資興公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)初步成果

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1、資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估初步成果意見反饋（第二輪）資興市國土資源局湖南萬源土地房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司二O一八年四月十一日目錄第一章資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作概述1一、工作的背景1二、工作目的與意義2三、工作內(nèi)容、范圍與對(duì)象3四、技術(shù)路線與方法4五、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作時(shí)點(diǎn)5六、工作流程、工作進(jìn)展及下階段安排5第二章資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作成果與分析7一、城區(qū)成果7二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成果7三、公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格分析9四、成果市場(chǎng)交易案例論證分析11資興市

2、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估初步成果第一章資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作概述一、工作的背景（一）國家對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)的編制提出了具體要求近年來，為更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的決定性作用，通過運(yùn)用土地租金和價(jià)格杠桿，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號(hào)）和《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》明確提出“國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地的經(jīng)營性用地，實(shí)行有償使用”。2016年，為進(jìn)一步完善國

3、有土地有償使用制度，國土部等八部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號(hào)），提出從以下幾個(gè)方面出發(fā)完善公共服務(wù)項(xiàng)目用地政策。一是鼓勵(lì)供應(yīng)方式的結(jié)構(gòu)調(diào)整，以出讓、租賃方式供應(yīng)能源、環(huán)境保護(hù)、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施等公共服務(wù)用地；二是推進(jìn)土地開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，支持市、縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股的方式提供土地，與社會(huì)資本共同投資建設(shè)；三是完善技術(shù)評(píng)價(jià)體系，要求市、縣政府制定公共服務(wù)用地項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)。2017年7月，國

4、土資源部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號(hào)）；8月，湖南省國土資源廳《轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（湘國土資辦發(fā)[2017]163號(hào)）。文件明確要求：“市、縣人民政府依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市?chǎng)供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。自2017年8月1日開始，各地新發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)體系應(yīng)包含公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。2017年8月1日前已發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)體系，缺少公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)

5、的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)抓緊組織補(bǔ)充制訂。”（二）國有土地有償使用擴(kuò)圍趨勢(shì)對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)需要13資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估初步成果為主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，積極推進(jìn)深化經(jīng)濟(jì)體制改革的各項(xiàng)進(jìn)程，資興市近年來大力推進(jìn)國有建設(shè)用地有償使用的擴(kuò)圍工作。從現(xiàn)實(shí)需求來看，部分公共服務(wù)用地有償使用范圍正在逐步擴(kuò)大。一些具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院、文化、社會(huì)福利設(shè)施、道路等公共管理與公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施，已逐步通過特許經(jīng)營等收費(fèi)機(jī)制演變?yōu)椤皽?zhǔn)公共產(chǎn)

6、品”、“非公共產(chǎn)品”，民間資本逐漸進(jìn)入了部分具有“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。根據(jù)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)供地?cái)?shù)據(jù)顯示，近十年資興市供應(yīng)公共服務(wù)項(xiàng)目用地共69.39公頃，其中采用有償方式出讓共15.77公頃，占比達(dá)到22.73%。從政府實(shí)施地價(jià)管理的角度看，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革以來，資興市建立了以商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地為核心的基準(zhǔn)地價(jià)及管理體系，未涉及公共服務(wù)項(xiàng)目用地。目前，對(duì)于采用有償使用的公共服務(wù)項(xiàng)目用地，價(jià)格主要參照用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估確定，不能科學(xué)、客觀反映該類用地土地資產(chǎn)

7、權(quán)益。公共服務(wù)項(xiàng)目用地地價(jià)體系的缺失也不利于該類土地有償使用的持續(xù)、深入推進(jìn)。因此，為彰顯土地資產(chǎn)權(quán)益，有效促進(jìn)土地的節(jié)約集約利用，資興市亟需在現(xiàn)有涵蓋商、住、工用地的基準(zhǔn)地價(jià)體系上，建立公共服務(wù)項(xiàng)目用地等的基準(zhǔn)地價(jià)政策標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)該類土地的有償使用。國家有關(guān)文件中提到的公共服務(wù)項(xiàng)目用地具體對(duì)應(yīng)我國土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)中的公共管理與公共服務(wù)用地，則本次資興市的公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)均以公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)的方式表示。二、工作目的與意義公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制定，一方面將為公共服務(wù)項(xiàng)目

8、用地的有償使用提供價(jià)格依據(jù)，進(jìn)一步彰顯土地資產(chǎn)權(quán)益，引導(dǎo)和規(guī)范公共服務(wù)項(xiàng)目用地土地市場(chǎng)的有序發(fā)展；另一方面，通過運(yùn)用土地租金和價(jià)格杠桿，將進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的決定性作用，進(jìn)一步促進(jìn)土地節(jié)約集約利用和土地資源的可持續(xù)利用。此外，還在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍、表達(dá)形式、成果應(yīng)用等方面進(jìn)行拓展，進(jìn)一步豐富基準(zhǔn)地價(jià)成果及應(yīng)用體系，滿足國土部門對(duì)用地管理方面的切實(shí)需求，進(jìn)一步優(yōu)化土地資源配置。13資興市公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估初步成果三、工作內(nèi)容、范圍與對(duì)象（一）工作