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《13年萬科商業(yè)自持物業(yè)成本分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、自持物業(yè)成本分析金融街資產管理公司2013年4月page1page2成本范圍：包括營業(yè)成本、管理費用、銷售費用成本分類：1、固定成本：折舊和攤銷、財產保險、管理稅金、大中修酒店業(yè)態(tài)支付給管理公司的管理費2、變動成本：經營成本、業(yè)務宣傳費人工成本、行政費用項目范圍：2011年前開業(yè)的項目、津塔分析說明項目范圍酒店業(yè)態(tài)寫字樓業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德勝國際中心購物中心麗思酒店惠州喜來登酒店金融街公寓金樹街及C3金融街集團數據包括：酒店個5個，商業(yè)2個，寫字樓3個金融街控股天津津塔目錄page4
2、一二自持物業(yè)近三年總體情況商業(yè)業(yè)態(tài)成本分析三酒店業(yè)態(tài)成本分析四寫字樓業(yè)態(tài)成本分析五大中修成本分析目錄page5一自持物業(yè)近三年總體情況收入情況總成本情況變動成本情況投資報酬率page6自持物業(yè)近三年總體情況一、投資報酬率（ROI）情況1、項目投資情況項目產權所有人開業(yè)間建筑面積原始投資評估值商業(yè)板塊購物中心購物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金樹街控股公司2007/4/2614,77121,28294800小計182,162217,080502,400酒店板塊麗思酒
3、店里茲置業(yè)、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064喜來登酒店惠州置業(yè)2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西單開發(fā)公司2001/12/127,28423,70023,700小計271,582375,090375,090寫字樓板塊金融街中心北京置業(yè)2009/5/197,399145,126339700德勝國
4、際德勝投資2008/5/131,20631,94573400津塔寫字樓津塔置業(yè)2011/10/197,971167,761257900小計226,576344,832671,000合計680,320937,0021,548,490注：評估值來自《2012金融街控股自持物業(yè)市場價值估測之調研報告》。酒店無評估值。page7自持物業(yè)近三年總體情況一、投資報酬率（ROI）情況2、投資報酬率酒店業(yè)態(tài)：投資報酬率=凈利潤/原始投資額商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)：投資報酬率=凈利潤/物業(yè)評估值page8自持物業(yè)近三年總體情況二、
5、收入情況業(yè)態(tài)2010年2011年2012年三年平均占比復合增長率商業(yè)業(yè)態(tài)16,93521,77825,09921,27119%22%酒店業(yè)態(tài)61,94074,26977,07071,09362%12%寫字樓18,28622,35126,92022,51920%21%合計97,162118,398129,089114,883100%15%page9自持物業(yè)近三年總體情況三、總成本情況1、總成本業(yè)態(tài)2010年2011年2012年三年平均占比復合增長率商業(yè)業(yè)態(tài)5,3687,0186,6306,33910%11%
6、酒店業(yè)態(tài)55,12058,48057,41957,00687%2%寫字樓1,1121,8673,2912,7994%72%合計61,59967,36467,34165,435100%5%總成本=營業(yè)成本+銷售費用+管理費用page10自持物業(yè)近三年總體情況2、總成本率三、總成本情況1、總成率的復核增長率出現(xiàn)整體下降，說明總成本控制效果明顯，息稅前利潤率在逐步提升2、寫字樓項目總成本率出現(xiàn)較大幅度增長，主要是津塔項目成本增加明顯總成本率=總成本/總收入業(yè)態(tài)2010年2011年2012年年增長率商業(yè)業(yè)態(tài)32%
7、32%26%-3%酒店業(yè)態(tài)89%79%75%-7%寫字樓6%8%12%3%合計63%57%52%-6%page11自持物業(yè)近三年總體情況四、變動成本情況1、變動成本情況業(yè)態(tài)2010年2011年2012年三年平均占比復合增長率商業(yè)業(yè)態(tài)3,1083,5742,7033,1287%-7%酒店業(yè)態(tài)35,81239,60039,50838,30791%5%寫字樓1261991,0194481%185%合計39,04643,37343,22941,883100%5%變動成本=經營成本+業(yè)務宣傳費+人工成本+行政費用p
8、age12自持物業(yè)近三年總體情況2、變動成本率四、變動成本情況1、變動成率的復核增長率出現(xiàn)整體下降，說明總成本控制效果明顯，利潤率在逐步提升2、寫字樓項目變動成本率出現(xiàn)較大幅度增長，主要是津塔項目成本增加明顯變動成本率=變動成本/總收入業(yè)態(tài)2010年2011年2012年年增長率商業(yè)業(yè)態(tài)18%16%11%-4%酒店業(yè)態(tài)58%53%51%-3%寫字樓1%1%4%2%合計40%37%33%-3%page13自持物業(yè)近三年總體情況3、
