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《2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場年報》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、轉(zhuǎn)：中原地產(chǎn)：2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場年報?????一、2010年濟(jì)南房地產(chǎn)市場回顧???調(diào)控政策持續(xù)從緊，但政策在強(qiáng)大市場力量面前效果微弱????國十一條、新國十條、新國五條，2010年因政策頻出被稱為“政策年”。但房地產(chǎn)市場的實際運行顯示這些調(diào)控政策僅在短時間內(nèi)對成交量有所影響，2010年濟(jì)南商品住宅成交均價達(dá)到8598元/平方米，環(huán)比2009年大幅上漲43%，調(diào)控效果微弱。????新增供應(yīng)量放大，成為商品住宅成交的最強(qiáng)支撐???2010年商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到217.49萬平方米，較2009年大幅上漲48%；其中，普通住宅產(chǎn)品占商品住宅總供應(yīng)量的98%，2010
2、年在市場迅速擴(kuò)張、新項目加速上市的背景下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的成交量主要由新增供應(yīng)量支撐。????房價高企，中端產(chǎn)品的市場需求量井噴，首次置業(yè)者和初次改善者成為購房主體???在房價高企不下的壓力下，首次及初次改善型購房者紛紛將購房目標(biāo)轉(zhuǎn)移到性價比高的項目上，以時間換空間，導(dǎo)致市場上中端項目的需求量井噴。????產(chǎn)品品質(zhì)提高，高端改善及投資購房群體正在快速擴(kuò)大???隨著一線品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，濟(jì)南精裝修商品住宅數(shù)量增多，精裝修住宅占市場供應(yīng)總量的15%左右。同時裝修標(biāo)準(zhǔn)亦呈現(xiàn)快速上漲趨勢，精裝修標(biāo)準(zhǔn)從1500元/平方米發(fā)展到4000元/平方米，單價萬元以上高端項目成交火熱，高
3、端改善及投資購房群體正在快速擴(kuò)大。????開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，地價平穩(wěn)???相比于2009年的拿地瘋狂、地王頻現(xiàn)，2010年土地市場在政策的壓力下漸趨理性。2010年土地單價最高為1083萬元/畝，較2009年的1878萬元/畝的單價地王少了約800萬元/畝。2010年的平均樓面環(huán)比2009年下降約10%，整個土地市場趨于穩(wěn)定。?二、房地產(chǎn)相關(guān)政策及行業(yè)信息（一）國家及濟(jì)南市政府宏觀政策????1、2010年政策概述???2010年中國樓市發(fā)文數(shù)量之多，嚴(yán)厲程度之重，執(zhí)行力度之強(qiáng)使2010年成為中國樓市調(diào)控最強(qiáng)年。然而在調(diào)控高壓下，北上深杭一線城市住宅成交量再次反彈，各地
4、地王頻現(xiàn)。據(jù)山東中原數(shù)據(jù)監(jiān)測，2010年濟(jì)南商品住宅均價比2009年上漲43%，為濟(jì)南商品住宅歷史最高年漲幅?；跇鞘腥绱吮憩F(xiàn)，2010年的樓市調(diào)控被認(rèn)為是效果不明顯。究其原因，在于國內(nèi)貨幣流動性充裕、通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)而目前低利率、金融市場缺乏其他投資渠道；快速城市化導(dǎo)致剛性購房需求激增；地方政府能夠通過抬高地價牟取利益的土地壟斷；開發(fā)商資金壓力小，同時看好調(diào)控壓制下的剛性需求而“押寶”后市，導(dǎo)致開發(fā)商在政策高壓之下依然敢于高價拿地。在此背景之下，供需雙方對房價走勢持走高預(yù)期，中國房地產(chǎn)難以跳出“越調(diào)越高”的怪圈。????2010年樓市政策的三宗最：???（1）最多。2
5、010年樓市調(diào)控中的國字號文件有三個：國十一條、國十條和國五條，這一密度在房地產(chǎn)行業(yè)來講是前所未有的。在這三個文件的指導(dǎo)下，各部委和地方政府紛紛出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，其中全國性的調(diào)控政策發(fā)布超100個，導(dǎo)致2010年的樓市政策幾乎覆蓋了全年，但8-9月除外，正是這兩個月的政策空檔，迎來剛性需求的全面入市，推動樓市的反彈，最終導(dǎo)致國五條的問世。????（2）最全。2010年樓市政策圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺了方方面面的政策。主要集中在如下五個方面：土地、融資、稅收、保障房及限購。土地方面，在年初就計劃全年供地18.5萬公頃，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商
6、品房用地占到76.6%，總量上比2009年實際供應(yīng)增加約80%，另外披露了閑置用地數(shù)量，并對地方政府進(jìn)行約談；融資方面，開發(fā)商的銀行信貸、上市融資、信托融資等渠道均受到銀監(jiān)會的限制，甚至項目的預(yù)售款亦開始受到監(jiān)管，而購房者的首付要求被提高，利率負(fù)擔(dān)開始加重；稅收方面，調(diào)高了開發(fā)商土地增值稅的預(yù)征率，取消了購房者契稅和個稅的部分優(yōu)惠，房產(chǎn)稅也越來越清晰；保障房方面，不僅有量上的要求，并且在制度上、資金上分別出臺政策為保障房的建設(shè)護(hù)航，未來還會在保障房的退出機(jī)制及問責(zé)機(jī)制上發(fā)力；限購方面，由限外籍居民購房，到限制本國外地戶籍居民購房，最終到16個城市限制本地戶籍居民購房，
7、可謂全面限購。????（3）最嚴(yán)。2010樓市調(diào)控號稱史上最嚴(yán)，主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高層頻頻施壓。政策力度上，首先從購房者的按揭首付來看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，無疑是史上最嚴(yán)的；其次從保障房的建設(shè)上來看，2010年是歷年建設(shè)力度最大的一年，計劃580萬套，最終開工建設(shè)590萬套，并且2011年又提高到1000萬套。中央高層為調(diào)控樓市，也可謂不遺余力。溫總理在2010年初就承諾任期內(nèi)把樓市管好，年尾依然表示會努力履行承諾；李副總理曾經(jīng)一個月內(nèi)三次調(diào)研樓市，在表示堅決調(diào)控樓市的同時，大力推動保障房
