告監(jiān)控中心。接到爆管侵水事故后，立即電告就近秩序維護(hù)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，同時(shí)立即通知管理服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)、工程、保潔等人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。158 管理服務(wù)中心經(jīng)理立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮，統(tǒng)一調(diào)度分配各部門(mén)人員。工程維修人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門(mén)，打開(kāi)系統(tǒng)排水閥，減少事故水損，如現(xiàn)場(chǎng)積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水。秩序維護(hù)人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門(mén)，防止設(shè)備機(jī)房因侵水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況用水帶將爆管處引至附近排水點(diǎn)。工程人員將電梯手動(dòng)提升至水侵區(qū)域以上樓層，同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用。保潔人員立即將機(jī)房及現(xiàn)場(chǎng)的積水排凈。秩序維護(hù)人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序，同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。管理服務(wù)中心人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行疏散，對(duì)業(yè)主及客人進(jìn)行解釋安慰?，F(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀后，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù)，修復(fù)過(guò)程中應(yīng)盡可能減小對(duì)業(yè)主的影響。事故消除后，物業(yè)管理服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)在當(dāng)日將事故以書(shū)面的形式向業(yè)主及公司匯報(bào)，事故報(bào)告中寫(xiě)清事故發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理事故時(shí)間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。10.1節(jié)假日、夜間值班人員應(yīng)急處理預(yù)案若遇突發(fā)事件，必須保持冷靜。判斷突發(fā)事件的原因要準(zhǔn)確。指揮果斷，措施得力，正確。處理事故行動(dòng)要迅速、敏捷。如發(fā)生下列事件的處理方法：——水池溢水（見(jiàn)操作規(guī)程）——突然斷電，協(xié)助配電站值班電工立即查明原因，并協(xié)助值班電工與供電局調(diào)度聯(lián)系并做事故處理的記錄?！獢嗨紫炔槊髟颍砂聪韧夂髢?nèi)的順序）：按已定的操作順序進(jìn)行；先保障正常運(yùn)行，然后對(duì)故障設(shè)備組織搶修，并通知工程部經(jīng)理及其主管；——如遇暴雨，應(yīng)組織力量加強(qiáng)巡視措施，如有漏雨處，應(yīng)及時(shí)切斷該處電源，并做好相應(yīng)的應(yīng)急措施。10.2電梯內(nèi)發(fā)生危害及騷擾事件的處置方法電梯監(jiān)控人員馬上通過(guò)電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)警告違法者。158 立即將嫌疑人的特征、去向通過(guò)對(duì)講機(jī)告知秩序維護(hù)人員，對(duì)各出口通道進(jìn)行控制，同時(shí)通知巡邏秩序維護(hù)員迅速趕赴事發(fā)地點(diǎn)或樓層。各崗位控制出口，停止人員進(jìn)出地下車庫(kù)，所有通道關(guān)閉。立即通知秩序維護(hù)部經(jīng)理，報(bào)告事件發(fā)生的主要過(guò)程。秩序維護(hù)部經(jīng)理應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，并組織好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和安全秩序，必須同時(shí)向公安部門(mén)報(bào)告。救護(hù)和安慰受傷人員，組織人員緝拿嫌疑人，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行照相，留下影像資料備案，撰寫(xiě)報(bào)告，上報(bào)管理服務(wù)中心總經(jīng)理。10.1高空墜物應(yīng)急處理預(yù)案件遇高空墜物情況，應(yīng)采取以下行動(dòng)：——立即進(jìn)行調(diào)查，設(shè)法尋找違例者；——如有需要可向違例者發(fā)出警告，并報(bào)告派出所，拍照存案，并做好情況記錄。如高空墜物引起有人受傷，管理服務(wù)中心人員應(yīng)：——通知救護(hù)車及派出所；——協(xié)助照顧傷者；——設(shè)法尋找違例或證人；——封鎖現(xiàn)場(chǎng)，等待公安人員到場(chǎng)；——記錄一切有關(guān)情況，并報(bào)告管理服務(wù)中心經(jīng)理及呈交出面報(bào)告。其他緊急事件均按公司相關(guān)規(guī)定程序處理158 第一章豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主互相溝通的具體措施社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)發(fā)展高級(jí)階段的基本要求和重要表現(xiàn)，社區(qū)文化建設(shè)如何，是否具有體現(xiàn)人文關(guān)懷的氛圍，將影響社區(qū)的形象，也影響社區(qū)物業(yè)管理公司的形象。