擴(kuò)大“房產(chǎn)稅”征收范圍的思考

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1、擴(kuò)大“房產(chǎn)稅”征收范圍的思考鄭毅摘要：對(duì)居民住房在保有環(huán)節(jié)開(kāi)征“房產(chǎn)稅”，其目的不在打壓商品房?jī)r(jià)格，而是促進(jìn)房屋的有效利用，實(shí)現(xiàn)用有限的房屋最大限度的滿(mǎn)足民眾的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。..關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；調(diào)節(jié)收入近年來(lái)我國(guó)商品房售價(jià)上漲太快，已超過(guò)所有商品的上漲幅度，商品房已成為投資者以及個(gè)人“歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的主要工具，人們將閑置的資金去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，而不存放銀行，這是因?yàn)殂y行利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)通漲率，而商品房市價(jià)上漲率遠(yuǎn)大于市場(chǎng)通漲率，所以投資者將大量的閑置資金去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，以“歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”。對(duì)于這種現(xiàn)象，本文提一些自已

2、的看法。一、借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，利用稅收調(diào)節(jié)房產(chǎn)配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展（一）新加坡的房產(chǎn)稅新加坡是世界上公認(rèn)的住房問(wèn)題解決得比較好的國(guó)家之一。新加坡房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)有兩個(gè)關(guān)鍵思想，一是累進(jìn)制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵(lì)購(gòu)房自住，對(duì)購(gòu)房自住者抽較低的房產(chǎn)稅，而對(duì)購(gòu)房投資者則抽較高的房產(chǎn)稅。其目的還是為了實(shí)現(xiàn)全民擁屋的夢(mèng)想，不讓稀缺的房屋資源被富人所壟斷，對(duì)房產(chǎn)投資者進(jìn)行有效抑制。第二個(gè)思想實(shí)際上也是一種廣義的累進(jìn)稅制，因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房投資者是富人。由于大部分新加坡國(guó)民都是購(gòu)買(mǎi)較低價(jià)格的組屋自住，他們只交很少的房產(chǎn)稅，這使得新加坡整個(gè)房產(chǎn)

3、稅占整國(guó)家稅收收入的比重很低，也就是說(shuō)，新加坡征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了社會(huì)公平和鼓勵(lì)居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年價(jià)值來(lái)計(jì)算的，房屋年價(jià)值是以年租金衡量，計(jì)算方法是年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修的費(fèi)用。稅率采用超額累計(jì)稅率，免征額的確定分自住房和非自住房。自2014年1月開(kāi)始，對(duì)居民自住住房，年價(jià)值小于8000新加元的免征房產(chǎn)稅，年價(jià)值在8001新加元至55000新加元的部分執(zhí)行稅率4%，年價(jià)值在55001新加元至60000新加元的部分執(zhí)行稅率5%，年價(jià)值在60001新加元至70000新加

4、元的部分執(zhí)行稅率6%，以此最高執(zhí)行稅率到15%。對(duì)居民非自住房屋年價(jià)值小于3000新加元的部分執(zhí)行稅率10%，年價(jià)值在3001新加元至45000新加元的部分執(zhí)行稅率11%，年價(jià)值在45001新加元至60000新加元的部分執(zhí)行稅率13%，年價(jià)值在60001新加元至75000新加元的部分執(zhí)行稅率15%，以此最高至19%的執(zhí)行稅率。比如你有一套房產(chǎn)，年價(jià)值為50000新加元，自住，年繳房產(chǎn)稅（50000-8000）×4%=1680新加元；非自住，年繳房產(chǎn)稅3000×10%+（45000-3000）×11%+（50000-45000）

5、×13%=300+4620+650=5570新加元。多占房的成本明顯增加了，并且每年都繳，政府在檢討房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)時(shí)，特別關(guān)注自住的屋主，因此只有年值最高的1%高端住房屋主，未來(lái)得為自住的房子支付更高房地產(chǎn)稅，其余99%自住的屋子，房地產(chǎn)稅反而更低。（二）美國(guó)房產(chǎn)稅美國(guó)房產(chǎn)稅的征收和使用歸屬于地方政府。而征稅的基礎(chǔ)在于房產(chǎn)登記制度。登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度。房地產(chǎn)的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關(guān)契據(jù)向縣政府的不動(dòng)產(chǎn)登記處登記。美國(guó)房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價(jià)值和適用稅率計(jì)算征收，房產(chǎn)稅稅率在1%—2%之間。

6、房產(chǎn)價(jià)值由政府設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估部門(mén)，評(píng)估確定。按照確定的這個(gè)價(jià)值，乘以稅率算出房產(chǎn)稅。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說(shuō)，價(jià)值40萬(wàn)美元的房子，當(dāng)年要交房產(chǎn)稅4084美元。房產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府主要的稅收，而且是較為穩(wěn)定的稅源，因?yàn)橄啾仁杖攵惢蛘咪N(xiāo)售稅，房產(chǎn)稅在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的波動(dòng)不會(huì)那么大。一個(gè)地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財(cái)力。正因?yàn)槿绱?，美?guó)地方政府想方設(shè)法吸引人來(lái)購(gòu)房、居住。（三）韓國(guó)房產(chǎn)稅韓國(guó)從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅。為了抑制1997年亞洲金融危機(jī)后產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，韓國(guó)政府

7、2005年出臺(tái)了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，后來(lái)，韓國(guó)政府又出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅征稅對(duì)象為擁有房產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率為每年0.75%—2%之間。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住房的家庭在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，以此類(lèi)推。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是針對(duì)高價(jià)房地產(chǎn)的額外稅收，主要用來(lái)遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作及大量購(gòu)置行為。此外，征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅再加上之前的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，韓國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到了很好地控制，房?jī)r(jià)也基本得到了穩(wěn)定。現(xiàn)在世界各國(guó)出于自身實(shí)際情

8、況的考慮，大多對(duì)居民住房征收房產(chǎn)稅，只是目的和征稅方法不同而已。我國(guó)也應(yīng)當(dāng)借鑒他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，對(duì)居民住房征收房產(chǎn)稅。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。二、我國(guó)現(xiàn)行“房產(chǎn)稅”概述（一）征稅對(duì)象現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房?jī)r(jià)或出租租金收入征收的一種稅，又稱(chēng)房屋稅。其特點(diǎn)是