資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估初步成果

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1、資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估初步成果意見反饋（第二輪）資興市國土資源局湖南萬源土地房地產(chǎn)評估測繪有限公司二O一八年四月十一日目錄第一章資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估工作概述1一、工作的背景1二、工作目的與意義2三、工作內(nèi)容、范圍與對象3四、技術(shù)路線與方法4五、基準地價評估工作時點5六、工作流程、工作進展及下階段安排5第二章資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估工作成果與分析7一、城區(qū)成果7二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成果7三、公共管理與公共服務用地價格分析9四、成果市場交易案例論證分析11資興市公共管理與公共服務用地

2、基準地價評估初步成果第一章資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估工作概述一、工作的背景（一）國家對公共服務項目用地基準地價的編制提出了具體要求近年來，為更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的決定性作用，通過運用土地租金和價格杠桿，促進土地節(jié)約集約利用，《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）和《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》明確提出“國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地的經(jīng)營性用地，實行有償使用”。2016年，為進一步完善國有土地有償使用制度，國土部等八部委聯(lián)合出臺《

3、關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號），提出從以下幾個方面出發(fā)完善公共服務項目用地政策。一是鼓勵供應方式的結(jié)構(gòu)調(diào)整，以出讓、租賃方式供應能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設(shè)施等公共服務用地；二是推進土地開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，支持市、縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同投資建設(shè)；三是完善技術(shù)評價體系，要求市、縣政府制定公共服務用地項目基準地價。2017年7月，國土資源部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知

4、》（國土資廳發(fā)[2017]27號）；8月，湖南省國土資源廳《轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（湘國土資辦發(fā)[2017]163號）。文件明確要求：“市、縣人民政府依據(jù)當?shù)赝恋厝〉贸杀尽⑹袌龉┬?、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準地價等，制定公共服務項目用地基準地價。自2017年8月1日開始，各地新發(fā)布的基準地價體系應包含公共服務項目用地基準地價。2017年8月1日前已發(fā)布的基準地價體系，缺少公共服務項目用地基準地價的，市、縣國土資源主管部門應抓緊組織補充制訂?！保ǘ﹪型恋赜袃斒褂脭U圍趨勢對公共服務

5、項目用地基準地價產(chǎn)生了現(xiàn)實需要13資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估初步成果為主動適應經(jīng)濟新常態(tài)下的經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，積極推進深化經(jīng)濟體制改革的各項進程，資興市近年來大力推進國有建設(shè)用地有償使用的擴圍工作。從現(xiàn)實需求來看，部分公共服務用地有償使用范圍正在逐步擴大。一些具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)的學校、醫(yī)院、文化、社會福利設(shè)施、道路等公共管理與公共服務設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施，已逐步通過特許經(jīng)營等收費機制演變?yōu)椤皽使伯a(chǎn)品”、“非公共產(chǎn)品”，民間資本逐漸進入了部分具有“準公共產(chǎn)品”的公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。根據(jù)土地市場動態(tài)監(jiān)測與

6、監(jiān)管系統(tǒng)供地數(shù)據(jù)顯示，近十年資興市供應公共服務項目用地共69.39公頃，其中采用有償方式出讓共15.77公頃，占比達到22.73%。從政府實施地價管理的角度看，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革以來，資興市建立了以商服、住宅、工礦倉儲用地為核心的基準地價及管理體系，未涉及公共服務項目用地。目前，對于采用有償使用的公共服務項目用地，價格主要參照用地基準地價進行評估確定，不能科學、客觀反映該類用地土地資產(chǎn)權(quán)益。公共服務項目用地地價體系的缺失也不利于該類土地有償使用的持續(xù)、深入推進。因此，為彰顯土地資產(chǎn)權(quán)益，有效促進土地的節(jié)約集約利用，

7、資興市亟需在現(xiàn)有涵蓋商、住、工用地的基準地價體系上，建立公共服務項目用地等的基準地價政策標準，促進該類土地的有償使用。國家有關(guān)文件中提到的公共服務項目用地具體對應我國土地利用現(xiàn)狀分類標準中的公共管理與公共服務用地，則本次資興市的公共服務用地基準地價均以公共管理與公共服務用地基準地價的方式表示。二、工作目的與意義公共管理與公共服務用地基準地價的制定，一方面將為公共服務項目用地的有償使用提供價格依據(jù)，進一步彰顯土地資產(chǎn)權(quán)益，引導和規(guī)范公共服務項目用地土地市場的有序發(fā)展；另一方面，通過運用土地租金和價格杠桿，將進一步發(fā)揮市場配

8、置土地資源的決定性作用，進一步促進土地節(jié)約集約利用和土地資源的可持續(xù)利用。此外，還在基準地價覆蓋范圍、表達形式、成果應用等方面進行拓展，進一步豐富基準地價成果及應用體系，滿足國土部門對用地管理方面的切實需求，進一步優(yōu)化土地資源配置。13資興市公共管理與公共服務用地基準地價評估初步成果三、工作內(nèi)容、范圍與對象（一）工作