所以，如何來(lái)加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，是值得認(rèn)真探索和研究的一個(gè)重要課題。XX物業(yè)將針對(duì)物業(yè)公司所轄社區(qū)的物業(yè)性質(zhì)及業(yè)戶層次，協(xié)助實(shí)施一系列社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)。制訂社區(qū)精神文明建設(shè)工作目標(biāo)158 ：目標(biāo)是社區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)的前提，即社區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)所要解決的問(wèn)題及所希望達(dá)到的程度。公司將根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況，首先確立社區(qū)社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德這一總目標(biāo)；其次來(lái)具體分化，分解子目標(biāo)，最后確立社區(qū)精神文明建設(shè)的主題，建立社區(qū)精神文明建設(shè)的載體，制定社區(qū)精神文明建設(shè)的規(guī)范，形成社區(qū)精神文明建設(shè)既有方向又有可實(shí)際操作的工作思路。建立社區(qū)精神文明建設(shè)網(wǎng)絡(luò)體系：建立社區(qū)精神文明建設(shè)網(wǎng)絡(luò)體系是社區(qū)精神文明建設(shè)工作目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)和整體推進(jìn)的有力保障。物業(yè)公司牽頭，通過(guò)街道、居委會(huì)、業(yè)主等的合力，通過(guò)多渠道、互相聯(lián)系、相對(duì)獨(dú)立的形式，形成周密的完整的組織網(wǎng)絡(luò)體系。形成社區(qū)文化建設(shè)運(yùn)行系統(tǒng)：形成小區(qū)文化建設(shè)運(yùn)行系統(tǒng)是將社區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)落實(shí)到實(shí)處的關(guān)鍵。物業(yè)公司將主動(dòng)配合居委會(huì)并利用各種方式方法將社區(qū)精神文明建設(shè)由政府或企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為社區(qū)內(nèi)每個(gè)業(yè)戶的自覺(jué)行為和自覺(jué)要求，使精神文明建設(shè)獲得永恒的動(dòng)力。營(yíng)造社區(qū)精神文明建設(shè)整體氛圍：通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展，能加強(qiáng)精神文明建設(shè)，形成健康和諧的社區(qū)氛圍。社區(qū)文化活動(dòng)內(nèi)容豐富，形式多樣，時(shí)間靈活，主要針對(duì)小區(qū)業(yè)戶構(gòu)成情況及現(xiàn)有資源條件進(jìn)行組織安排，內(nèi)容包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化。158 創(chuàng)新（定義、形式、功能）1、定義的創(chuàng)新政府對(duì)物業(yè)管理的定義指“有專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依法按照合同和契約對(duì)前期開(kāi)發(fā)和已經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，并對(duì)房屋周圍區(qū)域的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，以及對(duì)住用人多方面的綜合服務(wù)。XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)定義為：具有專業(yè)素養(yǎng)的XX物業(yè)工作人員，依照合同和公司規(guī)章，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施：a、建筑物和附屬設(shè)備、設(shè)施的管理和服務(wù)；b、秩序維護(hù)、保潔、維修、綠化、環(huán)境的綜合管理和服務(wù)；c、為業(yè)主及使用人提供人性化服務(wù)；d、社區(qū)文化的建設(shè)；e、樓宇品牌的維護(hù)和延伸；f、業(yè)主潛在需求的研究。2、形式的創(chuàng)新常規(guī)物業(yè)管理不外乎秩序維護(hù)、保潔、維修、綠化的服務(wù)和資料的管理，XX小區(qū)物業(yè)管理除了上述常規(guī)服務(wù)之外，還應(yīng)體現(xiàn)服務(wù)為先導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中的觀念，并以XX物業(yè)的真誠(chéng)和實(shí)際行動(dòng)，讓業(yè)戶和使用人真正體驗(yàn)到“XX服務(wù)的是您所期盼的”切身感受，成為業(yè)戶在生活中的幫手。以業(yè)戶為中心一套有效的服務(wù)策略：這一策略要把業(yè)主的訴求和XX物業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略步驟及提供高質(zhì)量服務(wù)的計(jì)劃告訴給為業(yè)戶提供服務(wù)的每一個(gè)員工。業(yè)戶至上原則：與業(yè)戶更好的合作，了解業(yè)戶的需要，公司內(nèi)部所有的系統(tǒng)和制度都必須有利于員工向業(yè)戶提供服務(wù)。