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《濟南市房地產(chǎn)市場2010年年報（下）》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、轉：中原地產(chǎn)：濟南市房地產(chǎn)市場2010年年報（下）???七、2011年濟南住宅市場預測???1.未來的樓市調控，無疑將是更加全面，力度更大???2010年的房地產(chǎn)調控未達到預期目標，2010年12月中央經(jīng)濟工作會議將“寬財政、穩(wěn)貨幣”作為2011年宏觀調控的主要思路，“調結構”和“防通脹”則成為2011年的兩大任務，“增加供應、抑制需求”為樓市調控政策的主導方向，“更嚴、更緊、更廣”將是2011年房地產(chǎn)調控的鮮明基調，2011年樓市調控主要體現(xiàn)在以下幾個方面:???（1）繼續(xù)加強原有政策的落實。2011年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，預計2011年全年M2增速
2、和新增貸款目標將分別為16%和7萬億元，加之信貸投向上的調整，將影響到房地產(chǎn)業(yè)的資金流入；限購、限貸政策、土地閑置監(jiān)管及問責制等政策將進一步嚴格執(zhí)行；???（2）政策控制力度將加強。若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會繼續(xù)提高；亦有可能效仿香港征收特別印花稅；二手房交易的營業(yè)稅或會恢復5年內全征；作為明確中央與地方財稅關系、促進經(jīng)濟結構調整的重要手段的房產(chǎn)稅改革，有望在2011年邁出實質性步伐；保障房建設力度將會繼續(xù)加大，可能會就保障房的退出及問責機制出臺相應管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時公租房、廉租房將成為重要著力點。以上政策均有可能在2
3、011年頒布執(zhí)行，關鍵是看樓市控制的階段性效果而定。???（3）政策覆蓋面將擴大。覆蓋面擴大的政策主要有兩個：一個是限購令，可能會在目前16個城市的基礎上增加若干個二線城市，其中四川省曾發(fā)文要求所屬州市按情況實施限購，鄭州亦表示將限購；另一個是開發(fā)商預售資金的監(jiān)管可能會由目前的北京和浙江省擴大到其它省市，從而進一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。????2.濟南熱點開發(fā)區(qū)域將呈現(xiàn)遍地開花的態(tài)勢，一線品牌開發(fā)商市場標桿作用進一步顯現(xiàn)，將推動市場供應量大幅增加???城市規(guī)模不斷擴大、政策監(jiān)管、一線品牌開發(fā)商帶動將迅速提高2011年濟南房地產(chǎn)市場供應量
4、，預計2011年的潛在供應量將達到375萬平方米：首先，從濟南房地產(chǎn)熱點片區(qū)看，濟南老城區(qū)舊城改造和城區(qū)外拓同時進行，土地供應量將大幅增加，老城區(qū)、西客站片區(qū)、濱河新區(qū)、唐冶新區(qū)、九曲片區(qū)將同時成為2011年濟南房地產(chǎn)市場的熱點片區(qū)，其中西客站片區(qū)、濱河新區(qū)將為供應增速最快的片區(qū)；其次，政府對土地監(jiān)管力度的加強將有效縮短自土地成交至開盤上市的時間、提高土地使用效率，這將成為市場供應量增加的政策背景；再次，作為市場主體的開發(fā)商尤其是如中海、恒大、綠地等一線品牌開發(fā)商等開發(fā)效率高、上市速度快，將有效拉動濟南住宅供應量，其市場標桿作用將進一步顯現(xiàn)。???3.市場
5、分化現(xiàn)象將進一步明晰，濟南住宅市場有望實現(xiàn)量價齊漲???2011年濟南普通住宅特別是老城區(qū)外圍片區(qū)如西客站片區(qū)、濱河新區(qū)中端樓盤供應量將大幅增加，繼續(xù)從緊的政策、市場供應量加大導致競爭激烈程度增強，中端普通住宅供應量的放大和性價比的提高將拉動濟南商品住宅成交量增長；同時老城區(qū)高端項目或以齊全配套、或以稀缺景觀資源、或以突出產(chǎn)品優(yōu)勢等體現(xiàn)其稀缺性、保值增值性和高端品質，滿足規(guī)模正快速擴大的高端改善型及投資型客戶的置業(yè)需求，其代表性項目有萬達公館、海爾綠城后期洋房別墅、領秀城漫山香墅二期、保利海德公館等，這些項目的上市將迅速拉高濟南商品住宅銷售均價。2011年
6、濟南商品住宅有望實現(xiàn)量價齊漲。????八、寫字樓市場???山東中原寫字樓監(jiān)測起始于2010年6月份，為方便統(tǒng)計，僅對2010年下半年寫字樓市場進行綜合分析。???（一）2010年下半年寫字樓市場情況概述???受新增供應量增大及宏觀調控對住宅投資者擠出效應的影響，2010年下半年度寫字樓市場出現(xiàn)量價齊升。2010年下半年新增供應總量為14.36萬平方米，成交總量為16.97萬平方米，成交均價為11100元/平方米。2010年下半年熱點成交板塊為濼源大街板塊和奧體板塊，熱銷項目為萬達中心、魯銀銀河大廈和魯商國奧城。從潛在供應量來看，預計2011年將有115萬平
7、方米寫字樓體量上市銷售，其中奧體板塊和濼源大街板塊的供應量位居前兩位，據(jù)此推測2011年的熱點板塊仍然為這兩者，高新區(qū)板塊也將以17萬平方米的供應量成為2011年的熱點板塊。????（二）寫字樓區(qū)域劃分濟南市寫字樓主要板塊分布圖按照寫字樓周邊商務氛圍的聚集度、交通的可通達性、金融和服務類行業(yè)的發(fā)展水平等指標可把濟南的寫字樓市場劃分為六大板塊，分別為濼源大街板塊、山大路板塊、二環(huán)東路板塊、緯二路板塊、高新區(qū)板塊和奧體板塊。（三）寫字樓供應量1、下半年各月供應量分析濟南市寫字樓供應量分析（2010年下半年）數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫下半年度寫字樓預售量總計12.
8、10萬平方米，新增供應量總計14.36萬平方米。在售供應量最大的月
