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1、濟南市2012年房地產(chǎn)市場年報備注：統(tǒng)計時間截止至2012年12月15日；統(tǒng)計區(qū)域為歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)，不含章丘市、濟陽、商河、平陰。土地篇一、土地市場綜述2012年濟南土地市場供需兩旺，平穩(wěn)健康發(fā)展，成交量更是攀至歷年高峰，供求基本持平。一、土地供應1、供應總量：截至2012年11月2日，本年度濟南市經(jīng)營性用地掛牌結(jié)束，累計出讓土地115幅，供地面積633萬平方米，2012年供地計劃基本完成。其中城鎮(zhèn)住宅用地61幅，供應面積為430萬平方米；商業(yè)用地51幅，供應面積為160萬平方米；殯葬用地3幅，供應面積為43萬平方米。2、土地屬性：201
2、2年濟南商業(yè)用地供應量增速明顯。本年度商業(yè)用地供應量為160萬平方米，占比達25.3%，同比增長20%；商業(yè)用地平均容積率為6.0，預計建筑面積達960萬平方米。短期來看，未來2-3年內(nèi)濟南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑦M入快速發(fā)展期，中長期則存在一定風險。3、供應區(qū)域：2012年土地供應集中分布在歷下區(qū)和槐蔭區(qū)，供應量分別為226萬平方米和222萬平方米，占全市供應總量的71%。歷下區(qū)以住宅用地為主，化纖廠路和旅游路板塊為主力支撐；槐蔭區(qū)則以商服用地為主，僅西客站板塊供應商業(yè)用地36幅，供應面積達118萬平方米。4、容積率：2012年濟南商住用地規(guī)劃容積率呈上升趨勢。商業(yè)用地平均容積率達6.0
3、，住宅用地平均容積率為2.95。容積率低于2的住宅用地僅有12幅，主要分布在歷下區(qū)奧體中心板塊。目前，在土地資源日益稀缺的情況下，未來城市將不斷“長高”。二、土地成交1、成交量：2012年濟南土地市場經(jīng)營性用地成交量達623萬平方米，達到近幾年的峰值。2012年房地產(chǎn)市場回暖，土地市場隨之升溫，成交111幅，623萬平方米，環(huán)比增加21%，預計建筑面積2160萬平方米，環(huán)比增加30%。2、流拍率低：2012年土地市場成交2012年市場持續(xù)回暖，土地市場走出低迷局面，全年僅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情況明顯好轉(zhuǎn)。不難看出企業(yè)對于濟南市場持相對樂觀的態(tài)度。表12010—20
4、12年濟南土地撤牌、流拍明細時間流拍幅數(shù)流拍面積（萬㎡）2010年975.92011年1379.22012年410.3數(shù)據(jù)來源：克而瑞3、成交屬性：從2012年成交土地屬性來看，住宅用地仍是絕對主力，商業(yè)用地占比不斷攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面積421萬平方米，占比達68%；商業(yè)用地共成交50幅，成交面積159萬平方米，同比增幅達59%。4、成交區(qū)域：2012年歷下區(qū)、槐蔭區(qū)表現(xiàn)突出，占全市土地成交量的71%。歷下區(qū)作為傳統(tǒng)的核心區(qū)域仍有大量住宅用地成交，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊；槐蔭區(qū)土地成交量正逐年增加，吸引的眾多開發(fā)企業(yè)入駐，如恒大、綠地、金科等，未來槐蔭區(qū)將進入由大
5、型企業(yè)帶動的快速發(fā)展階段。5、土地價格：2012年土地單價繼續(xù)呈上揚態(tài)勢。本年度經(jīng)營性用地土地單價為5193元/平方米，環(huán)比增長13%。原因有二，一是今年商業(yè)用地成交量較大，地價相對較高；二是槐蔭區(qū)西客站片區(qū)住宅用地成交價格較往年有明顯增長，兩方面因素對于整體市場有了一定的抬升作用。6、溢價率：雖然2012年土地市場多以底價成交，但仍有“優(yōu)質(zhì)”地塊備受熱捧，成交價格屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。有多宗土地區(qū)位優(yōu)勢明顯，溢價率較高，如農(nóng)科院地塊溢價率高達75%。5、土地規(guī)模：2012年土地單幅供應規(guī)模以10萬方米以上為主，共22幅，供應量為312.6萬平方米，占全市供應總量的49%。其次為
6、5-10萬平方米規(guī)模的土地供應量也較大，供應面積為127萬平方米，占全市供應量的20%。表22012年溢價率較高土地成交情況宗地名稱宗地面積（萬㎡）容積率成交價格（億元）每畝地價（萬元/畝）樓板價（元/㎡）受讓方歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東地塊（2012-G036）7.23.455.45503301山東萊鋼建設置業(yè)有限公司歷城區(qū)桑園路以南、電建路以西（2012-G103）18.13.816.15953430南海置富發(fā)展有限公司歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東（2012-G114）19.13.615.85502179濟南萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：克而瑞7、樓板價：2012年
7、濟南經(jīng)營性用地平均樓板價走勢平穩(wěn)。本年度土地平均樓板價為1497元/平方米，環(huán)比增幅僅為4.2%。2009年土地市場樓板價達到峰值，執(zhí)行限購政策之后，企業(yè)拿地謹慎，樓板價開始回落并保持在穩(wěn)定的水平。8、熱點板塊之西客站2012年西客站板塊成交54宗經(jīng)營性用地，成交面積為218萬平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作為政府著力打造的泉城“新名片”，眾多國內(nèi)大型企業(yè)紛紛入駐，共同為西部的發(fā)展獻策獻力。表32012年大型企業(yè)西客站拿地情況表拿地企業(yè)住宅用地（萬㎡）商業(yè)用地