有一批崇尚業(yè)戶至上深受業(yè)戶信賴的服務(wù)人員，XX小區(qū)物業(yè)人員必須是優(yōu)秀的服務(wù)人員，他們?cè)谟行虻墓芾矸?wù)下，有足夠的技術(shù)支撐為業(yè)戶提供各類服務(wù)并能關(guān)心和盡可能滿足業(yè)戶的需求。3、功能創(chuàng)新物業(yè)管理是一項(xiàng)職能，而物業(yè)服務(wù)卻是一種文化，是精細(xì)文化，XX小區(qū)的物業(yè)服務(wù)以及功能，就是要體現(xiàn)充滿溫馨的精細(xì)文化。158 服務(wù)的功能——通過(guò)服務(wù)達(dá)到管理服務(wù)中心要通過(guò)及時(shí)、便民、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)方式和品質(zhì)控制來(lái)保證讓業(yè)戶和使用人感受到物業(yè)服務(wù)是按自己的需要而存在，是以人性化的服務(wù)縮短了服務(wù)者和被服務(wù)者的關(guān)系，更重要的是通過(guò)我們的服務(wù)，讓眾多業(yè)戶在深受感染的前提下，重新審視自己，重新審視樓盤(pán)，從而增進(jìn)對(duì)XX小區(qū)的關(guān)愛(ài)度、依賴度?；?dòng)的功能——通過(guò)互動(dòng)，得到信息，從而提高服務(wù)水平主題鮮明是XX小區(qū)固有的特色，也是眾多業(yè)戶置業(yè)的初衷，如何使單元的互動(dòng)成為多元的智慧，并匯集為主題讓大家共同受益，并向社會(huì)輻射，這就需要媒介，這個(gè)媒介就是物業(yè)服務(wù)，每月一次主題溝通會(huì)，每季一次聽(tīng)證聯(lián)誼會(huì)，從中獲得信息。康樂(lè)的功能——綜合社會(huì)資源，構(gòu)筑交流平臺(tái)。事業(yè)上的成就需要健康的體魄去支撐，美好的生活要有身體康健為前提，凡事業(yè)有成之人士往往忙于工作而忽略了自身的康樂(lè)，如物業(yè)服務(wù)能合理利用現(xiàn)有的資源和營(yíng)造參與氛圍，為業(yè)戶提供保健、防病、強(qiáng)身的各類活動(dòng)并刺激其參與，讓業(yè)戶在輕松愉悅的氣氛中達(dá)到效果，業(yè)戶們何樂(lè)而不為呢？這正是XX物業(yè)所要做的。社交的功能——每年一次大型活動(dòng)，促進(jìn)人人交往XX小區(qū)就是一個(gè)微型社區(qū)，不同戶籍、民族、職業(yè)、年齡、性別等人士共同生活、學(xué)習(xí)于一個(gè)社區(qū)內(nèi)，現(xiàn)代建筑特征又決定了鄰里間處于相對(duì)獨(dú)立和割據(jù)狀態(tài)，長(zhǎng)此以往必將造成行如陌人甚至“老死不相往來(lái)”的局面。人性化的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)該為這些業(yè)戶提供交流的機(jī)會(huì)，讓他們品味社區(qū)情懷。4、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)——以社區(qū)為平臺(tái)，以業(yè)主為對(duì)象?！?dòng)為手段，提升品質(zhì)為目的。158 第一章施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案158 一、噪音騷擾1.對(duì)于施工單位可能造成噪聲騷擾的,預(yù)先告之施工單位和業(yè)主；2.保安員應(yīng)留意小區(qū)產(chǎn)生的噪音，如機(jī)器、音響、人為喧嘩等情況；3.密切巡視小區(qū)產(chǎn)生的噪音點(diǎn)，及時(shí)制止、控制并向管理處通報(bào)；4.當(dāng)接到客戶投訴或巡檢時(shí)噪音時(shí)，須及時(shí)處理，并向管理處通報(bào)；5.多次規(guī)勸，仍拒絕停止噪音行為的，必要時(shí)可報(bào)告環(huán)保部門(mén)處理；6.記錄一切有關(guān)資料，填寫(xiě)《特別事件報(bào)告》呈交管理處。二、不聽(tīng)勸阻1.糾正違章時(shí)，首先要態(tài)度和藹、說(shuō)話和氣、以理服人；2.對(duì)不聽(tīng)勸告者，要查清姓名、單位、及時(shí)向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)處理；3.發(fā)生糾紛時(shí)，注意把握政策，靈活處理，如屬對(duì)方蠻橫無(wú)理，打罵保安人員，報(bào)警處理。三、醉者鬧事1.對(duì)外來(lái)人員醉酒鬧事的，必須全力勸阻或阻攔，讓其離開(kāi)物業(yè)區(qū)域范圍；2.如酒醉者行兇打人或毀壞公物時(shí)，可果斷采取強(qiáng)制性措施，并報(bào)警處理；3.對(duì)醉酒后行為失態(tài)、無(wú)法自控時(shí)，及時(shí)通知管理處或警方查明身份、住所宅號(hào)，設(shè)法讓其親友帶回，必要時(shí)保安可協(xié)助做好監(jiān)護(hù)、控制工作；4.對(duì)各類酒后肇事造成人員傷害、財(cái)物損壞的情形，保安應(yīng)做好拍照或錄像，取證工作，以便按實(shí)追回賠款及追究責(zé)任。四、陌生人亂竄亂走1.在樓面發(fā)現(xiàn)陌生人應(yīng)先觀察，后盤(pán)問(wèn)，注意文明用語(yǔ)，如：“先生，您找誰(shuí)?我可以為您提供幫助?！?.如陌生人說(shuō)不清楚尋訪主人的姓名（單位）、室號(hào)，應(yīng)注意并進(jìn)一步查詢；3.如確為訪客或有公務(wù)活動(dòng)，請(qǐng)其出示《訪客單》，如無(wú)證件應(yīng)報(bào)告，并督促門(mén)崗補(bǔ)辦手續(xù)；4.監(jiān)控人員發(fā)現(xiàn)有人亂竄樓面、反復(fù)搭乘電梯等情況，應(yīng)及時(shí)通知查明情況、作出處理；5.發(fā)現(xiàn)施工人員或不該乘電梯上下的人員出現(xiàn)在客梯上，應(yīng)及時(shí)說(shuō)服并勸離；6.如事件未能配合處理，為避免事態(tài)惡化可報(bào)警；7.處理過(guò)程中注意對(duì)自身安全的保證。五、停電158 1.如發(fā)現(xiàn)臨時(shí)/突然停電情況時(shí)，立即通知工程主管處理并確定停電范圍。