濟(jì)南房地產(chǎn)市場年報(bào)

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1、濟(jì)南市2012年房地產(chǎn)市場年報(bào)備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2012年12月15日；統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)闅v下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)，不含章丘市、濟(jì)陽、商河、平陰。土地篇一、土地市場綜述2012年濟(jì)南土地市場供需兩旺，平穩(wěn)健康發(fā)展，成交量更是攀至歷年高峰，供求基本持平。一、土地供應(yīng)1、供應(yīng)總量：截至2012年11月2日，本年度濟(jì)南市經(jīng)營性用地掛牌結(jié)束，累計(jì)出讓土地115幅，供地面積633萬平方米，2012年供地計(jì)劃基本完成。其中城鎮(zhèn)住宅用地61幅，供應(yīng)面積為430萬平方米；商業(yè)用地51幅，供應(yīng)面積為160萬平方米；殯葬用地3幅，供應(yīng)面積為43萬平方米。2、土地屬性：201

2、2年濟(jì)南商業(yè)用地供應(yīng)量增速明顯。本年度商業(yè)用地供應(yīng)量為160萬平方米，占比達(dá)25.3%，同比增長20%；商業(yè)用地平均容積率為6.0，預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)960萬平方米。短期來看，未來2-3年內(nèi)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑦M(jìn)入快速發(fā)展期，中長期則存在一定風(fēng)險(xiǎn)。3、供應(yīng)區(qū)域：2012年土地供應(yīng)集中分布在歷下區(qū)和槐蔭區(qū)，供應(yīng)量分別為226萬平方米和222萬平方米，占全市供應(yīng)總量的71%。歷下區(qū)以住宅用地為主，化纖廠路和旅游路板塊為主力支撐；槐蔭區(qū)則以商服用地為主，僅西客站板塊供應(yīng)商業(yè)用地36幅，供應(yīng)面積達(dá)118萬平方米。4、容積率：2012年濟(jì)南商住用地規(guī)劃容積率呈上升趨勢。商業(yè)用地平均容積率達(dá)6.0

3、，住宅用地平均容積率為2.95。容積率低于2的住宅用地僅有12幅，主要分布在歷下區(qū)奧體中心板塊。目前，在土地資源日益稀缺的情況下，未來城市將不斷“長高”。二、土地成交1、成交量：2012年濟(jì)南土地市場經(jīng)營性用地成交量達(dá)623萬平方米，達(dá)到近幾年的峰值。2012年房地產(chǎn)市場回暖，土地市場隨之升溫，成交111幅，623萬平方米，環(huán)比增加21%，預(yù)計(jì)建筑面積2160萬平方米，環(huán)比增加30%。2、流拍率低：2012年土地市場成交2012年市場持續(xù)回暖，土地市場走出低迷局面，全年僅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情況明顯好轉(zhuǎn)。不難看出企業(yè)對(duì)于濟(jì)南市場持相對(duì)樂觀的態(tài)度。表12010—20

4、12年濟(jì)南土地撤牌、流拍明細(xì)時(shí)間流拍幅數(shù)流拍面積（萬㎡）2010年975.92011年1379.22012年410.3數(shù)據(jù)來源：克而瑞3、成交屬性：從2012年成交土地屬性來看，住宅用地仍是絕對(duì)主力，商業(yè)用地占比不斷攀升。其中，住宅用地共成交58幅，成交面積421萬平方米，占比達(dá)68%；商業(yè)用地共成交50幅，成交面積159萬平方米，同比增幅達(dá)59%。4、成交區(qū)域：2012年歷下區(qū)、槐蔭區(qū)表現(xiàn)突出，占全市土地成交量的71%。歷下區(qū)作為傳統(tǒng)的核心區(qū)域仍有大量住宅用地成交，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊；槐蔭區(qū)土地成交量正逐年增加，吸引的眾多開發(fā)企業(yè)入駐，如恒大、綠地、金科等，未來槐蔭區(qū)將進(jìn)入由大

5、型企業(yè)帶動(dòng)的快速發(fā)展階段。5、土地價(jià)格：2012年土地單價(jià)繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢。本年度經(jīng)營性用地土地單價(jià)為5193元/平方米，環(huán)比增長13%。原因有二，一是今年商業(yè)用地成交量較大，地價(jià)相對(duì)較高；二是槐蔭區(qū)西客站片區(qū)住宅用地成交價(jià)格較往年有明顯增長，兩方面因素對(duì)于整體市場有了一定的抬升作用。6、溢價(jià)率：雖然2012年土地市場多以底價(jià)成交，但仍有“優(yōu)質(zhì)”地塊備受熱捧，成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。有多宗土地區(qū)位優(yōu)勢明顯，溢價(jià)率較高，如農(nóng)科院地塊溢價(jià)率高達(dá)75%。5、土地規(guī)模：2012年土地單幅供應(yīng)規(guī)模以10萬方米以上為主，共22幅，供應(yīng)量為312.6萬平方米，占全市供應(yīng)總量的49%。其次為

6、5-10萬平方米規(guī)模的土地供應(yīng)量也較大，供應(yīng)面積為127萬平方米，占全市供應(yīng)量的20%。表22012年溢價(jià)率較高土地成交情況宗地名稱宗地面積（萬㎡）容積率成交價(jià)格（億元）每畝地價(jià)（萬元/畝）樓板價(jià)（元/㎡）受讓方歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東地塊（2012-G036）7.23.455.45503301山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司歷城區(qū)桑園路以南、電建路以西（2012-G103）18.13.816.15953430南海置富發(fā)展有限公司歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東（2012-G114）19.13.615.85502179濟(jì)南萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：克而瑞7、樓板價(jià)：2012年

7、濟(jì)南經(jīng)營性用地平均樓板價(jià)走勢平穩(wěn)。本年度土地平均樓板價(jià)為1497元/平方米，環(huán)比增幅僅為4.2%。2009年土地市場樓板價(jià)達(dá)到峰值，執(zhí)行限購政策之后，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，樓板價(jià)開始回落并保持在穩(wěn)定的水平。8、熱點(diǎn)板塊之西客站2012年西客站板塊成交54宗經(jīng)營性用地，成交面積為218萬平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。西客站作為政府著力打造的泉城“新名片”，眾多國內(nèi)大型企業(yè)紛紛入駐，共同為西部的發(fā)展獻(xiàn)策獻(xiàn)力。表32012年大型企業(yè)西客站拿地情況表拿地企業(yè)住宅用地（萬㎡）商業(yè)用地