鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場年報

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1、2011年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場年報40/40目錄前言4一、2011年政策回顧5（一）政策綜述5（二）金融、貨幣政策6（三）稅收政策7（四）保障性住房7（五）政策總結(jié)9二、鎮(zhèn)江城建規(guī)劃分析10（一）鎮(zhèn)江“十二五”規(guī)劃目標(biāo)10（二）鎮(zhèn)江重點規(guī)劃10（三）鎮(zhèn)江城建重大規(guī)劃12三、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析13（一）鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析13（二）鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場環(huán)境13四、鎮(zhèn)江市區(qū)土地市場分析15（一）鎮(zhèn)江市區(qū)一級土地市場整體分析15（二）鎮(zhèn)江市區(qū)2011年土地行情分析16五、鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場分析22（一）鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場歷年量價走勢分析22（二）鎮(zhèn)江市區(qū)2011年商品房市

2、場量價走勢分析22（三）鎮(zhèn)江市區(qū)商品房市場小結(jié)24六、鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅市場分析25（一）鎮(zhèn)江市區(qū)2011年商品住宅市場分析25（二）各行政區(qū)域2011年商品住宅市場分析25（三）鎮(zhèn)江市區(qū)2011年普通住房量價表現(xiàn)28（四）鎮(zhèn)江市區(qū)2011年非普通住房量價表現(xiàn)29（五）鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅市場小結(jié)3040/40七、鎮(zhèn)江市區(qū)2011年營業(yè)性用房市場分析32八、鎮(zhèn)江市區(qū)2011年辦公市場分析34九、品牌房企分析35（一）國內(nèi)品牌房企前三季度排行榜35（二）鎮(zhèn)江品牌房企成交情況分析36十、2011年同策鎮(zhèn)江熱銷項目38（一）國信宜和38（二）招商北固灣3940/40

3、前言2011年，可以作為中國樓市的一個里程碑式的存在，從2009年下半年開始，長達(dá)兩年的樓市政策調(diào)控，終于在2011年下半年發(fā)揮成效。全國各地成交量大幅度萎縮，房價全面進(jìn)入下行期。降價潮、退房潮此起彼伏。2010年是房地產(chǎn)政策的調(diào)控之年，2011年則成為貨幣緊縮之年，相比于政策調(diào)控，銀行貨幣緊縮對樓市的打壓力度更加嚴(yán)厲。由于全國經(jīng)濟(jì)通脹的趨勢依然沒有得到遏制，同時人民幣升值壓力依然巨大，由此所產(chǎn)生的金融壓力也全面開花。首先是銀行屢次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，中小型企業(yè)面臨倒閉潮，市場經(jīng)濟(jì)氛圍持續(xù)下滑，間接影響房地產(chǎn)市場投資性需求。同時，銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)也迫使

4、銀行放貸量減少，大部分貸款購房者被拒之門外。另外，2011年銀行頻繁加息，屢次上調(diào)存貸款利率，結(jié)合樓市政策中首付比率的上調(diào)，直接提升市民購房門檻，導(dǎo)致2011年全年成交量大幅度下跌。附：名詞定義：鎮(zhèn)江市區(qū)：含京口、潤州、丹徒新區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯&大港）四大行政區(qū)域；鎮(zhèn)江全市：含京口、潤州、丹徒新區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)（丁卯&大港）、丹陽、揚中、句容；普通住宅：144㎡以下住宅商品房；非普通住宅：144㎡（含144㎡）以上住宅商品房；商品住宅：成交的所有住宅類，含保障安置房、限價商品房商品房：所有納入成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，含保障安置房、商業(yè)、辦公、車位、生產(chǎn)用房、限價商品

5、房、物管、配套、教育等用房；注：本報告數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江市房產(chǎn)信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站），統(tǒng)計時間截至2011年12月31日40/40一、2011年政策回顧（一）政策綜述房地產(chǎn)市場在2010年中央連續(xù)出臺“新國十條”、“新國五條”等調(diào)控政策市場依舊一路飄紅，市場各方對調(diào)控政策已經(jīng)免疫的背景下進(jìn)入2011年。自2011年元月起國務(wù)院及相關(guān)部門在年內(nèi)陸續(xù)通過稅收、金融、土地等多個層面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，甚至不惜動用行政手段進(jìn)行限購的措施強力干預(yù)房地產(chǎn)市場。史無前例的政策調(diào)控年正式拉開大幕。政策一：“新國八條”二套房貸首付提至60%2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶

6、主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了強化差別化住房信貸政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策等8條措施(以下簡稱“新國八條”)，其中，在合理引導(dǎo)住房需求方面，會議要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房。評析：國八條是目前為止最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，國八條主要針對的主要還是投資性或者說是投機性的資本進(jìn)入樓市，雖然此次將目標(biāo)指

7、向了買方，但實際受制約的是賣方。對樓市來說，是一個短期的調(diào)控方式，剝離市場原則的行政干預(yù)手段，今年下半年各地房地產(chǎn)市場量價齊跌調(diào)控影響凸顯。但是，在需求旺盛，國內(nèi)投資渠道單一的情況下，這種行政干預(yù)手段一旦結(jié)束，樓市還是會回歸到市場的路線上。政策二：增加土地供應(yīng)量2011年全國住房用地計劃供應(yīng)21.80萬公頃，與2010年全國住房用地供應(yīng)計劃（18.47萬公頃）和實際供地量（12.63萬公頃）相比，分別增加18%和72.6%，超過前兩年年均實際供地量（10.17萬公頃）。2011年，全國計劃供應(yīng)保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13萬公頃，占住房

8、用地供應(yīng)計劃的78.6%，比去年提高2個百分點。計劃供應(yīng)保障性安居工程用地7.7