2.堅(jiān)守崗位，服從領(lǐng)班命令，統(tǒng)一調(diào)配，不準(zhǔn)驚慌，更不允許亂跑喧嘩。3.協(xié)助提供臨時(shí)照明，保證公共區(qū)域安全，以防不測(cè)，堅(jiān)守崗位，加強(qiáng)巡視。4.領(lǐng)班協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)指揮，配合工程維修人員搶修，協(xié)調(diào)各中心工作，增派力量到達(dá)指定部位。5.及時(shí)在一定范圍內(nèi)通知并公告業(yè)主，做好應(yīng)急準(zhǔn)備。6.事后填寫(xiě)《值班記錄》呈交管理處。六、禁煙區(qū)吸煙1.禮貌勸止，如拒絕配合，及時(shí)勸離禁煙區(qū)2.如無(wú)法禁止，可略加強(qiáng)力處理或向警方求助到場(chǎng)處理3.事后填寫(xiě)工作記錄七、失物處理1.員工不可私自處理失物，應(yīng)交警方處理；2.如拾獲者須當(dāng)面點(diǎn)收（最好第三者在場(chǎng)），必要的話，及時(shí)送交警署；3.妥善保管失物；等待失主認(rèn)領(lǐng)并做好記錄。八、屋內(nèi)浸水1.迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)；將開(kāi)關(guān)關(guān)閉、切斷水源；2.清潔員現(xiàn)場(chǎng)清理水浸現(xiàn)場(chǎng)；3.如水浸可能侵損電梯，應(yīng)梯口用沙包封閉，將電梯升至高層（通知使用者電梯停用狀況）；4.拍照存檔,必要時(shí)可向保保險(xiǎn)公司理賠；5.填寫(xiě)《特別事件報(bào)告》呈交管理處。九、病人1.報(bào)急救120；立即通知其家屬；2.現(xiàn)場(chǎng)安慰病人，并做好應(yīng)急防護(hù)3.事后填寫(xiě)《特別事件報(bào)告》呈交管理處注意事項(xiàng)：1.觀察病人是否進(jìn)食禁類藥物，須向救護(hù)人員說(shuō)明；2.不可擅自搬動(dòng)病人以免造成傷害；3.員工須培訓(xùn)掌握醫(yī)療急救常識(shí)。別事件報(bào)告》；158 十、惡意損毀1.了解案情或現(xiàn)場(chǎng)有可疑人士立即110報(bào)警；2.通知各崗員工協(xié)助；尋找并提供目擊證人；3.破壞物件保留交警方處理；當(dāng)場(chǎng)索賠；4.拍照存記錄；填寫(xiě)《特別事件報(bào)告》呈交管理處；注意事項(xiàng)：有陌生人游蕩，必須詢問(wèn)及記錄。十一、意外受傷1.了解過(guò)程后立即致電110報(bào)警（告知傷者人數(shù)、受傷情況及現(xiàn)場(chǎng)情況等）；2.趕赴現(xiàn)場(chǎng)；在救護(hù)人員未到達(dá)前，先力所能及救治傷者,但注意方式方法適當(dāng)；3.在可能范圍內(nèi)通知傷者家屬；可能情況下派保安護(hù)送醫(yī)院；4.事后填寫(xiě)《特別事件報(bào)告》呈交管理處。注意事項(xiàng)：①到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)盡量防止再有意外發(fā)生或情況惡化；如有賠償可能，現(xiàn)場(chǎng)拍照。158 第一章業(yè)主臨時(shí)公約158 甲方：上海XX盛世置業(yè)有限公司乙方：（業(yè)主）為維護(hù)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”）全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益以及公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，甲乙雙方依據(jù)國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制訂本規(guī)約。1、乙方同意由甲方選聘的上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)XX物業(yè)有限公司對(duì)”XX小區(qū)”提供前期物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。2、各業(yè)主同意，遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、制度，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。3、業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用物業(yè)：（一）按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。（二）需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不從事裝飾裝修的禁止行為。（三）在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場(chǎng)所。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，晚間時(shí)至次日上午時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。（四）因裝飾裝修房屋等人為因素影響或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。毗鄰房屋維修時(shí)，相鄰應(yīng)積極配合，不得借故阻擾。（五）安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝。（六）合理使用水、電、氣、衛(wèi)星收視系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改并按時(shí)交付相關(guān)費(fèi)用。（七）遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。