煙臺房地產(chǎn)市場年報

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1、絕對保密2012年煙臺房地產(chǎn)市場年報2013年1月——克而瑞為您解讀2012年煙臺樓市2PART1回顧這一年3全國政策2012年中央并未出臺新一輪的調(diào)控政策，但貨幣政策放松、差異化信貸等政策促進了市場的回暖。年末一系列的表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)：堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。上半年2次下調(diào)存款準備金、三年內(nèi)首次降息、差異化信貸政策出現(xiàn)暖?存款準備金率兩次下調(diào)0.5個百分點，釋放8000億資金?降息，貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.7倍?首套房八五折利率在多個城6月暖冷溫總理5次講話，四部委集中辟謠“樓市松綁”，政府謹慎維持現(xiàn)有調(diào)控成果9月-12月暖?政策市場空白期，全國多數(shù)城市成交走量，市場進

2、入“暖冬”?多地相繼出現(xiàn)地王現(xiàn)象，土地市場開始抬頭12月，中央政府、國土部、住建部集中表態(tài)冷冷?國土部出臺系列政策以遏制地王的不斷出現(xiàn)?中央會議、住建部，一系列的表態(tài)都指向了政策不松、堅持調(diào)控市出現(xiàn)，剛性需求有所復蘇4煙臺政策2012年煙臺并未出臺任何“闖關”政策，但政策執(zhí)行具有一定的滯后性。北京等一二線城市首套貸款回歸基準利率央行會議首次提出滿足首次購房家庭貸款需求央行2月24日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點地方政府密集微調(diào)政策，多城市上調(diào)公積金貸款額度央行5月18日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點多個城市首套貸款利率優(yōu)惠降至85折央行兩次下調(diào)貸款利率0.25和0.31百分點多個城市持續(xù)出現(xiàn)“

3、闖關”現(xiàn)象，試探調(diào)控底限多個城市房貸利率由85折上調(diào)至9折年末。針對“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，出臺一系列政策限制地價過快增長。全國政策2012年煙臺多數(shù)銀行首貸基準利率仍執(zhí)行上浮5%政策，僅部分出現(xiàn)松動煙臺住房公積金貸款額度并未上調(diào)，利率與國家同步。個人貸款方面，新房最高貸款額度為30萬，二手房最高20萬。煙臺四大行回歸基準利率，建行、中行首付50%以上可享9折優(yōu)惠煙臺部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶可提供房貸利率85折優(yōu)惠煙臺并未出臺任何“闖關”政策，政策層面較為空白。煙臺政策5固調(diào)控成果為主基政策小結2012年調(diào)控政策已經(jīng)筑底，明年樓市仍要堅持樓市調(diào)控不放松。鞏2012年政策已經(jīng)筑底，調(diào)控主基調(diào)并未放松貨幣政

4、策放松，差異化信貸政策促進了市場的回暖年末一系列表態(tài)為明年樓市調(diào)控定調(diào)煙臺闖關意愿不高，政策執(zhí)行具有滯后性調(diào)612-0411-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12403020100近兩年成交對比2012年煙臺商品住宅市場呈現(xiàn)回暖跡象！單位：萬㎡2011年1月-2012年12月煙臺六區(qū)商品住宅成交走勢2011年共成交203萬㎡2012年共成交238萬㎡?2012年，煙臺六區(qū)商品住宅市場共成交238萬㎡，成交量較

5、去年同比增長17%；成交金額為144億，同比增長4%；?造成2012年煙臺商品住宅市場的回暖的主要成交面積（萬㎡）原因來剛性需求的集中爆發(fā)和諸如“以價換量”等降低利潤策略的執(zhí)行。數(shù)據(jù)口徑=備案數(shù)據(jù)+CRIC人工補正數(shù)據(jù)7煙臺市場表現(xiàn)縱觀2012年煙臺商品住宅市場軌跡，可分為四個階段：市場淡季——成交量攀升——新一輪博弈——年末翹尾。單位：萬㎡1-2月：市場淡季3-7月：成交量攀升8-10月：新一輪博弈年末翹尾70605040302010012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-12供應量成交量效果：市場淡季?彼時正值春

6、節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對偏嚴厲，因此市場交易仍然延續(xù)2011年的低迷狀態(tài)。成交量攀升?政策面相對寬松，企業(yè)加大營銷力度，市場剛需開始集中釋放，推動住宅市場交易量快速攀升。新一輪博弈?由于市場回暖，企業(yè)資金壓力明顯緩解，誘發(fā)企業(yè)取消優(yōu)惠政策或提升價格，市場供求雙方正展開新一輪的博弈，導致交易量較年末翹尾?年底業(yè)績沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，市場交易量出現(xiàn)年末翹尾的局面。前期有所下降。8成交均價表現(xiàn)2012上半年，煙臺六區(qū)成交均價受成交結構性影響呈現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢，下半年，改善型客戶逐漸入市拉升了成交均價。2011年1月-2012年12月煙臺六區(qū)商品住宅價格走勢單位：元/㎡900080007

7、0006000500065756895682961426966702665196587769564446859745654195887554658645282705062586642610963886084609840003000低價項目集中備案導致成交均價下滑改善型客戶逐漸入市，拉升成交均價。2000100009存量表現(xiàn)2012年煙臺六區(qū)市場存量增長有所放緩，成交的持續(xù)走量致使存銷比呈現(xiàn)下滑趨勢