158 （八）按上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定，本小區(qū)路面不設(shè)固定泊車位且小區(qū)地下車庫(kù)的泊位是有業(yè)主購(gòu)得的專用車位，尚未取得專用車位的業(yè)主不得停入地下車庫(kù)。（九）物業(yè)出租出借時(shí)，應(yīng)要求使用人遵守本規(guī)約。1、業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，除應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定外，不得有下列行為：（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物（如曬衣架、花架、遮陽(yáng)蓬等）；（二）破壞房屋外貌，在外墻上鑿洞鉆眼（外墻系保暖材料）；（三）擅自改造、占用物業(yè)共用部位，損壞或占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備。（四）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品或存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品。（五）排放有毒、各類有害物質(zhì)，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或隨意堆放雜物，丟棄垃圾。（六）安裝各類衛(wèi)星天線。（七）超出規(guī)定的群租。（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。（九）法律法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。2、業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：（一）對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須向物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)書(shū)面同意后方可實(shí)施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償；158 （四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無(wú)法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入物業(yè)自用部位應(yīng)急維修的，物業(yè)管理企業(yè)可在通知公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場(chǎng)見(jiàn)證下實(shí)施應(yīng)急維修，維修發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。（五）建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由建設(shè)單位及時(shí)解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金：（一）按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（二）專項(xiàng)維修資金的帳務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)代管；（三）專項(xiàng)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；（四）業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或者抵押其物業(yè)時(shí)，所交納的專項(xiàng)維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新。2、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。3、業(yè)主應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)提供聯(lián)系地址、通訊方式。4、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。按照前款規(guī)定獲取的收益，納入專項(xiàng)維修資金。5、業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)整體收交情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主室號(hào)進(jìn)行催討；仍不支付的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法向人民法院起訴。6、業(yè)主違反本公約第四條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)管理企業(yè)可以采取下列第（一）（二）（三）項(xiàng)措施予以制止：（一）禁止施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域；（二）依法報(bào)告行政主管部門(mén)；158 （三）公示其違規(guī)行為。1、物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。2、本公約由建設(shè)單位制定，在物業(yè)銷售時(shí)向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與物業(yè)建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。3、本規(guī)約自本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的首套物業(yè)銷售之日( 年月日)起生效，至業(yè)主大會(huì)成立并通過(guò)《業(yè)主管理規(guī)約》后終止。甲方：上海XX盛世置業(yè)有限公司（簽章）乙方：（簽章）158 第一章前期物業(yè)管理服務(wù)合同158 附件：前期物業(yè)服務(wù)合同?甲方：；法定代表人：；住所地：；郵編：。乙方：；法定代表人：；住所地：；郵編：；資質(zhì)等級(jí)：；證書(shū)編號(hào)：。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì).（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱；物業(yè)類型；座落位置；建筑面積平方米。物業(yè)管理區(qū)域四至：東至；南至；158 西至；北至。（規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件二）。第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見(jiàn)附件三）；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件四）；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理。第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：1、；2、；第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件五）。第五條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。第三章服務(wù)費(fèi)用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第種方式：1、包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：元/月.平方米；高層住宅：元/月.平方米；別墅：元/月.平方米；158 辦公樓：元/月.平方米；商業(yè)物業(yè)：元/月.平方米；物業(yè)：元/月.平方米。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）法定稅費(fèi)；（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；（11）。乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。2、酬金制物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：元/月.平方米；高層住宅：元/月.平方米；別墅：元/月.平方米；辦公樓：元/月.平方米；商業(yè)物業(yè)：元/月.平方米；物業(yè)：元/月.平方米。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開(kāi)支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；158 （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）。乙方采取以下第種方式提取酬金：（1）乙方按（每月/每季/每年）元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。（2）乙方（每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金%的比例提取。第七條業(yè)主應(yīng)于之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。第八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：1、；2、。第四章物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理第九條停車場(chǎng)收費(fèi)分別采取以下方式：1、停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位元/個(gè)·月、車庫(kù)車位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)中按露天車位元/個(gè)·月、車庫(kù)車位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)。2、停車場(chǎng)屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位元/個(gè)·月、車庫(kù)車位元/個(gè)·158 月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)中按露天車位元/個(gè)·月、車庫(kù)車位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)。3、停車場(chǎng)車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車位使用人應(yīng)按露天車位元/個(gè)·月、車庫(kù)車位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。第十條乙方應(yīng)與停車場(chǎng)車位使用人簽訂書(shū)面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。第十一條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬（全體業(yè)主/甲方）所有。會(huì)所委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用會(huì)所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費(fèi)用：1、；2、。第十二條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入按下列約定分配：1、；2、。第五章物業(yè)的承接驗(yàn)收第十三條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對(duì)以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：1、；2、；第十四條甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問(wèn)題：1、；2、；甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問(wèn)題的責(zé)任，解決辦法如下：1、；2、；第十五條158 對(duì)于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。第十六條乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；4、。第十七條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第十八條業(yè)主大會(huì)成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。第十九條乙方可采取規(guī)勸、、等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第二十條乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第二十一條因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書(shū)面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。第二十三條甲方應(yīng)于（具體時(shí)間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積平方米，其中：辦公用房平方米，位于158 ；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。第二十四條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。第七章專項(xiàng)維修資金第二十五條專項(xiàng)維修資金的繳存。第二十六條專項(xiàng)維修資金的管理。第二十七條專項(xiàng)維修資金的使用。第二十八條專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌。第八章違約責(zé)任第二十九條甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無(wú)法達(dá)到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。第三十條除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按的標(biāo)準(zhǔn)向甲方、業(yè)主支付違約金。第三十一條甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按雙倍的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，延期超過(guò)二個(gè)月的，還需向乙方按日加付應(yīng)交額萬(wàn)分之五的滯納金。第三十二條乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。第三十三條甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。第三十四條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；158 4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；5、。第九章其他事項(xiàng)第三十五條本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。第三十六條本合同期滿前月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。第三十七條本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方或代管。第三十八條甲方與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。第三十九條業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第四十條本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第四十一條本合同未盡事宜，雙方可另行以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。第四十二條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：1、向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；2、向人民法院提起訴訟。第四十三條本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。?甲方（簽章）乙方（簽章）法定代表人法定代表人158 ?年月日第一章結(jié)束語(yǔ)158 我公司如有幸受托于貴公司成為本案的物業(yè)管理服務(wù)者，深以為榮，也深感責(zé)任之重大。公司決心不負(fù)貴公司之厚望，受人之托，忠人之事。集公司人才之英杰，竭公司技術(shù)之精華，履公司管理之宗旨，以管理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)挑剔、業(yè)主無(wú)怨言為指導(dǎo)思想，充分發(fā)揮各方面優(yōu)勢(shì)，讓眾業(yè)戶深切體會(huì)舒適、輕松之生活學(xué)習(xí)氣氛；享受恬靜、安全之生活環(huán)境，努力將貴司委托的項(xiàng)目打造成地區(qū)性一大亮點(diǎn)。上海xx集團(tuán)XX物業(yè)有限公司2009年9月158
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